8 S 1932/23

Leitsatz: Ein Normenkontrollantrag gegen eine Vorkaufsrechtssatzung ist regelmäßig unzulässig, soweit er über das Grundstück / die Grundstücke des Antragstellers hinausgreift. (Rn.27) Der Antrag wird abgewiesen. Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Antrag hat keinen Erfolg, da er teilweise bereits unzulässig und im Übrigen unbegründet ist. I. Der rechtzeitig innerhalb der Jahresfrist gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO gestellte und gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthafte Normenkontrollantrag ist nur insoweit zulässig, als er darauf gerichtet ist, die Vorkaufsrechtssatzung hinsichtlich des Grundstücks des Antragstellers für unwirksam zu erklären (1.); im Übrigen ist er unzulässig (2.). 1. Soweit der Antrag darauf gerichtet ist, die Vorkaufsrechtssatzung für das Gebiet des Grundstücks des Antragstellers für unwirksam zu erklären, ist er zulässig. Der Antragsteller ist diesbezüglich ohne Weiteres gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Durch die Vorkaufsrechtssatzung wird die Antragsgegnerin ermächtigt, in ein Privatrechtsverhältnis einzugreifen, das durch einen Grundstückskaufvertrag zwischen dem Antragsteller und einem Dritten geschaffen wird. Eine Gemeinde erhält durch eine solche Satzung die Möglichkeit, dem Eigentümer eines im Geltungsbereich gelegenen Grundstücks, sofern dieser das Grundstück verkauft, einen neuen Vertragspartner aufzuzwingen (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 14.04.1994 - 4 B 70.94 -, NJW 1994, 3178, juris Rn. 3, und vom 15.02.2000 - 4 B 10.00 -, NVwZ 2000, 1044, juris Rn. 5). Dadurch wird die jedenfalls durch Art. 2 Abs. 1 GG grundrechtlich geschützte Privatautonomie und damit auch die Rechtssphäre jedes Eigentümers beziehungsweise Verfügungsberechtigten eines im Geltungsbereich einer Vorkaufsrechtssatzung gelegenen Grundstücks tangiert (vgl. BayVGH, Urteil vom 26.01.2009 - 2 N 08.124 -, BayVBl 2009, 344, juris Rn. 6; OVG Saarland, Beschluss vom 21.08.1996 - 2 N 1/96 -, BRS 58 Nr. 96, juris Rn. 14). Der Antragsteller kann daher als Eigentümer eines im Geltungsbereich der angegriffenen Vorkaufsrechtssatzung gelegenen Grundstücks im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO geltend machen, möglicherweise durch die Satzung oder deren Anwendung in seinen Rechten verletzt zu werden (vgl. zum Ganzen Senatsurteil vom 10.09.2019 - 8 S 2050/17 -, VBlBW 2020, 155, juris Rn. 21; BayVGH, Urteil vom 17.09.2018 - 15 N 17.698 -, BRS 86 Nr. 79, juris Rn. 14). Wirtschaftlich betrachtet kann ein Vorkaufsrecht zu einem geringeren Kaufpreis führen. Denn das Vorkaufsrecht macht das Zustandekommen des Erwerbs unsicher sowie den Kaufprozess komplizierter und langwieriger. Dies kann die Nachfrage und damit auch den erzielbaren Preis verringern. Auch das Rechtsschutzbedürfnis für den Normenkontrollantrag kann dem Antragsteller, soweit es um sein eigenes Grundstück geht, nicht abgesprochen werden. 2. Unzulässig ist der Antrag allerdings, soweit er mit dem Begehren, die gesamte Vorkaufsrechtssatzung für unwirksam zu erklären, über das Grundstück des Antragstellers hinausgreift (offen hierzu noch Senatsurteil vom 08.12.2022 - 8 S 2538/21 -, UA S. 8). Denn eine Vorkaufsrechtssatzung ist anders als ein Bebauungsplan ohne Weiteres teilbar. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Teilnichtigkeit von Bebauungsplänen (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 09.04.2008 - 4 CN 1.07 -, BVerwGE 131, 100, juris Rn. 13; Beschlüsse vom 16.03.2010 - 4 BN 66.09 -, NVwZ 2010, 1246, juris Rn. 20; vom 18.12.1990 - 4 NB 19.90 -, NVwZ 1991, 778, juris Rn. 31 f.; darauf eingehend Panzer/Schoch, in: Schoch/Schneider, VwGO, Stand: Januar 2024, § 47 Rn. 53; Ziekow, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 47 Rn. 199 f.) kann hier nicht herangezogen werden, weil mit der Vorkaufsrechtssatzung lediglich eine Planung gesichert (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: November 2024, § 25 Rn.1) und nicht selbst eine sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirkt werden soll (vgl. zur - in dieser Hinsicht vergleichbaren - Veränderungssperre BVerwG, Beschluss vom 30.09.1992 - 4 NB 35.92 -, NVwZ 1993, 473, juris Rn. 6). Dem entsprechend darf sie räumlich zwar nicht über das Gebiet hinausgreifen, auf das sich die zu sichernde Planung bezieht, sie kann jedoch und muss gegebenenfalls sogar - im Hinblick auf den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz - auf Teile des künftigen Plangebiets beschränkt werden, wenn der Sicherungszweck die Einbeziehung sämtlicher Grundstücke nicht erfordert (vgl. zur Veränderungssperre BVerwG, Beschluss vom 01.12.1967 - IV B 11.67 -, Buchholz 406.11 § 14 BBauG Nr. 2; Senatsbeschluss vom 25.09.2002 - 8 S 1833/02 -, BauR 2003, 1537, juris Rn. 5 f.). Gegebenenfalls darf sie auch nur für ein Grundstück erlassen werden (vgl. zur Veränderungssperre BVerwG, Beschluss vom 01.12.1967, a. a. O.). Während bei einem Bebauungsplan das Plangebiet typischerweise in einem Abwägungszusammenhang steht, der unter anderem in grundstücksübergreifenden Festsetzungen seinen Ausdruck findet und aus dem sich einzelne Grundstücke nicht ohne Weiteres herauslösen lassen, macht es für die Betroffenheit eines Eigentümers regelmäßig keinen Unterschied, ob noch weitere Grundstücke in die Vorkaufsrechtssatzung einbezogen werden oder nicht. Aufgrund des mit einer Vorkaufsrechtssatzung verfolgten Sicherungszwecks ist auch in der Regel davon auszugehen, dass sie, sollten nicht alle Grundstücke wirksam einbezogen worden sein, gleichwohl für die übrigen Grundstücke erlassen worden wäre. Ob ein Grundstück wirksam mit einer Vorkaufsrechtssatzung belegt wurde, ist damit grundsätzlich für jedes Grundstück gesondert zu beurteilen. Einer etwa unwirksamen Einbeziehung anderer Grundstücke kommt nur insoweit Bedeutung zu, als sie ausnahmsweise den Sicherungszweck für das in Rede stehende Grundstück entfallen lassen kann. Es mag dahinstehen, ob dem Antragsteller daher - wofür viel spricht - bereits die Antragsbefugnis fehlt, soweit sein Antrag über sein eigenes Grundstück hinausgreift. Jedenfalls ist ihm insoweit das Rechtsschutzbedürfnis abzusprechen, da er mit der weiteren Antragsfassung seine Rechtsstellung nicht verbessern kann. Mit der Einbeziehung nicht in seinem Eigentum stehender Grundstücke greift er vielmehr auch solche ihn nicht berührende Teile der Vorkaufsrechtssatzung an, die sich schon aufgrund vorläufiger Prüfung offensichtlich und auch für den Antragsteller erkennbar als abtrennbare und selbstständig lebensfähige Teile einer unter dem Dach einer einheitlichen Norm zusammengefassten Gesamtregelung darstellen (vgl. - zu Bebauungsplänen - BVerwG, Urteil vom 09.04.2008 a. a. O., juris Rn. 13; Beschluss vom 16.03.2010, a. a. O., juris Rn. 20). Dies folgt aus dem Charakter der Vorkaufsrechtssatzung als grundstücksbezogenem Sicherungsinstrument. Auch wenn sich eine Vorkaufsrechtssatzung auf eine (große) Mehrzahl von Einzelgrundstücken bezieht, bestehen grundsätzlich keine grundstücksübergreifenden Abhängigkeiten. II. Soweit der Antrag zulässig ist, ist er unbegründet. 1. Formelle Fehler der Vorkaufsrechtssatzung sind weder geltend gemacht noch ersichtlich. Insbesondere wurde sie ordnungsgemäß ortsüblich bekanntgemacht (vgl. § 25 Abs. 1 Satz 4, § 16 Abs. 2 Satz 1 BauGB). 2. Die Vorkaufsrechtssatzung leidet auch an keinen materiellen Fehlern, die zu ihrer Unwirksamkeit hinsichtlich des Grundstücks des Antragstellers führten. a) Soweit dem Vorbringen des Antragstellers die Rüge zu entnehmen sein sollte, dass es an einer Rechtsgrundlage für die Vorkaufsrechtssatzung fehlte, weil die Anwendung von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB von vornherein ausgeschlossen wäre, könnte dem nicht gefolgt werden. Die Antragsgegnerin konnte die genannte Bestimmung vielmehr grundsätzlich als Rechtsgrundlage heranziehen. aa) Das Satzungsvorkaufsrecht war insbesondere nicht schon nach § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB ausgeschlossen. Denn die Antragsgegnerin beabsichtigte nicht, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Sinne von § 12 BauGB zu sichern. Sie begründete ihre Planungsabsichten zwar maßgeblich mit der Bedarfsdeckung für das Ansiedlungsprojekt der C... Z... AG (vgl. dazu, dass dies keine unzulässige Gefälligkeitsplanung begründet, BVerwG, Beschlüsse vom 30.12.2009 - 4 BN 13.09 -, BauR 2010, 569, juris Rn. 11, und vom 11.05.1999 - 4 BN 15.99 -, NVwZ 1999, 1338, juris Rn. 5; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 15.11.2023 - 8 C 11093/22.OVG -, BauR 2024, 467, juris Rn. 48 ff.). Davon, dass sich dieses Unternehmen als Vorhabenträger auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplans zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist verpflichten sollte (vgl. § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB), war aber zu keiner Zeit die Rede. Die Antragsgegnerin traf auch keine Entscheidung im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB, wonach die Gemeinde bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden hat. Sie war im Übrigen auch nicht gehalten, ihre Planungen im Wege eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu verfolgen. Bei der Wahl des Planungsinstruments, das die Gemeinde in der jeweiligen Planungssituation als zielführend erachtet, um ihre Planungsziele zu erreichen, ist sie im Rahmen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB weitestgehend frei. Sie darf grundsätzlich auch einen (projektbezogenen) Angebotsbebauungsplan aufstellen, um (zumindest auch) ein bestimmtes Vorhaben eines bestimmten Vorhabenträgers planungsrechtlich zu ermöglichen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 27.05.2013 - 2 D 37/12.NE -, BauR 2013, 1966, Leitsatz 1 und juris Rn. 43 m. w. N.). bb) Das Satzungsvorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB war auch nicht durch die Norm des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB, die für förmlich festgelegte städtebauliche Entwicklungsbereiche ein gesetzliches Vorkaufsrecht anordnet, "gesperrt". Nach § 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB "soll" die Gemeinde die Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich erwerben. Ein städtebaulicher Entwicklungsbereich entsteht erst mit der Bekanntmachung der Entwicklungssatzung, wodurch diese rechtsverbindlich wird (vgl. § 165 Abs. 8 Satz 4 BauGB). Hieraus kann ohne Weiteres geschlossen werden, dass das noch nicht - kraft Gesetzes - der Fall ist, wenn - wie hier - erst vorbereitende Untersuchungen für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen beschlossen sind. Daraus lässt sich aber keine Sperrwirkung für die Begründung eines Satzungsvorkaufsrechts "unter minderen Voraussetzungen" herleiten. Vielmehr soll mit § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gerade im Vorfeld der gesetzlichen Vorkaufstatbestände ein weiterreichendes Vorkaufsrecht begründet werden können (vgl. zum Verhältnis der verschiedenen Tatbestände auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.09.2019 - 5 S 1733/17 -, VBlBW 2020, 158, juris Rn. 50). b) Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB waren hinsichtlich des Grundstücks des Antragstellers erfüllt. Danach kann eine Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. aa) § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB knüpft den Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung an zwei Tatbestandsvoraussetzungen. Zunächst müssen die von ihr bezeichneten Grundstücke in Gebieten liegen, "in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht" (zur Differenzierung innerhalb dieses Tatbestandsmerkmals zwischen "städtebaulichen Maßnahmen" einerseits und "In-Betracht-Ziehen" andererseits vgl. Bracher in: Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 9. Aufl. 2022, Rn. 23.28 f.). Hierzu zählen alle Maßnahmen, die einen städtebaulichen Bezug aufweisen und ihr dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen (vgl. BVerwG, Urteil vom 09.11.2021 - 4 C 1.20 -, BVerwGE 174, 109, juris Rn. 19; Beschlüsse vom 15.02.2000 - 4 B 10.00 -, Buchholz 406.11 § 25 BauGB Nr. 4; vom 14.04.1994 - 4 B 70.94 -, Buchholz 406.11 § 25 BauGB Nr. 2). Dadurch erhält sie die Möglichkeit, bereits im Frühstadium der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen Grundstücke zu erwerben. Das Instrument des Vorkaufsrechts steht ihr indes nicht als Mittel einer allgemeinen Bodenbevorratung oder zum Erwerb von Grundstücken zur Verfügung, die zur Umsetzung der von ihr betriebenen Bauleitplanung ersichtlich nicht benötigt werden. Es soll sie vielmehr in die Lage versetzen, die von ihr in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen zu gegebener Zeit leichter durchführen zu können. Das bringt der Gesetzgeber dadurch zum Ausdruck, dass das Vorkaufsrecht "zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung" bestimmt ist. Dieses Tatbestandsmerkmal weist darauf hin, dass sich die Gemeinde des Sicherungsmittels, das ihr § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB an die Hand gibt, nur dann bedienen darf, wenn hierfür auch ein Bedürfnis besteht. In eine auf diese Vorschrift gestützte Vorkaufsrechtssatzung können nur Flächen einbezogen werden, deren Erwerb der Verwirklichung der beabsichtigten städtebaulichen Maßnahmen dienlich ist (vgl. zum Ganzen BVerwG, Beschluss vom 15.02.2000, a. a. O., juris Rn. 7; siehe auch BVerwG, Beschlüsse vom 30.09.2020 - 4 B 45.19 -, ZfBR 2021, 66, juris Rn. 4 f., vom 26.01.2010 - 4 B 43.09 -, VBlBW 2010, 235, juris Rn. 9 f., und vom 08.09.2009 - 4 BN 38.09 -, BauR 2010, 81, juris Rn. 4; Senatsurteil vom 08.12.2022, a. a. O., UA S. 9 f.; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.09.2019, a. a. O., juris Rn. 43 ff.). bb) Gemessen daran lagen in Bezug auf das Grundstück des Antragstellers die Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB vor. aaa) Das Grundstück des Antragstellers ist in dem Teil des Satzungsgebiets gelegen, der jedenfalls für die Ansiedlung der Firma Z... vorgesehen war und für den am 15.12.2022 bereits ein Aufstellungsbeschluss (vgl. § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB) für den Bebauungsplan "Technologiepark Aalen-Ebnat/A7 Plan Nr. 35-03" gefasst wurde. Die Sitzungsvorlagen des Gemeinderats zu Vorkaufsrechtssatzung und Planaufstellungsbeschluss lassen hinreichend konkretisierte Planungsziele erkennen. Insbesondere machte die Antragsgegnerin in der Sitzungsvorlage betreffend den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan, Nr. 6122/042, umfangreiche Ausführungen zu ihren Planungsabsichten. Unter "Erläuterung des Sachverhalts" heißt es zum "Anlass des Bebauungsplanverfahrens" (S. 1 f.): "Die Stadt Aalen sieht sich seit einiger Zeit einer gehäuften Anfrage hinsichtlich Ansiedlungswünschen oder Erweiterungsmöglichkeiten von Gewerbebetrieben gegenüber. Für sich genommen ist dies eine sehr positive Entwicklung und spiegelt auch die guten Bedingungen wieder, welche die Stadt als Gewerbestandort bietet. Dem gegenüber steht jedoch die Tatsache, dass der Stadt Aalen nahezu keine Gewerbeflächen mehr zur Verfügung stehen. Die Schaffung von Bauland für Gewerbeansiedlungen hat daher Priorität, damit die Stadt ihren Status als starker Wirtschaftsstandort verbunden mit zahlreichen Arbeitsplätzen erhalten kann. Die Ausweisung von Gewerbeflächen, insbesondere im Ortsteil Ebnat, hat aufgrund der Lage und der Anbindung an die Bundesautobahn A7 strategische Vorteile und soll daher zukünftig verstärkt in diesem Bereich stattfinden. Mit dem geplanten Bebauungsplan sollen daher für künftige Bauvorhaben die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Für das Plangebiet besteht der konkrete Ansiedlungswunsch der C... Z... AG, welche hier einen zukunftsfähigen Produktions- und Arbeitsplatzschwerpunkt realisieren möchte." Zum "Planungsziel" wird angegeben (S. 2): "Ziel eines Bebauungsplanverfahrens ist es, eine standortangemessene städtebauliche Entwicklung zu ermöglichen. Dabei sollen die städtebaulichen, gestalterischen und ökologischen Anforderungen sowie die der Arbeitsplatzversorgung und der Wirtschaftsstruktur entsprechend berücksichtigt werden. Im weiteren Verfahren sollen die jeweils geeigneten Festsetzungen definiert werden, um eine standortangemessene Bau- und Nutzungsstruktur zu fördern. Dabei sind die Ziele des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes "Attraktives Aalen 2030" zu berücksichtigen. Mit dem Bebauungsplanverfahren werden eine geordnete städtebauliche Entwicklung sowie die Abwägung aller privaten und öffentlichen Belange gewährleistet." In der Anlage A wird eine "Begründung gem. § 9 Abs. 8 BauGB" (im Entwurf) gegeben, die sich noch detaillierter mit den Planungsabsichten befasst. Zum "Erfordernis der Planaufstellung" wird darin insbesondere genannt (S. 3): "Für das Plangebiet besteht der konkrete Ansiedlungswunsch der C... Z... AG, welche hier einen zukunftsfähigen Produktions- und Arbeitsplatzschwerpunkt realisieren möchte. An dem geplanten Standort sollen rund 2.000 Beschäftigte der Sparte Z... I......x Q...xx & R...... (IQR) arbeiten, die aktuell schwerpunktmäßig in ......xx tätig sind. Die vorgesehene Entwicklung ist Teil einer langfristigen Wachstumsstrategie der gesamten Z...-Gruppe. Mit dem geplanten Bebauungsplan sollen daher für künftige Bauvorhaben die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Das Plangebiet dient damit der Bedarfsdeckung für einen konkreten Ansiedlungswunsch eines besonders bedeutsamen Unternehmens für die gesamte Region." Unter der Überschrift "städtebauliche Ziele" wird angegeben (S. 4 f.): "Ziel des Bebauungsplanverfahrens ist die in Kap. 3 "Erfordernis der Planaufstellung" beschriebene dringend erforderliche Ausweisung und Bereitstellung von Gewerbeflächen für einen konkreten Ansiedlungswunsch der C... Z... AG, um eine zukunftsfähige Gewerbeentwicklung für die Stadt Aalen und die Region gewährleisten zu können. Die überwiegend positiven Standorteigenschaften des Plangebietes entsprechen dabei auch den vereinbarten Zielen und Maßnahmen des integrierten Stadtentwicklungskonzepts "Attraktives Aalen 2030" (siehe Kap. 3 "Erfordernis der Planaufstellung"). Vor allem die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für bestmögliche Standortbedingungen für Gewerbeansiedlungen, die Schaffung bestmöglicher Bedingungen für die Ansiedlung zukunftsfähiger Wirtschaftszweige, die Schaffung von strategisch wichtigen Vorratsflächen für die Ansiedlung großflächiger Betriebe, die Schaffung von – insbesondere hochwertigen – Arbeitsplätzen sowie die Schaffung eines unter zukunftsfähigen Gesichtspunkten hochwertig gestalteten und durchgrünten Gewerbegebiets sind die wesentlichen im Vordergrund stehenden Ziele bei der Entwicklung des geplanten Gewerbegebietes "Technologiepark Aalen-Ebnat/A7"." In der Sitzungsvorlage betreffend die Vorkaufsrechtssatzung, Nr. 6122/043, Anlage C, S. 2 f., heißt es hierzu weiter, den Hintergrund der städtebaulichen Ziele bilde der konkrete Ansiedlungswunsch der C... Z... AG, welche hier einen zukunftsorientierten Standort für ca. 2.000 Mitarbeiter mit Entwicklungsoptionen umsetzen wolle. Mit dem Bebauungsplan sollten die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine städtebaulich angemessene Entwicklung geschaffen werden, die auch die stadtgestalterischen und ökologischen Zielsetzungen für diesen Standort berücksichtigten. Ziel des Bebauungsplanverfahrens sei die dringend erforderliche Ausweisung und Bereitstellung von Gewerbeflächen für die C... Z... AG, um eine zukunftsfähige Gewerbeentwicklung für die Stadt und die Region gewährleisten zu können. Die überwiegend positiven Standorteigenschaften des Plangebietes entsprächen dabei auch den vereinbarten Zielen und Maßnahmen des integrierten Stadtentwicklungskonzepts "Attraktives Aalen 2030" (siehe 2. Gewerbeentwicklungsschwerpunkt Aalen-Ebnat). Vor allem die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für bestmögliche Standortbedingungen für Gewerbeansiedlungen, die Schaffung bestmöglicher Bedingungen für die Ansiedlung zukunftsfähiger Wirtschaftszweige, optimale Berücksichtigung der aktuellen Anforderungen und Schaffung von bestmöglichen Standortbedingungen für arbeitsplatzintensive Unternehmen im (Hoch-)Technologiesegment, die Schaffung von strategisch wichtigen Vorratsflächen für die Ansiedlung großflächiger Betriebe, die Schaffung von - insbesondere hochwertigen - Arbeitsplätzen sowie die Schaffung eines unter zukunftsfähigen Gesichtspunkten hochwertig gestalteten und durchgrünten Gewerbegebiets seien die wesentlichen, im Vordergrund stehenden Ziele bei der Entwicklung des geplanten Gewerbegebietes "Technologiepark Aalen-Ebnat/A7". Für die zukünftige gewerbliche Entwicklung träfen an diesem Standort viele positive Faktoren aufeinander (hervorragende verkehrliche Erschließung mit Anschluss an Landes- und Bundesstraßen sowie die Bundesautobahn; große, zusammenhängende Grundstücke mit wenigen Eigentümern; keine Immissionskonflikte mit schützenswerten Nutzungen aufgrund der Lage und umgebenden Nutzungen; weitestgehend ebene Topografie; regionalplanerisch keine Restriktionen vorhanden; insgesamt ideale Standortbedingungen für die Ansiedlungen von Großbetrieben sowie entsprechende Erweiterungsmöglichkeiten). Eine angemessene städtebauliche Entwicklung bedürfe verschiedener Maßnahmen, um so letztlich städtebaulichen Fehlentwicklungen entgegentreten zu können. Das Ziel sei es, durch eine konsequente Gewerbeentwicklung im Norden Ebnats eine adäquate Gebietsstruktur im oben beschriebenen Sinne zu schaffen. Was mit der Planung im Wesentlichen vorgesehen ist, wurde im Übrigen auch in der "Erläuterung des Sachverhalts" für den Erlass der Vorkaufsrechtssatzung in der Vorlage Nr. 6122/043 zum Ausdruck gebracht. Danach geht es darum, dass im Gebiet der Vorkaufsrechtssatzung in den nächsten Jahren schwerpunktmäßig die gewerbliche Entwicklung der Stadt stattfinden soll. Ein wesentlicher Baustein hierfür sei der konkrete Ansiedlungswunsch der C... Z... AG (S. 1). Weiter heißt es (S. 2), die in der Begründung (Anlage C) aufgeführten Zielsetzungen seien umfassend und dienten der Entwicklung eines dem Standort angemessenen Gewerbegebiets. Die Schaffung von attraktivem Bauland für die gewerbliche Entwicklung sei ein wichtiger Bestandteil der Wirtschaftsförderung. Gemäß dem integrierten Stadtentwicklungskonzept "Attraktives Aalen 2030" seien die Schaffung von Gewerbeflächen mit Autobahnanbindung, die Beschränkung von Gewerbeflächenausweisungen auf siedlungsstrukturell und landschaftsplanerisch vertretbare Bereiche sowie die Vermeidung von Immissionskonflikten wichtige Ziele und Maßnahmen der weiteren Gewerbeentwicklung. Die Bemühungen der Stadt in den vergangenen Jahren, für die gewerbliche Struktur ausreichend Flächenkapazitäten zur Verfügung zu stellen, seien Grundlage für die Entscheidung gewesen, auch an diesem Standort die bestehenden und sich neu ergebenden Entwicklungsvorteile gezielt anzugehen. Ausgehend von diesen verlautbarten Absichten der Antragsgegnerin bestehen keine Zweifel, dass sie hinreichend ernsthafte Absichten hatte, einen Gewerbestandort zu entwickeln, der sich auf den konkreten Ansiedlungswunsch sowie die "geplante Entwicklung der C... Z... AG" (Sitzungsvorlage Nr. 6122/042, Anlage A, S. 1, Nr. 1) bezog. Das erforderliche In-Betracht-Ziehen wäre auch nicht bei (etwaigen) nach Erlass der Vorkaufsrechtssatzung getätigten Grundstücksverkäufen an die Firma C... Z... AG zu verneinen. Dies ergibt sich bereits daraus, dass es sich um Vorgänge handelte, die nach dem maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses stattgefunden hätten. Zudem hat die Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung erklärt, sie habe kein einziges, im Wege des Vorkaufsrechts erworbenes Grundstück weiterveräußert. Doch selbst dann, wenn solche Weiterveräußerungen von vornherein beabsichtigt gewesen sein sollten, hätte dies das In-Betracht-Ziehen städtebaulicher Maßnahmen nicht in Frage gestellt, da es gerade die Firma C... Z... AG war, die den Anlass zur Planung gegeben hatte und selbst über ein Interesse an der Umsetzung des beabsichtigten Bebauungsplans verfügte. Insoweit würde die Planung der Antragsgegnerin durch Weiterveräußerungen voraussichtlich eher beschleunigt denn erschwert. Anders mag es sich bei einem - hier nicht in Rede stehenden - Verkauf an einen Dritten verhalten, wenn dieser der zu sichernden Planung ablehnend gegenüberstünde. Auch aus § 27a BauGB lässt sich nichts Anderes herleiten. Diese Vorschrift betrifft nicht die Voraussetzungen eines Satzungsvorkaufsrechts, sondern die A u s ü b u n g eines Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten. Mit der Vorschrift sollen unter bestimmten Voraussetzungen der Durchgangserwerb und zusätzliche, erhebliche ins Gewicht fallende Kosten, insbesondere der doppelte Anfall von Grunderwerbsteuer vermieden werden. Warum sich daraus ergeben sollte, dass bei einem vorgesehenen Weiterverkauf ohne die Maßgaben des § 27a BauGB bereits die Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht entfielen, erschließt sich nicht. Insbesondere bleibt die Antragsgegnerin weiterhin Trägerin der Angebotsplanung und könnte bei einem Weiterverkauf durch den Dritten wiederum ihr Vorkaufsrecht ausüben. bbb) Auch das erforderliche Sicherungsbedürfnis lässt sich für den Teil, für den bereits ein Aufstellungsbeschluss gefasst wurde, nicht verneinen. Die Vorverlegung der Zugriffsmöglichkeit mit dem Sicherungsmittel des Vorkaufsrechts lässt sich nur rechtfertigen, wenn sie sich bereits zu diesem frühen Zeitpunkt aus städtebaulichen Gründen als notwendig erweist. Ob es im Sinne des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung - entsprechend den planerischen Zielen der Gemeinde - eines Vorkaufsrechts bedarf, ist anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Auf die Motive der Gemeinde kommt es nicht entscheidend an; sie haben nur indizielle Bedeutung. Die Erforderlichkeit setzt voraus, dass die Vorkaufsrechtssatzung objektiv geeignet ist, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB beizutragen (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 15.02.2000, a. a. O., juris Rn. 11, und vom 26.01.2010, a. a. O., juris Rn. 10). Für die Feststellung des einer Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zugrundeliegenden Sicherungszwecks sind neben dem Text der Satzung und einer etwaigen Begründung auch sonstige Verlautbarungen der Gemeinde, aus denen sich ihre städtebaulichen Ziele ergeben, von Bedeutung. Dies gilt schon deshalb, weil bei einer Vorkaufsrechtssatzung keine an § 5 Abs. 5, § 9 Abs. 8 BauGB orientierte Begründung vorgeschrieben ist (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: November 2024, § 25 Rn. 22 m. w. N.). Insofern sind zur Feststellung des Sicherungszwecks auch solche Äußerungen der Gemeinde heranzuziehen, die sich außerhalb des Satzungstexts und außerhalb eines als "städtebauliche Maßnahme" angestrebten Bebauungsplans finden, aber gleichwohl auf ein Sicherungsbedürfnis schließen lassen (vgl. Senatsurteil vom 10.09.2019, a. a. O., juris Rn. 47). Hiernach bestehen für den Bereich des Planaufstellungsbeschlusses keine Bedenken gegen die Annahme eines Sicherungsbedürfnisses, nachdem ein Erwerb der Grundstücke durch die Gemeinde ohne Weiteres geeignet erschien, die mit der Aufstellung des Bebauungsplans vorgesehene städtebauliche Entwicklung zu erleichtern. Davon, dass diese an raumordnerischen Vorgaben scheitern müsste, kann vor dem Hintergrund des bereits in Aufstellung befindlichen Regionalplans 2035 keine Rede sein, in dem die entsprechende Fläche als "Schwerpunkt für Gewerbe- Industrie- und Dienstleistungseinrichtungen" gemäß Plansatz 2.4.9 (Z) vorgesehen ist (vgl. die Raumnutzungskarte). Die vom Antragsteller vermissten "Prüfungen und Abwägungen" waren indessen nicht Voraussetzung für den Erlass der Vorkaufsrechtssatzung. Inwiefern es an einem Sicherungsbedürfnis deshalb fehlen sollte, weil der Antragsgegnerin bereits (bei Satzungsbeschluss) "eine große Anzahl von Grundstücken" gehört haben sollte (vgl. zu dieser Problematik OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 10.05.2021 - 2 D 112/19.NE -, BauR 2021, 1788, juris Rn. 61; HessVGH, Urteil vom 26.01.2017 - 4 A 2586/16 -, BauR 2017, 1517, juris Rn. 83 m. w. N.; kritisch Wirsing/Beathalter, VBlBW 2023, 8, 12), ist nicht ersichtlich. Jedenfalls für das an dieser Stelle allein maßgebliche Grundstück des Antragstellers trifft das nicht zu. Im Übrigen wird die Behauptung des Antragstellers, die Antragsgegnerin sei bereits in weitem Umfang Eigentümerin von Grundstücken im Gebiet des Aufstellungsbeschlusses gewesen, von der Aktenlage nicht gestützt. In der Sitzungsvorlage Nr. 6122/042 zum Bebauungsplan-Aufstellungsbeschluss heißt es zu den Eigentumsverhältnissen lediglich (Anlage A, S. 2), die Stadt sei bereits Eigentümerin "einiger" Flächen; weitere Flächen befänden sich in privatem Besitz beziehungsweise im Eigentum des Landes Baden-Württemberg (L 1076). Schließlich hat die Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung klargestellt, in dem fraglichen Gebiet keine eigenen Grundstücke zu besitzen. Ebenso wenig wäre das erforderliche Sicherungsbedürfnis im Hinblick auf etwa getätigte Grundstücksverkäufe entfallen; insoweit gelten die gleichen Erwägungen wie zum "In-Betracht-Ziehen". Auch sonst bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Antragsgegnerin ihre Planungen nach dem Satzungsbeschluss aufgegeben hätte (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 30.09.2020, a. a. O., juris Rn. 13; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.06.2023 - 5 S 2659/22 -, VBlBW 2024, 78, juris Rn. 39; Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Januar 2025, § 25 Rn. 74). c) Darauf, ob die Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB auch für das übrige Satzungsgebiet vorlagen, kommt es nicht an, da etwaige Fehler die Wirksamkeit der Vorkaufsrechtssatzung hinsichtlich des Grundstücks des Antragstellers unberührt ließen. Einzelne Rechtsfehler haben nicht die Gesamtnichtigkeit einer Satzung zur Folge, wenn die ohne den nichtigen Teil bestehende Restregelung sinnvoll bleibt (§ 139 BGB analog) und darüber hinaus mit Sicherheit anzunehmen ist, dass sie auch ohne den zur Unwirksamkeit führenden Teil erlassen worden wäre (vgl. BVerwG, Urteil vom 11.07.2012 - 9 CN 1.11 -, BVerwGE 143, 301, juris Rn. 30; Beschluss vom 30.10.2019 - 4 B 37.18 -, juris Rn. 6; für eine Vorkaufsrechtssatzung: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.09.2019, a. a. O., juris Rn. 41; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 17.06.2021 - 8 A 11565/20 -, DVBl. 2021, 1639, juris Rn. 73; BayVGH, Urteil vom 17.09.2018, a. a. O., juris Rn. 32; die Teilbarkeit einer Vorkaufsrechtssatzung im Einzelfall verneinend aber OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 10.05.2021, a. a. O., juris Rn. 70 ff.). Ausgehend davon wäre hier selbst bei einer Fehlerhaftigkeit hinsichtlich anderer Grundstücke des Satzungsgebiets lediglich von einer Teilunwirksamkeit auszugehen, die die Satzung in Bezug auf das Grundstück des Antragstellers unberührt ließe. Die Voraussetzungen für eine objektive (räumliche) Teilbarkeit des Geltungsbereichs der Satzung sind ersichtlich gegeben. In subjektiver Hinsicht kann mit Sicherheit angenommen werden, dass die Antragsgegnerin, hätte sie im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vom 15.12.2022 eine etwaige Teilunwirksamkeit erkannt, jedenfalls eine Satzung mit eingeschränktem Geltungsbereich beschlossen hätte. Dies ergibt sich daraus, dass sie jedenfalls für das Grundstück des Antragstellers hinreichend konkrete städtebauliche Maßnahmen in Erwägung zog und ihr deshalb an der Sicherung ihrer Planung mittels Vorkaufsrechts gelegen war (vgl. auch OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 17.06.2021, a. a. O., juris Rn. 76). Der Einwand des Antragstellers, es erscheine zweifelhaft, ob die Antragsgegnerin nur für einen eingeschränkten Bereich - etwa den des zukünftigen Bebauungsplans - eine Vorkaufsrechtssatzung beschlossen hätte, da sie in diesem Gebiet "offenbar" schon über eine große Anzahl von Grundstücken verfüge, so dass eine Vorkaufsrechtssatzung "wohl" nicht erforderlich gewesen wäre, geht jedenfalls fehl. Dies folgt bereits daraus, dass bei einem Sicherungsmittel wie der Vorkaufsrechtssatzung die in das Satzungsgebiet aufgenommenen Grundstücke grundsätzlich nicht in einem Abhängigkeitsverhältnis zueinander stehen (vgl. oben). Im Übrigen kann auch nicht die Rede davon sein, dass es aufgrund der Eigentumsverhältnisse im Bereich des Planaufstellungsbeschlusses objektiv an der Erforderlichkeit der Satzung gefehlt hätte (vgl. bereits die obigen Ausführungen zur "Erforderlichkeit" der Vorkaufsrechtssatzung in dem entsprechenden Gebietsteil). d) Unabhängig davon lassen die Ausführungen des Antragstellers nicht erkennen, dass für den Teil des Gebiets, für den bisher noch nicht die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen wurde, materielle Mängel der Vorkaufsrechtssatzung vorliegen könnten, die deren Wirksamkeit bezogen auf das Grundstück des Antragstellers in Frage stellten. Auch für das sonstige Satzungsgebiet zog die Antragsgegnerin städtebauliche Maßnahmen in Betracht, soweit ersichtlich bestand hinsichtlich der dortigen Grundstücke auch das erforderliche Sicherungsbedürfnis. Zu dem Teil des Gebiets, für den bisher noch keine Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen wurde, führte die Antragsgegnerin in der Sitzungsvorlage Nr. 6122/043, Anlage C, S. 2, aus, die Umgrenzung der Vorkaufsrechtssatzung sei größer gefasst als die des Bebauungsplanverfahrens, da dadurch insbesondere die mittel- und langfristige Entwicklungsmöglichkeit für diesen wichtigen Gewerbestandort gesichert werden solle. Insoweit wurde in der Gemeinderatssitzung vom 15.12.2022 auch der Beschluss über den Beginn einer vorbereitenden Untersuchung (städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß §§ 165 ff. BauGB - Sitzungsvorlage Nr. 6022/036) gefasst. In der Sitzungsvorlage Nr. 6022/036 heißt es: "Angesichts des großen Mangels an verfügbaren, größeren zusammenhängenden Gewerbeflächen beabsichtigt die Stadt Aalen, im Gebiet "Technologiepark Aalen-Ebnat/A7 – nördlich der B 29a", eine städtebauliche Gesamtentwicklung durchzuführen. Ziel der vorbereitenden Untersuchungen ist die Prüfung, ob die rechtlichen und fachlichen Voraussetzungen gegeben sind, um eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gem. den §§ 165 ff. BauGB zu beschließen. Dabei soll insbesondere die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, Pächter und anderer Nutzungsberechtigter im Untersuchungsbereich ermittelt und gefördert werden. Die Stadt Aalen betreibt seit vielen Jahren erfolgreich ein Innenentwicklungsprogramm, um leerstehende oder untergenutzte Grundstücke baulich zu entwickeln und wieder dem Markt zuzuführen. So konnten einige Konversionsflächen (u. a. Stadtoval, Maiergasse, SHW-Gelände, Union-Areal) wieder neu überplant werden und einer sinnvollen baulichen und verdichteten Nutzung zugeführt werden. Teilweise werden die Gebiete derzeit noch entwickelt oder stehen am Anfang einer Entwicklung. Durch die Innenentwicklungen wurde jeweils Flächenverbrauch im Außenbereich vermieden. Aber selbst größere Gebiete wie z. B. das Triumph-Areal umfassen "nur" 8 ha und sind daher für große Investitionen/Ansiedlungen zu klein. Da sich mit der Firma Z... nun ein Konzern mit massivem Flächenbedarf bei gleichzeitig enorm hoher Arbeitsplatzdichte für einen neuen Standort in Aalen-Ebnat entschieden hat, soll nun die Entwicklung des Gebietes mit Hilfe der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zeitnah umgesetzt werden. Hieraus folgt, dass neben der gebotenen Innenentwicklung auch Flächen in bemerkenswertem Umfang der Außenentwicklung gebraucht werden, um die Region mit zukunftsfähigen Arbeitsplätzen versorgen zu können. Die größte Gewerbeerweiterungsfläche in Aalen stellt nun der Technologiepark Aalen-Ebnat/A7 - nördlich der B 29a mit ca. 57 ha dar. Hierfür schlägt nun die Verwaltung eine sogenannte Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme vor. Die Entwicklung dieser Fläche ist mit den bisher in Aalen üblichen Instrumenten des freihändigen Erwerbs, der Umlegung und angebotsorientierten Bebauungsplanung alleine nicht zu erreichen. Daher soll nun vom "besonderen Städtebaurecht" nach den §§ 165 ff. BauGB Gebrauch gemacht werden. Die Entwicklungsmaßnahme im Kapitel "Besonderes Städtebaurecht" in den §§ 165 ff. BauGB verdeutlicht, dass das Instrument der Entwicklungsmaßnahme zur Lösung von besonderen städtebaulichen Problemen bestimmt ist. Hierfür sind "vorbereitende Untersuchungen" zwingend notwendig. Mit diesen Untersuchungen sollen Beurteilungsgrundlagen für eine spätere Beschlussfassung des Gemeinderates für die Festsetzung eines förmlichen Entwicklungsgebietes gelegt werden. Mit der Entwicklung des Gebietes nach den bestmöglichen ökologischen und landschaftlichen Vorgaben kann der große Bedarf nach einem zusammenhängenden Gewerbestandort für einen Konzern geschaffen werden. Gleichzeitig können darüber hinaus wichtige Belange von Mobilität, Wohnen und Arbeiten, Umwelt und Klimaschutz gebündelt umgesetzt werden." Insoweit beschloss die Antragsgegnerin bereits einen ersten Schritt für die angestrebte förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs. Nach § 165 Abs. 4 Satz 1 BauGB hat die Gemeinde vor der förmlichen Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen über die Festlegungsvoraussetzungen nach § 165 Abs. 3 BauGB zu gewinnen. Die §§ 137 bis 141 sind entsprechend anzuwenden (§ 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat die Gemeinde vor der förmlichen Festlegung die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit (der Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs), die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit im Allgemeinen. Ein Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, kann nach § 165 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur förmlich festgelegt werden, wenn die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach § 165 Abs. 2 BauGB entspricht (Nr. 1), das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen (Nr. 2), die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 BauGB nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 BauGB ergibt (Nr. 3) und die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist (Nr. 4) (vgl. zu diesen Voraussetzungen VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 06.07.2021 - 3 S 2103/19 -, ZfBR 2022, 71, juris Rn. 76 ff.). Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nach § 165 Abs. 1 BauGB sollen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden (§ 165 Abs. 2 BauGB). Danach unterliegt es keinen Zweifeln, dass eine "städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" im Sinne von §§ 165 ff. BauGB die Merkmale einer "städtebaulichen Maßnahme" im Sinne von § 25 BauGB erfüllt (vgl. nur Bracher, a. a. O., Rn. 23.28; Kronisch, a. a. O., § 25 Rn. 55). Allerdings muss diese bei Erlass der Vorkaufsrechtssatzung auch bereits "in Betracht gezogen" werden. Das Tatbestandsmerkmal des "In Betracht-Ziehens" ist weit auszulegen und bereits dann zu bejahen, wenn ernsthafte Anhaltspunkte für die Absicht der Gemeinde vorhanden sind, dass sie bestimmte städtebauliche Maßnahmen ergreifen wird. Es muss ein Stadium erreicht sein, in dem die Maßnahme nachweislich ernsthaft beabsichtigt ist. Die Überlegungen der Gemeinde müssen so weit gereift sein, dass sie die städtebauliche Maßnahme tatsächlich auch in Angriff nehmen und verwirklichen will. Dagegen ist das Tatbestandsmerkmal nicht erfüllt, solange die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen unverbindlich erwägt. Die Absicht der Gemeinde zur Durchführung einer städtebaulichen Maßnahme muss sich also im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses soweit verdichtet haben, dass bei vernünftiger Betrachtung der Grunderwerb zur Sicherung der für die Entwicklung benötigten Flächen sinnvollerweise eingeleitet werden darf. Hierzu ist es erforderlich, dass die Gemeinde zumindest eine ungefähre Vorstellung entwickelt hat, in welchem Umfang sie voraussichtlich Flächen für die gewünschte städtebauliche Maßnahme benötigen wird (vgl. HessVGH, Urteil vom 26.01.2017, a. a. O., juris Rn. 68 m. w. N.). Die Vorverlegung der Zugriffsmöglichkeit mit dem Sicherungsmittel des Vorkaufsrechts lässt sich nur in den Fällen rechtfertigen, in denen schon in einem frühen Stadium die Sicherung eines Flächenerwerbs notwendig erscheint. Daran fehlt es etwa, wenn bei Erlass der Vorkaufsrechtssatzung absehbar ist, dass sich die Planungsabsicht der Gemeinde über einen längeren Zeitraum aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht umsetzen lässt, und wenn diese bestehende Unsicherheit über die Verwirklichung der städtebaulichen Maßnahme von dem betroffenen Grundstückseigentümer im Satzungsgebiet nicht hinzunehmen ist. Daher kann für die rechtliche Bewertung, ob die in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen sich in diesem Sinne hinreichend verdichtet haben, auch der voraussichtliche zeitliche Ablauf berücksichtigt werden. Hierbei mögen die im Fachplanungsrecht geltenden Fristen von etwa zehn Jahren einen brauchbaren Anhaltspunkt bieten (vgl. HessVGH, Urteil vom 26.01.2017, a. a. O., juris Rn. 69 m. w. N.; siehe auch OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 10.05.2021, a. a. O., juris Rn. 47 ff.). Eine förmliche Planung kann insoweit nicht verlangt werden kann; auch informelle Planungen genügen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteile vom 22.06.2023, a. a. O., juris Rn. 27, und vom 26.01.2022 - 5 S 1259/20 -, VBlBW 2022, 477, juris Rn. 46). Einem "In-Betracht-Ziehen" steht hier auch nicht von vornherein entgegen, dass mit der Einleitung vorbereitender Untersuchungen auch noch die Notwendigkeit, mithin das "Ob" einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, geklärt werden soll (vgl. § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB) und insofern noch nicht feststand, dass entsprechende Maßnahmen auch tatsächlich ergriffen werden sollen. Denn auch dieser Gewissheit bedurfte es noch nicht, nachdem das Satzungsvorkaufsrecht dazu dienen soll, bereits im Vorfeld formeller Planungen die Planungsvorstellungen der Gemeinde zu sichern. Auch eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme kann vielmehr durchaus "in Betracht gezogen" sein, wenn sie für ein bestimmtes Gebiet ernsthaft erwogen wird (vgl. VG Köln, Urteil vom 14.11.2017 - 2 K 4269/17 -, juris Rn. 54; Grziwotz, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand: 01.05.2025, § 25 Rn. 7). Dies ist bei der gebotenen Einzelfallbetrachtung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.09.2019., a. a. O., juris Rn. 44 m. w. N) hier anzunehmen. Zwar muss die Gemeinde bei einer Vorkaufsrechtssatzung, die nicht der Sicherung einer förmlichen Planung dient und deren Geltungsbereich ein größeres Gebiet umfasst, im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses zumindest eine ungefähre Vorstellung entwickelt haben, in welchem Umfang sie voraussichtlich Flächen für die gewünschte städtebauliche Maßnahme benötigen wird. Denn nur in diesem Fall kann sich die Absicht zur Durchführung einer städtebaulichen Maßnahme in einem Maße verdichtet und konkretisiert haben, dass bei vernünftiger Betrachtung der Grunderwerb zur Sicherung der für die Entwicklung benötigten Fläche sinnvollerweise eingeleitet werden darf (vgl. BayVGH, Urteil vom 17.09.2018, a. a. O., juris Rn. 20). Diesen Anforderungen entsprechend verfügte die Antragsgegnerin bei Satzungsbeschluss indes bereits über konkrete und ohne Weiteres nachvollziehbare Vorstellungen, nach denen sie über den Planaufstellungsbereich hinaus weitere, dem Umfang des Satzungsgebiets entsprechende Flächen benötigte. Soweit es in der Sitzungsvorlage zur Vorkaufsrechtssatzung Nr. 6122/043 (S. 2) heißt, im Regionalplan 2010 werde der Standort "im Bereich der Autobahnanschlussstelle A7/L 1084 (Ebnat)" als Ziel (2.5.4 (Z)) für neu zu erschließende beziehungsweise ausbaufähige regional bedeutsame Standorte für Gewerbe- und Dienstleistungseinrichtungen ausgewiesen, führt das zwar nicht weiter. Denn der Regionalplan 2010 mag zwar wie angegeben einen Gewerbestandort im Umfeld der Autobahnanschlussstelle vorsehen, nicht jedoch in dem von der Vorkaufsrechtssatzung erfassten Bereich, in dem in der Raumnutzungskarte noch ein schutzbedürftiger Bereich für Landwirtschaft und Bodenschutz dargestellt war. Inwieweit sich die informellen Planungsvorstellungen, die sich der Satzungsgeber ersichtlich zu eigen machte, bereits aus dem von ihm am 22.11.2018 beschlossenen Stadtentwicklungskonzept "Attraktives Aalen 2030" hervorgingen, ist unklar. Denn der ins Internet eingestellten Sitzungsvorlage zum Satzungsbeschluss vom 22.11.2018 (Nr. 6118/035) waren das Konzept selbst beziehungsweise die entsprechende Broschüre - soweit ersichtlich - nicht angeschlossen. Allerdings gab es, wie etwa aus der Sitzungsvorlage zur Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplans 2030 - Beschluss der Bauflächenkulisse - (Nr. 6122/013-1 für die Gemeinderatssitzung vom 26.01.2023) hervorgeht, bereits im maßgeblichen Zeitpunkt konkrete Vorstellungen der Antragsgegnerin zu den dortigen Bauflächenpotentialen, denen auch bereits der Ortschaftsrat von Ebnat zugestimmt hatte (Bauflächenkulisse FNP 2030 Stand. Dezember 2022 vom 30.08.2022). Diese hatten auch bereits Eingang in den Entwurf des Regionalplans Ostwürttemberg 2035 gefunden (vgl. dazu auch den Bruttoflächenbedarf von 58 ha (2.4.9 (Z)). Vor diesem Hintergrund war der Flächenbedarf durchaus nachvollziehbar (vgl. dazu insbes. die Nrn. 2.4.7, 2.4.8 und 2.4.9 des Regionalplanentwurfs). Darüber, welche Unternehmen sich in dem Technologiepark einmal ansiedeln sollten, musste noch keine Klarheit bestehen. Schon gar nicht mussten bereits Abwägungen (vgl. § 1 Abs. 7 BauGB) erfolgt sein. Vor diesem Hintergrund bestand hinsichtlich des "Entwicklungsbereichs", der über den Bereich des Planaufstellungsbeschlusses hinausgeht, auch ein Sicherungsbedürfnis. Einem solchen stand auch nicht entgegen, dass die betreffenden Flächen noch nicht in den Flächennutzungsplan aufgenommen worden waren und der Regionalplan 2035 noch nicht in Kraft getreten war. Geringfügige "Überlappungen" der Flächen mit den im Regionalplan vorgesehenen Vorbehaltsgebieten für Landwirtschaft, Naturschutz und Bodenschutz ändern nichts, da sie allenfalls Randbereiche betreffen und aufgrund der Orientierung an Buchgrundstücken, die teils in unterschiedliche Gebiete hineinragen, nicht zu vermeiden waren. Nachdem die Bedarfsprognosen der Antragsgegnerin nicht zu beanstanden sind, erscheint der Umfang des Satzungsgebiets auch nicht überzogen. Der Zweck des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB verlangt eine ausgewogene Relation zwischen der beabsichtigten städtebaulichen Maßnahme und dem Umfang der Flächen, für die das Satzungsvorkaufsrecht vorgesehen ist (vgl. Paetow in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Juni 2025, § 25 Rn. 6). Die Größe der Flächen, für die ein Zugriffsrecht gesichert wird, muss in einem angemessenen Verhältnis zu dem voraussichtlichen Flächenbedarf der in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahme stehen (vgl. HessVGH, Urteil vom 26.01.2017, a. a. O., juris Rn. 82 f.). Aufgrund der von der Antragsgegnerin bereits vorgenommenen hinreichenden Konkretisierung ihrer Planungsziele bestehen hier freilich keine Bedenken. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO). B e s c h l u s s vom 3. Juli 2025 Der Streitwert wird endgültig auf 10.000,-- EUR festgesetzt (vgl. § 63 Abs. 2 Satz 1, § 52 Abs. 1, Abs. 8 GKG). Der Beschluss ist unanfechtbar. Der Antragsteller wendet sich gegen die von der Antragsgegnerin beschlossene Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet "Technologiepark Aalen-Ebnat/A 7 - nördlich der B 29a". Er ist Landwirt und Eigentümer des Außenbereichsgrundstücks Flst. Nr. ..., Gemarkung Ebnat, das vollständig in den Geltungsbereich der Satzung einbezogen ist. Der Gemeinderat der Antragsgegnerin beschloss die Satzung, die eine Fläche von ca. 46,79 ha betrifft, am 15.12.2022. Sie wurde am 16.12.2022 vom Oberbürgermeister ausgefertigt und am 11.01.2023 im Amtsblatt der Antragsgegnerin ortsüblich bekannt gemacht. Ebenfalls am 15.12.2022 fasste der Gemeinderat den Aufstellungsbeschluss für den im Entwurf vorliegenden Bebauungsplan "Technologiepark Aalen-Ebnat/A7, Plan Nr. 35-03". Dessen Gebiet von ca. 19,3 ha erstreckt sich nur auf einen Teil des Gebiets der Vorkaufsrechtssatzung und im Übrigen auf weitere Grundstücke westlich und östlich der Landesstraße L 1076, für die zum Teil bereits am 25.03.2021 die Aufstellung eines anderen Bebauungsplans ("Gewerbepark Aalen-Ebnat/A7, Nr. 34-01/1") beschlossen worden war, der mit einem später veränderten Gebietszuschnitt auch weiterverfolgt wurde und inzwischen beschlossen ist. Das Grundstück des Antragstellers liegt im Bereich des Plans Nr. 35-03. Zudem beschloss der Gemeinderat am 15.12.2022 die Einleitung vorbereitender Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 Satz 2 in Verbindung mit § 141 Abs. 3 Satz 1 BauGB für den in einem Lageplan vom 22.11.2022 abgegrenzten Untersuchungsbereich, der mit dem Gebiet der Vorkaufsrechtssatzung weitgehend deckungsgleich, aber nochmals größer ist (ca. 57 ha). Mit Anwaltsschreiben vom 24.07.2023 rügte der Antragsteller gegenüber der Antragsgegnerin die Rechtswidrigkeit der Satzung und beantragte ihre Aufhebung. Mit weiterem Anwaltsschreiben vom 12.12.2023 brachte er umfangreiche Rügen gegen die Satzung vor. Ebenfalls am 12.12.2023 hat der Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt und diesen - ergänzend mit Schriftsatz vom 11.09.2024 - wie folgt begründet: Er sei antragsbefugt. Als Eigentümer eines Grundstücks, das in dem von der Vorkaufsrechtssatzung erfassten Gebiet liege, mache er geltend, durch die Satzung in absehbarer Zeit in seinen Rechten verletzt zu werden, da die Ausübung des Vorkaufsrechts in seine durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Privatautonomie eingreife. Die Vorkaufsrechtssatzung sei rechtswidrig. Sie betreffe ein "riesiges" Areal, das die Antragsgegnerin allein für eine überdimensionale, kaum jemals realistische bauliche Entwicklung der Firma C... Z... AG vorsehe. Das Gebiet erstrecke sich bis hin zur (östlich verlaufenden) Autobahn A 7, weit jenseits der Gebiete, die man mittelfristig je bebauen könne. Das Unternehmen habe den Grunderwerb auf die Stadt "ausgelagert". Ein nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB begründetes Vorkaufsrecht stelle kein Mittel einer allgemeinen Bodenbevorratung dar. Insofern lägen die Voraussetzungen für den Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung außerhalb des Umgriffs des Bebauungsplans-Aufstellungsbeschlusses nicht vor. Städtebauliche Maßnahmen würden dort nicht in Betracht gezogen, da die Planungsabsichten nicht genügend konkret seien. Die Antragsgegnerin habe die Absicht, eine mehrere Hektar umfassende, landwirtschaftlich genutzte Fläche als Gewerbegebiet auszuweisen. Nur für einen Teilbereich dieser Fläche habe sie eine konkrete Nutzungsmöglichkeit ins Auge gefasst. Abgesehen von der Firma Z... habe sie keine anderen Unternehmen als Interessenten von Grundstücksflächen. Sie habe daher auch keine Vorstellungen darüber, um welche Art von Gewerbe es sich dabei handeln könnte, ob insbesondere die Entstehung eines Industriegebiets oder eines Sondergebiets inmitten stehe, mit welchen konkreten Flächenbedarfen zu rechnen sei und welche möglichen Konfliktlagen sich aufgrund der verschiedenen gewerblichen Nutzungen ergeben könnten. Allein die Überlegungen, das im Außenbereich gelegene Gebiet, das im Flächennutzungsplan als Fläche für landwirtschaftliche Nutzung ausgewiesen sei, in ein Gewerbegebiet für zukünftige Bedarfe zu ändern, rechtfertigten die Vorkaufsrechtssatzung nicht. Die städtebaulichen Maßnahmen bezögen sich auch nicht auf die Gegenwart. Die Bezugnahme auf das Stadtentwicklungskonzept "Attraktives Aalen 2030" verdeutliche, dass der Zeithorizont weit in das nächste Jahrzehnt reiche. Am In-Betracht-Ziehen fehle es aber, wenn bei Erlass der Vorkaufsrechtssatzung absehbar sei, dass sich die Planungsabsicht über einen längeren Zeitraum aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht umsetzen lasse. Die im Fachplanungsrecht geltende Frist von etwa zehn Jahren sei entsprechend heranzuziehen. Die Einleitung des Verfahrens für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme verdeutliche, dass die Antragsgegnerin noch keine städtebaulichen Maßnahmen in Betracht ziehe. Es seien weder besondere Vorhaben noch Zwecke der Entwicklungsmaßnahme genannt worden. Die Antragsgegnerin wolle sich mit der Einleitung vorbereitender Untersuchungen erst noch Klarheit über mögliche städtebauliche Maßnahmen verschaffen. Im Übrigen werde das Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB durch das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB verdrängt. Beträfen die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme und das Vorkaufsrecht die gleichen Vorhaben und dienten sie den gleichen Zwecken - wie im vorliegenden Fall - gehe das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB als das speziellere Vorkaufsrecht vor. Soweit die Vorkaufsrechtssatzung den Bereich des Aufstellungsbeschlusses betreffe, sei wegen der aufgezeigten Mängel im Restgebiet von der Gesamtunwirksamkeit der Satzung auszugehen. Von einer Gesamtnichtigkeit sei nämlich auszugehen, wenn die übrigen Teile nicht auch ohne den ungültigen Teil sinnvoll blieben und mit Sicherheit anzunehmen sei, dass die Gemeinde nach ihrem im Aufstellungsverfahren zum Ausdruck gelangten Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts erlassen hätte. Im vorliegenden Fall erscheine es zweifelhaft, ob die Antragsgegnerin nur für den Bereich des zukünftigen Bebauungsplans eine Vorkaufsrechtssatzung beschlossen hätte, da sie dort "offenbar schon über eine große Anzahl von Grundstücken verfüge", so dass eine Vorkaufsrechtssatzung insoweit schon nicht erforderlich gewesen wäre. Die Voraussetzungen für den Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung lägen aber auch innerhalb des Umgriffs des Bebauungsplan-Aufstellungsbeschlusses nicht vor. Die Planungsüberlegungen seien zum Zeitpunkt des Erlasses der Vorkaufsrechtssatzung nicht hinreichend verdichtet gewesen. Die Prüfung möglicher Standortalternativen habe bis zum Erlass der Vorkaufsrechtssatzung nicht stattgefunden, vielmehr habe man sich ohne Begründung auf den ausgewählten Standort festgelegt (vermutlich, weil hier die Grundstücke schon zu einem großen Teil im Eigentum der Antragsgegnerin gestanden hätten), obwohl es sich überwiegend um hochwertige landwirtschaftlich genutzte Flächen handele, sich im Planungsgebiet ökologisch wertvolle Flächen und Biotope befänden und noch nicht geklärt gewesen sei, inwieweit sich die Planung an die übergeordneten Ziele der Raumordnung anpassen lasse. Zudem seien von Privaten, aber auch von Seiten öffentlicher Stellen Bedenken gegen das Vorhaben angemeldet worden. Die erforderlichen Prüfungen und Abwägungen hätten zum Zeitpunkt des Erlasses der Vorkaufsrechtssatzung noch nicht stattgefunden. Die Veräußerung von Grundstücken an die Firma Z...x widerspreche schließlich dem mit der Vorkaufsrechtssatzung verfolgten Ziel der Antragsgegnerin, städtebauliche Maßnahmen in Betracht zu ziehen. Laut einem Bericht der Lokalpresse habe die Antragsgegnerin bis Mitte November 2023 eine Fläche von 25,2 Hektar an die C... Z... Grundstücks GmbH & Co KG übertragen gehabt. Dabei habe es sich offensichtlich sowohl um Grundstücke gehandelt, die schon im Eigentum der Antragsgegnerin gestanden hätten, als auch um solche, die sie ausschließlich mit der Absicht erworben habe, sie gleich darauf weiter veräußern zu können. Offenbar bestehe die Absicht der Antragsgegnerin, der Firma Z...x sämtliche Grundstücke zu übertragen, die sie für die Verwirklichung ihres Bauvorhabens benötige beziehungsweise die innerhalb des Gebiets des Aufstellungsbeschlusses lägen. In diesem Fall könne die Antragsgegnerin aber nicht mehr behaupten, dass sie "städtebauliche Maßnahmen in Betracht ziehe". Die Begründung eines Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sei der Gemeinde deshalb eingeräumt, damit sie die von ihr in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen besser verwirklichen könne. Dies könne sie aber dann nicht mehr, wenn sie ihre eigenen Grundstücke im Gebiet der Vorkaufsrechtssatzung an einen Dritten veräußere. Die Veräußerung von Grundstücken an einen Dritten widerspreche dem Zweck einer Vorkaufsrechtssatzung, zur Verwirklichung der von der Gemeinde in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen beizutragen. Im vorliegenden Fall könne sich die Antragsgegnerin auch nicht auf § 27a BauGB berufen, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts auch zugunsten eines Dritten zulässig sei, woraus geschlossen werden könne, dass auch die Übereignung von Grundstücken der Gemeinde an einen Dritten zulässig sein müsse. Abgesehen davon, dass § 27a BauGB die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten von Verpflichtungen des Erwerbers abhängig mache, könne § 27a BauGB hier nicht als Begründung für den Verkauf von Grundstücken der Antragsgegnerin an die Firma Z...x herangezogen werden. § 27a BauGB solle den mit einem Durchgangserwerb der Gemeinde verbundenen vertraglichen, zeitlichen und finanziellen Aufwand vermeiden, wenn feststehe, dass das Grundstück von der Gemeinde an Dritte weiter veräußert werde und der Erwerber die Umsetzung der städtischen Zielsetzung auf dem Grundstück übernehme. Zwar sei auch im Falle eines Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB § 27a BauGB grundsätzlich anwendbar, erforderlich sei jedoch, dass zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts der Verwendungszweck angegeben werde. Sei dies nicht möglich, weil der Verwendungszweck des von der Ausübung des Vorkaufsrechts betroffenen Grundstücks (noch) nicht bestimmt oder nicht bestimmbar sei, komme eine Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 27a BauGB nicht in Betracht. Da im vorliegenden Fall der Verwendungszweck des von der Ausübung des Vorkaufsrechts betroffenen Grundstücks nicht angegeben werden könne, finde § 27a BauGB keine Anwendung. Der Antragsteller beantragt, die Satzung der Stadt Aalen über ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet "Technologiepark Aalen-Ebnat/A 7 - nördlich der B 29a" in Aalen-Ebnat vom 15.12.2022 für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzuweisen. Sie lässt vortragen, die Voraussetzungen für den Erlass der Vorkaufsrechtssatzung hätten im Beschlusszeitpunkt für das gesamte Satzungsgebiet vorgelegen, da § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB den Gemeinden die Möglichkeit eröffnen solle, bereits im "Frühstadium der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen" Grundstücke zu erwerben. Nähme man hingegen eine Unwirksamkeit für den Bereich an, der nicht vom Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans erfasst sei, führte dies jedenfalls nur zu einer Teilnichtigkeit. Die Wirksamkeit der Vorkaufsrechtssatzung für den räumlichen Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses bliebe unberührt. Dem Senat liegen die Akten der Antragsgegnerin (ein Ordner "Technologiepark Aalen-Ebnat/A7" - Verfahrensakte sowie ein Ordner Städtebaulicher Entwicklungsbereich "Technologiepark Aalen-Ebnat/A7" - vorbereitende Untersuchungen) vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird darauf sowie auf die Gerichtsakte verwiesen.