3 S 667/22

Leitsatz: Es spricht viel dafür, dass die eigenständige Typisierung (großflächigen) Einzelhandels durch die Baunutzungsverordnung lediglich dazu führt, dass sich (großflächiger) Einzelhandel in einer Gemengelage, in der ein solcher noch nicht vorhanden ist, regelmäßig nicht einfügt, nicht aber, dass es für sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe in einer Gemengelage an einem Vorbild fehlt, wenn es sich bei den bislang vorhandenen gewerblichen Nutzungen um (großflächige) Einzelhandelsbetriebe handelt. (Rn.36) Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 18. März 2021 - 14 K 3357/19 - wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Berufung ist zulässig (dazu I.) aber unbegründet (dazu II.). I. Die Berufung ist nach Zulassung durch den Senat statthaft (§ 124 Abs. 1 Var. 2 VwGO) und auch im Übrigen zulässig. Sie wurde fristgerecht begründet, die Begründung genügt auch den Anforderungen des § 124a Abs. 6 Satz 3 VwGO i. V. m. § 124a Abs. 3 Satz 4 VwGO. Erforderlich, aber auch ausreichend ist, dass durch die Berufungsbegründung hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt, dass und weshalb der Berufungsführer an der Durchführung des zugelassenen Berufungsverfahrens festhalten will. Im Übrigen kommt es wesentlich auf die Umstände des konkreten Einzelfalls an (vgl. BVerwG, Urt. v. 08.03.2004 - 4 C 6.03 - juris Rn. 21 m. w. N.). Der Schriftsatz vom 12.04.2022 enthält einen Antrag und lässt erkennen, dass die Beklagte die Abweisung der Klage erstrebt, weil sie davon ausgeht, dass sich die zur Genehmigung gestellte Werbeanlage nicht i. S. d. § 34 BauGB einfügt und überdies das Ortsbild beeinträchtigt. II. Die Berufung ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Beklagte im Ergebnis zu Recht verpflichtet, dem Kläger die begehrte Baugenehmigung zu erteilen. Die Klage auf Erteilung der Baugenehmigung ist zulässig und begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung dieser, sodass deren Ablehnung rechtswidrig ist und ihn in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Rechtsgrundlage für die begehrte Baugenehmigung ist § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO. Nach dieser Norm ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Maßgebliche Sach- und Rechtslage für die Beurteilung der Frage, ob eine Baugenehmigung zu erteilen ist, ist der Zeitpunkt der (letzten) mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.01.2022 - 4 C 2.20 - juris Rn. 9 und v. 29.01.2009 - 4 C 16.07 - BVerwGE 133, 98 ; Senatsurt. v. 11.09.1998 - 3 S 2121/96 - juris Rn. 23; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 17.03.2021 - 5 S 1032/20 - juris Rn. 24 und v. 03.11.2020 - 1 S 581/18 - juris Rn. 58; Wolff in Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 113 Rn. 106). Der Kläger hat einen ordnungsgemäßen Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung gestellt; der geplanten Werbeanlage stehen auch keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen. 1. Die Werbeanlage ist bauplanungsrechtlich zulässig. Das Vorhabengrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Damit richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Nach der genannten Norm ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die - hier unproblematische - Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens seiner Art nach allein danach, ob es nach dieser im Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB). Nach § 34 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BauGB darf das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden. a) Die geplante Werbeanlage ist nach der Art der baulichen Nutzung zulässig. Nach ständiger Rechtsprechung reicht die nähere Umgebung so weit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits die bodenrechtliche Situation des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (vgl. BVerwG, Beschl. v. 22.10.2020 - 4 B 18.20 - juris Rn. 4; Senatsurt. v. 27.03.2019 - 3 S 201/17 - juris Rn. 36; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 13.11.2023 - 14 S 1161/23 - juris Rn. 29; jeweils m. w. N.). Das Verwaltungsgericht hat im Grundsatz die Nutzungen beidseits der B...-... von der Einmündung „Z...“ bis zur Einmündung „G...-...“ für rahmengebend gehalten. Dieser Bereich ist nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts durch zahlreiche Gebäude mit Wohnnutzung geprägt. Westlich des Vorhabengrundstücks befindet sich eine Bäckerei, östlich ein Restaurant und ein von der „...“ der ... genutztes Gebäude; unmittelbar östlich an das Vorhabengrundstück schließt sich der Z... an, wiederum östlich hiervon der Kundenparkplatz und die Verkaufsräume eines L.... Anhaltspunkte dafür, dass diese tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts unzutreffend gewesen wären, haben die Beteiligten nicht vorgebracht, solche sind auch für den Senat nicht erkennbar. Wesentliche Änderungen haben sich insoweit nicht ergeben. Zwar wurde der zum Zeitpunkt der Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht vorhandene Zx... zwischenzeitlich abgebrochen, er wurde jedoch durch einen neuen Zx... ersetzt. Im Übrigen haben sich keine relevanten Nutzungsänderungen ergeben; dies hat die Beklagte auf Nachfrage des Senats schriftlich klargestellt. In der mündlichen Verhandlung ergab sich insoweit lediglich, dass die Bäckerei nunmehr derzeit wohl geschlossen ist und das „F...“-Werbeschild - nunmehr unstreitig - entfernt wurde. Allerdings macht die Beklagte geltend, das Verwaltungsgericht habe die nähere Umgebung insoweit falsch bestimmt, als der Zx... und der L... gewissermaßen „keilförmig“ auf ein durch die Bebauung unmittelbar westlich des Zxx... östliche begrenztes faktischen Wohngebiets treffe. Diese Einschätzung geht indes fehl. Zum einen grenzt der Zx... unmittelbar an das Vorhabengrundstück an; eine irgendwie geartete „natürliche“ Trennung ist insoweit nicht vorhanden. Zum anderen verläuft ausweislich der Baugenehmigung für den Zx... unmittelbar an der Grundstücksgrenze zum Vorhabengrundstück ein - besonders emissionsträchtiger - Anlieferungsweg der unter anderem zu einer Lagerfläche führt, die südwestlich wie eine Zunge in den Bereich hineinragt, den die Beklagte als Teil eines faktischen Wohngebiets ansieht. Ausschnitt aus der Baugenehmigung Damit kann von zwei homogenen, abgegrenzten Gebieten keine Rede sein, zumal das Vorhabengrundstück und die dieses unmittelbar umgebenden Grundstücke im unmittelbaren Einzugsbereich des Z...... liegen und von diesem maßgeblich geprägt werden. Es bedarf vorliegend keiner Entscheidung, ob es sich beim neuen Zxx...-x... um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb i. S. d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO handelt. Hiervon könnte angesichts des Schwellenwerts von 800 m² Verkaufsfläche (vgl. hierzu BVerwG, Beschl. v. 16.05.2023 - 4 B 20.22 - juris Rn. 9 und Urt. v. 24.11.2005 - 4 C 10.04 - BVerwGE 124, 364 ) aber wohl nur ausgegangen werden, wenn jedenfalls eines der Gewächshäuser zur Verkaufsfläche zu zählen wäre. Ebenso kann offen bleiben, ob der L... die Voraussetzungen eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs i. S. d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO erfüllt und ob dieser die nähere Umgebung prägt. Insoweit weist der Senat jedoch darauf hin, dass eine Beeinflussung der bodenrechtlichen Situation des Baugrundstücks angesichts des Emissionsprofils wohl jedenfalls nicht allein mit einer fehlenden Sichtbeziehung begründet werden könnte. Wäre der Zx... als großflächiger Einzelhandelsbetrieb anzusehen, so wäre unabhängig von der rechtlichen Einordnung des weiter östlich gelegenen L... von einer Gemengelage auszugehen. Denn großflächiger Einzelhandel ist nach § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO nur in für ihn festgesetzten Sondergebieten oder in Kerngebieten zulässig. Der Annahme eines faktischen Kerngebiets steht vorliegend schon entgegen, dass es abgesehen vom Zx...-x... (und ggf. dem Lxx) als - unterstellt - großflächigen Einzelhandelsbetrieben keine weiteren kerngebietstypischen Nutzungen vorhanden sind. Ungeachtet der Frage, ob insoweit faktische Sondergebiete denkbar sind (offenlassend BVerwG, Urt. v. 16.09.2010 - 4 C 7.10 - juris Rn. 16) lägen die Voraussetzungen hierfür jedenfalls schon deshalb nicht vor, weil in der näheren Umgebung diverse Wohnnutzungen vorhanden sind. Wäre der Zx... als nicht großflächiger Einzelhandelsbetrieb anzusehen und wäre auch der L... als nicht großflächiger Einzelhandelsbetrieb oder als nicht prägend anzusehen, wäre ebenfalls von einer Gemengelage auszugehen. Den neben der Wohnnutzung wäre dann zwar mit dem Restaurant eine der Versorgung des Gebiets dienende Speisewirtschaft vorhanden, die im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig wäre (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Der Z... (und ggf. der Lxx) wären jedoch auch dann Einzelhandelsbetriebe, die im allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig sind, da sie ersichtlich weder in erster Linie der Versorgung der im Gebiet ansässigen Bevölkerung dienen (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) noch als nicht störende Gewerbebetriebe in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zugelassen werden könnten (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Der Annahme eines faktischen Mischgebiets steht entgegen, dass ein solches nur vorliegt, wenn eine sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe vorliegt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 11.04.1996 - 4 B 51.96 - juris Rn. 6 und Urt. v. 04.05.1988 - 4 C 34.86 -, BVerwGE 79, 309 ; Senatsurt. v. 07.08.2023 - 3 S 1793/21 - juris Rn. 35; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 22.11.2017 - 5 S 1475/16 - juris Rn. 96 und v. 27.04.2015 - 8 S 2515/13 - juris Rn. 26). Hiervon kann im Streitfall jedoch nicht ausgegangen werden, da die Wohnnutzung auch unter der Berücksichtigung der erheblich prägenden Wirkung einer bzw. zweier Einzelhandelsbetriebe in der näheren Umgebung jedenfalls quantitativ deutlich überwiegt. In die mithin jedenfalls anzunehmende Gemengelage fügt sich die streitgegenständliche Werbeanlage der Art ihrer baulichen Nutzung nach ein. Eine Werbetafel für Fremdwerbung, wie sie hier in Streit steht, ist bauplanungsrechtlich als selbständiger Gewerbebetriebe zu behandeln (vgl. BVerwG, Urt. v. 03.12.1992 - 4 C 27.91 - BVerwGE 91, 234 ; Senatsurt. v. 16.04.2008 - 3 S 3005/06 - juris Rn. 49; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 29.11.2021 - 8 S 3273/20 - juris Rn. 29). Da es sich um eine einseitige unbeleuchtete Plakatanschlagstafel handelt, liegt ein nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb vor. Geht man davon aus, dass der Zx... (und ggf. der Lxx) großflächige Einzelhandelsbetriebe i. S. d. § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO sind, spricht vieles dafür, dass dies nicht dazu führt, dass es an einem Vorbild für die streitige Werbeanlage fehlt, weil großflächige Einzelhandelsbetriebe in der Baunutzungsverordnung gegenüber den sonstigen Gewerbebetrieben eigenständig typisiert sind (in diese Richtung aber der Zulassungsbeschluss). Die Bestimmung des Rahmens, in den sich ein Vorhaben einfügen muss, richtet sich regelmäßig nach den in der Baunutzungsverordnung für die einzelnen Baugebiete typisierten Nutzungsarten, soweit diese in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden sind (vgl. BVerwG, Urt. v. 03.04.1987 - 4 C 41.84 - juris Rn. 17 [zu § 34 BBauGB]; Senatsurt. v. 27.03.2019 - 3 S 201/17 - juris Rn. 29; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.03.2020 - 8 S 1542/18 - juris Rn. 52; Söfker/Hellriegel in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 153. EL Januar 2024, § 34 Rn. 52). Zwar nimmt die Rechtsprechung weitgehend an, dass es sich beim großflächigen Einzelhandel um eine „eigene Nutzungsart“ handle (vgl. etwa BVerwG, Urt. v. 03.02.1984 - 4 C 54.80 - BVerwGE 68, 342 ; Senatsurt. v. 27.03.2019 - 3 S 201/17 - juris Rn. 29; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 13.07.2004 - 5 S 1205/03 - juris Rn. 27; OVG NRW, Urt. v. 22.01.2004 - 7 A 1273/02 - juris Rn. 68 [bestätigt von BVerwG, Bes. v. 22.07.2004 - 4 B 29.04 - juris]; anders etwa Söfker in Ernst Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 153. EL Januar 2024, BauNVO § 11 Rn. 40 ff.: lediglich Rechtsfolge, nach der die dort genannten Betriebe trotz ihrer „eigentlichen“ Zulässigkeit in den entsprechenden Baugebieten unzulässig sind). Dies rechtfertigt auch regelmäßig die Annahme, dass sich ein großflächiger Einzelhandel in einer Gemengelage, in der ein solcher (noch) nicht vorhanden ist, auch nicht einfügt. Darum geht es vorliegend jedoch nicht. Vielmehr stellt sich die Frage, ob sich ein (nicht wesentlich störender) sonstiger Gewerbebetrieb - nämlich die zur Genehmigung gestellte Werbetafel - in eine Gemengelage einfügt, in der bereits ein großflächiger Einzelhandel vorhanden ist. Dies dürfte nicht mit einem Hinweis auf die eigenständige Typisierung des großflächigen Einzelhandels in § 11 Abs. 3 BauNVO verneint werden können. Eine solche Sichtweise führte zu dem - wenig einleuchtenden - Ergebnis, dass in einer Gemengelage, in der die einzig gewerbliche Nutzung ein großflächiger Einzelhandel ist, zwar weiterer großflächiger Einzelhandel, nicht jedoch nicht großflächiger Einzelhandel oder sonstiges nicht (wesentlich) störendes Gewerbe zulässig wäre. Dies vermag kaum zu überzeugen. Das Gegenteil dürfte richtig sein: Ist bereits ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb vorhanden, so fügt sich grundsätzlich auch ein nicht (wesentlich) störender Gewerbebetrieb seiner Art nach erst Recht ein. In diesem Sinn hat etwa auch das Bundesverwaltungsgericht formuliert, dass der maßstabsbildende Rahmen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bei Vorliegen von Wohnbebauung, nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben und stärker emittierenden Gewerbebetrieben „vom 'Mischgebiet' bis zum 'Industriegebiet'“ reicht (vgl. BVerwG, Urt. v. 26.5.1978 - IV C 9.77 -, BVerwGE 55, 369 und Urt. v. 18.10.1974 - IV C 77.73 - juris Rn. 23; vgl. auch OVG NRW, Urt. v. 24.05.2017 - 10 A 942/15 - juris Rn. 28). An einem vorhandenen Vorbild für die begehrte Werbetafel dürfte es somit aber auch dann nicht fehlen, wenn der Zx ... (und ggf. der L...) als nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe einzustufen wären. Zwar ist auch der nicht großflächige Einzelhandel in der Baunutzungsordnung an verschiedenen Stellen eigenständig typisiert (vgl. § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3, 6a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO und § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Konstituierende Merkmal des bauplanungsrechtlichen Einzelhandelsbegriffs ist der unmittelbare Verkauf von Waren an den Endverbraucher (vgl. BVerwG, Urt. v. 26.03.2009 - 4 C 21.07 - BVerwGE 133, 310 m. w. N.; siehe auch Söfker a. a. O. BauNVO § 11 Rn. 52); er dient im Wesentlichen der Abgrenzung vom Großhandel (vgl. Arnold in Bönker/Bischopink, BauNVO, 3. Aufl. 2024, § 11 Rn. 94; Ziegler in Brügelmann, BauGB, 129. EL 2024, BauNVO § 5 Rn. 40). Dies ändert im Ausgangspunkt jedoch nichts daran, dass Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich Gewerbebetriebe sind (vgl. etwa BVerwG, Beschl. v. 11.05.1999 - 4 BN 15.99 - juris Rn. 3 ff.; Pützenbacher in Bönker/Bischopink, BauNVO, 3. Aufl. 2024, § 8 Rn. 73; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 153. EL Januar 2024, BauNVO § 8 Rn. 24: Einzelhandelsbetreibe als „Gewerbebetriebe aller Art“ im Gewerbegebiet zulässig; siehe auch Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 153. EL Januar 2024, BauNVO § 9 Rn. 19 m. w. N.: Einzelhandelsbetriebe als „Gewerbebetriebe aller Art“ im Industriegebiet zulässig). Ist mithin der Einzelhandelsbetrieb ein Unterfall des „Gewerbebetriebs“, dürfte dessen eigenständige Typisierung in § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3, 6a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO und § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO nicht den Rückschluss zulassen, die einzige gewerbliche Prägung in einer Gemengelage durch einen Einzelhandelsbetrieb führe lediglich zur Zulässigkeit weiterer Einzelhandelsbetriebe. Denn aus einer „eigenständigen Typisierung“ innerhalb einer bestimmten Nutzungsart dürfte - soweit diese nicht eine erweiterte Zulässigkeit wie etwa § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO nach sich zieht - regelhaft nur geschlossen werden können, dass gerade die so typisierten Nutzungsformen typischerweise besondere städtebauliche Konflikte aufwerfen, nicht aber, dass diese ein aliud darstellen. So befassen sich - soweit ersichtlich - sämtliche hierzu ergangenen Entscheidungen auch mit der Frage, ob der eigenständig typisierte Betrieb zugelassen werden kann, wenn ein solcher noch nicht vorhanden ist (vgl. auch Rieger in Schröter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 34 Rn. 54: „Ein Einzelhandelsbetrieb überschreitet dementsprechend den aus Wohnbebauung, Produktionsbetrieben und Großhandelsbetrieben gebildeten Rahmen der ihn umgebenden Bebauung, da die BauNVO den Einzelhandel, insbesondere den großflächigen Einzelhandel, als eine von der allgemeinen Nutzungsart ‚Gewerbebetriebe‘ zu unterscheidende, anderen bebauungsrechtlichen Anforderungen unterliegende Nutzungsart begreift“). Für eine solche Sichtweise spricht auch, dass andernfalls in einer kleineren Gemengelage deutlich strengere Anforderungen an die Art der baulichen Nutzung zu stellen wären, als im faktischen Baugebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB. Denn während in faktischen Baugebieten all das zulässig ist, was die Baunutzungsverordnung vorsieht, wäre in kleinen Gemengelagen nur noch die jeweils eigenständig typisierten Nutzungen zulässig. Dies könnte im Extremfall dazu führen, dass nur noch weiterer Einzelhandel und weiteres Wohnen, nicht aber sonstiges (wesentlich weniger störendes) Gewerbe zulässig wäre. Ggf. könnten so sogar Gemengelagen entstehen, deren - dann sehr enges - zulässiges Nutzungsspektrum selbst im Wege der Bauleitplanung nicht bzw. nicht ohne weiteres festgesetzt werden könnte (vgl. § 1 Abs. 9 BauNVO). Der Senat braucht dies jedoch nicht abschließend zu entscheiden. Denn selbst wenn man davon ausginge, dass die streitbefangene Werbeanlage auf Grund der eigenständigen Typisierung des (großflächigen) Einzelhandels kein Vorbild findet, fügte sie sich ein. Das Erfordernis des Einfügens schließt nicht schlechthin aus, etwas zu verwirklichen, was es bisher in der Umgebung noch nicht gibt. Es hindert nur daran, den durch die Umgebung gesetzten Rahmen in einer Weise zu überschreiten, die bewältigungsbedürftige Spannungen begründet oder erhöht (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.02.1983 - 4 C 18.81 - BVerwGE 67, 23 <juris Rn. 23 und Beschl. v. 25.03.1999 - 4 B 15.99 - juris Rn. 5; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 07.11.2017 - 5 S 1003/16 - juris Rn. 54; Bay. VGH, Urt. v. 08.02.2011 - 15 N 09.1091 - juris Rn. 29; Rieger in Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 34 Rn. 49). Die geplante Werbeanlage ist nicht in der Lage, bodenrechtlich relevante Spannungen auszulösen. Jedenfalls mit dem Zx x...... ist bereits ein Gewerbebetrieb vorhanden, der die in der näheren Umgebung überwiegend vorhandene Wohnnutzung sowohl optisch als auch durch Emissionen deutlich stärker beeinträchtigt, als die geplante Werbetafel, von der im Wesentlichen rein optische Beeinträchtigung ausgehen. Dies gilt umso mehr, als auch der Zx x...... über Werbeanlagen verfügt. Diese sind zwar als unselbständige Nebenlage kein eigenständiger Gewerbebetrieb, haben jedoch optisch weitgehend identische Auswirkungen auf die Nachbarschaft. Von der Errichtung einer (weiteren) Anlage als nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb im unmittelbaren Einzugsbereich des Einzelhandelsbetriebs geht daher auch keine Vertiefung bestehender bodenrechtlicher Spannungen aus. Entgegen der Auffassung der Beklagten vermag die geplante Werbeanlage auch nicht auf Grund einer negativen Vorbildwirkung bodenrechtliche Spannungen heraufzubeschwören. Denn „Vorbild“ wäre insoweit nicht die konkrete Werbeanlage, sondern der bauplanungsrechtlich typisierte, nicht wesentlich störende Gewerbebetrieb. b) Die geplante Werbeanlage fügt sich auch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein. Großflächige Werbetafeln für wechselnde Plakatwerbung der üblichen Art liegen außer vom Bauvolumen auch allgemein von der Flächengröße her durchweg in dem Rahmen, der sich aus dem in der Umgebung verwirklichten Maß der baulichen Nutzung ergibt. Sie fügen sich deshalb vom Maß der baulichen Nutzung regelmäßig in die Eigenart der näheren Umgebung ein (vgl. BVerwG, Urteil vom 15.12.1994 - 4 C 19.93- juris Rn. 20). Dies gilt auch im Streitfall. Die Maße der geplanten Werbeanlage überschreiten nicht die Maße der Bauteile der in der Umgebung vorhandenen baulichen Anlagen. c) Die Werbeanlage beeinträchtigt auch nicht das Ortsbild. Ob eine Beeinträchtigung des Ortsbilds vorliegt, bestimmt sich danach, ob das Vorhaben das ästhetische Empfinden eines für Fragen der Ortsbildgestaltung aufgeschlossenen Betrachters verletzt. Das hängt wesentlich von der Schutzwürdigkeit des Ortsbilds ab. Eine solche Schutzwürdigkeit erlangt ein Ortsbild nicht schon dadurch, dass es durch eine gewisse Einheitlichkeit oder Gleichartigkeit der Bebauung oder einzelner Elemente der Bebauung geprägt ist. Das Ortsbild muss vielmehr eine „gewisse Wertigkeit für die Allgemeinheit“ besitzen (vgl. zu alledem: BVerwG, Urt. v. 11.05.2000 - 4 C 14.08 - juris Rn. 1; Senatsurt. v. 21.02.2017 - 3 S 1748/14 - juris Rn. 45 m. w. N.; VGH Bad.-Württ. Urt. v. 29.11.2021 - 8 S 3273/20 - juris Rn. 31). Ausgehend liegt eine Beeinträchtigung des Ortsbilds durch die geplante Werbeanlage fern. Zwar behauptet die Beklagte dies. Ihre Ausführungen lassen jedoch nicht erkennen, dass und weshalb das Ortsbild vorliegend einen besonderen Charakter hätte, der ihm eine über das Übliche hinausgehende Prägung verleihen würde. Ihre Ausführungen beschränken sich vielmehr in der Sache darauf, dass sie Fremdwerbeanlagen für unattraktiv hält, ohne jedoch eine besondere Schutzwürdigkeit des Ortsbilds aufzuzeigen. Ein besonders wertiges Ortsbild ist auch sonst nicht ersichtlich. Von den ihr zur Verfügung stehenden Gestaltungsoptionen - z.B. im Wege der Bauleitplanung oder des Erlasses örtlicher Bauvorschriften - hat die Beklagte ersichtlich keinen Gebrauch gemacht; bloße Planungsabsichten für sich genommen begründen kein schützenswertes Ortsbild. d) Das die Werbeanlage ausnahmsweise rücksichtslos wäre, ist weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. 2. Die zur Genehmigung gestellte Werbeanlage ist auch bauordnungsrechtlich zulässig. a) Die Werbetafel ist nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 LBO ohne eigene Abstandsflächen zulässig (vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 29.11.2021 - 8 S 3273/20 - juris Rn. 47). b) Die Werbetafel verstößt auch nicht gegen das Verunstaltungsverbot. Nach § 11 Abs. 1 LBO sind bauliche Anlagen mit ihrer Umgebung so in Einklang zu bringen, dass sie das Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild nicht verunstalten oder deren beabsichtigte Gestaltung nicht beeinträchtigen; auf Kultur- und Naturdenkmale und auf erhaltenswerte Eigenarten der Umgebung ist Rücksicht zu nehmen. Nach § 11 Abs. 2 LBO sind bauliche Anlagen so zu gestalten, dass sie nach Form, Maßstab, Werkstoff, Farbe und Verhältnis der Baumassen und Bauteile zueinander nicht verunstaltet wirken. Eine bauliche Anlage ist verunstaltend, wenn durch sie ein hässlicher, das ästhetische Empfinden des Beschauers nicht nur beeinträchtigender, sondern gar verletzender Zustand geschaffen wird. Dies setzt voraus, dass die Störung erheblich, das heißt wesentlich ist. Maßgebend ist dabei das Empfinden des gebildeten Durchschnittsbetrachters, mithin eines für ästhetische Eindrücke offenen, jedoch nicht besonders empfindsamen und geschulten Betrachters. Die bauliche Anlage muss zu einem Zustand führen, der als grob unangemessen empfunden wird, das Gefühl des Missfallens weckt sowie Kritik und den Wunsch nach Abhilfe herausfordert. Ob eine Werbeanlage eine solche Wirkung hervorruft, ist unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, wobei auch die Funktion des jeweils betroffenen Baugebiets zu berücksichtigen ist (vgl. zu alledem Senatsurt. v. 24.01.2017 - 3 S 1992/16 - juris Rn. 10; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 29.11.2021 - 8 S 3273/20 - juris Rn. 44). Gemessen daran ist weder eine Verunstaltung nach § 11 Abs. 1 LBO noch für eine solche nach § 11 Abs. 2 LBO erkennbar. Wie bereits ausgeführt, ist die Umgebung ästhetisch nicht besonders anspruchsvoll. Eine aus dem Rahmen fallende Gestaltung der Werbeanlage liegt nicht vor. Unter welchen Voraussetzungen eine in der Landesbauordnung für Baden-Württemberg - im Gegensatz zu anderen Bauordnungen - nicht angesprochene „störende Häufung“ von Werbeanlagen verunstaltend wirken kann, mag dahinstehen. Voraussetzung hierfür wäre jedenfalls, dass ein enger, gleichsam mit einem Blick erfassbarer örtlicher Bereich mit Werbeeinrichtungen derart überladen wäre, dass das Auge keinen Ruhepunkt mehr finden könnte und dass das Bedürfnis nach werbefreien Flächen stark hervorträte, weil die Anlagen allein wegen einer störenden Häufung als besonders lästig empfunden würden (vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 29.11.2021 - 8 S 3273/20 - juris Rn. 44). Hierfür ist nichts vorgetragen und auch nichts ersichtlich, zumal es sich um die einzige Werbeanlage auf dem streitgegenständlichen Grundstück handelt und der Blick in südöstliche Richtung entlang der B...straße ohnehin maßgeblich durch die dort vorhandenen gewerblichen Nutzungen geprägt wird. 3. Die geplante Werbeanlage verstößt auch nicht gegen sonstige von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Insbesondere ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die geplante Werbeanlage gegen straßenrechtliche Anbaubeschränkungen verstieße (§ 22 Abs. 5, Abs. 2, Abs. 3 StrG). Vielmehr hat die im Genehmigungsverfahren beteiligte Fachabteilung der Beklagten dies ausdrücklich verneint. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Ein Grund, die Revision zuzulassen (§ 132 Abs. 2 VwGO), liegt nicht vor. B e s c h l u s s vom 22. Juli 2024 Der Streitwert wird nach § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 1 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Ziff. 9.1.2.3.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 auf 5.000 Euro festgesetzt (vgl. Senatsbeschl. v. 27.9.2019 - 3 S 2169/19 - juris Rn. 12; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 12.11.2020 - 5 S 1707/20 - juris Rn. 4). Dieser Beschluss ist unanfechtbar. Die Beklagte (Berufungsklägerin) wendet sich gegen ein verwaltungsgerichtliches Urteil, mit dem sie verpflichtet wurde, dem Kläger eine Baugenehmigung für eine freistehende unbeleuchtete Werbetafel zu erteilen. Der Kläger beantragte unter dem 20.11.2018 bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung einer freistehenden unbeleuchteten Werbetafel im so genannten „Euro-Format“ (3,8 m x 2,8 m zzgl. Fußhöhe von 1,2 m) auf dem Grundstück Bx... (Flst.-Nr. xxxx). Dem Bauantrag war die Einverständniserklärung des Grundstückseigentümers zur Errichtung dieser Werbetafel beigefügt. Das Vorhabengrundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Nach vorheriger Anhörung lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 05.02.2019 die Erteilung der begehrten Baugenehmigung ab. Die beantragte Werbetafel füge sich nicht i. S. d. § 34 BauGB in die nähere Umgebung ein. Im vorliegenden Fall grenzten zwei homogene Gebiete aneinander, sodass die Abgrenzung der näheren Umgebung an der östlichen Grenze des Vorhabengrundstücks erfolge. Das Grundstück selbst werde dem sich nach Westen erstreckenden faktischen allgemeinen Wohngebiet zugerechnet. In einem solchen sei eine Werbeanlage für Fremdwerbung unzulässig. Am 06.02.2019 erhob der Kläger Widerspruch. Zur Begründung führte er aus, die in der Umgebung des Vorhabengrundstücks vorhandenen Nutzungen schlössen die Annahme eines allgemeinen Wohngebiets aus. Zwar befände sich im Straßengeviert auch Wohnbebauung. Daneben seien jedoch zahlreiche gewerbliche Nutzungen - insbesondere ein Z..., ein Lxxx, die Rx... und die xxxxxxxxxxxxxxx Steuerberater und Wirtschaftsprüfer xxxx - vorhanden. Dies führe zur Annahme eines faktischen Mischgebiets, in dem die Werbeanlage zulässig sei. Am 16.05.2019 erhob der Kläger beim Verwaltungsgericht Karlsruhe Klage auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung. Zur Begründung wiederholte er im Wesentlichen die bereits im Widerspruchsverfahren vorgebrachten Argumente. Ergänzend führte er aus, in etwa 250 Meter Entfernung westlich befänden sich zwei großflächige Werbeanlagen; auch der Lxx weise drei großflächige Fremdwerbeanlagen auf. Mit Widerspruchsbescheid vom 29.11.2019 wies das Regierungspräsidium Karlsruhe den Widerspruch zurück. Nach den im Rahmen eines Ortstermins gewonnen Erkenntnissen sei für die maßgebliche Umgebungsbebauung die Bebauung beidseits der B... zwischen der Einmündung Z... und der M... sowie die Bebauung beidseits der D... in den Blick zu nehmen. Zum Lxxx bestehe keine Sichtbeziehung, da er vom Z...x-xxxxx verdeckt werde und somit die nähere Umgebung nicht präge. Die maßgebliche Umgebung sei als Gemengelage einzustufen, sodass sich die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB richte. Entlang der B... befinde sich Wohnbebauung, eine Bäckerei, ein Restaurant sowie mit dem Z...xx-xxxxxx ein Einzelhandelsbetrieb. Entlang der D... befinde sich Wohnbebauung. Da die Wohnbebauung weit überwiege, könne nicht von einem faktischen Mischgebiet ausgegangen werden. Die Annahme eines allgemeinen Wohngebiets scheitere am Vorhandensein des Zx..., der nicht als Fremdkörper anzusehen sei, da er auf Grund seiner Größe „tonangebend“ wirke. In diese Gemengelage füge sich die zur Genehmigung gestellte Werbeanlage nicht ein. Die einzigen wohnfremden Nutzungen in der näheren Umgebung seien eine Bäckerei, ein Restaurant und der Z.... Der Zx xxxxxxxxxxxxxxx sei ein Einzelhandelsbetrieb. Hierbei handle es sich um eine Nutzungsart, wie sie in § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO genannt werde. Die Werbeanlagen für den Lxxx und den Z... seien als Werbung an der Stätte der Leistung Nebenanlagen und keine gewerblichen Hauptnutzungen. Damit befinde sich in der näheren Umgebung kein Gewerbebetrieb i. S. d. Baunutzungsverordnung. Mit einer Zulassung des begehrten Vorhabens würde daher der Rahmen der zulässigen Nutzungen auf Gewerbebetriebe erweitert und dadurch eine negative Vorbildwirkung erzeugt, die geeignet wäre, bodenrechtlich beachtliche und ausgleichsbedürftige Spannungen zu erzeugen. Mit - der Beklagten am 09.04.2021 zugestelltem - Urteil vom 18.03.2021 hat das Verwaltungsgericht die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheids vom 05.02.2019 und des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 29.11.2019 verpflichtet, dem Kläger die begehrte Baugenehmigung zu erteilen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Zulässigkeit des Vorhabens richte sich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Nach dem Ergebnis des in der mündlichen Verhandlung eingenommenen Augenscheins sei der Bereich entlang der B... bis zur Einmündung Z... und zur Einmündung G... rahmengebend. Maßgeblich seien hierbei die Nutzungen beidseits der B..., da dieser keine trennende Wirkung zukomme. Die Umgebung sei durch zahlreiche Gebäude mit Wohnnutzung geprägt. Hinzu komme westlich des Vorhabengrundstücks eine Bäckerei, sowie östlich ein Restaurant und ein von der „xxxxxxxxxxxxxx..., xxxxxxx...“ genutztes Gebäude. Unmittelbar vor dem Vorhabengrundstück schließe mit dem Z..., Gartencenter, ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb an. Dieser sei trotz seiner Andersartigkeit nicht als „Fremdkörper“ auszuschließen, da er „tonangebend“ wirke. Des Weiteren sei vor dem Tor zum Z... ein als Fremdwerbeanlage zu qualifizierendes Werbeschild mit der Aufschrift „F...“ angebracht. Das Schild sei eine Markenartikelreklame, die nicht mehr als Werbeanlage an der Stätte der Leistung qualifiziert werden könne. Dagegen seien die Transparente am Zaun des Zx... keine zu berücksichtigenden Werbeanlagen. Nicht in vergleichbarer Weise maßstabsbildend sei der großflächige Einzelhandelsbetrieb Lxx, denn er sei in zweiter Reihe deutlich versetzt von der B...straße, lediglich die Eigenwerbeanlage mit dem Schriftzug „Lxxx“ wirke unmittelbar auf das Vorhabengrundstück ein. Die so bestimmte nähere Umgebung entspreche weder einem allgemeinen Wohngebiet noch einem Mischgebiet und auch sonst keinem in der Baunutzungsverordnung bezeichnetem Baugebiet, sondern sei als Gemengelage zu qualifizieren. In diese füge sich das beantrage Vorhaben ein. Die Eigenart der näheren Umgebung sei durch verschiedene gewerbliche Nutzungen, bei denen sich Eigenwerbung an der jeweiligen Stätte der Leistung befinde, geprägt. In der Nähe des Vorhabengrundstücks befinde sich außerdem am Gelände des Zx... eine als Fremdwerbeanlage zu qualifizierende Markenwerbung, bei der es sich um einen sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieb i. S. d. Baunutzungsverordnung handle. Es sei daher nicht erkennbar, dass die Errichtung der Werbeanlage unzulässige bodenrechtliche Spannungen begründe. Das geplante Vorhaben lasse es auch nicht an der gebotenen Rücksichtnahme fehlen. Zwar befinde sich unmittelbar gegenüber nur Wohnbebauung. Es sei jedoch zu beachten, dass durch den unmittelbar an das Vorhabengrundstück angrenzenden großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit der markanten Eigenwerbung in Gestalt von drei Werbeflaggen eine sich auf die Wohnungen in beachtlichem Maß auswirkende Vorbelastung bestehe. Auch im Übrigen füge sich die Werbeanlage in die nähere Umgebung ein. Auf Antrag der Beklagten hat der Senat mit Beschluss vom 14.03.2022 - 3 S 1635/21 -, der der Beklagten 21.03.2022 zugestellt wurde, die Berufung zugelassen. Die Beklagte hat die Berufung mit am selben Tag beim Verwaltungsgerichtshof eingegangenem Schriftsatz vom 12.04.2022 begründet. Sie macht im Wesentlichen geltend: In der bei der Beurteilung heranzuziehenden näheren Umgebung seien keine nicht störenden Gewerbebetriebe vorhanden. Das Gebiet sei in erster Linie durch Wohnnutzung geprägt. Darüber hinaus seien der Lxx sowie ein derzeit im Umbau befindlicher Z... prägend, bei denen es sich „gemäß der Typisierung“ um großflächige Einzelhandelsbetriebe handle. Die Bäckerei sowie das Restaurant seien als der Versorgung des Gebiets dienende Läden/Handwerksbetriebe bzw. Schank- und Speisewirtschaften einzustufen. Zu Unrecht habe das Verwaltungsgericht die „F...“-Werbung als Fremdwerbung eingestuft, da es sich um Werbung für an der Stätte der Leistung vertriebene Landmaschinen eines spezifischen Herstellers gehandelt habe. Diese sei zudem im Rahmen von Umbaumaßnahmen am Z...xx-xxxx entfernt worden. Andere Nutzungen, die als nicht störender Gewerbebetrieb zu bewerten wären, bestünden nicht. Mit Ausnahme der großflächigen Einzelhandelsnutzungen wären alle anderen Nutzungen vielmehr auch in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig, so dass sich die Fremdwerbeanlage nicht einfüge. Überdies sei eine Beeinträchtigung des Ortsbilds zu besorgen. Die Beklagte bemühe sich um eine Aufwertung im Gebiet. Die ausnahmsweise Zulassung einer sich nicht in die Umgebung einfügenden Fremdwerbeanlage würde diesen Bemühungen entgegenstehen, zumal bei Zulassung weiterer Werbeanlagen ein Trading-Down-Effekt zu befürchten sei. Die Beklagte beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 18.03.2021 - 14 K 3357/19 - zu ändern und die Klage abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus: Die nähere Umgebung entspreche einem Mischgebiet, sodass sich die genehmigte Werbeanlage ohne weiteres ihrer Art nach einfüge. Nichts anders gelte, wenn man von einer Gemengelage ausgehe. Der Vorhabenstandort sei von gewerblichen Hauptnutzungen umgeben, die den Gebietscharakter prägten. Jedenfalls sei die Werbetafel auch nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO und § 11 Abs. 4 LBO zulässig. Bei dem „F...“-Schild am Z... habe es sich nicht um Werbung an der Stätte der Leistung, sondern um Fremdwerbung gehandelt; sie sei ggf. auch nach ihrer Entfernung weiterhin prägend. Eine Beeinträchtigung des Ortsbilds liege nicht vor, insbesondere weise dieses keine gewisse Eigenheit vor, die dem Ort eine aus dem üblichen herausgehende Prägung verleihe. Auf Nachfrage des Senats hat die Beklagte mitgeteilt, dass sich der im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht auf dem Grundstück B... befindliche Z...x zwischenzeitlich abgebrochen und durch einen neuen (genehmigten) Z... ersetzt worden sei. Dieser verfügt ausweislich der genehmigten Bauvorlagen neben dem „eigentlichen“ Markt mit 671,46 m² Fläche unter anderem über zwei Gewächshäuser mit weiteren 738,72 m². Im Rahmen des Umbaus sei auch das „xxxxx“-Werbeschild entfernt worden. Die Beklagte hat insoweit diverse Lichtbilder vorgelegt, die vom Senat im Termin zur mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten erörtert wurden. Der Kläger hat im Rahmen der Erörterung der Lichtbilder seine Behauptung, das „F...“-Werbeschild sei noch vorhanden, nicht aufrechterhalten. Die Beklagte hat mitgeteilt, dass die Bäckerei wohl geschlossen sei. Auch der Lageplan des neuen Z... wurde mit den Beteiligten erörtert. Dem Senat liegen die einschlägige Verwaltungsakte der Beklagten (1 Band), die Widerspruchsakte des Regierungspräsidiums (1 Band) sowie die Gerichtsakte des Verwaltungsgerichts (1 Band) vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf diese Akten und die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze verwiesen.