8 A 157/21

Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin unter Aufhebung des Bescheides vom 19. Februar 2021 und des Widerspruchsbescheides vom 12. Juli 2021 eine Baugenehmigung für den Neubau eines Wohngebäudes auf dem Grundstück A. zu erteilen. Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wird auf 20.000,00 € festgesetzt. Das Gericht konnte ohne mündliche Verhandlung entscheiden, weil die Beteiligten hierzu ihr Einverständnis erklärt haben (§ 101 Abs. 2 VwGO). Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet. Die Ablehnung der Erteilung der Baugenehmigung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Sie hat einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung. Anspruchsgrundlage für den Erlass der von der Klägerin begehrten Baugenehmigung ist § 72 Abs. 1 Satz 1 LBO. Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Vorliegend erweist sich das Vorhaben der Klägerin als genehmigungsfähig. Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich zulässig. Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB ist im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich oder vorgetragen, dass das Vorhaben der Klägerin den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 8 der Gemeinde A. widersprechen könnten. Insbesondere entspricht die beantragte Wohnnutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans, der für das Grundstück ein reines Wohngebiet festsetzt. Der bauplanungsrechtlichen Genehmigungsfähigkeit steht auch die Erhaltungssatzung nicht entgegen. Gemäß § 2 Abs. 1 der Erhaltungssatzung bedürfen die Errichtung von baulichen Anlagen, Abbrüche, die Änderung oder die Nutzungsänderung der im Geltungsbereich der Satzung befindlichen baulichen Anlagen zur Erhaltung der vorhandenen Bevölkerungsstrukturen, die sich weitgehend durch eine ortsgebundene Wohnbevölkerung auszeichnet, die mit Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt im Ort ansässig ist und deren Zusammensetzung für die Erhaltung der Wohn- und Wirtschaftsfunktion zwingend erforderlich und aufgrund der gewachsenen nachbarschaftlichen Beziehungen wünschenswert ist, und zur Wahrung von für das Erscheinungsbild des Ortsteiles A. charakteristischen Bauten mit siedlungsgeschichtlicher Bedeutung - teils friesischer Prägung - der Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Ziffer 1 und Abs. 3 BauGB. Die Genehmigung darf nach § 2 Abs. 2 lit. c der Erhaltungssatzung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage erhalten bleiben soll, um in dem Gebiet die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen zu erhalten (lit. c). Die Genehmigungsbedürftigkeit liegt im Hinblick auf die streitgegenständliche Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Wohngebäudes nicht vor. Entgegen dem jedenfalls nicht eindeutigen Wortlaut der Erhaltungssatzung bedarf die Errichtung eines Gebäudes keiner Genehmigung. Die Erhaltungssatzung unterscheidet in ihrem insoweit eindeutigen Wortlaut nicht hinsichtlich der verschiedenen Genehmigungstatbestände und sieht die Genehmigungspflicht für die Errichtung von baulichen Anlagen, Abbrüche und die Änderung oder die Nutzungsänderung gleichermaßen vor. Es besteht jedoch unter dem Gesichtspunkt der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung keine rechtliche Grundlage eines Genehmigungserfordernisses für die Neuerrichtung eines Gebäudes. Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Die Errichtung baulicher Anlagen kann zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach dieser Vorschrift nicht an ein Genehmigungsbedürfnis gebunden werden. Lediglich zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt kann nach § 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB ein Genehmigungserfordernis auch für die Errichtung baulicher Anlagen in die Erhaltungssatzung aufgenommen werden. Diese Voraussetzungen liegen im Hinblick auf die Sicherung des Dauerwohnen jedoch nicht vor. Die Erhaltungsziele und Versagungsgründe sind in § 172 BauGB abschließend aufgezählt. Der Katalog kann nicht erweitert werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 4. Dezember 2014 – 4 CN 7/13 – juris Rn. 19). Es ist auch keine andere Rechtsgrundlage für die Forderung nach einer Genehmigung nach der Erhaltungssatzung ersichtlich. Genehmigungspflichtig ist insoweit nur der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen, so dass die streitgegenständliche Neuerrichtung des Wohngebäudes grundsätzlich keiner Genehmigung nach der Erhaltungssatzung bedarf. Das Genehmigungserfordernis kann schließlich auch nicht aus dem Umstand abgeleitet werden, dass die Beseitigung des ehemals auf dem Grundstück vorhandenen Gebäudes ohne die erforderliche Genehmigung abgerissen worden ist. Zutreffend ist zunächst, dass der Rückbau des Wohngebäudes einer Genehmigung nach der Erhaltungssatzung bedurft hätte. Dies steht zwischen den Beteiligten auch nicht in Streit. Als Rechtsfolge eines Rückbaus ohne die nach der Erhaltungssatzung erforderliche Genehmigung ist im Gesetz jedoch nicht vorgesehen, dass dann ein Neubau der Genehmigung nach der Erhaltungssatzung bedarf. Das Gesetz sieht als Sanktion bei einem Verstoß gegen das Genehmigungserfordernis gemäß §§ 213 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 3 BauGB die Ahndung mit einer Geldbuße bis zu dreißigtausend Euro vor. Andere Rechtsfolgen sind an einen Verstoß gegen die Genehmigung für den Rückbau im Gesetz nicht vorgesehen. Jedenfalls in der vorliegenden Konstellation, in der eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Wohngebäudes begehrt wird, besteht auch kein weitergehendes Erfordernis für eine Genehmigung nach der Erhaltungssatzung beziehungsweise die damit verfolgte Sicherung des Dauerwohnens mit einer Baulast, weil die Erteilung der Baugenehmigung mit der Erhaltungssatzung in Einklang steht. Vor diesem Hintergrund besteht auch kein Bedürfnis und keine Rechtsgrundlage für die Forderung des Beklagten gegenüber der Klägerin, das Dauerwohnen mit einer Baulast abzusichern. Das Rechtsinstitut der öffentlichen Baulast ist dem Bauordnungsrecht zuzurechnen. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung (oder Nutzungsänderung) entgegenstehen können. Die Baulast kann jedoch nicht mit der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit oder mit ähnlichen Sachenrechten des bürgerlichen Rechts (§§ 1018 ff. BGB) auf eine Stufe gestellt werden. Als ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts setzt sie nämlich einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; sie greift unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulassung der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Damit eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (BVerwG, Beschl. v. 4. Oktober 1994 – 4 B 175/94 – juris Rn. 6). Eine Erklärung ist baulastfähig, wenn der Grundstückseigentümer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernimmt, und sich jene Beschränkung nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Vorausgesetzt wird, dass die übernommene Verpflichtung baurechtlich bedeutsam ist, nicht gegen den Grundsatz der Subsidiarität der Baulast verstößt und sie bestimmt genug oder zumindest hinreichend bestimmbar ist. Obgleich die Baulast ein Institut des in die Kompetenz des Landesgesetzgebers fallenden bauaufsichtlichen Verfahrens ist, der deshalb auch die formellen und materiellen Voraussetzungen ihres Entstehens und Erlöschens bestimmt, darf sich die übernommene Belastung auch auf die Nutzung des Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 23. Februar 2017 – 1 LA 11/16 – juris Rn. 12). Die Bestellung einer Baulast ist nicht nur dann zulässig, wenn hierdurch die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Anspruch auf Baugenehmigung geschaffen werden. Eine Baulast kann auch zur Verhinderung künftiger baurechtswidriger Nutzungen bestellt werden. In einem Gebiet, das im Bebauungsplan als Sondergebiet für den gewerblichen Fremdenverkehr ausgewiesen ist, kann die Verpflichtung als Baulast übernommen werden, kein Wohnungseigentum oder Teileigentum zu begründen (OVG Lüneburg, Urt. v. 12. Dezember 1986 – 1 A 172/86 – juris Ls. 1 und 2). Dies dürfte allerdings nur vor dem Hintergrund der damals unklaren Rechtslage zum Verhältnis von Dauer- und Erholungswohnen in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen notwendig gewesen sein. Dies ist mit Inkrafttreten des § 22 BauGB 1987 jedoch auch für diesen Sonderfall nicht mehr notwendig (vgl. Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauNVO, 154. EL April 2024, § 11 Rn. 36a). Hinsichtlich der streitgegenständlichen Erteilung einer Baugenehmigung zum Dauerwohnen liegt kein Fall vor, in dem eine bestimmte Nutzung gesichert werden müsste. Denn es ergibt sich bereits aus der Baugenehmigung selbst, dass nur das Dauerwohnen genehmigt ist. Bei Abweichungen von dieser Genehmigung kann die Bauaufsichtsbehörde einschreiten. Der Absicherung mit einer Baulast kommt über diese Rechtswirkung kein eigenständiger Gehalt mehr zu. Wird die Variationsbreite der Wohnnutzung verlassen, bedarf es einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung. Jede Nutzungsänderung außerhalb der Variationsbreite der Baugenehmigung bedarf wiederum der Genehmigung nach der Erhaltungssatzung. In dem Genehmigungsverfahren kann dann im Hinblick auf das geschützte Dauerwohnen die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung abgelehnt werden. Dazu bedarf es der Übernahme einer Baulast nicht. Soll eine andere Nutzung als Dauerwohnen aufgenommen werden, kann der Beklagte die Nutzungsänderung mit dem Fehlen einer Genehmigung nach der Erhaltungssatzung ablehnen. Es ist nicht ersichtlich, was die Baulast vorliegend sichern soll. Dahinter mag die praktische Erwägung stehen, dass sich Grundstückseigentümer bei Übernahme einer Baulast seltener über diese hinwegsetzen als sie gegen das Bauantragserfordernis verstoßen, insbesondere bei genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung. Diese praktische Überlegung führt jedoch nicht zu einer Rechtsgrundlage, den Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung von der Übernahme einer Baulast abhängig zu machen. Zu überzeugen vermag im Übrigen auch nicht das Argument des Beklagten, die Baulast sichere das Dauerwohnen, bis die Klägerin die Baugenehmigung ausgenutzt habe. Streitgegenständlich in diesem Verfahren ist nur die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung des Wohngebäudes. Der Beklagte mag ein Interesse daran haben, andere Nutzungen in dem Gebiet der Erhaltungssatzung zu unterbinden. Eine andere Nutzung als die mit der Erhaltungssatzung in Einklang stehende Nutzung zum Dauerwohnen ist aber weder beantragt, noch aufgrund anderer Anhaltpunkte ersichtlich und jedenfalls nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Etwas Anderes folgt auch nicht aus dem Vortrag des Beklagten, die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung für den Rückbau des auf dem Grundstück zuvor vorhandenen Gebäudes wäre nur erteilt worden, wenn die Klägerin eine Baulast zum Dauerwohnen übernommen hätte. Es kann im Nachhinein nicht mehr sicher festgestellt werden, ob und in welcher Form im Jahr 2013 möglicherweise eine Genehmigung für den Rückbau nur bei Übernahme einer Baulast erteilt worden wäre. Ebenso unklar ist, ob und mit welchem Erfolg sich die Klägerin möglicherweise gegen diese Forderung gewehrt hätte. Den von dem Beklagten zitierten Urteilen (unter anderem 8 A 57/10 und 8 A 186/15) ist ebenfalls keine andere Wertung zu entnehmen. Darin wird ausgeführt, dass Vorhaben bei Änderungen nicht isoliert betrachtet werden können. Hier liegt jedoch schon keine Änderung oder Erweiterung eines vorhandenen Gebäudes vor. Streitgegenständlich ist die Neuerrichtung eines Wohngebäudes. Anhaltspunkte, die gegen eine bauplanungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit im Übrigen sprechen könnten sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Nach alledem hat die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 Satz 1, 2 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG. Nach den regelmäßigen Annahmen des Beschwerdegerichts beträgt der Streitwert für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus 20.000,00 €. Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau eines Wohnhauses. Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks A. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 8 der Gemeinde A. sowie der Satzung der Gemeinde A. nach § 172 BauGB über die Erhaltung baulicher Anlagen Erhaltungsgebiet Ortsteil A. (Erhaltungssatzung) vom 15. November 2010. In dem Bebauungsplan ist für das Grundstück ein reines Wohngebiet festgesetzt (WR I). Das Grundstück war mit einem Gebäude bebaut. Mit Schreiben vom 27. August 2013 zeigte die Klägerin den Abbruch eines Wohnhauses A. und A. bei der Gemeinde A. an. Der Beklagte stellte das Verfahren mit Schreiben vom 16. September 2013 verfahrensfrei, wies jedoch darauf hin, dass trotz der Verfahrensfreistellung insbesondere gegebenenfalls bestehendes Ortsrecht (zum Beispiel Erhaltungssatzungen) zu beachten und einzuhalten seien. Das damals vorhandene Gebäude wurde sodann abgerissen. Mit Bauantrag vom 17. Dezember 2020 beantragte die Klägerin im vereinfachten Genehmigungsverfahren die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau eines Wohnhauses. Die Gemeinde versagte die Erteilung einer Genehmigung nach der Erhaltungssatzung und forderte einen Nachweis für eine Dauerwohnung per Baulast. Dies teilte der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 7. Januar 2021 mit und forderte die Klägerin zur Übernahme einer Baulast auf. Die Gemeinde teilte dem Beklagten unter dem 12. Januar 2021 per E-Mail mit, dass das Einvernehmen mit Eintragung der Baulast als erteilt gelte. Die Klägerin trug daraufhin vor, die Übernahme einer Baulast nicht zu akzeptieren. Die Erhaltungssatzung könne nur Anwendung finden, wenn auf dem Grundstück ein Gebäude vorhanden sei. Dies sei hier nicht der Fall. Dies sei bereits vor Erteilung der mittlerweile wieder erloschenen Baugenehmigung vom 6. September 2017 (einmal verlängert bis zum 6. September 2022). Mit Bescheid vom 19. Februar 2021 lehnte der Beklagte die Erteilung der beantragten Baugenehmigung ab. Das Vorhaben liege im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung. Danach bedürfe sowohl die Errichtung als auch der Rückbau baulicher Anlagen der Genehmigung. Die Klägerin habe im September 2013 über die Gemeinde A. eine Beseitigungsanzeige für das damals vorhandene Wohngebäude eingereicht. Daraufhin sei mitgeteilt worden, dass diese Beseitigung verfahrensfrei sei und keiner Anzeige bedürfe. Gleichzeitig sei auf das einzuhaltende Ortsrecht hingewiesen worden. Bei der Gemeinde A. sei damals keine eigenständige Genehmigung für die Beseitigung des Gebäudebestandes beantragt und genehmigt worden. Die Beseitigung sei aus diesem Grund baurechtlich illegal erfolgt. Die Gemeinde A. habe für das streitgegenständliche Vorhaben die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung versagt, da in dem Vorhaben keine sogenannte Dauerwohnung im Neubau nachgewiesen und öffentlich-rechtlich per Baulast gesichert worden sei. Diese Forderung sei zulässig, weil sie dem Satzungszweck entspreche, der unter anderem die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zum Inhalt habe. Hierzu solle der nachweislich auf dem Baugrundstück 2013 vorhanden gewesene Dauerwohnraum erhalten bleiben. Diese Forderung wäre auch bei ordnungsgemäßer Beantragung einer Genehmigung nach der Erhaltungsatzung zur Beseitigung des 2013 noch vorhandenen Wohnraums erhoben worden. Die fehlende Genehmigung nach der Erhaltungssatzung stehe der Erteilung einer Baugenehmigung für das Vorhaben entgegen. Dies gelte ungeachtet der bereits erteilten Baugenehmigung für das streitgegenständliche Grundstück, weil es sich bei dem streitgegenständlichen Vorhaben um ein anderes Vorhaben handle. Unter dem 1. März 2021 erhob die Klägerin Widerspruch und trug ergänzend vor, es sei zweifelhaft, ob die Erhaltungssatzung für die Errichtung eines Gebäudes überhaupt anwendbar sei. Denn es gehe bei den Genehmigungstatbeständen der Erhaltungssatzung um die Erhaltung baulicher Anlagen, nicht aber um die Errichtung. Mit Widerspruchsbescheid vom 14. Mai 2021 wies der Beklagte den Widerspruch als unbegründet zurück und führte ergänzend aus, es sei zwar richtig, dass die Errichtung eines Gebäudes in den Fällen des § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht an ein Genehmigungserfordernis gebunden sei. Jedoch sei dies beim Rückbau der Fall. Die Beseitigung des Gebäudebestandes im Jahr 2013 habe der Genehmigung bedurft. Wäre seinerzeit die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung beantragt worden, hätte die Gemeinde zur Sicherung des Satzungszwecks die Sicherung der Dauerwohnung per Baulast gefordert. Da jedoch der erforderliche Antrag unterblieben sei, sei auch keine nach der Erhaltungssatzung erforderliche Genehmigung erteilt worden und habe entsprechend auch nicht an den Nachweis einer Dauerwohnung per Baulast geknüpft werden können. Sollte es im Rahmen eines neuen Baugenehmigungsverfahrens nicht mehr möglich sein, die trotz der rechtswidrigen Beseitigung des Gebäudebestandes grundstücksbezogene Forderung nach Erhaltung der ehemals vorhandenen Dauerwohnung zu erheben, führte dies die gesamte Erhaltungssatzung ad absurdum. Daraufhin hat die Klägerin am 4. August 2021 Klage erhoben und vertieft ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren. Die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des ablehnenden Bescheids vom 19. Februar 2021 sowie des Widerspruchsbescheids vom 12. Juli 2021 zu verpflichten, der Klägerin eine Genehmigung für den Neubau eines Wohnhauses zu erteilen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie trägt ergänzend vor, es sei zwar richtig, dass sich aus der begehrten Baugenehmigung (Neubau eines Wohngebäudes mit einer Wohnung) die Verpflichtung zur Nutzung des Gebäudes als (Dauer-) Wohnung ergebe. Diese Verpflichtung bestehe jedoch erst ab dem Moment, in dem die Baugenehmigung auch tatsächlich ausgenutzt (und ausgeführt) werde. Bis zu diesem Moment bestehe somit ein öffentliches Interesse an der Sicherung der Dauerwohnung per Baulast, da es der Klägerin grundsätzlich unbenommen sei, die Baugenehmigung nicht auszunutzen oder sogar ein anderes Vorhaben ohne Dauerwohnung zu beantragen. In diesen Fällen gäbe es dann keine Handhabe, das Vorhalten der Dauerwohnung tatsächlich zu sichern. Diese Kontrollüberlegung zeige, dass (zumindest) bis zur tatsächlichen Ausführung der Baugenehmigung ein öffentliches Interesse an der Baulast bestehe. Bis zu diesem Moment ergebe sich die Sicherung auch (noch) nicht unmittelbar aus der Baugenehmigung selbst. Mit Beschluss vom 22. November 2024 ist der Rechtsstreit zur Entscheidung dem Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden. Die Beteiligten haben ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung erklärt (Bl. 88 und 91). Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.