16 K 5676/02

Ausgleichsbetrag nach Sanierung – Wertermittlung mit Bodenrichtwert und beschränkter gerichtlicher Kontrolle • Ein im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenes Grundstück kann nach Abschluss der Sanierung nach § 154 BauGB mit einem Ausgleichsbetrag belastet werden, der der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung entspricht. • Bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert ist nach der WertV grundsätzlich das Vergleichswertverfahren anzuwenden; geeignete Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses können anstelle von Kaufpreisen herangezogen werden. • Gerichtliche Kontrolle der vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte ist beschränkt; das Ausschussgutachten unterliegt einem Wertungsspielraum, der nur auf Einhaltung der Verfahrensvorschriften und rationale Bewertungsmaßstäbe überprüft werden kann. • Kosten oder Wertsteigerungen privater Maßnahmen sind nur nach § 155 BauGB anzurechnen, wenn sie den Voraussetzungen dieser Vorschrift genügen; bloße private Maßnahmen ohne städtebaulichen Vertrag führen regelmäßig nicht zur Anrechnung. • Abwägungsmängel in älteren Sanierungssatzungen konnten nach Übergangsrecht binnen gesetzlicher Frist gerügt werden; eine verspätete Rüge ist unbeachtlich. Der Kläger ist Eigentümer zweier kleiner Grundstücke (zusammen 348 qm) in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Die Gemeinde führte umfangreiche gebiets- und nachbarschaftsbezogene Sanierungsmaßnahmen durch und stellte die Sanierungssatzungen zwischen 1997 und 1999 wieder auf. Die Gemeinde setzte dem Kläger mit Bescheid vom 20.06.2001 einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 6.610 DM (3.379,64 EUR) fest, da sie eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 2,0 % annahm. Der Kläger widersprach, legte ein Privatgutachten vor und machte u. a. Einwendungen gegen den zugrundeliegenden Bodenrichtwert, gegen Zu- und Abschläge sowie Anrechnungsansprüche geltend. Die Gemeinde wies den Widerspruch zurück; der Kläger klagte erfolglos. Das Gericht hat den Bodenrichtwert durch Einholung einer Wertermittlung des Gutachterausschusses überprüft und die Berufung zugelassen. • Rechtliche Grundlage und Zweck: Nach § 154 BauGB ist der Eigentümer eines Grundstücks im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet grundsätzlich zur Entrichtung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet, der der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts entspricht; Höhe ergibt sich aus Differenz von Anfangs- und Endwert (§ 154 Abs.2 BauGB). • Wertermittlungsvorschriften: Die Wertermittlungsverordnung (WertV) legt das Vergleichswertverfahren als Regelverfahren fest; Anfangs- und Endwert sind für denselben Bewertungsstichtag zu ermitteln (§§ 13, 14, 28 WertV). Bodenwert ist grundsätz­lich für unbebaute Grundstücke zu bestimmen (§ 28 Abs.3 WertV). • Bodenrichtwert und Gutachterausschuss: Die Gemeinde durfte den vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert (2.450 DM/qm zum 01.01.1996) verwenden; Gutachterausschüsse sind unabhängige, fachkundige Kollegialorgane, deren Gutachten einem eingeschränkten gerichtlichen Prüfmaßstab unterliegen (Bewertungsspielraum/Einschätzungsprärogative). • Anwendung der Zu- und Abschläge: Abweichungen von Richtwertgrundstück und Zeitfortschreibungen sind nach § 14 WertV durch Zu- und Abschläge bzw. Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen; hier waren Abschläge (3% Zeitfortschreibung, GFZ-Koeffizient, 6% Lageabschlag) und Zuschläge (je 1% für nachbarschafts- und gebietsbezogene Lageverbesserungen) sachlich begründet und nicht zu beanstanden. • Vergleichsbetrachtung und Bebauungsabschlag: Ein pauschaler Bebauungsabschlag (z. B. 20 %) ist nach § 28 Abs.3 WertV nicht vorzunehmen; Beeinträchtigungen aus bestehender Bebauung dürfen nur in besonderen Fällen berücksichtigt werden. Das vom Kläger vorgelegte Privatgutachten war unsubstantiiert. • Anrechnung nach § 155 BauGB: Anrechnungen von Kosten privater Maßnahmen kommen nur in Betracht, wenn die Voraussetzungen des § 155 BauGB erfüllt sind (z. B. Ordnungsmaßnahmen aufgrund städtebaulicher Verträge); hier liegen solche Voraussetzungen und Vertragsgrundlagen nicht vor, sodass keine Anrechnung erfolgte. • Satzungsrügen und Frist: Eine auf Abwägungsmängel gestützte Nichtigkeitsrüge gegen die Sanierungssatzung hätte innerhalb der im Übergangsrecht vorgesehenen Frist geltend gemacht werden müssen; die fristgerechte Geltendmachung erfolgte nicht, sodass die Rüge unbeachtlich ist. • Ergebnis der Wertermittlung: Unter Anwendung der zulässigen Bodenrichtwerte, Zu- und Abschläge sowie der Bewertungsfaktoren ergaben sich für die 348 qm des Klägers ein Anfangswert von 327.120 DM und ein Endwert von 333.732 DM; Differenz = 6.610 DM (= 3.379,64 EUR), entsprechend einer Bodenwerterhöhung von 19 DM/qm (2,0 %). Die abgetrennte Klage ist unbegründet; die Bescheide der Beklagten vom 20.06.2001 und 20.11.2002 sind rechtmäßig. Die Gemeinde durfte den vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert verwenden und hat bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert die Vorgaben der WertV beachtet. Die vorgenommenen Zu- und Abschläge sowie die Annahmen zu gebiets- und nachbarschaftsbezogenen Lageverbesserungen sind nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Eine Anrechnung privater Kosten nach § 155 BauGB scheidet aus, weil die hierfür erforderlichen vertraglichen oder sonstigen Voraussetzungen nicht vorliegen. Folglich ist der festgesetzte Ausgleichsbetrag in Höhe von 6.610 DM (3.379,64 EUR) zu Recht erhoben worden; die Klage war abzuweisen, der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.