8 A 10046/12

Leitsatz: Zur Zulassung einer Ausnahme zugunsten kerngebietstypischer Vergnügungsstätten (Spielhallen) in einem faktischen Gewerbegebiet.(Rn.9) Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 21. November 2011 wird abgelehnt. Der Kläger hat die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens zu tragen. Der Wert des Streitgegenstandes für das Zulassungsverfahren wird auf 345.000,00 € festgesetzt. Der zulässige Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Die geltend gemachten Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 Nrn. 1, 2 und 4 VwGO liegen nicht vor. Das Verwaltungsgericht hat die auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides für die Nutzungsänderung von Lagerhallen in acht Spielhallen, hilfsweise auf Neubescheidung des entsprechenden Antrages gerichtete Klage im Wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, dass das Vorhaben bauplanungsrechtlich nicht zulässig sei. Das Gebiet, in dem sich das Vorhaben befinde, sei als faktisches Gewerbegebiet anzusehen. In einem derartigen Gewerbegebiet seien Vergnügungsstätten nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig. Die Beklagte habe indes bei der Entscheidung, eine derartige Ausnahme nicht zuzulassen, ihr Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Insoweit sei davon auszugehen, dass es sich bei der von dem Kläger beabsichtigten Nutzung um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte handele. Dies gelte bereits für jede einzelne Spielhalle, könne aber auch bei einer Gesamtbetrachtung aller Spielhallen angenommen werden, da diese eine betriebliche Einheit bildeten. Mit der Zulassung einer solchen Vergnügungsstätte und der damit verbundenen Schaffung eines Berufungsfalles bestehe die Gefahr, dass das Gewerbegebiet sich zu einem Vergnügungsviertel hin entwickle. Außerdem sei eine Gebietsabwertung zu befürchten, da sich der Kundenkreis von dem der vorhandenen Gewerbebetriebe unterscheide, wodurch der Gewerbestandort an Seriosität einbüße. Weiterhin sei mit einer Verdrängung klassischer Gewerbebetriebe durch Anstieg der Miet- und Immobilienpreise zu rechnen. An der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils bestehen keine ernstlichen Zweifel (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht hat zu Recht sowohl den mit dem Hauptantrag des Klägers geltend gemachten Anspruch auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides verneint als auch das hilfsweise formulierte Begehren auf erneute Entscheidung über seinen entsprechenden Antrag abgelehnt. Der Bescheid der Beklagten vom 31. Mai 2010, mit dem die Bauvoranfrage des Klägers hinsichtlich der Spielhallen abgelehnt wurde, lässt nämlich keine Rechtsfehler erkennen. Grundlage der Entscheidung der Beklagten ist § 72 LBauO i.V.m. § 70 LBauO. Nach § 72 Satz 1 LBauO kann der Bauherr zu einzelnen Fragen des Vorhabens vor Einreichung des Bauantrags einen schriftlichen Bescheid (Bauvorbescheid) beantragen. Der Antrag des Klägers vom 15. Februar 2010 ist dahin auszulegen, dass er die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der von ihm beabsichtigten Nutzungsänderung von Lagerhallen in acht Spielhallen mit Büro- und Sozialräumen festgestellt wissen wollte. Die Voraussetzungen für einen antragsgemäßen Bauvorbescheid nach § 70 Abs. 1 LBauO in entsprechender Anwendung liegen indessen nicht vor. Dem Vorhaben stehen nämlich baurechtliche Vorschriften entgegen. Das geplante Vorhaben ist in einem faktischen Gewerbegebiet, als das sich dessen nähere Umgebung darstellt, nicht allgemein zulässig. Zudem lässt die Entscheidung der Beklagten, den Spielhallenkomplex auch nicht ausnahmsweise zuzulassen, keinen Ermessensfehler erkennen. Die Erteilung einer Befreiung kommt ebenfalls nicht in Betracht. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzungsänderung bestimmt sich nach § 34 Abs. 2 BauGB. Nach dieser Vorschrift richtet sich die Zulässigkeit eines Vorhabens im unbeplanten Innenbereich, wenn dessen nähere Umgebung einem der Baugebiete nach der BauNVO entspricht, seiner Art nach allein danach, ob es in diesem Gebiet allgemein zulässig wäre. Auf nach der BauNVO ausnahmsweise zulässige Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen - hinsichtlich der Möglichkeit einer Befreiung - § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden. Wie sich bereits aus dem Wortlaut des § 34 Abs. 2 BauGB ergibt, sind in einem solchen Fall die Zulässigkeitskriterien für die Art der baulichen Nutzung allein den Vorschriften der Baunutzungsverordnung zu entnehmen. Ein ergänzender Rückgriff auf § 34 Abs. 1 BauGB, wie ihn der Kläger nahelegt, kommt daher nicht in Betracht (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 102. EL 2011, § 34 Rn. 77). Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks stellt sich nach den schlüssigen Darlegungen des Verwaltungsgerichts, auf die verwiesen werden kann, als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO dar. In einem derartigen Gewerbegebiet sind Vergnügungsstätten, zu denen Spielhallen gehören, gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig. Die Frage, ob eine Ausnahme in entsprechender Anwendung des § 31 Abs. 1 BauGB erteilt werden kann, eröffnet der Behörde im Regelfall Ermessen, wobei grundsätzlich auch kerngebietstypische Vergnügungsstätten zugelassen werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. August 1992 - 4 C 54.89 -, BRS 54 Nr. 137 und juris, Rn. 14). Die Entscheidung der Beklagten, eine Ausnahme hinsichtlich der vom Kläger geplanten acht Spielhallen nicht zuzulassen, lässt keine Ermessensfehler erkennen. Sie beruht auf sachgerechten Erwägungen. Die Beklagte hat hierzu in nachvollziehbarer Weise darauf abgestellt, dass es sich bei dem Vorhaben des Klägers um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte von außergewöhnlicher Größe handele, die geeignet sei, das Gebiet zu prägen und negativ zu verändern. Insoweit kann dahinstehen, ob sich die acht einzelnen Spielhallen als betriebliche Einheit darstellen und daher bauplanungsrechtlich als ein Vorhaben zu betrachten sind. Denn jedenfalls kann die von der Beklagten befürchtete Prägung des Gebiets auch dann angenommen werden, wenn jede Spielhalle ein Einzelvorhaben darstellte. Denn auch insoweit würde es sich um eine gewichtige Ansammlung kerngebietstypischer Spielhallen handeln, die geeignet ist, das Gepräge des Gewerbegebiets maßgeblich zu verändern. Jede einzelne der Spielhallen erreicht mit 12 Spielgeräten die nach § 3 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz der Verordnung über Spielgeräte und andere Spiele mit Gewinnmöglichkeit - Spielverordnung - für eine Spielhalle vorgesehene Höchstzahl. Außerdem überschreitet jede einzelne Einheit die von der Rechtsprechung als Anhaltspunkt für eine Kerngebietstypik entwickelte Flächenschwelle von 100 m² (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1992 - 4 B 103.92 -, GewArchiv 1993, 84 und juris, Rn. 4). Hiernach kann aber schon allein aus der Größe jeder einzelnen der geplanten Spielhallen angenommen werden, dass sie nicht lediglich der Entspannung oder Freizeitbetätigung in einem begrenzten Stadtteil dienen soll, sondern als zentraler Dienstleistungsbetrieb auf ein größeres und allgemeines Publikum aus einem größeren Einzugsbereich ausgerichtet ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. August 1992 - 4 C 57.89 -, GewArchiv 1993, 35 und juris, Rn. 21). Hierfür spricht im Übrigen auch der Umstand, dass das Spielhallengelände verkehrsgünstig an einer vierspurigen Ausfallstraße gelegen ist und daher von Kunden aus einem erweiterten Einzugsgebiet ohne Schwierigkeiten erreicht werden kann. Eine Konzentration von acht derartigen Spielhallen entfaltet eine solche Ausstrahlungswirkung auf das in seiner räumlichen Ausdehnung beschränkte Gewerbegebiet, dass es hierdurch eine Veränderung seiner Prägung erfährt. Dieser Umstand wird durch die Schaffung eines Berufungsfalles für andere kerngebietstypische Vergnügungsstätten verstärkt. Ein derartiger prägender Einfluss auf das Gebiet ist aber mit dem in § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO zum Ausdruck kommenden Ausnahmecharakter nicht zu vereinbaren (vgl. OVG RP, Beschluss vom 22. Juli 2009 - 8 A 10293/09.OVG -; Söfker, a.a.O., § 31 BauGB, Rn. 25). Allein dieser Umstand rechtfertigt bereits ein Absehen von der Erteilung einer Ausnahme. Insoweit kann sich der Kläger auch nicht darauf berufen, dass alle in dem Gewerbegebiet ansässigen Betriebe einen Kundenkreis aus einem weiteren Einzugsbereich ansprächen. Die bislang vorhandenen Betriebe sind nämlich in einem Gewerbegebiet allgemein zulässig, so dass hierfür andere Maßstäbe gelten. Soweit er anführt, dass die Gefahr von Berufungsfällen ausgeschlossen sei, weil im Gebiet keine Baulücken mehr vorhanden seien, kann darauf verwiesen werden, dass die Einrichtung von Vergnügungsstätten - wie im Falle des Klägers - auch auf schon bebauten Grundstücken durch Umnutzung möglich ist. Keinen Ermessensfehler lässt auch die weitergehende von der Beklagten gegen die Zulassung einer Ausnahme angeführte Begründung erkennen. Hiernach ist nämlich bei Zulassung einer Ausnahme zugunsten einer großflächigen Vergnügungsstätte oder einer Konzentration mehrerer kerngebietstypischen Spielhallen auf einer entsprechenden Fläche die Gefahr einer Gebietsabwertung („trading-down“) nicht von der Hand zu weisen. Insoweit ist von dem Erfahrungssatz auszugehen, dass sich Vergnügungsstätten negativ auf die Umgebung auswirken können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. September 2008 - 4 BN 9.08 -, BRS 73 Nr. 26 und juris, Rn. 8). Angesichts der prägenden Wirkung des Gesamtvorhabens des Klägers auf das vergleichsweise kleine faktische Gewerbegebiet besteht in nachvollziehbarer Weise die Gefahr einer Verdrängung zu Lasten im Gewerbegebiet allgemein zulässiger Betriebe. Durch eine Zulassungsentscheidung zugunsten des Klägers würde auch für andere Betreiber von Spielhallen entsprechender Größe ein Berufungsfall geschaffen, der zur Folge hätte, dass die Immobilienpreise wegen der Ertragsstärke der Spielhallenbetriebe anstiegen und das Gebiet deshalb für die Ansiedlung eines großen Teils herkömmlicher Gewerbetreibender nicht mehr attraktiv wäre. Allein dieser Gesichtspunkt würde einen trading-down-Effekt auslösen, so dass es nicht mehr auf die Frage ankommt, inwieweit sich mögliche Verschiebungen des Kundenkreises negativ auf den Gebietscharakter auswirkten. Erscheint hiernach die Versagung einer Ausnahme als sachlich gerechtfertigt, so ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass es Absicht der Beklagten ist, Vergnügungsstätten im Stadtgebiet grundsätzlich nicht zuzulassen. Selbst wenn die Darstellung des Klägers zutreffen sollte, dass insbesondere in den Kerngebieten der Beklagten die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten ausgeschlossen ist, so lässt sich der in seinem Falle getroffenen Ermessensentscheidung keine derartige Festlegung für das gesamte Stadtgebiet entnehmen. Vielmehr hat die Beklagte eine auf die besonderen Verhältnisse des Vorhabens und seiner näheren Umgebung abstellende Einzelfallentscheidung getroffen. Soweit der Kläger erstmals im Berufungszulassungsverfahren darauf verweist, dass in seinem Fall die Voraussetzungen einer Befreiung in entsprechender Anwendung des § 31 Abs. 2 BauGB gegeben seien, kann ihm hierin ebenfalls nicht gefolgt werden. Zwar ist eine derartige Befreiung nicht von einem über die Bauvoranfrage hinausgehenden Antrag des Klägers abhängig (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. Mai 1990 - 4 B 56.90 -, NVwZ-RR 1990, 529 und juris, Rn. 2). Indessen liegen die Voraussetzungen für eine Befreiung nicht vor. Sie wäre nämlich mit den Elementen, die den Gebietscharakter tragen („Grundzüge der Planung“), nicht vereinbar. Vielmehr bestünde nach dem zuvor Gesagten durch die Zulassung des Vorhabens die Gefahr, dass das Gebiet eine andere Prägung erfahren könnte. Die Rechtssache weist auch keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf, da schon im Zulassungsverfahren festgestellt werden kann, dass keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung bestehen (vgl. Seibert, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 3. Aufl. 2010, § 124 Rn. 113). Soweit der Kläger eine Abweichung der Entscheidung des Verwaltungsgerichts von näher bezeichneten Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts rügt (§ 124 Abs.2 Nr. 4 VwGO), fehlt es bereits an der für die Geltendmachung eines derartigen Zulassungsgrundes erforderlichen Darlegung eines abstrakten Rechtssatzes, von dem das Verwaltungsgericht abgewichen sein soll. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Der Wert des Streitgegenstandes bestimmt sich nach den §§ 47 und 52 GKG.