2 K 2708/07

Wirksamkeit von Erschließungsverträgen mit kommunalen Eigengesellschaften und Kostentragung durch Erwerber • Ersatzansprüche der Erwerber wegen geleisteter Erschließungskosten sind öffentlich-rechtlicher Natur, wenn sie auf einem städtebaulichen- und Erschließungsvertrag beruhen. • Ein Erschließungsvertrag i.S.v. § 124 BauGB kann auch mit einer zu 100% kommunalen Eigengesellschaft geschlossen werden; dies führt nicht automatisch zur Nichtigkeit. • Die vertragliche Überwälzung der Erschließungskosten auf Grundstückserwerber ist nicht schon wegen Umfangs oder der 5%-Vergütung der Betreuung unangemessen und damit nicht nach § 124 Abs. 3 BauGB oder § 9 AGBGB unwirksam. Die Kläger hatten 1999 ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans von der Stadt erworben. Im notariellen Kaufvertrag war vorgesehen, dass Erschließungs- und städtebauliche Kosten nicht im Kaufpreis enthalten sind und die Erwerber in die Bestimmungen eines Städtebaulichen- und Erschließungsvertrags zwischen Stadt und der kommunalen Wohnbau-GmbH mit schuldbefreiender Wirkung eintreten. Die Beklagte, eine zu 100% städtische Wohnbau-GmbH, führte die Erschließung durch und stellte Rechnungen, von denen die Kläger Teilbeträge zahlten; Restforderungen blieben offen. Die Kläger verlangten Rückzahlung bereits geleisteter Abschlagszahlungen mit der Behauptung, der Vertrag zwischen Stadt und Beklagter sei nichtig bzw. die Kaufvertragsregelungen unwirksam, insbesondere weil die Beklagte nicht „Dritter“ i.S.v. § 124 BauGB sei und die Kosten unangemessen hoch seien. • Rechtsnatur: Der geltend gemachte Erstattungsanspruch ist öffentlich-rechtlich, weil er die Rechtsnatur des vorausliegenden öffentlich-rechtlichen Erschließungsvertrags teilt (§ 124 BauGB, § 6 BauGB-MaßnG). • Schuldübernahme und Wirksamkeit: Die Kläger sind durch den Kaufvertrag in die vertraglichen Verpflichtungen eingetreten; damit waren ihre Zahlungen rechtlich durch den städtebaulichen-/Erschließungsvertrag und den Kaufvertrag gedeckt (Schuldübernahme mit schuldbefreiender Wirkung, § 414 ff. BGB, § 417 BGB relevant). • Gestaltung des Vertrages: Der Vertrag vom 03.03.1997 stellt einen Erschließungsvertrag i.S.d. § 124 BauGB dar und keinen bloßen Werkvertrag, weil die Kostenregelung und die auf die Grundstücke verteilte Finanzierung den Willen der Parteien erkennen lassen, die Erschließung nicht als Werkvertrag zu gestalten. • Eigengesellschaft als Dritter: Entgegen teilweiser Literaturauffassung steht einer Wirksamkeit nicht entgegen, dass die Beklagte eine hundertprozentige Tochter der Gemeinde ist; die Gemeinde bleibt in Kontroll- und Überwachungsfunktion und hat ein Interesse an ordnungsgemäßer Durchführung, sodass keine prinzipielle Unzulässigkeit besteht (§ 124 Abs.1 BauGB). • Angemessenheit der Leistungen: Die Vereinbarungen verstoßen nicht gegen § 124 Abs. 3 BauGB; die Kostenüberwälzung ist als Ausgleich für den Wertzuwachs durch frühere Erschließung gerechtfertigt und eine ortsübliche Erschließung gilt als angemessen. • Vergütung und Abrechnungskontrolle: Die 5%-Pauschale für die technische und wirtschaftliche Betreuung ist nicht unangemessen; die vertragliche Einschränkung, dass Eigentümer keinen Anspruch auf alle Einzelbelege haben, schließt die Möglichkeit sachgerechter Nachprüfung nicht aus (keine unangemessene Benachteiligung nach § 9 AGBGB). • Prozessuale Folge: Da die Verträge wirksam sind, besteht kein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der geleisteten Beträge; die Klagen sind daher abzuweisen. Die Klagen der Kläger werden abgewiesen; sie haben keinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Erschließungsabschläge in Höhe von 7.163,00 EUR, weil die Zahlungen auf wirksamen vertraglichen Grundlagen beruhten (Städtebaulicher- und Erschließungsvertrag vom 03.03.1997 in Verbindung mit dem Kaufvertrag vom 28.07.1999). Der Erschließungsvertrag ist kein zivilrechtlicher Werkvertrag und verstößt nicht gegen § 124 BauGB, auch wenn die Beklagte eine zu 100% städtische Eigengesellschaft ist; die Gemeinde übt ausreichende Kontrollbefugnisse aus und die Überwälzung der Kosten ist nach § 124 Abs. 3 BauGB angemessen. Wegen der Erfolglosigkeit der Klagen tragen die Kläger die Kosten des Verfahrens; die Berufung wurde zugelassen, da die Frage der Zulässigkeit einer solchen Eigengesellschaft als "Dritter" grundsätzliche Bedeutung hat.