8 C 11486/19

Leitsatz: Zur – abwägungsfehlerhaften – Aufhebung eines nicht vollständig verwirklichten Bebauungsplans. (Rn.32) Die Satzung der Antragsgegnerin vom 19. November 2018 zur Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 2 „A.“ wird für unwirksam erklärt. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des festzusetzenden Betrags abwenden, sofern nicht der Antragsteller vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Normenkontrolle hat Erfolg. Der Normenkontrollantrag ist zulässig. Insbesondere ist der Antragsteller als Eigentümer von Grundstücken im Plangebiet antragsbefugt gemäß § 47 Abs. 2 VwGO. Die Normenkontrolle ist auch innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Jahresfrist erhoben worden. Die Normenkontrollklage ist begründet. Die Aufhebungssatzung vom 19. November 2019 verstößt in einer nach §§ 214 ff. BauGB beachtlichen Weise gegen höherrangiges Recht. Die Anforderungen an die Aufhebung von Bebauungsplänen entsprechen gemäß § 1 Abs. 8 BauGB denjenigen für das Aufstellen von Bebauungsplänen. I. In formell-rechtlicher Hinsicht ist die Aufhebungssatzung allerdings nicht zu beanstanden. Die Öffentlichkeitsbeteiligung hat entsprechend den Anforderungen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 2. März bis 3. April 2018 stattgefunden, nachdem zuvor bereits vom 21. März bis zum 8. April 2016 eine frühzeitige Bürgerbeteiligung erfolgt war. Die Bekanntmachung der Offenlage genügt den Anforderungen gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB. Insbesondere ist auf die Möglichkeit von Stellungnahmen zum Planentwurf hingewiesen worden. Von dieser Möglichkeit haben die von der Aufhebungssatzung Betroffenen auch Gebrauch gemacht. Soweit der Antragsteller beim Inhalt der ausgelegten Planbegründung eine zu knappe Darstellung seiner Eigentumsbetroffenheit und der näheren Hintergründe der Streitigkeiten zwischen ihm und der Ortsgemeinde rügt, betrifft dies inhaltliche Fragen der Abwägung, nicht aber die verfahrensrechtlichen Anforderungen an die Öffentlichkeitsbeteiligung. Diese sind erfüllt, weil der Planentwurf mit der von der Antragsgegnerin verfassten Begründung sowie den nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer von 30 Tagen öffentlich ausgelegt wurde. Ferner liegt auch der weitere vom Antragsteller geltend gemachte Verfahrensfehler nicht vor. Die maßgebliche Sitzung des Gemeinderats, in der die Abwägungsentscheidung getroffen und der Aufhebungsbebauungsplan als Satzung beschlossen wurde, fand entgegen seiner Auffassung in öffentlicher Sitzung statt. Dies ergibt sich aus dem Protokoll der Sitzung vom 19. November 2018 (Bl. 215 der Behördenakte). II. Die Aufhebungssatzung genügt allerdings nicht den materiell-rechtlichen Anforderungen an die Aufstellung von Bebauungsplänen. 1. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die städtebauliche Erforderlichkeit für die Aufhebungsplanung hinreichend dargetan ist. Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB dürfen Bebauungspläne nur aufgestellt werden, soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Das ist dann der Fall, wenn die Pläne nach der planerischen Konzeption der Gemeinde als erforderlich angesehen werden können, weil sie „objektiv vernünftigerweise geboten sind“. Ein Bebauungsplan bedarf somit einer Rechtfertigung durch städtebauliche Gründe. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Februar 2015 – 4 VR 5.14 –, BauR 2015, 268 und juris Rn. 16; Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 15/99 –, NVwZ 1999, 1338). Für eine Satzung zur Aufhebung eines Bebauungsplans im Sinne von § 1 Abs. 8 BauGB ist die städtebauliche Erforderlichkeit zu bejahen, wenn die Gemeinde dargelegt hat, dass nach ihren neuerlichen Planungsvorstellungen keine Notwendigkeit mehr besteht, die ursprüngliche Planungskonzeption aufrechtzuerhalten. Diese Konzeption bestand nach der Begründung zum Bebauungsplan „A.“ darin, eine Umnutzung des Aussiedlerhofs für Wohnzwecke sowie darüber hinaus die Ansiedlung von Gewerbebetrieben, insbesondere eines Hotelbetriebs zu ermöglichen. Die Antragsgegnerin hat in der Begründung zur Aufhebungssatzung ausgeführt, dass die ursprüngliche Zielsetzung des Bebauungsplans inzwischen überholt und die städtebauliche Rechtfertigung für diese Planung entfallen sei. Angesichts der im Vertrauen auf den Bestand des Bebauungsplans „A.“ ins Werk gesetzten Baumaßnahmen erscheint es zweifelhaft, ob die Aufhebung des Bebauungsplans in seiner Gesamtheit vernünftigerweise geboten ist. Dies kann indes dahingestellt bleiben, weil sich die Satzung insofern jedenfalls wegen fehlerhafter Gewichtung der Interessen der von der Planung betroffenen Grundstückseigentümer als abwägungsfehlerhaft erweist. 2. Die Aufhebungssatzung verstößt jedenfalls gegen das Gebot fehlerfreier Abwägung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange. Die Anforderungen an den Abwägungsvorgang ergeben sich aus den verfahrensrechtlichen Vorgaben des § 2 Abs. 3 BauGB sowie – materiell-rechtlich – aus § 1 Abs. 7 BauGB; das Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattfindet oder in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, oder wenn die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange verkannt wird oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. November 2016 – 4 CN 2.16 –, BVerwGE 156, 336, Rn. 12 m.w.N.). Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des Einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines Anderen entscheidet (vgl. BVerwG, Urteile vom 12. Dezember 1969 – 4 C 105.66 –, BVerwGE 34, 301 [308 f.] und vom 5. Juli 1974 – IV C 50.72 –, BVerwGE 45, 309 [315]). a) Der Abwägungsvorgang dürfte allerdings entgegen der Auffassung des Antragstellers nicht bereits deshalb zu beanstanden sein, weil die dem Rat der Antragsgegnerin vorliegenden Unterlagen und Informationen für die zu treffende Abwägungsentscheidung unzureichend waren. Da die gebotene Abwägung über den Beschluss von (Aufhebungs-)Bebauungsplänen dem Gemeinderat obliegt, müssen den Ratsmitgliedern alle abwägungsbeachtlichen Belange bekannt sein, insbesondere müssen sie den Inhalt der im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange eingegangenen Einwendungen und Anregungen kennen. Dies schließt allerdings nicht aus, dass die Beschlussfassung des Gemeinderats von dritter Seite, sei es ein Gemeindeausschuss, die Verwaltung oder ein beauftragtes Planungsbüro, vorbereitet wird. In diesem Falle ist es geboten, aber auch ausreichend, wenn dem Beschlussorgan die eingegangenen Stellungnahmen in ihrem wesentlichen Inhalt vorgelegt oder vorgetragen werden. Ist dies gewährleistet, kann sich der Gemeinderat bei der Prüfung der Anregungen und der abschließenden Entscheidung hierüber auf die Vorlage beziehen und sich diese gegebenenfalls auch inhaltlich zu Eigen machen. Ermittlungsfehler und – je nach den Umständen des Einzelfalls – auch Gewichtungsfehler im Abwägungsvorgang liegen erst vor, wenn dem Rat abwägungserhebliche Inhalte vorenthalten worden sind oder der Rat die vorgebrachten Anregungen nicht in seine Abwägung eingestellt hat (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. Dezember 2013 – 4 BN 23.13 –, juris, Rn. 9; OVG RP, Urteil vom 15. November 2011 – 8 C 10906/11.OVG –, DVBl. 2012, 326 und juris). Die Antragsgegnerin ist bei der Vorbereitung des insofern maßgeblichen Satzungsbeschlusses vom 19. November 2018 entsprechend diesen Vorgaben verfahren. Bereits im Anschluss an die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange sind in der hierzu von dem Planungsbüro erstellten Sitzungsvorlage die vorgebrachten Einwendungen in konzentrierter Form in einer sog. Abwägungstabelle wiedergegeben worden, verbunden mit einer Stellungnahme zu den einzelnen Einwendungen und einem Beschlussvorschlag. Der gesamte Inhalt dieser Abwägungstabelle ist sodann in der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats am 24. April 2017 verlesen worden. Im Anschluss an die Offenlage im März/April 2018 ist wiederum eine solche Abwägungstabelle angelegt worden mit den in diesem Zusammenhang eingegangenen Einwendungen nebst den Stellungnahmen des Planungsbüros hierzu. Auch diese Abwägungstabelle wurde ausweislich des Protokolls (vgl. Bl. 215 der Behördenakte) in der öffentlichen Sitzung vom 19. November 2018 noch einmal vorgetragen, nachdem sie den Ratsmitgliedern bereits mit der Ladung zur Sitzung übersandt worden war. Der Gemeinderat hat sodann den einzelnen Abwägungsvorschlägen zugestimmt bzw. diese zur Kenntnis genommen, wo dies vorgeschlagen worden war. Mit dieser Verfahrensweise hat die Antragsgegnerin dem Recht der Betroffenen, ihre Auffassung zu der beabsichtigten Planung in den Entscheidungsprozess einzubringen, hinreichend Rechnung getragen. Eine darüberhinausgehende persönliche Anhörung Betroffener in der Sitzung des Gemeinderats sieht das Gesetz nicht vor und ist auch von Verfassungs wegen nicht geboten. Soweit der Antragsteller rügt, dass der Rat auf eine Aussprache verzichtet habe, begründet dies für sich genommen ebenfalls nicht die Rechtswidrigkeit des Abwägungsvorgangs. Denn dem Gemeinderat steht frei, sich bei seiner Entscheidung auf den Inhalt der Sitzungsvorlage zu beziehen und sich deren Inhalt zu eigen zu machen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. Dezember 2013, a.a.O.). Macht der Rat hiervon Gebrauch, hat er allerdings den Inhalt dieser Sitzungsvorlage zu vertreten. Weisen die in der Vorlage angestellten Erwägungen zu den vorgebrachten Einwendungen und zu anderen abwägungsbeachtlichen Belangen Defizite auf, so begründet dies in inhaltlicher Hinsicht einen entsprechenden Abwägungsmangel der vom Gemeinderat getroffenen Entscheidung. Schließlich musste der Anregung des Antragstellers, alle am Satzungsbeschluss vom 19. November 2018 mitwirkenden Ratsmitglieder darüber zu vernehmen, welche Informationen und Kenntnisse sie über den Gegenstand ihrer Abwägungsentscheidung hatten, bereits gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht nachgegangen werden. Denn nach dieser Vorschrift führt eine fehlerhafte Ermittlung und Bewertung der abwägungsbeachtlichen Belange nur dann zu einem für die Gültigkeit des Bebauungsplans beachtlichen Fehler, wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist. Das Merkmal der „Offensichtlichkeit“ wird restriktiv ausgelegt und erfasst nur äußere, objektiv erfassbare Umstände, die sich etwa aus Akten, Protokollen, aus der Entwurfs- oder Planbegründung oder aus sonstigen Unterlagen ergeben. Die „innere“ Seite des Abwägungsvorgangs, also etwa die Motive oder gegebenenfalls fehlenden oder irrigen Vorstellungen der an der Abstimmung beteiligten Ratsmitglieder, gehört indessen zu den nicht offensichtlichen Mängeln; diese Mängel lassen die Gültigkeit des Plans unberührt (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. August 1981 – 4 C 57.80 –, NJW 1982, 591 [592]; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 136. EL 2019, § 214, Rn. 141 m.w.N.). b) Die Abwägung der Antragsgegnerin zum Satzungsbeschluss über den Aufhebungsbebauungsplan ist in der Sache deshalb fehlerhaft, weil die dokumentierten und der Entscheidung des Gemeinderats zugrundeliegenden Erwägungen dem Gewicht der Interessen der von der Planung betroffenen Grundstückseigentümer nicht gerecht werden. Grundsätzlich ist eine Gemeinde nicht gehindert, die aufgrund bisheriger Rechtslage bestehenden Nutzungsmöglichkeiten für die Zukunft einzuschränken oder gar aufzuheben. Allerdings müssen dabei die Erwartungen hinsichtlich der Ausnutzbarkeit baulicher Nutzungsmöglichkeiten als private Belange mit dem ihnen zukommenden besonderen Gewicht in die Abwägung eingestellt werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. Oktober 2015 – 4 BN 31.15 –, ZfBR 2016, 157 und juris, Rn. 5; hierauf war bereits im Normenkontrollverfahren zur Veränderungssperre hingewiesen worden, vgl. das Sitzungsprotokoll vom 2. August 2017 im Verfahren 8 C 11001/17.OVG). Die für eine Bauleitplanung angeführten Belange müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Befugnisse des Eigentümers einschränken oder Grundstücke von einer Bebauung ganz ausschließen. Denn das durch Art. 14 GG gewährleistete Eigentum gehört in hervorgehobener Weise zu den von der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Belangen (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. November 2016 -4 CN 2/16-, BVerwGE 156,336 und juris, Rn. 12). Das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG umfasst neben der Substanz des Eigentums auch die Beachtung des verfassungsrechtlichen Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und des allgemeinen Gleichheitssatzes. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss daher von der Gemeinde als ein wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen in der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung der öffentlichen und der privaten Belange beachtet werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. März 2017 – 4 BN 25.16 –, ZfBR 2017, 589 und juris, Rn. 5 m.w.N.; Beschluss vom 1. August 2019 – 4 BN 40.19 –, juris, Rn. 5 m.w.N.; BVerfG, Kammerbeschluss vom 15. September 2011 – 1 BvR 2232/10 –, BauR 2012, 63 und juris, Rn. 35 m.w.N.). Schränkt die Bauleitplanung der Gemeinde bestehende Baurechte ein, muss sie diese Tatsache und den möglichen Umfang hierfür zu leistender Entschädigungen in die Abwägung einstellen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November 2016, a.a.O., Rn. 12). Diesen Anforderungen an die Aufhebung bzw. Beschränkung bestehender Nutzungsmöglichkeiten wird der Aufhebungs-Bebauungsplan vom 19. November 2018 nicht gerecht. Die hierfür angeführten städtebaulichen Gründe rechtfertigen jedenfalls nicht die Aufhebung des Bebauungsplans „A.“ in seiner Gesamtheit. (1) Zwar war sich die Antragsgegnerin der wesentlichen Folgen ihrer Planung für die betroffenen Grundstückseigentümer durchaus bewusst. So hat sie in der Abwägungstabelle mehrfach betont, dass die Planung zu einer Einschränkung bestehender Baurechte führt (vgl. Bl. 96 f. der Behördenakte). Ferner hat sie in der Planbegründung (S. 5) dargelegt, dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben im Plangebiet zukünftig nach § 35 BauGB beurteilen wird. Dabei bestehe für die genehmigungsgemäß errichteten baulichen Anlagen der (passive) Bestandsschutz uneingeschränkt fort. Darüber hinaus genössen die errichteten Wohngebäude zusätzlich noch den (überwirkenden) Bestandsschutz gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 für den Fall der Neuerrichtung (Nr. 2) und der Erweiterung (Nr. 5). Der Errichtung von Neubauten auf bislang unbebauten Flächen stehe aber zukünftig die Darstellung im parallel geänderten Flächennutzungsplan (Fläche für die Landwirtschaft) entgegen, was zumindest im Norden des Plangebiets auch Ziel der gemeindlichen Planung sei. Hinsichtlich der durch diese Planung eventuell ausgelösten Entschädigungspflichten der Antragsgegnerin hat sie sich auf die eingeholte Stellungnahme ihrer Bevollmächtigten berufen. Danach drohe ein Ersatz nutzlos gewordener Aufwendungen nach § 39 BauGB allenfalls für Bauvorhaben in dem allgemeinen Wohngebiet WA 1.1.4, hingegen nicht für Planungen im Mischgebiet MI 1.1.1, weil die auf diese Fläche bezogene Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung die allgemeine Zweckbestimmung eines Mischgebiets verfehlte und daher gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO unwirksam sei. Einem Planungsschadensersatz nach § 42 BauGB stehe entgegen, dass die Aufhebung eine bereits zuvor unwirksame Planung betreffe und die Frist von 7 Jahren ab Zulässigkeit der baulichen Nutzung (§ 42 Abs. 2 BauGB) inzwischen abgelaufen sei. Welche Konsequenzen sich nach bisheriger Rechts- und Genehmigungslage für den im Jahr 2004 genehmigten Hotelneubau ergaben, bleibt in der Stellungnahme der Bevollmächtigten der Antragsgegnerin vom 7. März 2017 allerdings vage. So wird lediglich im vorangestellten Sachverhalt darauf hingewiesen, dass die Baugenehmigung letztmalig bis zum 24. August 2016 verlängert worden, zwischenzeitlich jedoch der Baubeginn angezeigt (16. November 2015) und eine Baugrube ausgehoben worden sei. Ob aus diesem Grunde gemäß § 74 Abs. 1 LBauO eine Fortgeltung der Baugenehmigung eingetreten ist, bleibt indes offen. (2) Die angeführten Gründe für die Aufhebung der bislang bestehenden Nutzungsmöglichkeiten auf den noch unbebauten Flächen und für deren Beschränkung auf den bereits bebauten Flächen auf den Bestandsschutz werden nach Auffassung des Senats dem Interesse der auf den Fortbestand der bauleitplanerischen Festsetzungen vertrauenden Grundstückseigentümer nicht gerecht. Die Antragsgegnerin beruft sich insofern auf zwei Gründe: (a) Zum einen diene die Planaufhebung dazu, den hinsichtlich des Mischgebiets MI 1.1.1 festgestellten Mangel und die dadurch bedingte Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans zu heilen. Wegen der ausschließlichen Zulassung von Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO sei die allgemeine Zweckbestimmung eines Mischgebiets nicht mehr gewahrt und damit gegen § 1 Abs. 5 BauNVO verstoßen. Diese Feststellung trifft zu. Denn mit der Einschränkung der im Mischgebiet zugelassenen Nutzungen wird die in § 6 Abs. 1 BauNVO normierte Zweckbestimmung eines Mischgebiets mit der gleichrangigen Möglichkeit zur Unterbringung von Wohngebäuden und von Gewerbebetrieben verfehlt. Die Antragsgegnerin hat hingegen ausweislich der vorliegenden Abwägungsunterlagen nicht hinreichend erwogen, ob die hierdurch bedingte, auf die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung in diesem Teilbereich des Plangebiets bezogene Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans nicht etwa auf andere Art und Weise als durch die Aufhebung des gesamten Bebauungsplans hätte behoben werden können. Solche Erwägungen wären aber wegen der weitreichenden Eingriffe in bislang bestehende Nutzungsmöglichkeiten geboten gewesen. So hätte einerseits im Raum gestanden, die im Mischgebiet MI 1.1.1 zulässigen Nutzungen um die Errichtung von Wohngebäuden zu ergänzen (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Sollte nach dem Planungswillen der Antragsgegnerin die gesamte Fläche des MI 1.1.1 der Nutzung nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO, insbesondere für die Errichtung von Beherbergungsbetrieben vorbehalten bleiben, hätte eine Festsetzung des gesamten Plangebiets als Mischgebiet mit entsprechender Gliederung nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO in gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen nahegelegen. (b) Die Entscheidung der Antragsgegnerin gegen eine Modifizierung der Festsetzungen und für eine Aufhebung des gesamten Plans beruht damit wesentlich auf dem zweiten zur Planrechtfertigung angeführten Grund. Danach sei das ursprünglich mit dem Bebauungsplan verfolgte wesentliche Ziel der Verwirklichung einer Mischgebietsnutzung einschließlich eines Hotelbetriebs zur Förderung des Weinbaus und des Tourismus überholt; für deren Realisierung bestehe kein städtebaulicher Bedarf mehr (S. 4 der Planbegründung). Diese Erwägungen reichen nach Auffassung des Senats nicht aus, um die Aufhebung der bisher bauleitplanerisch eröffneten Nutzungsmöglichkeiten im gesamten Plangebiet zu rechtfertigen. Zunächst ist zu sehen, dass das Ziel der Ansiedlung eines Hotelbetriebs im Plangebiet nicht normativer Inhalt des Bebauungsplans 1994 war, sondern bloß in der Planbegründung als wünschbares Ziel der Angebotsplanung beschrieben wurde. Hätte die Antragsgegnerin den Bestand des Bebauungsplans von der erfolgreichen Realisierung eines Hotelneubaus binnen einer zu bestimmenden Frist abhängig machen wollen, hätte hierfür das Instrument eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Durchführungsvertrag (§ 12 BauGB, zuvor § 7 BauGB-Maßnahmegesetz) zur Verfügung gestanden. Gemäß § 12 Abs. 6 Satz 1 BauGB (§ 7 Abs. 5 BauGB-Maßnahmegesetz) soll die Gemeinde den (vorhabenbezogenen) Bebauungsplan aufheben, wenn der Vorhaben- und Erschließungsplan nicht innerhalb der im Durchführungsvertrag gesetzten Frist durchgeführt wird. Diese normative Verknüpfung des Hotelneubaus mit dem Bestand des Bebauungsplans hat die Antragsgegnerin im Jahr 1994 nicht gewählt. Vielmehr hat sie sich auf den Erlass eines Angebotsbebauungsplans beschränkt. Dabei musste ihr im Klaren sein, dass dieses Angebot nicht zwingend in der von ihr gewünschten Zeitspanne verwirklicht wird. Darüber hinaus erscheint es fraglich, hätte zumindest einer weiteren Begründung bedurft, warum das ursprüngliche Ziel der Errichtung eines Hotels mittlerweile überholt sein soll. Der Umstand, dass der Antragsteller noch vor Ablauf der Geltungsdauer der Baugenehmigung vom 23. August 2004 den Baubeginn für die Errichtung des Hotels angezeigt hatte, wird in den der Abwägungsentscheidung des Rates der Antragsgegnerin zugrundeliegenden Unterlagen nur am Rande erwähnt. Auf sein Vorbringen sowohl im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (Schreiben vom 2. April 2016, S. 11 f, Bl. 23 der Behördenakte) als auch im Rahmen der Offenlage (Schreiben vom 12. März 2018, Bl. 189 der Behördenakte), dass mit dem Hotelbau begonnen worden sei, wird in der Abwägungstabelle, die Grundlage für die Ratsentscheidung war, nicht eingegangen. Dafür, dass weiterhin ein Interesse an der Realisierung der Hotelpläne und damit auch ein städtebaulicher Bedarf hierfür gesehen wird, spricht auch die Mitteilung des Bürgermeisters der Verbandsgemeinde W. an den Antragsteller vom 2. Februar 2017: „In dem genannten Telefongespräch hatte ich Ihnen mitgeteilt, dass wir seitens der Verbandsgemeinde W. immer wieder in unzähligen Gesprächen betont haben, dass wir den Flächennutzungsplan (und voraussichtlich auch die OG G. den Bebauungsplan) nicht ändern bzw. aufheben werden, wenn die in den 90er Jahren beim Erwerb des Anwesens zugesagten Projekte umgesetzt werden. Konkret wurde von Ihnen damals versprochen, dass in dem Aussiedlerhof bzw. auf dem gesamten von Ihnen erworbenen Areal kleine Gewerbebetriebe, ein Hotel mit entsprechender Infrastruktur und Wohnungen für die Mitarbeiter des Hotels errichtet werden sollen. Zur Umsetzung dieser Vorhaben wurde damals ein entsprechender Bebauungsplan aufgestellt und der Flächennutzungsplan entsprechend geändert. In den letzten ca. 25 Jahren wurden einige Wohnungen errichtet, die so gut wie alle vermietet sind, ein oder zwei kleine Gewerbebetriebe angesiedelt und Häuser für Sie und Ihre Familie errichtet. Ein Hotel, für das Sie seit Jahren eine Baugenehmigung haben, wurde nie gebaut.“ (Bl. 73 der Gerichtsakte 8 C 11001/17.OVG) Ferner – und vor allem – trägt die Antragsgegnerin den Interessen der betroffenen Grundstückseigentümer dadurch nicht hinreichend Rechnung, dass sie die unterbliebene Verwirklichung ihrer mit dem Mischgebiet MI 1.1.1 verfolgten Ziele zum Anlass nimmt, die bauleitplanerische Grundlage für die bauliche Nutzung der – überwiegend bereits realisierten – Bauvorhaben im gesamten Plangebiet zu entziehen. Für die bereits bebauten Grundstücke besteht zwar auch im Fall der Planaufhebung Bestandsschutz, verbunden mit den Begünstigungen nach § 35 Abs. 4 BauGB. Dennoch stellt es eine deutliche Einschränkung dar, wenn für diese Grundstücke die Qualität der Baulandeigenschaft gänzlich genommen wird. Der Antragsteller und die anderen Grundstückseigentümer haben im Vertrauen auf die Gültigkeit des Bebauungsplans „A.“ erhebliche Investitionen getätigt. Der Plan war ausdrücklich auch dazu aufgestellt worden, die Umnutzung des Aussiedlerhofs – auch zu Wohnzwecken – sowie eine geordnete Erschließung zu gewährleisten. Die Antragsgegnerin hat nicht hinreichend dargetan, warum dieses Planungsziel nunmehr entfallen ist und der Entzug der Baulandeigenschaft für das gesamte Plangebiet gerechtfertigt ist. Soweit die Antragsgegnerin in der Begründung zum Aufstellungsbeschluss darauf hinweist, man wolle der Verfestigung einer Splittersiedlung entgegenwirken, überzeugt dies deshalb nicht, weil der Bebauungsplan „A.“ von vorneherein und auch unter Einschluss der eröffneten Hotel- und Gewerbenutzung auf die Planung einer Splittersiedlung ausgerichtet war. Soweit die Antragsgegnerin für die noch unbebauten Flächen im allgemeinen Wohngebiet WA 1.1.4 eine weitere bauliche Verdichtung zu vermeiden sucht (vgl. S. 5 der Planbegründung), fehlt es ebenfalls an einer hinreichenden Begründung, warum für diese ursprünglich vorgesehene Wohnbebauung inzwischen ein städtebaulicher Bedarf entfallen ist. Sollte die Aufhebung des Bebauungsplans als Reaktion darauf zu verstehen sein, dass der Antragsteller die im Zuge der Bauleitplanung 1994 bei der Antragsgegnerin erweckten Erwartungen enttäuscht hat, rechtfertigt dies für sich genommen ebenfalls nicht die Aufhebung des Bebauungsplans für das gesamte Plangebiet. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Beschluss Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 15.000,00 € festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG). Der Antragsteller wendet sich gegen die Satzung der Antragsgegnerin zur Aufhebung des Bebauungsplans „A.“ aus dem Jahr 1994. Das Gebiet des Bebauungsplans liegt ca. 200 m nördlich von G. auf dem Plateau eines Hügels und misst von Westen nach Osten ca. 140 m, von Norden nach Süden ca. 110 m. Dort befand sich in den 1980er Jahren ein landwirtschaftlich nicht mehr genutzter Aussiedlerhof, bestehend aus Wohnhaus und Wirtschaftsgebäuden. Der Antragsteller erwarb das Hofgut mit angrenzenden Flächen im Jahr 1990 zu Eigentum und zog dort nach Durchführung von Sanierungs- und Umbauarbeiten im August 1991 mit seiner Familie ein. Seitens der Kreisverwaltung wurde er auf die fehlende Rechtsgrundlage für die Wohnnutzung hingewiesen. Im Dezember 1991 fasste die Antragsgegnerin den Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans für den Bereich. Der Plan wurde dann am 29. Oktober 1993 als Satzung beschlossen und am 14. April 1994 ortsüblich bekanntgemacht. Die Planung sieht für den Bereich des Hofguts G. eine Mischgebietsnutzung vor (MI 1.1.3 und MI 1.1.2) mit Ausschluss der Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 7 und 8 BauNVO. Nördlich und westlich dieses Mischgebiets ist eine (private) Erschließungsstraße vorgesehen, die das Gebiet an die westlich verlaufende Landesstraße L 430 anschließt. Im Nordwesten des Plangebiets ist ebenfalls ein Mischgebiet (MI 1.1.1) vorgesehen, in dem lediglich Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO (Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes) zulässig sind. Östlich der genannten Mischgebiete schließen sich zwei Baufenster für ein allgemeines Wohngebiet (WA 1.1.4) sowie südlich davon ein weiteres Baufenster für ein MI 1.1.3 an. Beim Maß der baulichen Nutzung wurde die Firsthöhe auf maximal 10,50 m beschränkt. Nach Osten wird das Plangebiet durch eine Fläche für Ersatzmaßnahmen abgeschlossen. Die näheren Einzelheiten können der nachfolgenden Abbildung entnommen werden: In der Begründung zum Bebauungsplan „A.“ heißt es: Der Aussiedlerhof werde landwirtschaftlich nicht mehr genutzt. Um die Umnutzung sowie eine geordnete Erschließung und weitere Bebauung des Grundstückes zu gewährleisten, sei die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Durch den Bebauungsplan werde es möglich, die Infrastruktur des Ortes zu verbessern und den Bürgern Arbeitsplätze zu verschaffen. So brächten der geplante Hotelneubau und die weiterhin möglichen kleinen Geschäfte Arbeitsplätze. Auch könne der Weinbau profitieren. Bei den Besuchern des Hotels und der Geschäfte könnte gezielt für Wein geworben werden. Vielleicht entstehe auch die ein oder andere Weinstube. Im Laufe der Zeit wurden im Plangebiet neben den Erschließungsanlagen folgende Bauvorhaben verwirklicht: Umbau des Wohngebäudes des früheren Hofguts (Anschrift „B. Nr. 5 und Nr. 5A“), Umbau der ehemals landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäude (A. Nr. 1 [Wohngebäude], Nrn. 3 und 5 [gewerbliche Nutzung] und Nr. 7 [Wohngebäude]) sowie zwei Wohngebäude in dem südöstlich gelegenen Baufenster des MI 1.1.3 (A. Nr. 20 und 22). Für das MI 1.1.1 erteilte die Kreisverwaltung am 23. August 2004 die Baugenehmigung zur Errichtung des „Neubaus eines Hotels C. mit Gaststätte und zwei Wohnungen für Betriebsmitarbeiter“. Nach den genehmigten Plänen sollte das zweigeschossige unterkellerte Gebäude mit Dachgeschoss eine Breite von 28,36 m und eine Tiefe von 17,08 m haben. Mit Bescheid der Kreisverwaltung vom 15. Oktober 2012 wurde die Geltungsdauer dieser Baugenehmigung zum zweiten Mal, nunmehr bis zum 24. August 2016 verlängert. Der Antrag auf eine dritte Verlängerung bis 24. August 2020 wurde mit Bescheid vom 25. April 2016 mit Rücksicht auf den zwischenzeitlichen Aufstellungsbeschluss für den Aufhebungsplan zurückgestellt. Der Antragsteller hat mit Schreiben vom 16. November 2015 den Baubeginn für das Hotelgebäude angezeigt. Laut einem Aktenvermerk der Kreisverwaltung vom 26. September 2019 ist der Keller des Gebäudes errichtet, allerdings abweichend von der Baugenehmigung; statt einer Breite von 28,36 m weise der Keller lediglich eine Breite von ca. 24,00 m auf; entgegen der Planung sei die Terrasse nun nicht mehr unterkellert; die Statik sei angepasst; aus Sicht der Baukontrolle sei nichts zu veranlassen. Mittlerweile ist das Erdgeschoss des Gebäudes im Rohbau errichtet. Eine Bauvoranfrage vom August 2015 zur Errichtung eines Einfamilienhauses im Bereich des MI 1.1.1 wurde von der Kreisverwaltung mit Bescheid vom 12. November 2015 mit der Begründung abgelehnt, dass in diesem Bereich nach dem Bebauungsplan Wohngebäude unzulässig seien. Das hierauf eingeleitete Widerspruchsverfahren ruht derzeit. Eine Bauvoranfrage vom März 2016 zur Errichtung von zwei Einfamilienhäusern in den beiden WA 1.1.4 wurde mit Rücksicht auf den Aufstellungsbeschluss zum Aufhebungsplan zurückgestellt. Am 12. Dezember 2016 beschloss die Antragsgegnerin eine Veränderungssperre zur Sicherung des Aufhebungsbebauungsplans. Zur Begründung des Aufstellungsbeschlusses für die Aufhebung des Bebauungsplans „A.“ vom 21. Dezember 2015 führte die Antragsgegnerin aus: Im Umkehrschluss zu § 1 Abs. 3 BauGB seien Bauleitpläne wieder aufzuheben, sobald und soweit sie für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht mehr erforderlich seien. Dies sei hier der Fall. Die mit dem Bebauungsplan 1994 angestrebten städtebaulichen Ziele seien in den letzten 22 Jahren nicht erreicht worden (z.B. Ansiedlung eines Hotels und weiterer Gewerbebetriebe, Weinstuben u.ä., hierdurch Schaffung von Arbeitsplätzen, Förderung von Weinbau und Tourismus). Durch die Aufhebung des Bebauungsplans solle einer städtebaulich nicht erwünschten Bildung einer Splittersiedlung durch weitere Bebauung ausschließlich mit Wohnhäusern entgegengewirkt werden. Darüber hinaus sei festgestellt worden, dass einige Festsetzungen des Bebauungsplans rechtliche Mängel aufwiesen, die durch die Aufhebung des Plans beseitigt werden könnten. Im Anschluss an die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung im März/April 2016 wandten sich sowohl der Antragsteller als auch seine Ehefrau und seine Kinder gegen die beabsichtigte Aufhebung des Bebauungsplans. Insbesondere der Antragsteller trug umfassend zur Vorgeschichte des Bebauungsplans 1994 vor. Ziel der Planung sei es gewesen, ihm und seinen Rechtsnachfolgern als Nichtlandwirten eine Rechtsgrundlage für die Wohnnutzung auf dem Gelände zu verschaffen. Die von der Antragsgegnerin jetzt genannten Planungswünsche seien lediglich formell in die Planung aufgenommen worden, um Vorbehalten gegen die Planung entgegenzuwirken. Der Gemeinderat habe die Planung mit 6:5 Stimmen beschlossen. Der jetzige Ortsbürgermeister sei schon immer gegen die Planung eingestellt gewesen. Die ihm erteilte Baugenehmigung zur Errichtung eines Hotels habe er mangels Betreibers immer wieder aufschieben müssen. Im September 2015 habe er endlich einen Betreiber gefunden, der das Hotel eventuell auch zur Flüchtlingsunterbringung nutzen wolle. Die Planaufhebung diene dazu, dieses Vorhaben zu verhindern. Die von der Antragsgegnerin angesprochene Splittersiedlung sei bereits vorhanden, sie könne durch die Aufhebung des Plans nicht mehr verhindert werden. Die angeführte Teilnichtigkeit des Bebauungsplans sei vorgeschoben. Mittlerweile sei die Ausschreibung der Bauarbeiten für das Hotel veranlasst und mit dem potentiellen Betreiber geklärt, dass eine Flüchtlingsunterbringung unterbleibe. Der Rat der Antragsgegnerin setzte sich in seiner Sitzung vom 24. April 2017 mit den Einwendungen sowie den frühzeitigen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange auf der Grundlage der von einem Planungsbüro erstellten Abwägungstabelle auseinander. In den Stellungnahmen zu den Einzeleinwendungen wurde ausgeführt, dass durch die Aufhebung des Bebauungsplans das bestehende Baurecht eingeschränkt werde. Die Aufhebung erfolge aber deshalb, weil die textlichen Festsetzungen fehlerhaft seien und seit der Aufstellung des Bebauungsplans keine Umsetzung erfolgt sei. Wegen der behaupteten Entschädigungspflichten der Kommune werde auf die Stellungnahme der Verfahrensbevollmächtigten der Gemeinde vom 7. März 2017 verwiesen. Danach drohe eine Pflicht zum Ersatz nutzlos gewordener Aufwendungen gemäß § 39 BauGB allenfalls für Bauvorhaben im WA 1.1.4, hingegen nicht für Planungen im MI 1.1.1, weil die auf diese Fläche bezogene Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung die allgemeine Zweckbestimmung des festgesetzten Mischgebiets verfehle und deshalb gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO unwirksam sei. Hinsichtlich des Hotelbaus sei zwischenzeitlich der Baubeginn angezeigt und eine Baugrube ausgehoben worden. Einem Planungsschadensersatz nach § 42 BauGB stehe entgegen, dass die Planaufhebung eine bereits zuvor unwirksame Planung betreffe und die Frist von 7 Jahren ab Zulässigkeit der baulichen Nutzung abgelaufen sei. Im Anschluss an die Offenlage des Entwurfs zum Aufhebungsplan im März/April 2018 erhoben der Antragsteller, seine Ehefrau und seine Kinder erneut Einwendungen, mit denen sie im Wesentlichen ihre bisherigen Stellungnahmen vertieften. Der Rat der Antragsgegnerin setzte sich hiermit und mit den Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange in der Sitzung vom 19. November 2018 wiederum auf der Grundlage einer von dem Planungsbüro erarbeiteten Abwägungstabelle auseinander, stimmte den einzelnen Abwägungsvorschlägen zu und verzichtete auf eine Aussprache. Anschließend wurde der Aufhebungsbebauungsplan als Satzung beschlossen, durch Beschluss der Kreisverwaltung vom 11. März 2019 genehmigt, am 11. April 2019 ausgefertigt und am 18. April 2019 ortsüblich bekanntgemacht. Zur Begründung der Planung wurde ausgeführt: Planungsziel des Bebauungsplans „A.“ sei die Ansiedlung eines Hotels und weiterer Gewerbebetriebe, Weinstuben u.ä. sowie – daraus resultierend – die Schaffung von lokalen Arbeitsplätzen und die Förderung von Weinbau und Tourismus gewesen. Diese Ziele seien in den letzten 24 Jahren nicht erreicht worden. Der Bebauungsplan verfolge somit eine überholte Zielsetzung, für deren Realisierung ein städtebaulicher Bedarf nicht mehr bestehe. Zwar sei mit der Umnutzung des ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäudes zu Wohnzwecken und der Errichtung von drei neuen Wohnhäusern ein Teil der städtebaulichen Ziele erfüllt worden. Das ganz wesentliche Ziel, nämlich die Verwirklichung einer Mischgebietsnutzung einschließlich eines Hotelbetriebes zur Förderung des Weinbaus und Tourismus, habe jedoch nicht erreicht werden können. Daher solle die ursprüngliche Planung auch nicht weiterverfolgt werden. Darüber hinaus sei festgestellt worden, dass der Bebauungsplan zumindest teilweise unwirksam sei, weil die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung im MI 1.1.1 die allgemeine Zweckbestimmung eines Mischgebiets verfehle. Soweit insofern sowohl eine Fehlerheilung als auch eine Planaufhebung in Betracht komme, habe man sich aus den vorangehend dargestellten Gründen für die Planaufhebung entschieden. Hierdurch könne nämlich zum einen die derzeit bestehende rechtliche Unsicherheit für bauaufsichtliche Entscheidungen beseitigt und vor allem das planerische Ziel der Vermeidung einer weiteren baulichen Verdichtung erreicht werden. Nach Inkrafttreten der Aufhebungssatzung bestimme sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben zukünftig nach § 35 BauGB. Denn den vorhandenen Gebäuden fehle die Ortsteilqualität i.S.v. § 34 BauGB. Die bereits errichteten baulichen Anlagen behielten allerdings uneingeschränkt ihren Bestandsschutz, verbunden mit Neuerrichtungs- und Erweiterungsmöglichkeiten für Wohngebäude nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nrn. 2 und 5 BauGB. Die Errichtung von Neubauten auf bislang noch unbebauten Grundstücken werde jedoch gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB ausscheiden, weil das Plangebiet in dem parallel geänderten Flächennutzungsplan nicht mehr als gemischte Baufläche, sondern als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt werde. Auf der Grundlage der Stellungnahme ihrer Bevollmächtigten vom 7. März 2017 seien Entschädigungsansprüche von wesentlichem Umfang nicht zu besorgen. Der Antragsteller trägt zur Begründung seiner am 4. Oktober 2019 gegen die Satzung zur Aufhebung des Bebauungsplans „A.“ erhobenen Normenkontrolle im Wesentlichen vor: Die Aufhebungssatzung sei bereits verfahrensfehlerhaft. Die Offenlage vom 2. März bis 3. April 2018 sei nicht ordnungsgemäß erfolgt. Die Öffentlichkeit sei in der Begründung des Planentwurfs nicht ausreichend informiert worden, insbesondere nicht darüber, dass mit der Bebauung des Hotelbaus bereits begonnen worden sei und zahlreiche genehmigte Wohngebäude existierten. Ferner seien seine Einwendungen nicht erwogen, sondern bloß zur Kenntnis genommen worden. Hierdurch werde er zugleich in seinem Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Verfahrensfehlerhaft sei auch, dass der Rat der Antragsgegnerin über die Einwendungen nur auf der Grundlage von wenig aussagekräftigen Stellungnahmen eines Planungsbüros entschieden habe und eine Erörterung der Einwendungen unter seiner Beteiligung nicht stattgefunden habe. Fehlerhaft sei auch, dass die Ratssitzung nicht öffentlich stattgefunden habe. Dass der Rat nicht in öffentlicher Sitzung und nicht in Kenntnis des vollständigen Inhalts der Einwendungen entschieden habe, sei durch Vernehmung sämtlicher Ratsmitglieder als Zeugen aufzuklären. Eine Ladung zur Ratssitzung habe er nicht erhalten. Aus den genannten Gründen sei die angegriffene Satzung auch inhaltlich zu beanstanden. Sie beruhe auf einem Abwägungsausfall. Das Ziel, eine Splittersiedlung vermeiden zu wollen, sei abwägungsfehlerhaft. Denn der Bebauungsplan „A.“ habe eine solche Splittersiedlung gerade gerechtfertigt. Um einen Überhang von Wohngebäuden oder von Gewerbebetrieben zu verhindern, gebe es andere planerische Mittel als die Aufhebung des Plans. Die Planaufhebung führe praktisch zu einer Enteignung, weil zukünftig bloß noch eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig sei. Es drohe der Wegfall des Bestandsschutzes. Auch würden bislang bestehende Erweiterungsmöglichkeiten genommen. Die Grundstückseigentümer benötigten die Sicherheit, auch zukünftig Erweiterungen im vorhandenen Baubestand sowie Ansiedlungen von Kfz.-Werkstätten, Einzelhandel, Arztpraxen oder Apotheken vornehmen zu können. Letztlich beruhe die Aufhebung des Bebauungsplans nur auf Vorbehalten des Bürgermeisters der Verbandsgemeinde W., der ihm mit E-Mail vom 2. Februar 2017 bestätigt habe, dass eine Aufhebung des Bebauungsplans dann unterbleibe, wenn er – der Antragsteller – das Hotel in der ursprünglichen Größe verwirkliche. Der Antragsteller beantragt, die Satzung zur Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 2 „A.“ vom 19. November 2018 für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Normenkontrollantrag abzulehnen. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus: Die Aufhebungssatzung sei rechtmäßig zustande gekommen. Ein Abwägungsausfall bestehe nicht. Alle abwägungsbeachtlichen Belange seien zutreffend erfasst worden. Der Satzungsbeschluss bringe die Abwägungsgründe hinreichend zum Ausdruck. Die Vorbereitung der Abwägungsentscheidung des Gemeinderats dürfe Dritten übertragen werden. Ein Gehörsverstoß liege nicht vor, weil der Antragsteller hinreichend Möglichkeiten zur Stellungnahme gehabt habe. Die Offenlage sei fehlerfrei erfolgt. Die Sitzung am 19. November 2018 sei öffentlich gewesen. Die Baugenehmigung für den Hotelneubau sei seit 2016 ungültig. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte dieses Verfahrens und des Verfahrens zur Veränderungssperre – 8 C 11001/17.OVG – sowie ferner auf die Aufstellungsunterlagen für die Aufhebungssatzung verwiesen; diese Unterlagen waren sämtlich Gegenstand der mündlichen Verhandlung.