5 S 474/23

Der Bebauungsplan „Käppelewasen II“ der Antragsgegnerin vom 6. November 2023 und der Bebauungsplan „Käppelewasen II“ der Antragsgegnerin vom 23. Mai 2022 werden für unwirksam erklärt. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Anträge sind zulässig (hierzu A.) und begründet (hierzu B.). A. Die Anträge sind zulässig. I. Den schriftsätzlich zunächst gegen den Satzungsbeschluss vom 23. Mai 2022 gerichteten Antrag hat die Antragstellerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat dahin geändert, dass sie nun im Hauptantrag begehrt, den Satzungsbeschluss vom 6. November 2023 für unwirksam zu erklären und hilfsweise - für den Fall des Erfolgs dieses Antrags - auch den Satzungsbeschluss vom 23. Mai 2022 für unwirksam zu erklären. Dieses Vorgehen ist sachdienlich und gemäß § 173 S. 1 VwGO in Verbindung mit § 264 Nr. 2 ZPO zulässig (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 7.5.2018 - 3 S 2041/17 - VBlBW 2018, 413, juris Rn. 23 ff. m. w. N.). II. Die Anträge wurden auch fristgerecht gestellt. Insbesondere konnte die Antragstellerin den Satzungsbeschluss im ergänzenden Verfahren vom 6. November 2023, der am 10. November 2023 bekannt gemacht wurde, in der mündlichen Verhandlung vom 27. November 2024 noch wirksam in das vorliegende Verfahren miteinbeziehen, obwohl die Jahresfrist bereits am 10. November 2024 abgelaufen war. Denn führt eine Gemeinde wie im vorliegenden Fall während eines anhängigen Normenkontrollantrags ein ergänzendes Verfahren durch, löst die Bekanntmachung des erneuten Satzungsbeschlusses für den Antragsteller des anhängigen Normenkontrollverfahrens keine weitere Antragsfrist nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO aus (vgl. hierzu ausführlich Senatsurteil vom 4.5.2017 - 5 S 2378/14 - BauR 2017, 1480, juris Rn. 18 ff.). Den Antrag gegen den Satzungsbeschluss vom 23. Mai 2022, der am 3. Juni 2022 im Amtsblatt bekannt gemacht worden war, hat die Antragstellerin am 16. März 2023 und damit fristgerecht gestellt. III. Die Antragstellerin ist auch gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Denn sie ist Eigentümerin von im Plangebiet liegenden Grundstücken und hat im vorliegenden Verfahren hinreichend zum Ausdruck gebracht, mit deren konkreter Überplanung durch die Vorschriften des angegriffenen Bebauungsplans nicht einverstanden zu sein. B. Die Anträge sind auch begründet. Dabei kann unentschieden bleiben, ob beiden Satzungsbeschlüssen ein beachtlich gebliebener Ermittlungs- und Bewertungsfehler anhaftet (hierzu I.). Denn sie leiden jedenfalls an einem durchgreifenden materiellen Rechtsfehler (hierzu II.), der jeweils zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans in beiden Fassungen führt (hierzu III.). I. In formeller Hinsicht weist der Bebauungsplan „Käppelewasen II“ sowohl in der Fassung vom 6. November 2023 als auch in der Fassung vom 23. Mai 2022 einen Ermittlungs- und Bewertungsfehler auf (hierzu 1.). Da der Bebauungsplan in beiden Fassungen auch an einem durchgreifenden materiellen Mangel leidet, kann allerdings offen bleiben, ob dieser Fehler auch beachtlich ist (hierzu 2.). 1. Ein Ermittlungs- und Bewertungsfehler im Sinne des § 2 Abs. 3, § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist der Antragsgegnerin sowohl im Verfahren zur Aufstellung des ursprünglichen Bebauungsplans als auch im ergänzenden Verfahren unterlaufen. a) Nach § 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Belange, die für die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten. Das notwendige Abwägungsmaterial umfasst dabei solche Belange, die in der konkreten Planungssituation „nach Lage der Dinge“ in die Abwägung eingestellt werden müssen (vgl. BVerwG, Urteile vom 12.12.1969 - IV C 105.66 - BVerwGE 34, 301, juris Rn. 29 und vom 5.7.1974 - IV C 50.72 - BVerwGE 45, 309, juris Rn. 45). Ein bereits einen Verfahrensfehler im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB begründendes Ermittlungsdefizit liegt vor, wenn abwägungserhebliche Belange in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt worden sind und der Gemeinderat deshalb seiner Abwägungsentscheidung einen falschen Sachverhalt zu Grunde gelegt hat. Denn eine sachgerechte Einschätzung des Gewichts der berührten Belange (als Bewertung im Sinne des § 2 Abs. 3 BauGB) setzt ein vollständiges und zutreffendes Bild von den voraussichtlichen Auswirkungen der Planung voraus (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteile vom 22.3.2018 - 5 S 1873/15 - juris Rn. 56 und vom 3.9.2019 - 8 S 2056/17 - juris Rn. 68; BayVGH, Urteil vom 18.1.2017 - 15 N 14.2033 - juris Rn. 50). Ein ebenfalls bereits einen Verfahrensfehler im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB begründender Bewertungsfehler liegt vor, wenn die Bedeutung der berührten Belange verkannt wird (vgl. BVerwG, Urteile vom 12.12.1969, a.a.O., juris Rn. 29, und vom 5.7.1974, a.a.O., juris Rn. 45; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 19.7.2011 - 5 S 2718/09 - juris Rn. 28 ff.). b) Dies vorausgesetzt haftet dem Bebauungsplan in beiden Fassungen ein Ermittlungs- und Bewertungsfehler an. aa) Allerdings folgt ein solcher nicht aus der angeblich nicht ausreichenden Auseinandersetzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin mit den Interessen der von der Planung betroffenen Grundstückseigentümer. Der Ehemann der Antragstellerin hat in seinem Einwendungsschreiben vom 19. November 2021 auf das gemeinsam mit der Antragstellerin verfolgte Bauvorhaben hingewiesen. Im Rahmen der Abwägung zu beiden Satzungsbeschlüssen hat der Gemeinderat der Antragsgegnerin dieses Vorhaben zur Kenntnis genommen, gleichwohl aber die angegriffene Festsetzung von maximal fünf zulässigen Wohnungen in Wohngebäuden getroffen. Dabei war sich der Gemeinderat ausweislich des für beide Satzungsbeschlüsse insoweit identischen Abwägungsprotokolls durchaus bewusst, dass es ein Bedürfnis an Nachverdichtungsmöglichkeiten gibt, diese aber zugunsten der städtebaulichen Verträglichkeit zu begrenzen sind. Ihm war somit präsent, dass durch die vorliegende Planung die Ausnutzbarkeit der betroffenen Grundstücke zu Wohnzwecken eingeschränkt wird, und er hat die gegenläufigen Belange der Grundstückseigentümer dementsprechend zurückgestellt. Es kann daher nicht die Rede davon sein, dass er deren Interessen nicht ausreichend berücksichtigt hätte. Vor diesem Hintergrund kann auch dem Einwand der Antragstellerin nicht gefolgt werden, der Gemeinderat habe sich nicht ausreichend mit dem öffentlichen Belang der Schaffung von Wohnraum und dem gesetzlichen Ziel der Nachverdichtung beschäftigt. bb) Der Antragstellerin ist auch nicht zu folgen, soweit sie zur Begründung eines Ermittlungs- und Bewertungsfehlers geltend macht, es sei weder eine Bestandsaufnahme der Grundstücksgrößen im Plangebiet durchgeführt noch sei die Anzahl der bereits vorhandenen Wohnungen ermittelt worden. Weshalb diese Maßnahmen rechtlich notwendig gewesen sein sollten, erschließt sich nicht. Die Antragsgegnerin hat sich für die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden entschlossen, um eine bestimmte Wohndichte zu erreichen und die Funktionsfähigkeit der Erschließungsstraßen vor negativen Beeinträchtigungen zu schützen. Der geforderten Bestandsaufnahme bedurfte es hierfür nicht. Im Übrigen wird der Bestand sowohl im Abwägungsprotokoll für beide Satzungsbeschlüsse als auch in der Planbegründung sowohl in der Fassung vom 27. Januar 2022 als auch in jener vom 26. Oktober 2023 im Wesentlichen dargestellt. cc) Allerdings ist der Antragsgegnerin im Hinblick auf die verkehrliche Situation im Plangebiet in beiden Bebauungsplanverfahren ein Ermittlungsfehler unterlaufen. Denn ausweislich der auch insoweit identischen Abwägungsprotokolle für beide Satzungsbeschlüsse begründet sie die streitige Festsetzung auch damit, dass eine höhere Anzahl an Wohneinheiten erhebliche Verkehre und damit Probleme in Bezug auf die Bewältigung des ruhenden Verkehrs und notwendiger Besucherparkplätze nach sich ziehen würde, welche die Funktionsfähigkeit der R...straße und der N... Straße (Behinderungen durch parkende Fahrzeuge am Straßenrand etc.) negativ beeinträchtigen würden. Diese Einschätzung entbehrt indes einer tatsächlichen Grundlage. Denn weder im Rahmen des Aufstellungsverfahrens noch während des ergänzenden Verfahrens wurde die derzeit bestehende Verkehrssituation auf den das Plangebiet erschließenden Straßen, insbesondere der R...straße und der N... Straße, ermittelt. Hierzu hat der Gemeinderat der Antragsgegnerin ausweislich der dem Senat vorliegenden Verfahrensakten keinerlei Überlegungen angestellt. Ohne derartige Ermittlungen zum gegenwärtigen Aufkommen des fließenden und des ruhenden Verkehrs in den maßgeblichen Bereichen konnte der Gemeinderat aber auch nicht beurteilen, ob planbedingt hinzutretende Verkehre die befürchteten negativen Beeinträchtigungen verursachen würden, deren Eintritt die Antragsgegnerin durch die streitige Festsetzung verhindern wollte. Hierzu dürfte es zwar keiner umfassenden gutachterlichen Untersuchung des status quo bedurft haben. Gleichwohl hätten den Ratsmitgliedern die derzeitigen verkehrlichen Umstände zumindest durch eine Auflistung des zahlenmäßigen Verkehrsaufkommens oder durch eine Lichtbilddokumentation vermittelt werden müssen. Denn erst dadurch wären sie in die Lage versetzt worden, beurteilen zu können, ob eine planbedingte Erhöhung des Verkehrs zu negativen Beeinträchtigungen der Funktionsfähigkeit der Erschließungsstraßen führen würde. Hingegen kann nicht unterstellt werden, dass die Ratsmitglieder die verkehrliche Situation auf den Erschließungsstraßen kannten, weil es sich bei der Antragsgegnerin um eine verhältnismäßig kleine Gemeinde handelt, wie ihr Vertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat argumentiert hat. 2. Aufgrund eines beiden Satzungsbeschlüssen anhaftenden und zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans in beiden Fassungen führenden materiellen Fehlers bedarf es keiner Entscheidung, ob der vorliegende Ermittlungsfehler auch beachtlich geblieben ist. Insofern könnte zweifelhaft sein, ob er innerhalb der Frist des § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB gerügt wurde. Zwar hat ihn die Antragstellerin in ihrem Schriftsatz vom 16. März 2023 hinreichend substantiiert gerügt. Allerdings könnte diese Frist durch die Bekanntmachung des im ergänzenden Verfahrens beschlossenen Bebauungsplans am 10. November 2023 erneut in Gang gesetzt worden sein. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entsteht auch bei einer inhaltlich unveränderten Abwägung im ergänzenden Verfahren, wie es vorliegend der Fall war, ein neuer Bebauungsplan, der in verfahrensrechtlicher Hinsicht in der Gestalt, wie er nach Behebung des Mangels wirksam in Kraft gesetzt worden ist, Gegenstand des Normenkontrollverfahrens wird. Durch die erneute Bekanntmachung werden dann die Rügemöglichkeiten nach § 215 Abs. 1 BauGB neu eröffnet. Nicht erneut fristgerecht geltend gemachte Mängel können daher unbeachtlich werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.1.2017 - 4 BN 18.16 - BauR 2017, 655, juris Rn. 7). Ob dies auch für den vorliegenden Fall gilt, kann aus den oben genannten Gründen offen bleiben. II. Der Bebauungsplan „Käppelewasen II“ ist sowohl in der Fassung vom 6. November 2023 als auch in der Fassung vom 23. Mai 2022 materiell rechtswidrig. Denn die Festsetzung der in den Gebieten WA I bis WA IV jeweils höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden ist nicht erforderlich (hierzu 1.). Festsetzungsfehler sind allerdings nicht zu erkennen (hierzu 2.). Da der erkannte materielle Fehler zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans in beiden Fassungen führt (hierzu III.), bedarf es keiner Entscheidung mehr, ob weitere Fehler, insbesondere von der Antragstellerin geltend gemachte Fehler im Abwägungsergebnis, vorliegen. 1. Die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden in den Gebieten WA I bis WA IV ist nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB. a) Nach dieser Vorschrift haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. An der städtebaulichen Erforderlichkeit muss sich zunächst die gesamte Planung der Gemeinde messen lassen. Maßgeblich ist hierfür im Wesentlichen ihre jeweilige planerische Konzeption. Welche städtebaulichen Ziele sie sich hierbei setzt, liegt grundsätzlich in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, diejenige „Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Eine Planung ist dann gerechtfertigt, wenn sie nach dem städtebaulichen Konzept „vernünftigerweise“ geboten erscheint. Nicht erforderlich sind daher nur solche Bebauungspläne, deren Verwirklichung auf unabsehbare Zeit rechtliche oder tatsächliche Hindernisse im Wege stehen und die daher die Aufgabe einer verbindlichen Bauleitplanung nicht erfüllen können oder die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt (vgl. zum Ganzen BVerwG, Urteil vom 10.9.2015 - 4 CN 8.14 - BVerwGE 153,16, juris Rn. 11 f.; Senatsurteile vom 9.7.2020 - 5 S 1493/17 - VBlBW 2021, 23, juris Rn. 77 f.; vom 12.7.2023 - 5 S 3193/21 - juris Rn. 69 und vom 7.2.2024 - 5 S 869/22 - juris Rn. 55; jeweils m. w. N.). Aber auch jede einzelne Festsetzung eines Bebauungsplans muss im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB erforderlich, also städtebaulich gerechtfertigt sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.3.2009 - 4 C 21.07 - BVerwGE 133, 310, juris Rn. 17). Hieran fehlt es insbesondere, wenn die jeweilige Festsetzung nicht oder nicht vollständig der Realisierung der mit der Planung verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen dient (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 1.8.2013 - 8 S 2965/11 - VBlBW 2014, 65, juris Rn. 25), oder sie nicht geeignet ist, den mit ihr verfolgten Zweck zu erreichen (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 26.5.2008 - 1 N 07.3143, 1 N 08.439 - BauR 2008, 1560, juris Rn. 31 m. w. N., Gierke in Brügelmann, BauGB, 131. Lfg, Juli 2024, § 1 Rn. 165 f.). b) Gemessen hieran ist die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden in den jeweiligen Wohngebieten des Bebauungsplans nicht erforderlich, weil sie ungeeignet ist, das von der Antragsgegnerin hiermit verfolgte Ziel der Steuerung der Wohndichte zu erreichen. Mit dem Bebauungsplan „Käppelewasen II“ verfolgt die Antragsgegnerin unter anderem das übergeordnete Planungsziel, eine maßvolle Nachverdichtung innerhalb des Plangebiets zu ermöglichen. Dabei soll ausweislich des Abwägungsprotokolls, welches dem Gemeinderat bei Fassung der Satzungsbeschlüsse vom 23. Mai 2022 und vom 6. November 2023 in insoweit identischer Formulierung vorlag, die Intensität der Nachverdichtung insbesondere durch die Beschränkung der Anzahl an Wohneinheiten gesteuert werden, um eine städtebaulich nicht verträgliche, weil gleichsam „urban“ verdichtete Bauweise zu verhindern und die Funktionsfähigkeit der vorhandenen Erschließungsstraßen vor negativen Beeinträchtigungen zu schützen. Mit anderen Worten ging es der Antragsgegnerin bei der Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden innerhalb des Plangebiets darum, die Anzahl der sich dort ansiedelnden Personen zu begrenzen. Dieses Planungsziel ist grundsätzlich von dem planerischen Ermessen der Antragsgegnerin gedeckt und jedenfalls insoweit gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB nicht zu beanstanden. Denn wünscht eine Gemeinde innerhalb eines bestimmten Gebiets eine bestimmte Wohndichte in dem Sinn zu erreichen, dass sich die dort ansiedelnde Bevölkerungszahl aus Gründen der städtebaulichen Verträglichkeit in einem bestimmten Rahmen bewegen soll, ist es ihr nicht verwehrt, entsprechende bauplanungsrechtliche Festsetzungen aus dem Katalog der ihr insoweit zur Verfügung stehenden Rechtsgrundlagen zu treffen. Allerdings ist die Festsetzung einer absoluten Zahl höchstzulässiger Wohnungen in Wohngebäuden, wie es die Antragsgegnerin in den Gebieten WA I bis WA IV jeweils vorgenommen hat, nicht geeignet, die Wohndichte in dem beabsichtigten Sinn zu steuern und daher nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB. Die Ermächtigungsgrundlage in § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB ermöglicht es der Gemeinde nicht nur, die höchstzulässige Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden durch eine absolute Zahl festzusetzen, wie es die Antragsgegnerin im vorliegenden Fall getan hat. Die Begrenzung der Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden kann auch durch Festsetzung einer relativen Zahl erfolgen. Mit diesen durch § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB eröffneten Regelungsmechanismen kann die Gemeinde unterschiedliche Ziele erreichen: Mit der Angabe einer absoluten Zahl lässt sich vor allem das städtebauliche Ziel einer einheitlichen Struktur des Gebiets in Bezug auf die Wohnform (z.B. Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser) erreichen. Die Begrenzung der Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden durch Angabe einer relativen Zahl ist dagegen eher ein Instrument, mit dem die Wohn- oder Besiedlungsdichte eines Gebiets gesteuert werden kann. Von ihr hängt ganz entscheidend z.B. die Dimensionierung der erforderlichen öffentlichen Infrastruktur und der Umfang der dafür auszuweisenden Flächen ab. Dabei entspricht es allgemeiner Erfahrung, dass bei typisierender Betrachtungsweise für die infrastrukturelle Ausstattung eines Wohngebiets nicht nur die insgesamt für Wohnzwecke genutzte Geschoßfläche ausschlaggebend ist, sondern auch die Anzahl der auf ihr untergebrachten Wohnungen (vgl. BVerwG, Urteil vom 8.10.1998 - 4 C 1.97 - BVerwGE 107, 256, juris Rn.18). Will eine Gemeinde über eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB die Wohndichte innerhalb eines Plangebiets steuern, muss sie somit grundsätzlich eine relative Zahl, zum Beispiel die höchstzulässige Zahl von Wohnungen pro bestimmter Grundstücksfläche, festsetzen (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24.3.2006 - 10 B 2133/05.NE - BauR 2006, 1696, juris Rn. 29). Vor diesem Hintergrund vermag die vorliegende Festsetzung einer absoluten höchstzulässigen Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden keinen Beitrag zu dem von der Antragsgegnerin verfolgten Ziel zu leisten, die Wohndichte innerhalb des Plangebiets zu steuern. Denn die planungsrechtlichen Festsetzungen treffen keine Regelung dazu, wie viele Gebäude im Rahmen des festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung auf der in den Plangebieten jeweils ausgewiesenen überbaubaren Grundstücksfläche errichtet werden dürfen. Insbesondere das entlang der R...straße, der Z...straße und der N... Straße verlaufende und verhältnismäßig groß bemessene Baufenster lässt in jeweiliger Abhängigkeit von dem zu bebauenden Grundstück auch eine Bebauung mit mehreren Baukörpern zu. Dies gilt auch für die auf den Grundstücken der Antragstellerin mit den Flst. Nrn. ... und ... belegenen Baufenster, die eine großzügige Bebauung mit mehreren Baukörpern nicht ausschließen. Daher wäre es denkbar, dass auch bei Festsetzung einer verhältnismäßig geringen Anzahl zulässiger Wohneinheiten in Wohngebäuden gleichwohl eine von der Antragsgegnerin gerade unerwünschte Zahl an Personen im Plangebiet angesiedelt wird. Illustriert wird dies durch die Ausführungen der Antragstellerin, wonach sie auf ihren Grundstücken statt drei auch vier Wohngebäude errichten und dadurch die absolute Anzahl an Wohnungen im WA II erhöhen könne. 2. Der Bebauungsplan „Käppelewasen II“ leidet aber weder in der Fassung vom 6. November 2023 noch in jener vom 23. Mai 2022 an einem Festsetzungsfehler. Hierzu trägt die Antragstellerin im Wesentlichen vor, eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB scheide in bereits bebauten Gebieten von vornherein aus und erfordere darüber hinaus „besondere“ städtebauliche Gründe. Beide Rügen greifen nicht durch. a) Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist nichts dafür ersichtlich, dass die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden nur in unbebauten Plangebieten zulässig wäre. Dies ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Festsetzungssystematik des Baugesetzbuchs. Vielmehr ist es den Gemeinden erlaubt, insbesondere bei der Feststellung städtebaulicher Missstände auf bereits bebauten Grundstücken die bauliche Entwicklung im Wege der Bauleitplanung in eine gegenteilige, den Grundsätzen des § 1 Abs. 5 BauGB entsprechende Richtung zu lenken. Dies schließt das Recht der Gemeinde ein, auch in einem bereits aufgesiedelten Gebiet die zukünftige Wohndichte durch eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB zu regeln. Es besteht auch keine Subsidiarität dieser Rechtsgrundlage zu der Möglichkeit, die Wohndichte durch Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung zu steuern. Das von der Antragstellerin insoweit angedachte Rangverhältnis ergibt sich weder unmittelbar aus dem Baugesetzbuch noch aus höherrangigem Recht (vgl. zum Ganzen auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 30.9.1993 - 8 S 1676/92 - juris Rn. 18). b) Eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB muss auch nicht durch „besondere“ städtebauliche Gründe gerechtfertigt sein. Solche qualifizierten städtebaulichen Gründe sah das Gesetz nur bis zum Erlass des Bau- und Raumordnungsgesetzes 1998 vor. Seitdem genügen - wie bei allen Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB - „einfache“ städtebauliche Gründe zur Rechtfertigung der Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden. Es bedarf also spezifischer städtebaulicher Gründe, die die Begrenzung der Zahl der Wohnungen insbesondere unter Berücksichtigung der Belange des Grundstückseigentümers einerseits und der mit der Beschränkung der Zahl der Wohnungen verfolgten städtebaulichen Anliegen andererseits nach dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB rechtfertigen (vgl. Söfker/Wienhues in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 154. EL April 2024, § 9 Rn. 71). Solche Gründe hat die Antragsgegnerin hier zur Rechtfertigung der streitigen Festsetzung angeführt. Denn mit ihr verfolgt sie die Ziele, die Wohndichte innerhalb des Plangebiets in eine bestimmte Richtung zu steuern und die vorhandenen Erschließungsanlagen in ihrer Funktionsfähigkeit zu schützen. Dem steht nicht entgegen, dass außerhalb des Plangebiets auf Gemarkung der Antragsgegnerin nach ausführlicher Darlegung der Antragstellerin sowohl im Aufstellungs- als auch im gerichtlichen Verfahren zahlreiche Gebäude mit einer Vielzahl an Wohnungen existieren. Denn maßgeblich ist, in welche Richtung die Antragsgegnerin das vorliegend zu beurteilende Plangebiet lenken will und welche städtebaulichen Unverträglichkeiten sie dort zu verhindern gedenkt. Insofern kann sie hier auch dann bauleitplanerisch tätig werden, wenn in anderen Teilen des Gemeindegebiets möglicherweise solche Missstände bereits eingetreten sind. III. Die fehlende Erforderlichkeit der Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden führt zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans „Käppelewasen II“ sowohl in der Fassung vom 6. November 2023 als auch in jener vom 23. Mai 2022. 1. Erweisen sich einzelne Bestimmungen einer Rechtsnorm als unwirksam, so kommt eine nur hierauf bezogene Teilnichtigkeit unter ihrer Fortgeltung im Übrigen in entsprechender Anwendung des § 139 BGB nur dann in Betracht, wenn ein auf einen (räumlichen oder sachlichen) Teil der Norm isolierbarer Fehler vorliegt. Der fehlerbehaftete Teil darf mit dem gesamten restlichen Normgefüge nicht so verflochten sein, dass die Restbestimmung ohne den nichtigen Teil nicht sinnvoll bestehen bleiben kann (vgl. Panzer in Schoch/Schneider, VwGO, § 47 Rn. 110; Hoppe in Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 47 Rn. 82). Es muss darüber hinaus mit Sicherheit anzunehmen sein, dass der Normgeber die Restbestimmung auch ohne den nichtigen Teil erlassen hätte (Grundsatz des mutmaßlichen Willens des Normgebers). Der hypothetische Wille des Norm-gebers muss objektiviert sein, d. h. es ist auf den im Verfahren zum Erlass der Rechtsnorm zum Ausdruck gekommenen Willen des jeweiligen Normgebers abzustellen, im Zweifel auch eine Rechtsnorm dieses eingeschränkten Inhalts zu beschließen (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 18.7.1989 - 4 N 3.87 - BVerwGE 82, 225, juris Rn. 20; vom 13.1.2012 - 9 B 56.11 - NVwZ 2012, 375, juris Rn. 5; vom 28.7.2015 - 9 B 17.15 - NVwZ-RR 2015, 906, juris Rn. 9; jeweils m. w. N.). 2. Gemessen hieran ist der Bebauungsplan in beiden Fassungen gesamtunwirksam. Zwar ist die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden ohne weiteres von dem restlichen Plan teilbar, der auch ohne diese Festsetzung sinnvoll bestehen bleiben könnte. Allerdings kann nicht angenommen werden, dass der Gemeinderat der Antragsgegnerin die Satzungsbeschlüsse auch ohne diese Festsetzung gefasst hätte. Denn ausweislich des für beide Satzungsbeschlüsse insoweit identischen Abwägungsprotokolls wurde in der Sitzung des Gemeinderats vom 25. Oktober 2021 über die Grenze der Nachverdichtung und insbesondere über die Zahl zulässiger Wohneinheiten lang und kontrovers diskutiert. Dies belegt, dass diese Festsetzung ein maßgeblicher Grundzug des vorliegenden Bebauungsplans ist. Ohne diese Grenze der Nachverdichtung wäre dem Willen des Gemeinderats daher nicht Rechnung getragen. C. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt. Beschluss vom 27. November 2024 Der Streitwert für das Verfahren wird nach § 52 Abs. 1 GKG in Anlehnung an Nr. 9.8.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 endgültig auf 60.000 Euro festgesetzt. Der Beschluss ist unanfechtbar. Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan „Käppelewasen II“ der Antragsgegnerin. Das ca. 3 ha große Plangebiet befindet sich in dem bereits bebauten, aber bislang nicht überplanten Bereich südlich der V... Straße zwischen der R...straße im Westen und der N... Straße im Osten. Im Süden schließt sich der Außenbereich an. Innerhalb des Plangebiets verläuft in Ost-West-Richtung die Z...straße. Der vorhandene Bestand weist Wohngebäude, gewerbliche Nutzungen, private Grünflächen und Gärten sowie einen ehemaligen Gasthof auf. Der Bebauungsplan setzt ein allgemeines Wohngebiet fest, welches in vier Gebiete unterteilt ist (WA I bis WA IV). In allen vier Gebieten wird eine Grundflächenzahl von 0,4, eine Geschoßflächenzahl von 0,8, die Zulässigkeit von Einzel- und Doppelhäusern sowie eine offene Bauweise festgesetzt. Im WA I und im WA III lässt der Bebauungsplan maximal zwei Wohneinheiten in Wohngebäuden und zwei Vollgeschosse, im WA II maximal fünf Wohneinheiten in Wohngebäuden und zwei Vollgeschosse und im WA IV maximal neun Wohneinheiten in Wohngebäuden und drei Vollgeschosse zu. Weiterhin unterscheiden sich die Gebiete hinsichtlich der festgesetzten Trauf- und Firsthöhen. Daneben finden sich im Bebauungsplan Festsetzungen zu Grün- und Verkehrsflächen. Ziel der Planung ist es, einerseits eine maßvolle Nachverdichtung zu ermöglichen, andererseits die vorhandenen größeren Gartenflächen für eine ausreichende Durchgrünung zu sichern. Die Antragstellerin ist Eigentümerin der im WA II liegenden Grundstücke Flst. Nr. ... und Flst. Nr. ... sowie des sowohl im WA II als auch im WA III liegenden Grundstücks Flst. Nr. .... Das auf dem letztgenannten Grundstück ausgewiesene Baufenster befindet sich im WA II. Auf dem im WA III liegenden Teil dieses Grundstücks setzt der Bebauungsplan eine private Grünfläche fest. Die Grundstücke hat die Antragstellerin an ihren Ehemann vermietet, der dort Lager für seine Malerwerkstatt und seine Gerüstbaufirma unterhält. Die Eheleute beabsichtigen, die Mietverhältnisse zu beenden und dort drei Wohngebäude mit jeweils neun Wohneinheiten zu errichten. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans verlief wie folgt: Der Gemeinderat der Antragsgegnerin beschloss am 13. Juli 2020 die Aufstellung des Bebauungsplans „Käppelewasen II“ und erließ am gleichen Tag eine Veränderungssperre. Am 25. Oktober 2021 beschloss er die öffentliche Auslegung des Planentwurfs, welche am 29. Oktober 2021 im Amtsblatt bekannt gemacht und vom 8. November bis zum 10. Dezember 2021 durchgeführt wurde. Der Ehemann der Antragstellerin brachte mit E-Mail vom 25. November 2021 Einwendungen gegen den Planentwurf vor. Am 21. März 2022 beschloss der Gemeinderat die erneute Offenlage des nach Abschluss der Öffentlichkeitsbeteiligung geänderten Planentwurfs, welche am 25. März 2022 im Amtsblatt bekannt gemacht und vom 4. April bis zum 22. April 2022 durchgeführt wurde. Am 23. Mai 2022 beschloss der Gemeinderat den Bebauungsplan als Satzung. Der Satzungsbeschluss wurde am 3. Juni 2022 im Amtsblatt bekannt gemacht. Am 10. Juli 2023 beschloss der Gemeinderat die Durchführung eines ergänzenden Verfahrens und die erneute Offenlage, um den für die Höhe baulicher Anlagen maßgeblichen Bezugspunkt zu ändern. Die Durchführung des ergänzenden Verfahrens und die erneute öffentliche Auslegung des geänderten Bebauungsplans wurden am 14. Juli 2023 im Amtsblatt bekannt gemacht und die erneute Offenlage wurde vom 24. Juli bis zum 28. August 2023 durchgeführt. Mit Schreiben vom 4. August 2023 brachte die Antragstellerin Einwendungen vor. Am 6. November 2023 beschloss der Gemeinderat das rückwirkende Inkrafttreten des geänderten Bebauungsplans zum 3. Juni 2022. Der Satzungsbeschluss wurde am 10. November 2023 im Amtsblatt bekannt gemacht. Bereits am 16. März 2023 hatte die Antragstellerin den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt und mit Schriftsatz vom gleichen Tag begründet. Sie macht geltend, die Begrenzung der Anzahl zulässiger Wohneinheiten verletze § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB. Von dieser Norm könne in einem bereits weitgehend bebauten Gebiet kein Gebrauch gemacht werden. Sie sei nur anwendbar, wenn eine Beschränkung des Maßes der baulichen Nutzung zwar in Betracht käme, aber unverhältnismäßig wäre. Die Festsetzung der maximal zulässigen Wohneinheiten sei auch nicht durch besondere städtebauliche Gründe gerechtfertigt. Es genüge nicht, wenn darauf hingewiesen werde, dass Gebäude mit jeweils neun Wohneinheiten zu einer für ...... städtebaulich zu verdichteten Bauweise führen würden und damit eine „urbane Dichte“ gegeben sei. Eine aus der konkreten Situation des Plangebiets, seiner Entwicklung und den zum Planungszeitpunkt festzustellenden Veränderungen nachvollziehbare Begründung werde nicht angeführt. Im Übrigen sei unklar, an welchem Vorbild sich die Antragsgegnerin hinsichtlich einer „für ...... städtebaulich zu verdichteten Bauweise“ orientiert habe. Sowohl im Plangebiet als auch in dessen näherer Umgebung befänden sich bereits zahlreiche große Wohngebäude mit sechs bis zehn Wohneinheiten. Durch ihr Wohnbauvorhaben trete daher eine Nachverdichtung ein, wie sie auf Gemarkung der Antragsgegnerin bereits vorhanden sei. Außerdem seien im WA IV neun Wohneinheiten zulässig, was eine nicht nachvollziehbare Ungleichbehandlung darstelle. Die Bauflächen im WA II seien wesentlich größer als jene im WA IV. Es sei darüber hinaus vollkommen unklar, auf welcher tatsächlichen Grundlage die streitige Festsetzung getroffen worden sei. Weder die Grundstücksgrößen noch die Anzahl der bereits vorhandenen Wohnungen im Plangebiet seien ermittelt worden. Aufgrund dieses Mangels sei es der Antragsgegnerin unmöglich gewesen, die Auswirkungen der Festsetzungen des Bebauungsplans zu bewerten und mit den Belangen der betroffenen Grundstückseigentümer abzuwägen. Der Gemeinderat der Antragsgegnerin habe sich auch nicht mit den für und gegen die Begrenzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen sprechenden Gesichtspunkten auseinandergesetzt. Insbesondere habe er das gesetzgeberische Ziel, bei der Aufstellung von Bebauungsplänen einem dringenden Wohnbedarf der Bevölkerung Rechnung zu tragen, verkannt. Die Antragsgegnerin liege falsch, wenn sie davon ausgehe, dass bei einer Bebauung mit jeweils neun Wohneinheiten das verkehrliche Erschließungssystem überlastet werde. Der Verkehr werde sich hierdurch nicht wesentlich erhöhen. Dies werde durch die am 4. Februar 2022 amtlich bekannt gemachte Verkehrsstatistik belegt. Außerdem habe die Antragsgegnerin verkannt, dass durch die geplante Wohnbebauung die auf ihren Grundstücken vorhandene Gewerbenutzung und damit auch der Anlieferungs-, Kunden- und Mitarbeiterverkehr entfalle, was zu einer Entspannung der Verkehrssituation führe. Durch die vorliegende Planung könne sie ihre Grundstücke nicht mehr sinnvoll nutzen. Gemessen an der zur Verfügung stehenden Grundstücksfläche würden bei Realisierung der zulässigen fünf Wohneinheiten übergroße Wohnflächen entstehen, was weder marktgerecht noch rentabel sei. Außerdem sei die Festsetzung maximal zulässiger Wohneinheiten willkürlich. Die Antragstellerin beantragt, den Bebauungsplan der Gemeinde ...... „Käppelewasen II“ vom 6. November 2023 und für den Fall seiner Unwirksamkeit auch den Bebauungsplan „Käppelewasen II“ vom 23. Mai 2022 für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, die Anträge abzuweisen. Sie trägt vor, die Festsetzung einer höchstzulässigen Zahl der Wohnungen erfordere keine „besonderen“ städtebaulichen Gründe. Vielmehr müssten städtebauliche Gründe vorliegen, die als öffentliche Belange im Rahmen der Abwägung mit den privaten Belangen des Grundstückseigentümers die Festsetzung rechtfertigten. Dies sei vorliegend der Fall, denn sie verfolge das Ziel, die Wohndichte im Plangebiet zu begrenzen, um eine mit den bestehenden Verhältnissen verträgliche Bewohnerdichte zu erreichen und die Zahl der Bewohner an das vorhandene Erschließungssystem anzupassen. Eine solche Festsetzung sei auch in einem bereits weitgehend bebauten Gebiet nicht von vornherein ausgeschlossen. Es lägen keine Abwägungsvorgangsfehler vor. Sie habe das von der Gegenseite artikulierte Begehren, in den geplanten Wohngebäuden mehr als fünf Wohneinheiten einrichten zu können, zutreffend erkannt und ermittelt. Sie habe insbesondere zutreffend erkannt, dass im gesamten Plangebiet nur auf den Grundstücken nördlich der Grundstücke der Antragstellerin Wohngebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten vorhanden seien. Sie habe zutreffend ermittelt und bewertet, dass auf keinem einzigen Grundstück im Plangebiet, das südlich der Grundstücke der Antragstellerin liege, ein Wohngebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten vorhanden sei. Weiter habe sie den Wunsch der Antragstellerin nach einer höheren Wohnungsdichte auf- und ernstgenommen, ihn aber ins Verhältnis gesetzt zu den anderen öffentlichen Belangen, die gegen eine höhere Wohnungsdichte stritten. Es liege auch kein Fehler im Abwägungsergebnis vor. Sie sei zutreffend davon ausgegangen, dass auf keinem einzigen Grundstück im Plangebiet, das südlich der Grundstücke der Antragstellerin liege, ein Wohngebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten vorhanden sei. Diese städtebauliche Gestalt habe sie im südlichen Teil des Plangebiets erhalten, zugleich aber die Entwicklung der Wohnungsdichte steuern und eine maßvolle, mit den städtebaulichen Verhältnissen verträgliche, größere Zahl an Wohneinheiten als im Bestand ermöglichen wollen. Zudem habe sie erkannt, dass die Erschließungssituation des ganz überwiegend mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebauten Gebiets nicht dafür ausgelegt sei, den Ziel- und Quell- sowie den Besucherverkehr einer erheblich größeren Zahl an Wohneinheiten aufzunehmen. Dass sie sich im Zuge ihrer Abwägungsentscheidung für eine geringere Wohnungsdichte auf den Grundstücken der Antragstellerin entschieden habe, begründe keinen Abwägungsmangel. Es liege auf der Hand, dass neun Wohneinheiten typischerweise mehr Verkehr erzeugten als nur fünf Wohneinheiten, weshalb es hierfür einer fachlichen Untersuchung nicht bedurft habe. Die unterschiedlichen Festsetzungen zur maximal zulässigen Zahl an Wohneinheiten in Wohngebäuden im Plangebiet seien überdies nicht willkürlich. Dem Senat liegt die Verfahrensakte der Antragsgegnerin vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird hierauf und auf den Inhalt der Akten des Senats sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung verwiesen.