6 K 914/21

Tenor Dem Antragsgegner wird im Wege der einstweiligen Anordnung vorläufig untersagt, folgende in den genehmigten Plänen der Baugenehmigung vom 28. August 2018 (Az.: ...) bezeichneten Wohnungen auf den Grundstücken FlSt.-Nrn. 14 und 14/2 der Gemarkung ... länger als von vorneherein auf ein Jahr befristet Dritten zum Gebrauch zu überlassen, es sei denn, diese verfügten über einen Wohnberechtigungsschein und der Mietvertrag sähe mit Blick auf die Begründung einer Belegungs- und Mietbindung eine Absenkung der Kaltmiethöhe um mindestens 33 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete vor, die dem Mieterhaushalt zugute käme: Haus Etage Whg.-Nr. Zimmerzahl Größe m² 7 EG 0.1 4 94,48 7 EG 0.4 4 94,90 7 1. OG 1.1 4 94,48 7 1. OG 1.2. 2 43,73 7 1. OG 1.3 2 45,93 7 1. OG 1.4 4 94,92 Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt. Die Kosten des Verfahrens werden gegeneinander aufgehoben. Der Streitwert wird auf 35.000 EUR festgesetzt. Gründe 1 Die Antragstellerin begehrt den Erlass einer Sicherungsanordnung, mit der es dem Antragsgegner vorläufig untersagt wird, die Schaffung öffentlich geförderter Wohnungen durch deren dauerhafte Gebrauchsüberlassung an nicht berechtigte Personen zu vereiteln. I. 2 Der Antragsgegner ist Erbbauberechtigter an dem Grundstück FlSt.-Nr. 14 und Eigentümer des Grundstücks FlSt.-Nr. 14/2 der Gemarkung .... Er ist zugleich Vorhabenträger des für diese Grundstücke aufgestellten Bebauungsplans Nr. 208 „...“, durch den die bauliche Ausnutzbarkeit der bereits zuvor überplanten Grundstücke erheblich ausgeweitet wurde. Vor Erlass dieses Bebauungsplanes wurde zwischen den Beteiligten spätestens am 21. April 2017 privatschriftlich ein Durchführungsvertrag (Gerichtsakte Bl. 91/104) abgeschlossen, nach dessen § 3 Nr. 1 sich der Antragsgegner zur Durchführung des Vorhabens gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans und dieses Vertrages verpflichtet. Nach Nr. 6 trägt er auch die Kosten des letzteren, „insbesondere die erforderliche notarielle Beurkundung“. In § 7 Nr. 2 verpflichtet sich der Antragsgegner, eine Fläche von 20 Prozent geförderten Wohnraums, bezogen auf die in Nr. 1 mit 7.041,37 m² bezifferte Gesamtwohnfläche, nachzuweisen und in Nr. 4, der Antragstellerin einen geeigneten Nachweis über die hergestellte Quote an preisgebundenem Wohnraum zu erbringen. Schließlich verpflichtet sich der Antragsgegner, im Falle einer fehlenden oder abgelehnten Landesförderung, für die entsprechende Zahl der Wohnungen eine Miet- und Belegungsbindung analog des zuletzt gültigen Landeswohnraumförderungsprogrammes einzugehen. Weiter ist u. a. in § 10 Nr. 2 bestimmt, dass sich der Antragsgegner verpflichtet, eine Teilfläche von ca. 21 m² im nordöstlichen Bereich des Plangebiets zu erwerben. Diesbezüglich wird auf den gesonderten Vertrag B (Kaufvertrag) verwiesen. Dieser Kaufvertrag wurde am selben Tage notariell beurkundet (Gerichtsakte Bl. 105/114). 3 Unter dem 28. August 2018 erteilte die Antragstellerin dem Antragsgegner die Baugenehmigung für das Gesamtprojekt, das bis auf die Häuser 2 und 4 im Entscheidungszeitpunkt nahezu abnahmereif fertiggestellt ist. In der zu den genehmigten Bauunterlagen gehörenden Aufstellung der „Netto Grundflächen nach Nutzungsgruppen“ werden in Haus 4 sieben Wohnungen mit einer Fläche von 610,90 m² als „soz. geb.“ bezeichnet, desgleichen in Haus 7 zwölf Wohnungen mit 837,12 m², insgesamt also 1.448,02 m², was 20,09 Prozent entspricht. 4 In der Folge wurde ein prüfbarer Antrag auf Landeswohnungsbauförderung weder gestellt (vgl. Gerichtsakte Bl. 380/381) oder genehmigt noch kam zwischen den Beteiligten eine Vereinbarung über eine Miet- und Belegungsbindung zustande. 5 Nachdem der Antragsgegner erste in der Baugenehmigung als „soz. geb.“ bezeichnete Wohnungen frei vermietet hatte, hat die Antragstellerin am 31. März 2021 den vorliegenden Antrag auf Erlass einer Sicherungsanordnung gestellt, weil der Antragsgegner mit den vorgenommenen und weiter drohenden Vermietungen die Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtung zur Schaffung öffentlich geförderten Wohnraums dauerhaft unmöglich mache. 6 Die Antragstellerin beantragt (zuletzt), 7 dem Antragsgegner im Wege der einstweiligen Anordnung vorläufig zu untersagen, die in den genehmigten Plänen der Baugenehmigung vom 28. August 2018 (Az.: ...), mit den Wohnungsnummern 8 Haus Etage Whg.-Nr. Zimmerzahl Größe m² 5 1. OG 1.1 3 93,11 6 1. OG 1.1 2 78,48 7 EG 0.1 4 94,48 7 EG 0.4 4 94,90 7 1. OG 1.1 4 94,48 7 1. OG 1.2. 2 43,73 7 1. OG 1.3 2 45,93 7 1. OG 1.4 4 94,92 8 EG 0.1 2 76,87 8 EG 0.2 5 106,13 8 1. OG 1.1 3 78,48 8 1.OG 1.2 5 106,13 8 2. OG 2.1 3 76,87 8 2. OG 2.2 5 104,02 Summe 1.188,53 9 bezeichneten Wohnungen auf dem Grundstück Gemarkung ..., Flur 7, Flurstücke 14 und 14/2 zu Konditionen des freien Wohnungsmarktes zu vermieten und hierauf gerichtete Mietverträge abzuschließen, wobei es dem Antragsgegner unbenommen bleibt, für die bezeichneten Wohnungen Mietverträge mit Mietern abzuschließen, die über einen Wohnberechtigungsschein und der Mietvertrag mit Blick auf die Begründung einer Belegungs- und Mietbindung eine Absenkung der Miethöhe vorsieht, die dem Mieterhaushalt zugute kommt, 10 hilfsweise für den Fall, dass der Antragsteller vorträgt, dass er die ersatzweise aufgenommenen Wohnungen ebenfalls bereits vermietet hat, 11 dem Antragsgegner im Wege der einstweiligen Anordnung vorläufig zu untersagen, die in den genehmigten Plänen der Baugenehmigung vom 28.08.2018, Az.: 14-2018, mit den Nummern 1, 3, 5, 6, 7 und 8 gelegenen Wohnungen insofern zu Konditionen des freien Wohnungsmarkts zu vermieten, als dass in den bezeichneten Gebäuden weniger als 1.148,55 m² Geschossfläche für eine Vermietung mit Mietpreis- und Belegungsbindung nach Abschnitt I Ziff. 7 der VwV-Wohnungsbau BW verbleiben, wobei es dem Antragsgegner unbenommen bleibt, für die bezeichneten Wohnungen Mietverträge mit Mietern abzuschließen, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen und der Mietvertrag mit Blick auf die Begründung einer Belegungs- und Mietbindung eine Absenkung der Miethöhe vorsieht, die dem Mieterhaushalt zugute kommt. 12 Der Antragsgegner beantragt, 13 den Antrag abzulehnen, 14 und macht geltend, dieser sei bereits zu unbestimmt. Ein Anordnungsanspruch bestehe nicht, weil der Durchführungsvertrag mangels erforderlicher notarieller Beurkundung unheilbar formunwirksam sei und auch gegen das Koppelungsverbot und das Angemessenheitsgebot verstoße. Der Abschluss von Mietverträgen könne den Antragsgegner gar nicht untersagt werden, denn nach dem Wohnungsbauförderungsrecht komme es nur auf die Gebrauchsüberlassung des Wohnraums an. Auch könne der Antragsgegner noch nach Vermietung eine Miet- und Belegungsvereinbarung abschließen. Der Antragsgegner habe die gebundenen Wohnungen bislang nicht bestimmt und der Antragstellerin stehe kein Auswahlrecht zu. Schließlich könne er die geförderten Wohnungen in den noch zu bauenden Häusern 2 und 4 unterbringen. 15 Dem Gericht liegen die Verwaltungsakten der Antragstellerin vor, auf welche ebenso wie auf die Gerichtsakten wegen des weiteren Sachverhalts und Vorbringens der Beteiligten verwiesen wird. II. 16 Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung ist statthaft und auch im Übrigen zulässig. 17 Ein Antrag nach § 80 Abs. 5 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) wäre nur dann nach § 123 Abs. 5 VwGO vorrangig, wenn in der Hauptsache eine Anfechtungsklage in Betracht käme. Dies ist hier nicht der Fall, denn die Antragstellerin hat zu Recht keinen Verwaltungsakt erlassen. Vielmehr dürfen nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteile vom 26. Oktober 1979 - 7 C 106.77 -, BVerwGE 59, 60 [61 ff.], und vom 13. Februar 1976 - 4 C 44.74 -, BVerwGE 50, 171 [173 ff.]) durch Vertrag begründete Pflichten grundsätzlich nicht durch den Erlass von Verwaltungsakten durchgesetzt werden. Im Übrigen kann ein Antrag nach § 123 VwGO bereits dann gestellt werden, wenn das Bestehen einer Rechtsgrundlage für ein Vorgehen durch Verwaltungsakt auch nur zweifelhaft ist (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 27. Oktober 1977 - IX 2682/77 -, DVBl 1978, 274 f.). Des Weiteren vermag das Gericht nicht zu erkennen, dass die gestellten Anträge zu unbestimmt wären. Die Antragstellerin bezeichnet jedenfalls in der letzten maßgeblichen Fassung genau die Wohnungen, deren Gebrauchsüberlassung unterbleiben soll, und knüpft deren Vermietung u. a. an die Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines nach § 27 Wohnraumförderungsgesetz. 18 Der Antrag ist jedoch nur teilweise begründet. 19 Nach § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO kann das Gericht, auch schon vor Klageerhebung, auf Antrag eine einstweilige Anordnung in Bezug auf den Streitgegenstand treffen, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (sog. Sicherungsanordnung). Anordnungsanspruch und -grund sind glaubhaft zu machen (§ 123 Abs. 3 VwGO in Verbindung mit § 920 Abs. 2 Zivilprozessordnung [ZPO]). Für den Anordnungsanspruch einer Sicherungsanordnung genügt dabei die Glaubhaftmachung von Tatsachen, aus denen sich zumindest ergibt, dass der Ausgang des Hauptsacheverfahrens offen ist (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 6. Februar 2008 - 11 S 2439/07 -, VBlBW 2008, 309 [310]; HessVGH, Beschluss vom 5. September - 7 TG 3133/97 -, NJW 1997, 2970 [2971]; Funke-Kaiser in: Bader / Funke-Kaiser / Stuhlfauth / von Albedyll, VwGO, 7. Aufl. 2018, § 123 Rdnr. 18). Ein Anordnungsgrund ist glaubhaft gemacht, wenn eine vorläufige Sicherung des in der Hauptsache verfolgten materiellen Anspruchs zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes dringlich ist. 20 Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Es besteht die Gefahr, dass die vom Antragsgegner konkret in Aussicht genommene freie Vermietung bzw. dauerhafte Gebrauchsüberlassung die Verwirklichung eines der Antragstellerin in der Hauptsache möglicherweise zustehenden Anspruchs auf Überlassung von Wohnungen an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen mit einer im Hinblick auf eine Belegungs- und Mietbindung abgesenkten Miethöhe vereitelt oder zumindest wesentlich erschwert. 21 Rechtsgrundlage des zu sichernden Anspruchs ist § 7 „Preisgebundener/Geförderter Wohnraum“ des Durchführungsvertrages zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 208 „...“, der spätestens am 21. April 2017 unterzeichnet wurde, denn die an diesem Tag vom Notar beglaubigte Abschrift enthält bereits die Unterschriften der Vertragsparteien, wenn auch das Datum der jeweiligen Unterzeichnung in dem vorgelegten Vertragstext nicht genannt ist (Gerichtsakte Bl. 103/104). Nach Absatz 2 dieser Vertragsbestimmung verpflichtet sich der Antragsgegner, 20 Prozent der geschaffenen Gesamtwohnfläche als geförderten Wohnraum nach dem jeweils aktuellen Landeswohnraumförderprogramm nachzuweisen sowie - nach Absatz 4 - der Antragstellerin einen geeigneten Nachweis über die hergestellte Quote an preisgebundenem Wohnraum zu erbringen. Für den Fall einer fehlenden oder abgelehnten Landesförderung verpflichtet sich der Antragsgegner, für die entsprechende Zahl von Wohnungen eine Miet- und Belegungsbindung analog des zuletzt gültigen Landeswohnraumförderungsprogrammes einzugehen. 22 Die vom Antragsgegner gegen die Wirksamkeit dieses Vertrages vorgebrachten Gründe können im Rahmen der für diese Entscheidung zur Verfügung stehenden Zeit nicht verlässlich geklärt werden. 23 So steht hier zunächst im Raum, dass der Vertrag „dauerhaft formunwirksam“ sei, weil er in seinem § 10 Nr. 2 die Verpflichtung zum Kauf einer Teilfläche von ca. 21 m² durch den Antragsgegner enthalte, die nach § 311 b Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) notarieller Beurkundung bedarf, während jedoch nur der parallel geschlossene Grundstückskaufvertrag (Gerichtsakte Bl. 105/114) tatsächlich notariell beurkundet wurde. Insoweit dürfte u. a. zu klären sein, in welchem Verhältnis die beiden Verträge zueinander stehen, insbesondere, ob sie eine rechtliche Einheit bilden (vgl. hierzu z. B. BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08 -, BGHZ 186, 345 Rdnr. 8). 24 Käme man bei dieser Prüfung zu dem Ergebnis, dass Formnichtigkeit vorliegt, so stellte sich die Frage, ob der Antragsgegner sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) darauf berufen kann. Das Gericht kann nach kursorischer Würdigung diese Überlegung nicht von vorneherein verwerfen, nachdem auch der Antragsgegner bislang den Vertrag in wesentlichen Teilen erfüllt und als gültig behandelt hat. Erst im zweiten Halbjahr 2020, also lange nach Erlass des auf sein Vorhaben bezogenen Bebauungsplans und Erteilung der begehrten Baugenehmigung, berief er sich erstmals auf die Formunwirksamkeit. Auch dürfte es schwierig sein, das „Verschulden“ an der Nichtbeurkundung eindeutig zuzuordnen. Obwohl die Formbedürftigkeit in § 3 Ziff. 6 des offenbar von der Antragstellerin vorformulierten Vertrages ausdrücklich erwähnt ist, haben die Parteien den Vertrag in den Notariatsräumen einvernehmlich privatschriftlich abgeschlossen und nur eine Abschrift beglaubigen lassen (vgl. Gerichtsakte Bl. 286). Die Formbedürftigkeit hätte damit auch der Antragsgegner, der in Immobiliensachen nicht ganz unbedarft ist, erkennen können; zudem kam ihm die Unterlassung der Beurkundung finanziell zugute, nachdem er ansonsten hätte die Kosten dafür tragen müssen. Auch ein gewichtiges öffentliches Interesse an der Schaffung von preisgebundenem Wohnraum im Gebiet der Antragstellerin dürfte schwerlich zu leugnen sein (vgl. § 1 Mietpreisbegrenzungsverordnung BW). 25 Allerdings kann die hier nur angerissene Problematik, zu der noch die Fragen eines Verstoßes des Durchführungsvertrages gegen das Koppelungsverbot (§ 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB, § 56 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG) und das Angemessenheitsgebot (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB, § 56 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG) sowie möglicherweise der Auswirkungen der Unwirksamkeit auf den Bebauungsplan hinzukommen, in der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit nicht verlässlich beurteilt werden. Daher muss die Wirksamkeit des Durchführungsvertrages im Entscheidungszeitpunkt als offen angesehen werden, was - wie dargelegt - für den Erlass einer Sicherungsanordnung genügt. 26 Nachdem sich der Antragsgegner im Vertrag jedenfalls hilfsweise dazu verpflichtet hat, für die entsprechende Anzahl von Wohnungen eine Miet- und Belegungsbindung analog des zuletzt gültigen Landeswohnraumförderungsprogrammes einzugehen, vermag das Gericht derzeit nicht zu erkennen, dass dem Antragsgegner die nicht rechtzeitige Anmeldung zur Förderung (vgl. § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 7 LWoFG) von seiner Verpflichtung entbinden könnte. Diese Vertragsbestimmung dürfte jedenfalls als Auffangtatbestand für den Fall zu interpretieren sein, dass der Antragsgegner seiner Verpflichtung zur Antragstellung nicht nachkommt. 27 Soweit sich der Antragsgegner darauf beruft, § 15 Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG) regle nur die dauernde Gebrauchsüberlassung einer Mietwohnung im Sinne einer fortdauernden Gewährung des unmittelbaren Besitzes, nicht jedoch den Abschluss obligatorischer Mietverträge, bei der der Antragsgegner daher nicht beschränkbar sei, so mag dies zwar formaljuristisch zutreffen, das Gericht legt indessen den Antrag nach § 88 in Verbindung mit § 122 Abs. 1 VwGO dahingehend aus, dass die Gebrauchsüberlassung im Sinne von § 15 LWoFG untersagt werden soll. Die Antragstellerin konnte sich offenbar schlicht nicht vorstellen, dass der Antragsgegner sich hier auf zivilrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten beruft, durch die er sich gegebenenfalls selbst schadet, indem er sich Schadensersatzansprüchen wegen Nichteinräumung des Gebrauchs aussetzt. In der zu treffenden Anordnung macht das Gericht daher von seinem Ermessen nach § 123 Abs. 3 VwGO in Verbindung mit § 938 ZPO Gebrauch und knüpft an die Gebrauchsüberlassung an. 28 Die Sanktionen des Landeswohnungsbauförderungsgesetzes können schon deshalb hier keine Einschränkungen bewirken, weil die gegenständlichen Wohnungen derzeit noch nicht gebunden sind. 29 Nur eingeschränkt zu folgen vermag das Gericht auch der Auffassung des Antragsgegners, die Antragstellerin habe kein Recht, ihrerseits den gebundenen Wohnraum zu bestimmen. Der Antragsgegner ist vertraglich verpflichtet, der Antragstellerin die Herstellung der 20-Prozent-Quote nachzuweisen; dies erscheint kaum ohne konkrete Bezeichnung der gebundenen oder noch zu bindenden Wohnungen denkbar. Nachdem vom Antragsgegner bislang keine andere Verlautbarung ersichtlich ist als die Darstellung in den (genehmigten) Bauunterlagen, wo unter der Rubrik „Netto Grundflächen nach Nutzungsgruppen“ insgesamt 1.448,02 m² als „soz. geb.“ ausgewiesen sind, die sich auf bestimmte Wohnungen in den Häusern 4 (610,90 m²) und 7 (837,12 m²) verteilen, sieht das Gericht keinen durchgreifenden Grund, weshalb sich die Antragstellerin nicht hierauf berufen dürfte, wenn der Antragsgegner entgegen seiner Verpflichtung keine Bestimmung in anderer Form trifft. Gegen diese ihr spätestens seit Einreichung der Bauunterlagen im Dezember 2017 bekannte Aufteilung hat die Antragstellerin - soweit ersichtlich - auch nichts erinnert. 30 Hieraus folgt für das Gericht zunächst, dass die Antragstellerin die für das unstreitig noch nicht gebaute Haus 4 vorgesehenen „Sozialwohnungen“ nicht beliebig auf andere Häuser verteilen darf. Ob sich hieran etwas ändert, wenn Haus 4 endgültig nicht gebaut würde, kann dahinstehen, denn dies steht jedenfalls derzeit nicht mit hinreichender Sicherheit fest. Dass die Antragstellerin ein solches Verhalten des Antragsgegners „in Betracht zieht“ (Gerichtsakte Bl. 12), reicht insoweit nicht aus. 31 Eher zu recht dürfte sich die Antragstellerin hingegen auf die Sicherung der Sozialbindung der vom Antragsgegner selbst im Haus 7 als „soz. geb.“ bezeichneten Wohnungen berufen. Wie der Antragsgegner selbst vortragen lässt (Gerichtsakte Bl. 198), wurden im Haus 7 für die Wohnungen Nrn. 02, 0.3 und 2.1 bereits Mietverträge abgeschlossen, so dass von den dort vorgesehen 837,12 m² nur noch 652,98 m² verbleiben. Nachdem dadurch eine mietgeminderte Überlassung an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheines zumindest kurzfristig nicht mehr in Betracht kommt, hat die Antragstellerin ihren Antrag modifiziert und stattdessen andere, ihrer Auffassung nach noch nicht vermietete Wohnungen, einbezogen. 32 Für diese „Ersatz-Inanspruchnahme“ anderer, von der Antragstellerin ausgewählter Wohnungen in Höhe der Differenz von 184,14 m² Wohnfläche, sieht das Gericht jedenfalls solange (noch) kein Sicherungsbedürfnis, als diese Differenz im Rahmen der Gesamtanlage noch kompensiert werden kann. 33 Im Hinblick darauf, dass die Schlussabnahme der inzwischen errichteten sechs Gebäude, darunter auch des Hauses 7, in dem preisgebundene Wohnungen vorgesehen sind, unmittelbar bevorsteht (vgl. Gerichtsakte Bl. 132) und dass der Antragsgegner vor Stellung des vorliegenden Antrags bereits drei der von ihm selbst als sozial gebunden bezeichnete Wohnungen in diesem Haus ohne eine solche Bindung vermietet hat und hiermit wohl auch fortfahren will (vgl. Gerichtsakte Bl. 129 oben, 133), ist ein Anordnungsgrund ohne Weiteres zu bejahen. Ein zeitnaher Erlass einer einstweiligen Anordnung ist dringend geboten und kann auch nicht bis zur Klärung der oben dargelegten schwierigen Rechtsfragen aufgeschoben werden. Der Abschluss von unbefristeten Mietverträgen zu Marktkonditionen erschwert die Durchsetzung der Sozialbindung außerordentlich. Dies gilt auch für die Option, sich vertraglich über Miet- und Belegungsverhältnisse an bestimmten Wohnungen zu einigen. Abgesehen davon, dass das Gericht auf Seiten des Antragsgegners hierzu keine allzu großen Neigungen sieht - eine von der Antragstellerin vorgeschlagene „Verpflichtende Vereinbarung über eine Mietpreis- und Belegungsbindung“ ist bislang nicht zustande gekommen -, kann auch der Zweck einer solchen Vereinbarung, bezahlbaren Wohnraum sicherzustellen, umso weniger erreicht werden, je mehr Wohnungen der Antragsgegner frei vermietet hat. Hieran ändert es auch nichts, dass der Abschluss einer solchen Vereinbarung formal auch über bereits vermietete Wohnungen zulässig sein mag. 34 Den wirtschaftlichen Interessen des Antragsgegners kommt das Gericht im Rahmen seines Ermessens nach § 938 ZPO mit der Bestimmung entgegen, dass er den streitigen Wohnraum vorläufig durch von vorneherein auf maximal ein Jahr beschränkte Gebrauchsüberlassungen nutzen kann. Im Hinblick auf die hohe Wohnungsnachfrage in ..., gerade auch durch Studenten, ist diese vorübergehende Nutzung auch wirtschaftlich zumutbar und dient einem vorläufigen Interessenausgleich zwischen den Beteiligten bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache. Vom Überlassungsverbot ausgenommen sind weiterhin selbstverständlich Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen, wenn mit diesen eine um mindestens 33 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete geminderte Kaltmiete vereinbart wird. Bei der Festlegung des Minderungssatzes orientiert sich das Gericht an Abschnitt II A 2 (S. 21) der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zum Förderprogramm Wohnungsbau Baden-Württemberg 2020 / 2021 (VwV-Wohnungsbau BW 2020 / 2021) vom 1. April 2020 (abrufbar unter https://wm.baden-wuerttemberg.de/fileadmin/redaktion/m-wm/intern/Dateien_Downloads/Bauen/Wohnungsbau/VwV-Wohnungsbau_BW_2020_-_2021.pdf). Einen entsprechenden Satz hätte auch die nicht zustande gekommene „Verpflichtende Vereinbarung über eine Mietpreis- und Belegungsbindung“ vorgesehen (dort. Ziff. 7.1). 35 Unabhängig von der Frage, ob dies von den aktualisierten Anträgen der Antragstellerin noch umfasst ist, sieht das Gericht von einer Zwangsgeldfestsetzung ab (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25. Februar 1995 - 9 S 944/93 -, VBlBW 1995, 314 [316]). 36 Der Hilfsantrag kommt nicht zum Tragen, da keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Antragsgegner über die im aktualisierten Hauptantrag bezeichneten Wohnungen inzwischen Dauermietverträge abgeschlossen hat. 37 Die beantragte Sicherungsanordnung war daher mit dem gebotenen Umfang und Inhalt zu erlassen; im Übrigen ist der Antrag abzulehnen. 38 Die Kostentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. 39 Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 53 Abs. 2 Nr. 1, 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz in Verbindung mit Nr. 56.5 und 1.5 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Im Streit um die Wohnungsbindung ist dabei je Wohnung der Auffangwert anzusetzen, hier bei 14 Wohnungen also 70.000 EUR. Im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes ist dieser Betrag zu halbieren.