2 K 3353/08

Tenor Die Bescheide der Beklagten vom 21.12.2006 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide des Landratsamtes L. vom 31.07.2008 werden aufgehoben. Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte. Die Zuziehung der Bevollmächtigten in den Vorverfahren wird für notwendig erklärt. Tatbestand 1 Die Klägerin wendet sich gegen die Rücknahme einer Bescheinigung nach § 7 h EStG für das Objekt X-Gasse, M. 2 Mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Mai 1985 erwarb die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) H.-R./H. von der Beklagten das Grundstück X-Gasse (Flst. ) in M. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt mit einer Scheuer von 130 m² bebaut. Hinzu kam ein Hofraum von etwa 88 m². Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes „Stadtkern I“ in M., förmlich festgelegt durch Satzung der Beklagten vom 19. April 1977. 3 Der Mitgesellschafter der Klägerin D. (im Folgenden Gesellschafter 1) hat die Gesellschafter dieser GbR bei dem Erwerbsvorgang bereits beraten und vertreten. Die Anteile der GbR wurden im Jahre 1988 auf den Gesellschafter 1 und den weiteren Gesellschafter N. (im Folgenden Gesellschafter 2) übertragen; das Grundbuch wurde am 19.12.1988 entsprechend berichtigt. 4 In § 7 a des notariellen Kaufvertrages vom 21. Mai 1985 ist Folgendes festgehalten: 5 „1. Der Käufer verpflichtet sich 6 a) das Gebäude 2 X-Gasse bis zum 30.06.1988 außen zu sanieren, 7 b) Sanierungsmaßnahmen der Außenfassade des Gebäudes 2 X-Gasse grundsätzlich nur im Benehmen der Stadt M. durchzuführen, wobei das Benehmen sich auf Fragen der Gestaltung bezieht, 8 c) gegen Baumaßnahmen der Stadt an der nördlichen Außenfassade des Gebäudes 2 X-Platz (stadteigen) keine Einwendungen privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Art zu erheben, sich insbesondere nicht auf die Einhaltung des gesetzlichen Grenzabstandes zu berufen. 9 Die Verpflichtungen zu a bis c wird der Käufer einem etwaigen Rechtsnachfolger auferlegen mit der Maßgabe, dass auch dieser einen weiteren Rechtsnachfolger entsprechend verpflichten muss.“ 10 Ferner hat sich die Stadt in § 7 lit. b dieses Vertrages ein Wiederkaufsrecht bis 31.Dezember 1994 vorbehalten, das unter anderem dann ausgeübt werden kann, wenn der Käufer gegen § 7 lit. a dieses Vertrages verstößt. 11 Bereits im zeitlichen Vorfeld des Grundstücksgeschäfts hatte sich auf Seiten der Beklagten eine Meinungsbildung dahingehend abgezeichnet, dass eine Sanierungsförderung dieses Objekts im großen Stil nicht möglich sei, weil das Gebäude bisher gewerblich genutzt wurde und künftig Wohnraum geschaffen werden solle. Möglich sei jedoch ein Sanierungszuschuss von bis zu 20.000 DM für die Außensanierung von Fassade und Dach. Entsprechend erklärte sich die Beklagte bereit, diesen Zuschuss mindestens zu gewähren und außerhalb des Kaufvertrages zu bescheinigen. Eine weitere schriftliche (förmliche) Sanierungsvereinbarung wurde darüber hinaus nicht abgeschlossen. 12 Die im notariellen Kaufvertrag vom 21.Mai 1985 vereinbarte Sanierung wurde 1986 begonnen und im Wesentlichen bis Oktober 1992 abgeschlossen. Gegenstand der Außensanierung war die neue Eindeckung des Daches, die Erneuerung der Regenrinnen, die Sanierung der Mauerkronen und die Verputzung der Außenfassaden. Nach Aktenlage wurde die Sanierung einvernehmlich - d. h. ohne Auffassungsunterschiede über die Art und Gestaltung der zu treffenden Maßnahmen - durchgeführt. Bis Oktober 1992 waren tatsächliche Kosten von über 82.000 DM entstanden. Die Beklagte zahlte einen Sanierungszuschuss in Höhe von 20.000 DM. Ein Teil des Zuschusses in Höhe von 15.000 DM wurde nach Vorlage entsprechender Belege bereits im Jahre 1987 ausbezahlt. Den Restbetrag von 5.000 DM forderte der Gesellschafter 1 mit Schreiben vom 28.10.1992 an die Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH (im Folgenden: Landsiedlung); er wurde danach auch ausbezahlt. 13 Im Rahmen der verwaltungstechnischen Abwicklung der Zuschussgewährung (Verwendungsnachweis gegenüber RP) bat die Abteilung „Stadtpflege“ der Beklagten das Bauamt der Beklagten um Mithilfe bei der Suche nach einer „Sanierungsvereinbarung“ für das Gebäude X-Gasse, um die Verwendung der ausgezahlten 15.000 DM ordnungsgemäß nachweisen zu können. Die Abteilung „Stadtpflege“ ging zu diesem Zeitpunkt offenkundig davon aus, dass eine entsprechende - förmliche - Sanierungsvereinbarung Voraussetzung für eine Auszahlung von Sanierungszuschüssen sei. 14 Um die Scheuer X-Gasse sinnvoll nutzen zu können, beantragte die Klägerin beim Landratsamt L. eine Baugenehmigung für den Umbau in ein Wohnhaus, die am 09.08.1988 nach zustimmender Stellungnahme des Gemeinderates erteilt wurde. Sie griff dabei die bekannten Nutzungsvorstellungen der Gemeinde auf. Entsprechende Baumaßnahmen wurden zunächst - wohl wegen mangelnder Finanzierungsgrundlage - nicht durchgeführt. Die Baugenehmigung wurde am 18. Februar 1991 antragsgemäß um 2 Jahre verlängert. 15 Mit Schreiben vom 30.Juli 1991 äußerte sich die Landsiedlung an die frühere Gesellschafterin H.-R. dahingehend, dass sich der Zustand des Gebäudes X-Gasse in den letzten Jahren nicht positiv verändert habe. Die Gesellschafterin wurde gebeten, im Hinblick auf das bestehende Wiederkaufsrecht bis 01. September 1991 verbindlich zu erklären, welche Modernisierungsmaßnahmen beabsichtigt seien, damit eine entsprechende Modernisierungsvereinbarung abgeschlossen werden könne. Im weiteren Verlauf kam es 1992 zu verschiedenen Besprechungen zwischen dem Leiter des Bauamtes der Beklagten, dem Gesellschafter 1 und der Landsiedlung. Der Gesellschafter 1 trägt insoweit vor, dass es der GbR in diesem Zusammenhang darauf ankam, zu prüfen, wie der mit einer „Innensanierung“ zu erwartende hohe Verlust durch Zuschüsse kompensiert werden könne. 16 Am 11.Februar 1992 erklärte dann der Vertreter der Landsiedlung dem Gesellschafter 1, dass eine Förderung der „Innensanierung“ wohl deshalb auf Schwierigkeiten stoßen würde, weil der Gesamtförderrahmen praktisch ausgeschöpft sei, wies den Gesellschafter 1 aber auf die Möglichkeit hin, einen Zuschuss von ca. DM 75.000 von der LAKRA zu erhalten. Hierauf beantragte die Klägerin einen Zuschuss in Höhe von 80.000 DM, der am 04.November 1992 bewilligt wurde. 17 Nach Darlegung des Gesellschafters 1 hätte dies wegen der Höhe des beabsichtigten Investitionsvolumens für eine Veranlassung der geplanten Innensanierung nicht ausgereicht. Wesentlich für die Entscheidung, die Innensanierung durchzuführen, sei vielmehr die in Aussicht gestellte Bescheinigung für das Finanzamt gewesen, die eine 10-jährige Sonderabschreibung versprach. Erst aufgrund der versprochenen Bescheinigung für das Finanzamt und der Bewilligung eines Zuschusses der LAKRA sei am 15.März 1993 die Innensanierung begonnen worden. 18 Am 13.Juli 1992 fand über die weitere Sanierung des Gebäudes X-Gasse eine Besprechung zwischen dem Gesellschafter 1, einem Vertreter der Landsiedlung und mehreren Vertretern der Beklagten statt. In einem Aktenvermerk über das Gesprächsergebnis ist unter anderem Folgendes festgehalten: 19 … 20 „2. Am 21.05.1985 hat die Stadt mit dem Grundstückseigentümer - vertreten durch Herrn D. - eine Sanierungsvereinbarung abgeschlossen. Die Abrechnung für Instandsetzung und Sanierung des Gebäudes 2 X-Gasse ist immer noch nicht abgeschlossen. Sie soll demnächst vorgenommen werden. Herr D., namens der BGB-Gesellschaft D./N., wird der Landsiedlung Baden-Württemberg die entstandenen Aufwendungen durch Vorlage der Rechnungen nachweisen. Die angefallenen Kosten beziffern sich auf ca. 90.000 DM. 21 Ausbezahlt hat die Stadt M. bereits im Jahre 1997 als Vorschuss auf den endgültig zu gewährenden Sanierungszuschuss den Betrag von 15.000 DM. Der noch zu gewährende Restbetrag wäre zu überweisen auf das Konto Nr. ... bei der Bank M. BLZ ..., verfügungsberechtigt D. 22 3. Die weitere Sanierung des Gebäudes wird durchgeführt ohne Inanspruchnahme von Sanierungsmitteln. Der Grundstückseigentümer wird jedoch für die entsprechenden Aufwendungen beim Finanzamt L. die Anerkennung der Sonderabschreibung von 10 % pro Jahr in Anspruch nehmen. Dafür ist eine Bescheinigung der Stadt M. notwendig, die es im Benehmen mit der Landsiedlung Baden-Württemberg zu gegebener Zeit ausstellen wird. 23 Im Übrigen haben die Grundstückseigentümer D./N. für zwei Wohnungen Fördermittelbei der LKB nach einem derzeit laufenden Sonderprogramm beantragt (zusammen 82.000 DM). Das Regierungspräsidium hat in einem Vorbescheid mitgeteilt, dass der Antrag der LKB in Karlsruhe befürwortend vorgelegt würde.“ 24 … 25 Im letzten Absatz des Aktenvermerkes ist Folgendes festgehalten: 26 „In Anwesenheit sämtlicher Beteiligten diktiert und von ihnen anerkannt.“ 27 Dieser Aktenvermerk wurde an den Gesellschafter 1, den Vertreter der Landsiedlung und dem Baurechtsamt sowie der Stadtpflege der Beklagten übermittelt. Er war mit der Unterschrift des damaligen Leiters des Baurechtsamtes versehen. 28 Aus einem weiteren Vermerk vom 13.Juli 1992 geht hervor, dass der Vertreter der Beklagten einen Vertragsentwurf für eine Sanierungsvereinbarung zur weiteren Bearbeitung an die Landsiedlung gegeben habe, die den Vertrag noch dahingehend abändern solle, dass noch höhere Aufwendungen für die „Außensanierung“ einzusetzen seien, dass als Unterschriftszeitpunkt für den Gesellschafter 1 der 1.August 1985 zu nehmen sei und eine Unterschrift von Bürgermeister V. vom 21.Mai 1985 vorliegen würde. 29 Dieser Vereinbarung entsprechend schickte die Landsiedlung am 16. Dezember 1992 den Text einer auf die „Außensanierung“ bezogenen Sanierungsvereinbarung an den Gesellschafter 1. Dieser Text trug unter dem Datum 21. Mai 1985 bereits die Unterschrift des am 14. Mai 1990 aus dem Amt geschiedenen Bürgermeisters V. Der Gesellschafter 1 unterzeichnete diese Vereinbarung als Bevollmächtigter der GbR H.-R./H. unter dem Datum vom 1. August 1985. 30 Im Frühjahr 1993 wurde mit dem Umbau des Anwesens X-Gasse zu einem Wohnhaus begonnen. Seit dem Abschluss der Arbeiten befinden sich im Erdgeschoss zwei Garagen und eine Werkstatt (16 m²), im Obergeschoss eine Wohnung von 112 m² und im Dachgeschoss eine weitere Wohnung von 84 m². 31 Die Beklagte erteilte am 20. Dezember 1994 eine Bescheinigung nach § 7 h EStG an die Klägerin deren Text auszugsweise wie folgt lautet: 32 „1. Das im Eigentum der GBG Gesellschaft …liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet M. „Stadtkern I“ (Satzung der Stadt M. vom 19.04.1977, vom Regierungspräsidium genehmigt am 12.07.1977). 33 2. Die Eigentümer haben Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 7 h, Abs. 1EstG/ § 10 f Abs. 1 EStG durchgeführt. 34 Eine Vereinbarung über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nach dem Städtebauförderungsgesetz wurde am 21.05.1985/01.08.1985 abgeschlossen. 35 3. Die Gesamtaufwendungen (Herstellungskosten) für die in Nr. 2 bezeichnete Maßnahme belaufen sich auf zusammen DM 889.335,87. 36 4. An den Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hat sich die Stadt in Erfüllung dieser Vereinbarung mit 20.000 DM (i.W. Zwanzigtausend Deutsche Mark) aus Sanierungsförderungsmitteln beteiligt. 37 Diese Bescheinigung wird für Zwecke der Sonderabschreibung gemäß § 7 h pp. Einkommenssteuergesetz erteilt.“ 38 Mit Schreiben vom 11. Mai 2005 machte das Finanzamt L. gegenüber der Beklagten von seinem Remonstrationsrecht Gebrauch. In der Bescheinigung vom 20. Dezember 1994 fehle die Angabe, dass es sich bei dem Gebäude X-Gasse um ein erhaltenswertes Gebäude im Sinne des § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG handele. Unabhängig davon gingen die vorgenommenen Umbauarbeiten weit über eine Modernisierung bzw. Instandsetzung, aber auch über einen reinen Umbau der ursprünglichen Scheuer hinaus und seien daher nicht „bescheinigungsfähig“. 39 Darauf setzte bei der Beklagten ein Prüfungsvorgang bezüglich der Rechtmäßigkeit dieser Bescheinigung ein. Mit Schreiben vom 5. Mai 2006 teilte sie dem Finanzamt mit, dass sie die streitgegenständliche Verfügung zurücknehmen werde. 40 Mit Schreiben vom 14. September 2006 teilte die Beklagte den Gesellschaftern 1 und 2 mit, dass sie beabsichtige die Bescheinigung vom 20. September 1994 insoweit zurückzunehmen, als in deren Nr. 2 der Abschluss einer Sanierungsvereinbarung am 21. Mai 1985/01. August 1985 festgestellt werde und in deren Nr. 3 die Gesamtaufwendungen (Herstellungskosten) für die „in Nr. 2 bezeichnete Maßnahme“ mit zusammen DM 889.335,87 bestätigt worden seien. Mit diesen Schreiben wurden die Gesellschafter 1 und 2 zugleich gemäß § 28 LVwVfG angehört und ihnen Gelegenheit zur Äußerung gegeben. 41 Mit Bescheiden vom 21. Dezember 2006 nahm die Beklagte den Gesellschaftern 1 und 2 gegenüber die Bescheinigung vom 20. Dezember 1994 im angekündigten Umfang zurück. Die Bescheide waren an die Gesellschafter 1 und 2 persönlich ohne weitere Zusätze adressiert. Die Bescheide hatten nach der Überschrift den „Betreff“: „Bescheinigung nach § 7 h EStG v. 20. Dezember 1994 für die GbR D./N.“ 42 Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Voraussetzungen des § 48 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 LVwVfG für eine Rücknahme vorliegen würden. Die Bescheinigung nach § 7 h Abs. 2 EStG sei im vorgenannten Umfang rechtswidrig. Sowohl § 7 h Abs. 1 Satz 1 als auch Satz 2 EStG würden voraussetzen, dass zwischen dem Eigentümer des fraglichen Grundstücks und der Gemeinde eine Vereinbarung zur Durchführung bestimmter Modernisierungs-/Instandhaltungsmaßnahmen vor Beginn der Durchführung der Baumaßnahmen besteht. Dies sei nicht der Fall gewesen. 43 Entgegen Nr. 2 Abs. 2 der Bescheinigung vom 20. Dezember 1994 sei am 21. Mai 1985/01. August 1985 keine wirksame Vereinbarung geschlossen worden. Zwar sei eine „Modernisierungsvereinbarung“ zwischen der GbR H./R. und der Beklagten unter diesem Datum erstellt worden, doch sei dieser öffentlich-rechtliche Vertrag infolge Kollusion nichtig (§ 59 Abs. 2 Nr. 2 LVwVfG) und habe daher von Anfang an keine Rechtswirkung gezeitigt. Zum einen sei diese Vereinbarung vom Jahr ihrer Erstellung (1992) auf das Jahr 1985 zurückdatiert worden. Zum anderen trage diese Vereinbarung für die Stadt M. die Unterschrift des Bürgermeisters a. D. V., der 1992 nicht mehr im Amt gewesen sei und die Beklagte nicht habe wirksam vertreten können. Es habe ersichtlich der Eindruck geschaffen werden sollen, die Vereinbarung sei bereits vor Beginn der Modernisierung/Instandhaltungsmaßnahme geschlossen worden, womöglich weil man die Regelung im notariellen Vertrag vom 21. Mai 1985 für eine Bescheinigung nach § 7 h EStG nicht für ausreichend hielt. Dem Gesellschafter 1 sei die Rückdatierung und die fehlende Vertretungsbefugnis des Bürgermeisters bekannt gewesen. Gleichwohl habe er an der Erstellung dieser Vereinbarung mitgewirkt. 44 Die Bestätigung in Nr. 3 der Bescheinigung sei ebenfalls rechtswidrig. Dies ergebe sich bereits daraus, dass am 21. Mai 1985/ 01. August 1985 keine wirksame Sanierungsvereinbarung geschlossen worden sei. Selbst wenn man davon ausginge, dass diese Vereinbarung rechtmäßig zustande gekommen wäre, ändere dies nichts an der Rechtswidrigkeit der Feststellung in Nr. 3 der Bescheinigung vom 20. Dezember 1994. Denn § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG erfasse nur solche über § 7 h Abs. 1 Satz 1 EStG hinausgehende Maßnahmen, für die vor Beginn ihrer Durchführung eine korrespondierende Sanierungsvereinbarung zwischen Eigentümer und der Gemeinde geschlossen wurde. Die rückdatierte Modernisierungsvereinbarung sei jedoch nur über Maßnahmen im Sinne von Anlage 2 also nur über die Außensanierung geschossen worden. Auf Grundlage dieser Vereinbarung könne keinesfalls eine Bescheinigung über Maßnahmen im Sinne von § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG in Höhe von DM 889.335,87 erteilt werden. Denn in diesem Betrag seien die Kosten der Innensanierung enthalten. Auf Vertrauensschutz könne sich die Klägerin nicht berufen, weil die Rechtswidrigkeit der Bescheinigung offensichtlich sei. Der Gesellschafter 1 habe sowohl gewusst, dass entgegen Nr. 2 Abs. 2 der Bescheinigung die Vereinbarung nicht im Jahre 1995 abgeschlossen worden sei, als auch, dass entgegen Nr. 3 die Gesamtaufwendungen für die in der Anlage 2 der Modernisierungsvereinbarung bezeichneten Maßnahmen nicht DM 889.335,87 betragen hätten. Der Gesellschafter 1 habe als Jurist daher entgegen seinem Vortrag auch nicht bis zum Jahre 2006 gutgläubig sein können. Sein Wissen sei dem Gesellschafter 2 zuzurechnen. Der Gesellschafter 1 könne sich gemäß § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 3 LVwVfG schon dann nicht auf Vertrauensschutz berufen, wenn er - bloß - die Rechtswidrigkeit des ihn begünstigenden behördlichen Verhandelns kannte oder grob fahrlässig verkannt habe. 45 Hiergegen richteten sich die Widersprüche der Gesellschafter 1 und 2 vom 18. Januar 2007. Mit Widerspruchsbescheiden vom 31.Juli 2008 wurden diese Widersprüche zurückgewiesen. Im Rahmen der Widerspruchsbegründung wurde zunächst ausgeführt, dass es sich bei der Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtlich um eine Komplettrücknahme der ausgestellten § 7 h EStG-Bescheinigung handele, weil im Übrigen der Mindestinhalt einer Bescheinigung nach § 7 h Abs. 2 EStG eindeutig nicht mehr vorliege. Der Rücknahme stehe keine Zusicherung entgegen, der Aktenvermerk vom 13.07.1992 enthalte keinen Bindungswillen der Beklagten im Sinne einer verbindlichen Zusicherung einer Bescheinigung nach § 7 h EStG. 46 Das vorgetragene Vertrauen der Gesellschafter 1 und 2 auf den Bestand der Bescheinigung sei unter Abwägung mit dem öffentlichen Rücknahmeinteresse bei Abwägung aller Umstände dieses Falles nicht schutzwürdig. Auch die Ermessenserwägungen der Beklagten ließen keine Rechtsfehler erkennen. 47 Gegen die Widerspruchsbescheide haben die Gesellschafter 1 und 2 vor dem Verwaltungsgericht in Stuttgart am 29. August ( 2 K 3353/08) und am 4. September 2008 ( 2 K 3422/08) Klage erhoben und verfolgten so ihr Begehren weiter. 48 Der Gesellschafter 1 meint, dass die an ihn gerichtete Rücknahmeverfügung vom 20.Dezember 2006 schon deshalb rechtswidrig sei, weil er nicht der richtige Adressat der Verfügung sei. Die streitgegenständliche Steuerbescheinigung vom 20. Dezember 1994 sei der GbR D./N. erteilt worden. Adressat einer Rücknahmeverfügung müsste deshalb auch die GbR D./N. sein. Der streitgegenständliche Rücknahmebescheid vom 20. Dezember 2006 sei dagegen an den Kläger persönlich und nicht an die GbR D./N. gerichtet gewesen. 49 Der Gesellschafter 2 meint, dass die angefochtene Verfügung schon deshalb rechtswidrig sei, weil die dem Gesellschafter 2 von der Beklagten erklärte Rücknahme keine Rücknahmeerklärung gegenüber der Gesellschaft bürgerlichen Rechts darstelle. Wenn aber die ihm persönlich gegenüber ausgesprochene Rücknahme der Bescheinigung nicht mit einer Rücknahme gegenüber der GbR gleichzusetzen sei, sei die der GbR erteilte Bescheinigung nach wie vor wirksam und nicht zurückgenommen. Sie könne zudem nicht mehr zurückgenommen werden, nachdem die Frist des § 48 Abs. 4 LVwVfG inzwischen mit Sicherheit abgelaufen sei. 50 Im Rahmen der mündlichen Verhandlung wurden die beiden selbstständigen Rechtsstreite der Gesellschafter 1 und 2 durch Beschluss zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden. 51 Die Klägerin beantragt, 52 die Rücknahmebescheide der Beklagten vom 21.12.2006 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide des Landratsamts L. vom 31.07.2008 aufzuheben und die Zuziehung der Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären. 53 Die Beklagte beantragt, 54 die Klage abzuweisen. 55 Sie trägt vor, die Bescheinigung sei rechtswidrig, weshalb sie habe zurückgenommen werden müssen. 56 Wegen den zwischen den einzelnen Parteien in großem Umfang ausgetauschten rechtlichen Erwägungen wird im Übrigen auf die Gerichts- und Verwaltungsakten verwiesen. Entscheidungsgründe 57 Die zulässige Klage hat Erfolg. Die angefochtenen Bescheide der Beklagten vom 21. Dezember 2006 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide des Landratsamts L. vom 31. Juli 2008 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten. Sie waren deshalb aufzuheben (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 58 Klägerin ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts D. und N. 59 Die Kammer hat in der mündlichen Verhandlung die beiden selbständigen Klageverfahren der Gesellschafter 1 und 2 zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden. 60 Dem lag der Gedanke zugrunde, diese Rechtsstreite mit dem Ziel zusammenzufassen, dass die beiden Prozessrechtverhältnisse in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit unmittelbar der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zugeordnet werden können. Adressaten der Rücknahmebescheide sind nämlich nicht die Kläger D. und N. höchst persönlich, sondern in ihrer Funktion als Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts D./N. Dies ergibt sich im Wege der Auslegung. Die Bescheinigung vom 20. Dezember 1994 ist nach ihrem eindeutigen Wortlaut an die GbR D./N. gerichtet. Zwar wurden die Rücknahmebescheide dieser Bescheinigung vom 21. Dezember 2006 an die Herren D. und N. persönlich und ohne weitere Zusätze gerichtet. Aus dem Betreff, das heißt, dem Verfahrensgegenstand dieser beiden Bescheide „Bescheinigungen nach §§ 7 h EStG für die GbR D./N.“ ergibt sich jedoch, dass die beiden Adressaten in ihrer jeweiligen Funktion als Gesellschafter der GbR betroffen sein sollen. Der Rücknahmebescheid ist beiden Gesellschaftern zugestellt und damit nach § 6 Abs. 2 und 3 LVwVfG i.V.m. § 705 ff BGB auch der Gesellschaft selbst wirksam zugegangen. 61 Zwar wäre auch die Geltendmachung eines fremden Rechts (hier der GbR) durch den einzelnen Gesellschafter in eigenem Namen im Wege der Prozessstandschaft zulässig, wenn - wie hier - die jeweils anderen Gesellschafter zustimmen (vgl. zum Ganzen Palandt-Sprau, BGB, 67. Auflage § 714 RdNr. 8 m.w.N.), im Hinblick auf die jüngere Rechtsprechung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der GbR (vgl. etwa hierzu BGHZ 146, 341) erschien es der Kammer jedoch sachdienlich von einer Klage der GbR selbst auszugehen. Die Gesellschafter haben dem in der mündlichen Verhandlung zugestimmt, die Beklagte ein solches Vorgehen angeregt. 62 Die Rücknahmebescheide vom 21.Dezember 2006 sind deshalb rechtswidrig, weil die Klägerin zum einen einen noch gültigen Rechtsanspruch auf die Ausstellung einer Bescheinigung nach §§ 7 h EStG hat (1) und zum anderen diese Bescheinigung vom 20. Dezember 1994 zwar unvollständig aber nicht materiell rechtswidrig ist (2). 63 Zu (1): 64 Die Klägerin hat einen Rechtsanspruch auf Ausstellung der Bescheinigung vom 20. Dezember 2004 aufgrund einer Vereinbarung vom 13. Juli 1992. Solange dieser Anspruch besteht, kann die Bescheinigung nicht rechtmäßig zurückgenommen werden, weil sie sofort wieder zu erteilen wäre. Bei dem Schriftstück vom 13.Juli 1992 handelt es sich um die Dokumentation einer Vereinbarung, und damit in der Sache um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag im Sinne der §§ 54 ff. LVwVfG. 65 Richtig ist, dass das Schriftstück vom 13. Juli 1992 die Überschrift „Aktenvermerk“ trägt. Dies deutet zunächst darauf hin, dass hier nur ein Verwaltungsinternum vorliegt, das keine Rechtswirkung nach außen entfalten soll. Ob ein Rechtsbindungswille der Beteiligten vorliegt oder nicht, ist indessen nach den Auslegungsgrundsätzen der §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Hierfür kommt es auf den objektiven Erklärungsinhalt und den Empfängerhorizont an. Dabei führt die Gesamtschau aller vorliegenden Einzelumstände im vorliegenden Fall zu der Annahme, dass ein Rechtsbindungswille dem Schriftstück vom 13.Juli 1992 zu entnehmen ist und zwar nicht nur auf Seiten der Beklagten sondern auch auf Seiten der Klägerin. 66 Schon die Formulierung „wird ausstellen“ deutet in ihrer Unbedingtheit auf die Einräumung eines Anspruchs hin. Auch die weitere Formulierung am Ende des „Aktenvermerks“ , dass die vorher festgeschriebenen Regeln in „Anwesenheit sämtlicher Beteiligter diktiert und von ihnen anerkannt“ wurden, spricht weiter für einen materiellen Rechtsbindungswillen. Ebenso belegt der weitere Umgang der Beteiligten mit dem Schriftstück das Vorliegen dieses Rechtsbindungswillens. Während Aktenvermerke regelmäßig als Gedächtnisstütze oder Rechercheergebnisse in den Akten verbleiben, wurde dieser Aktenvermerk in Kopie mit Unterschrift an alle Beteiligten, auch den Gesellschafter 1 verteilt und damit als Dokument in den Rechtsverkehr gebracht, auf das man sich berufen kann. Schließlich spricht auch die tatsächliche Entwicklung im Vorfeld des Abschlusses dieser „Vereinbarung“ für das Vorliegen eines Rechtsbindungswillens. Wie sich aus dem Schreiben der Landsiedlung vom 30.Juli 1991 ergibt, ist die Außensanierung des Gebäudes X-Gasse nur schleppend vorangegangen. Im Jahre 1992 kam es dann zu verschiedenen Besprechungen zwischen dem Leiter des Bauamtes der Beklagten, dem Gesellschafter 1 und der Landsiedlung. Der Gesellschafter 1 hat insoweit vorgetragen, dass es der GbR in diesem Zusammenhang darauf ankam, zu prüfen ob und wie der mit einer Innensanierung zu erwartende hohe Verlust durch Zuschüsse kompensiert werden könne. Im Jahr 1992 hat dann der Vertreter der Landsiedlung dem Gesellschafter 1 mitgeteilt, dass eine Förderung der Innensanierung wohl deshalb auf Schwierigkeiten stoßen würde, weil der Gesamtförderrahmen praktisch ausgeschöpft sei. Um eine Sanierung doch noch wirtschaftlich zu ermöglichen, hat die Landsiedlung den Gesellschafter 1 auf die Möglichkeit hingewiesen, Zuschüsse von der LAKRA zu erhalten, die später beantragt und auch bewilligt worden sind. Nach Darlegung des Gesellschafters 1 hätte dies aber allein wegen der Höhe des beabsichtigten Investitionsvolumens für eine Veranlassung der geplanten Innensanierung nicht ausgereicht. Wesentlich für die Entscheidung, die Innensanierung durchzuführen, sei vielmehr die in Aussicht gestellte Bescheinigung für das Finanzamt gewesen, die eine zehnjährige Sonderabschreibung versprach. Erst aufgrund der versprochenen Bescheinigung für das Finanzamt und der Bewilligung eines Zuschusses der LAKRA sei dann am 15. März 1993 die Innensanierung begonnen worden. Diese Äußerungen sind plausibel und nachvollziehbar. Sie sprechen dafür, dass erst nachdem die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen rechtlich abgesichert wurden, die Klägerin mit der Innensanierung begonnen hat. Ohne eine wirksame Sicherung einer steuerlichen Förderung des Gesamtvorhabens hätte sich also die Gesellschaft nicht auf einen Baubeginn eingelassen. Diese Absicherung ist dann im Rahmen der Besprechung am 13.Juli 1992 erfolgt. Dass auch der Beklagten an der Sanierung gelegen war, um nicht ein leer stehendes Gebäude in einem sensiblen Bereich der Innenstadt zu haben, liegt auf der Hand. 67 Die in der Vereinbarung formulierte Zusicherung auf Ausstellung einer begünstigenden Steuerbescheinigung ist auch hinreichend bestimmt. Zwar ist die Rechtsgrundlage nicht zitiert. Darauf kommt es aber nicht an, weil die Parteien sich auf den Kern der begünstigenden steuerrechtlichen Regelung geeinigt haben, nämlich eine mehrjährige Sonderabschreibung der im Rahmen der Sanierung angefallenen Aufwendungen, wobei die endgültige Höhe der anzuerkennenden Aufwendungen der Festsetzung durch die Beklagte verblieb. Dieser Teil der Vereinbarung ist dann auch tatsächlich so nachvollzogen worden. 68 Der Verpflichtung zur Ausstellung einer Steuerbescheinigung auf der Beklagtenseite korrespondiert eine andere Verpflichtung auf der Seite der Klägerin, so dass wegen des vorliegenden Gegenseitigkeitsverhältnisses ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne der §§ 54 ff. LVwVfG vorliegt. In Ziffer 3 Satz 1 ist nämlich die Verpflichtung der Klägerin festgehalten, die weitere (Innen-)Sanierung ohne die Inanspruchnahme von Sanierungsmitteln (verlorene Zuschüsse) durchzuführen. Dies entspricht der objektiven Interessenlage der Beklagtenseite, weil sie aus sanierungstechnischer Sicht ein Interesse an der Fertigstellung des Sanierungsprojekts hatte und die Fördermittel bereits verbraucht waren. Mit der Innensanierung wurde dann auch entsprechend der vorliegenden Baugenehmigung sofort begonnen. Die Baugenehmigung, die allen Beteiligten des Gespräches vom 13. Juli 1992 bekannt war, präzisierte die von der Klägerin übernommene Sanierungsverpflichtung, so dass es keiner Absprache mehr bedurfte. 69 Der damit nach Auffassung der Kammer vorliegende öffentlich-rechtliche städtebauliche Vertrag erfüllt auch das Schriftformerfordernis des § 57 LVwVfG. Zwar ist dieser Vertrag nicht von der Klägerin unterzeichnet worden, sondern nur auf Seiten der Beklagten durch den Leiter des Baurechtsamtes. Dem Schriftformerfordernis wird aber auch durch die Aufnahme des Vertragstextes zur Niederschrift einer Behörde, das heißt, durch Protokollierung des Vertrages genügt (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 10. Auflage § 57 RdNr. 11, Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Auflage § 57 RdNr. 15). 70 Das erkennende Gericht geht auch davon aus, dass die Beklagte durch den Leiter des Baurechtsamts in dieser Angelegenheit ordnungsgemäß vertreten wurde. Schließlich hat auch der Leiter des Baurechtsamts die Bescheinigung nach § 7 h EStG vom 20. Dezember 1994 unterschrieben. Im Übrigen stellen Mängel in der Vertretungsmacht des jeweiligen Unterzeichners grundsätzlich keinen Formfehler im Sinne des § 57 LVwVfG dar, der zur Nichtigkeit führen könnte (vgl. etwa BGH NJW 1984, 606). 71 Zu (2): 72 Die Rücknahme der Bescheinigung vom 20. Dezember 1994 ist aber auch deshalb rechtswidrig, weil diese zwar unvollständig aber nicht materiell rechtswidrig war. 73 Bei der Bescheinigung vom 20. Dezember 1994 handelt es sich um eine Bescheinigung nach § 7 h Abs. 2 Satz 1 EStG - in der hier maßgeblichen Fassung vom 22. September 1990 - und damit um einen außersteuerlichen Verwaltungsakt in Form eines Grundlagenbescheides nach § 171 Abs. 10 und § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO (vgl. BFHE 196, 191). Der Regelungscharakter einer Bescheinigung nach § 7 h Abs. 2 EStG besteht darin, dass sie das Vorliegen der in § 7 h Abs. 1 EStG aufgeführten Umstände feststellend bescheinigt und insoweit auf die Herbeiführung einer unmittelbaren Rechtsfolge gerichtet ist, als sie als Grundlagenbescheid gegenüber den Finanzbehörden grundsätzlich Bindungswirkung entfaltet (vgl. BFHE 224, 484). 74 Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bescheinigung nach § 7 h Abs. 2 EStG lagen hier vor, weil zum einen für die „Außensanierung“ des Gebäudes die Voraussetzungen des § 7 h Abs. 1 Satz 1 EStG (2.1) und bezüglich „Innensanierung“ die Voraussetzungen des § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG vorlagen (2.2) und schließlich die im Bescheid festgesetzte Summe nicht zu beanstanden war (2.3). 75 zu (2.1): 76 Nach § 7 h Abs. 1 Satz 1 EStG kann der Steuerpflichtige bei einem im Inland gelegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 EStG jeweils bis zu 10 v. H. der Herstellungskosten für Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB im Jahr der Herstellung und in den folgenden 9 Jahren absetzen. Entsprechendes gilt gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 dieser Vorschrift für Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. 77 Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 7 h Abs. 1 Satz 1 EStG für die Außensanierung sind erfüllt. § 7 h Abs. 1 Satz 1 EStG verweist nach seinem Wortlaut auf die Vorschrift des § 177 BauGB im Ganzen und damit auch auf dessen Absatz 1, der die Gemeinden ermächtigt, die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden in Sanierungsgebieten durch entsprechende Anordnungen durchzusetzen. Anstelle solcher Gebote schließen die Gemeinden in der Praxis meist städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB mit den Eigentümern, in denen diese sich zur Durchführung näher bestimmter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verpflichten (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auf., § 177 RdNr. 21). Diese Vorgehensweise trägt dem Kooperationsgedanken Rechnung, von dem das Sanierungsrecht geprägt ist (vgl. § 175 Abs. 1 BauGB), und erfüllt daher ebenfalls die Voraussetzungen für eine steuerliche Förderung (vgl. Schmitt, EStG, 27. Aufl. 2008, § 7 h RdNr. 3 EStG m.w.N.). 78 Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 7 h Abs. 1 EStG für die Außensanierung sind erfüllt. Das Gebäude liegt in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet. Eine Sanierungsvereinbarung für die Außensanierung des Gebäudes liegt vor. Es bedarf dabei keiner näheren Erläuterung, dass die im Jahre 1992 auf 1985 rückdatierte Sanierungsvereinbarung, die die Unterschrift des bereits am 14. Mai 1990 ausgeschiedenen Ex-Bürgermeisters V. trug, die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt. Dies ist aber unschädlich, weil eine Sanierungsvereinbarung zur Beseitigung von Mängeln im Sinne des § 177 Abs. 3 BauGB im notariellen Kaufvertrag vom 21. Mai 1985 vorlag. Damit eine Sanierungsvereinbarung im Sinne des § 177 BauGB vorliegt, bedarf es hierzu keiner inhaltsgleichen Überschrift. In § 7 lit. a des notariellen Kaufvertrages ist unter 1. festgehalten, dass der Käufer sich verpflichtet, das Gebäude X-Gasse bis zum 30. Juni 1988 außen zu sanieren und dass die Sanierungsmaßnahmen der Außenfassade des Gebäudes X-Gasse grundsätzlich nur im Benehmen mit der Stadt M. durchzuführen sind, wobei sich das Benehmen auf die Frage der Gestaltung bezieht. Ferner hat sich die Beklagte in § 7 lit. b dieses Vertrages ein Wiederkaufsrecht bis zum 31. Dezember 1994 vorbehalten, das unter anderem dann ausgeübt werden kann, wenn der Käufer gegen § 7 lit. a diese Vertrages verstößt. Damit haben die Parteien sich auf eine Sanierung der Außenfassade und des Daches geeinigt und darüber hinaus eine gestalterische Mitsprache der Beklagten vereinbart, so dass die Essentialia für eine Sanierungsvereinbarung im Sinne von § 177 BauGB vorlagen. 79 In diese vertraglichen Verpflichtungen ist die Klägerin nach Übernahme der Gesellschaftsanteile im Jahre 1988 durch Sukzession eingetreten. 80 Zu (2.2): 81 Zur Überzeugung der Kammer liegen die Voraussetzungen des § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG für die „Innensanierung“ des Gebäudes X-Gasse vor. Es war zwischen den Parteien immer unstreitig und auch sonst offenkundig, dass das Sanierungsobjekt wegen seiner geschichtlichen und städtebaulichen Bedeutung erhalten werden soll (s.a. Schreiben der Beklagten vom 5. Mai 2006 an das Finanzamt L. mit der Erwähnung eines enstpr. Gemeinderatsbeschlusses aus 1988). In dem städtebaulichen Vertrag vom 13. Juli 1992 liegt die Verpflichtung der Klägerin im Sinne des § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG zur Innensanierung des Gebäudes und damit zu einer funktionsgerechten Verwendung, wobei sich der Umfang der vorzunehmenden Maßnahmen nach der seit Jahren vorliegenden Baugenehmigung bestimmt hat, die allen Beteiligten bekannt war und damit Grundlage der Absprache wurde. Denn zu einer Nutzungsänderung von einer gewerblichen Nutzung zu einer Wohnnutzung hätte die Beklagte die Klägerin über § 177 BauGB nicht einseitig verpflichten können (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr a.a.O. § 177 RdNr. 9). Die vorgenommene Sanierung überschreitet schließlich nicht die gesetzlichen Grenzen des § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. etwa Beschl. v. 27.08.1996, Buchholz 401.1 § 7 h EStG Nr. 1) stellen erhebliche bauliche Änderungen eines Gebäudes wie dessen Ausbau, Umbau oder Erweiterung weder eine Instandsetzung noch eine Modernisierung dar, weil Maßnahmen dieser Art nicht zu der Wiederherstellung eines vormals gegebenen sondern der erstmaligen Herstellung eines neuen Zustandes dienen. Ebenso wenig umfasse der in § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG verwendete Begriff der Erneuerung eines Gebäudes dessen Abbruch und Neubau. Andererseits darf der Begriff der funktionsgerechten Verwendung nicht so verstanden werden, das damit nur eine Erhaltung der bisherigen Funktion (hier als Scheune) gemeint ist. Damit würde der Begriff der Modernisierung so weit verengt, dass eine sinnvolle Maßnahme unmöglich gemacht würde, was dem Sinn und Zweck der Regelung zuwider liefe. 82 Die Durchsicht der vorliegenden Baugenehmigungsunterlagen zeigt, dass von einem Abbruch und Neubau nicht die Rede sein kann. Auch eine einem Abbruch gleichzustellende Skelettierung des Gebäudes (vgl. VG Stuttgart, Urt. v. 13. November 2002 - Az.: 3 K 2861/00 - zitiert nach Juris) liegt nicht vor. Der Wohnraum wurde auch nicht durch Anbauten erweitert und Ausbauten nicht vorgenommen. 83 Zu (2.3): 84 Auch die in der Bescheinigung nach 7 h EStG festgesetzte Summe in Höhe von 889.335,87 DM ist von der Beklagten inhaltlich geprüft und nach Absprache mit der Landsiedlung so festgesetzt worden. Dabei sind nicht bescheinigungsfähige Kosten gestrichen worden. Von einer inhaltlichen Unrichtigkeit der festgesetzten Summe kann demnach nicht ausgegangen werden. 85 Da die Bescheinigung rechtmäßig war, kommt es auf die weiter erörterten Fragen der Rücknahmefrist, der Ermessensausübung und des Vertrauensschutzes nicht an. 86 Nach alledem hatte die Klage Erfolg. 87 Die Zuziehung der Bevollmächtigten im Vorverfahren war nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO für notwendig zu erklären, weil sie vom Standpunkt einer verständigen, auch rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte, denn es handelt sich um ein umfangreiches Verfahren von nicht unerheblicher Schwierigkeit mit großer wirtschaftlicher Bedeutung für die Gesellschafter der Klägerin. 88 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. 89 Gründe für eine Zulassung der Berufung liegen nicht vor. 90 Beschluss vom 30. September 2010 91 Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf EUR 240.000,00 festgesetzt. Gründe 57 Die zulässige Klage hat Erfolg. Die angefochtenen Bescheide der Beklagten vom 21. Dezember 2006 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide des Landratsamts L. vom 31. Juli 2008 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten. Sie waren deshalb aufzuheben (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 58 Klägerin ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts D. und N. 59 Die Kammer hat in der mündlichen Verhandlung die beiden selbständigen Klageverfahren der Gesellschafter 1 und 2 zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden. 60 Dem lag der Gedanke zugrunde, diese Rechtsstreite mit dem Ziel zusammenzufassen, dass die beiden Prozessrechtverhältnisse in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit unmittelbar der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zugeordnet werden können. Adressaten der Rücknahmebescheide sind nämlich nicht die Kläger D. und N. höchst persönlich, sondern in ihrer Funktion als Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts D./N. Dies ergibt sich im Wege der Auslegung. Die Bescheinigung vom 20. Dezember 1994 ist nach ihrem eindeutigen Wortlaut an die GbR D./N. gerichtet. Zwar wurden die Rücknahmebescheide dieser Bescheinigung vom 21. Dezember 2006 an die Herren D. und N. persönlich und ohne weitere Zusätze gerichtet. Aus dem Betreff, das heißt, dem Verfahrensgegenstand dieser beiden Bescheide „Bescheinigungen nach §§ 7 h EStG für die GbR D./N.“ ergibt sich jedoch, dass die beiden Adressaten in ihrer jeweiligen Funktion als Gesellschafter der GbR betroffen sein sollen. Der Rücknahmebescheid ist beiden Gesellschaftern zugestellt und damit nach § 6 Abs. 2 und 3 LVwVfG i.V.m. § 705 ff BGB auch der Gesellschaft selbst wirksam zugegangen. 61 Zwar wäre auch die Geltendmachung eines fremden Rechts (hier der GbR) durch den einzelnen Gesellschafter in eigenem Namen im Wege der Prozessstandschaft zulässig, wenn - wie hier - die jeweils anderen Gesellschafter zustimmen (vgl. zum Ganzen Palandt-Sprau, BGB, 67. Auflage § 714 RdNr. 8 m.w.N.), im Hinblick auf die jüngere Rechtsprechung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der GbR (vgl. etwa hierzu BGHZ 146, 341) erschien es der Kammer jedoch sachdienlich von einer Klage der GbR selbst auszugehen. Die Gesellschafter haben dem in der mündlichen Verhandlung zugestimmt, die Beklagte ein solches Vorgehen angeregt. 62 Die Rücknahmebescheide vom 21.Dezember 2006 sind deshalb rechtswidrig, weil die Klägerin zum einen einen noch gültigen Rechtsanspruch auf die Ausstellung einer Bescheinigung nach §§ 7 h EStG hat (1) und zum anderen diese Bescheinigung vom 20. Dezember 1994 zwar unvollständig aber nicht materiell rechtswidrig ist (2). 63 Zu (1): 64 Die Klägerin hat einen Rechtsanspruch auf Ausstellung der Bescheinigung vom 20. Dezember 2004 aufgrund einer Vereinbarung vom 13. Juli 1992. Solange dieser Anspruch besteht, kann die Bescheinigung nicht rechtmäßig zurückgenommen werden, weil sie sofort wieder zu erteilen wäre. Bei dem Schriftstück vom 13.Juli 1992 handelt es sich um die Dokumentation einer Vereinbarung, und damit in der Sache um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag im Sinne der §§ 54 ff. LVwVfG. 65 Richtig ist, dass das Schriftstück vom 13. Juli 1992 die Überschrift „Aktenvermerk“ trägt. Dies deutet zunächst darauf hin, dass hier nur ein Verwaltungsinternum vorliegt, das keine Rechtswirkung nach außen entfalten soll. Ob ein Rechtsbindungswille der Beteiligten vorliegt oder nicht, ist indessen nach den Auslegungsgrundsätzen der §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Hierfür kommt es auf den objektiven Erklärungsinhalt und den Empfängerhorizont an. Dabei führt die Gesamtschau aller vorliegenden Einzelumstände im vorliegenden Fall zu der Annahme, dass ein Rechtsbindungswille dem Schriftstück vom 13.Juli 1992 zu entnehmen ist und zwar nicht nur auf Seiten der Beklagten sondern auch auf Seiten der Klägerin. 66 Schon die Formulierung „wird ausstellen“ deutet in ihrer Unbedingtheit auf die Einräumung eines Anspruchs hin. Auch die weitere Formulierung am Ende des „Aktenvermerks“ , dass die vorher festgeschriebenen Regeln in „Anwesenheit sämtlicher Beteiligter diktiert und von ihnen anerkannt“ wurden, spricht weiter für einen materiellen Rechtsbindungswillen. Ebenso belegt der weitere Umgang der Beteiligten mit dem Schriftstück das Vorliegen dieses Rechtsbindungswillens. Während Aktenvermerke regelmäßig als Gedächtnisstütze oder Rechercheergebnisse in den Akten verbleiben, wurde dieser Aktenvermerk in Kopie mit Unterschrift an alle Beteiligten, auch den Gesellschafter 1 verteilt und damit als Dokument in den Rechtsverkehr gebracht, auf das man sich berufen kann. Schließlich spricht auch die tatsächliche Entwicklung im Vorfeld des Abschlusses dieser „Vereinbarung“ für das Vorliegen eines Rechtsbindungswillens. Wie sich aus dem Schreiben der Landsiedlung vom 30.Juli 1991 ergibt, ist die Außensanierung des Gebäudes X-Gasse nur schleppend vorangegangen. Im Jahre 1992 kam es dann zu verschiedenen Besprechungen zwischen dem Leiter des Bauamtes der Beklagten, dem Gesellschafter 1 und der Landsiedlung. Der Gesellschafter 1 hat insoweit vorgetragen, dass es der GbR in diesem Zusammenhang darauf ankam, zu prüfen ob und wie der mit einer Innensanierung zu erwartende hohe Verlust durch Zuschüsse kompensiert werden könne. Im Jahr 1992 hat dann der Vertreter der Landsiedlung dem Gesellschafter 1 mitgeteilt, dass eine Förderung der Innensanierung wohl deshalb auf Schwierigkeiten stoßen würde, weil der Gesamtförderrahmen praktisch ausgeschöpft sei. Um eine Sanierung doch noch wirtschaftlich zu ermöglichen, hat die Landsiedlung den Gesellschafter 1 auf die Möglichkeit hingewiesen, Zuschüsse von der LAKRA zu erhalten, die später beantragt und auch bewilligt worden sind. Nach Darlegung des Gesellschafters 1 hätte dies aber allein wegen der Höhe des beabsichtigten Investitionsvolumens für eine Veranlassung der geplanten Innensanierung nicht ausgereicht. Wesentlich für die Entscheidung, die Innensanierung durchzuführen, sei vielmehr die in Aussicht gestellte Bescheinigung für das Finanzamt gewesen, die eine zehnjährige Sonderabschreibung versprach. Erst aufgrund der versprochenen Bescheinigung für das Finanzamt und der Bewilligung eines Zuschusses der LAKRA sei dann am 15. März 1993 die Innensanierung begonnen worden. Diese Äußerungen sind plausibel und nachvollziehbar. Sie sprechen dafür, dass erst nachdem die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen rechtlich abgesichert wurden, die Klägerin mit der Innensanierung begonnen hat. Ohne eine wirksame Sicherung einer steuerlichen Förderung des Gesamtvorhabens hätte sich also die Gesellschaft nicht auf einen Baubeginn eingelassen. Diese Absicherung ist dann im Rahmen der Besprechung am 13.Juli 1992 erfolgt. Dass auch der Beklagten an der Sanierung gelegen war, um nicht ein leer stehendes Gebäude in einem sensiblen Bereich der Innenstadt zu haben, liegt auf der Hand. 67 Die in der Vereinbarung formulierte Zusicherung auf Ausstellung einer begünstigenden Steuerbescheinigung ist auch hinreichend bestimmt. Zwar ist die Rechtsgrundlage nicht zitiert. Darauf kommt es aber nicht an, weil die Parteien sich auf den Kern der begünstigenden steuerrechtlichen Regelung geeinigt haben, nämlich eine mehrjährige Sonderabschreibung der im Rahmen der Sanierung angefallenen Aufwendungen, wobei die endgültige Höhe der anzuerkennenden Aufwendungen der Festsetzung durch die Beklagte verblieb. Dieser Teil der Vereinbarung ist dann auch tatsächlich so nachvollzogen worden. 68 Der Verpflichtung zur Ausstellung einer Steuerbescheinigung auf der Beklagtenseite korrespondiert eine andere Verpflichtung auf der Seite der Klägerin, so dass wegen des vorliegenden Gegenseitigkeitsverhältnisses ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne der §§ 54 ff. LVwVfG vorliegt. In Ziffer 3 Satz 1 ist nämlich die Verpflichtung der Klägerin festgehalten, die weitere (Innen-)Sanierung ohne die Inanspruchnahme von Sanierungsmitteln (verlorene Zuschüsse) durchzuführen. Dies entspricht der objektiven Interessenlage der Beklagtenseite, weil sie aus sanierungstechnischer Sicht ein Interesse an der Fertigstellung des Sanierungsprojekts hatte und die Fördermittel bereits verbraucht waren. Mit der Innensanierung wurde dann auch entsprechend der vorliegenden Baugenehmigung sofort begonnen. Die Baugenehmigung, die allen Beteiligten des Gespräches vom 13. Juli 1992 bekannt war, präzisierte die von der Klägerin übernommene Sanierungsverpflichtung, so dass es keiner Absprache mehr bedurfte. 69 Der damit nach Auffassung der Kammer vorliegende öffentlich-rechtliche städtebauliche Vertrag erfüllt auch das Schriftformerfordernis des § 57 LVwVfG. Zwar ist dieser Vertrag nicht von der Klägerin unterzeichnet worden, sondern nur auf Seiten der Beklagten durch den Leiter des Baurechtsamtes. Dem Schriftformerfordernis wird aber auch durch die Aufnahme des Vertragstextes zur Niederschrift einer Behörde, das heißt, durch Protokollierung des Vertrages genügt (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 10. Auflage § 57 RdNr. 11, Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Auflage § 57 RdNr. 15). 70 Das erkennende Gericht geht auch davon aus, dass die Beklagte durch den Leiter des Baurechtsamts in dieser Angelegenheit ordnungsgemäß vertreten wurde. Schließlich hat auch der Leiter des Baurechtsamts die Bescheinigung nach § 7 h EStG vom 20. Dezember 1994 unterschrieben. Im Übrigen stellen Mängel in der Vertretungsmacht des jeweiligen Unterzeichners grundsätzlich keinen Formfehler im Sinne des § 57 LVwVfG dar, der zur Nichtigkeit führen könnte (vgl. etwa BGH NJW 1984, 606). 71 Zu (2): 72 Die Rücknahme der Bescheinigung vom 20. Dezember 1994 ist aber auch deshalb rechtswidrig, weil diese zwar unvollständig aber nicht materiell rechtswidrig war. 73 Bei der Bescheinigung vom 20. Dezember 1994 handelt es sich um eine Bescheinigung nach § 7 h Abs. 2 Satz 1 EStG - in der hier maßgeblichen Fassung vom 22. September 1990 - und damit um einen außersteuerlichen Verwaltungsakt in Form eines Grundlagenbescheides nach § 171 Abs. 10 und § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO (vgl. BFHE 196, 191). Der Regelungscharakter einer Bescheinigung nach § 7 h Abs. 2 EStG besteht darin, dass sie das Vorliegen der in § 7 h Abs. 1 EStG aufgeführten Umstände feststellend bescheinigt und insoweit auf die Herbeiführung einer unmittelbaren Rechtsfolge gerichtet ist, als sie als Grundlagenbescheid gegenüber den Finanzbehörden grundsätzlich Bindungswirkung entfaltet (vgl. BFHE 224, 484). 74 Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bescheinigung nach § 7 h Abs. 2 EStG lagen hier vor, weil zum einen für die „Außensanierung“ des Gebäudes die Voraussetzungen des § 7 h Abs. 1 Satz 1 EStG (2.1) und bezüglich „Innensanierung“ die Voraussetzungen des § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG vorlagen (2.2) und schließlich die im Bescheid festgesetzte Summe nicht zu beanstanden war (2.3). 75 zu (2.1): 76 Nach § 7 h Abs. 1 Satz 1 EStG kann der Steuerpflichtige bei einem im Inland gelegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 EStG jeweils bis zu 10 v. H. der Herstellungskosten für Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB im Jahr der Herstellung und in den folgenden 9 Jahren absetzen. Entsprechendes gilt gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 dieser Vorschrift für Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. 77 Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 7 h Abs. 1 Satz 1 EStG für die Außensanierung sind erfüllt. § 7 h Abs. 1 Satz 1 EStG verweist nach seinem Wortlaut auf die Vorschrift des § 177 BauGB im Ganzen und damit auch auf dessen Absatz 1, der die Gemeinden ermächtigt, die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden in Sanierungsgebieten durch entsprechende Anordnungen durchzusetzen. Anstelle solcher Gebote schließen die Gemeinden in der Praxis meist städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB mit den Eigentümern, in denen diese sich zur Durchführung näher bestimmter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verpflichten (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auf., § 177 RdNr. 21). Diese Vorgehensweise trägt dem Kooperationsgedanken Rechnung, von dem das Sanierungsrecht geprägt ist (vgl. § 175 Abs. 1 BauGB), und erfüllt daher ebenfalls die Voraussetzungen für eine steuerliche Förderung (vgl. Schmitt, EStG, 27. Aufl. 2008, § 7 h RdNr. 3 EStG m.w.N.). 78 Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 7 h Abs. 1 EStG für die Außensanierung sind erfüllt. Das Gebäude liegt in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet. Eine Sanierungsvereinbarung für die Außensanierung des Gebäudes liegt vor. Es bedarf dabei keiner näheren Erläuterung, dass die im Jahre 1992 auf 1985 rückdatierte Sanierungsvereinbarung, die die Unterschrift des bereits am 14. Mai 1990 ausgeschiedenen Ex-Bürgermeisters V. trug, die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt. Dies ist aber unschädlich, weil eine Sanierungsvereinbarung zur Beseitigung von Mängeln im Sinne des § 177 Abs. 3 BauGB im notariellen Kaufvertrag vom 21. Mai 1985 vorlag. Damit eine Sanierungsvereinbarung im Sinne des § 177 BauGB vorliegt, bedarf es hierzu keiner inhaltsgleichen Überschrift. In § 7 lit. a des notariellen Kaufvertrages ist unter 1. festgehalten, dass der Käufer sich verpflichtet, das Gebäude X-Gasse bis zum 30. Juni 1988 außen zu sanieren und dass die Sanierungsmaßnahmen der Außenfassade des Gebäudes X-Gasse grundsätzlich nur im Benehmen mit der Stadt M. durchzuführen sind, wobei sich das Benehmen auf die Frage der Gestaltung bezieht. Ferner hat sich die Beklagte in § 7 lit. b dieses Vertrages ein Wiederkaufsrecht bis zum 31. Dezember 1994 vorbehalten, das unter anderem dann ausgeübt werden kann, wenn der Käufer gegen § 7 lit. a diese Vertrages verstößt. Damit haben die Parteien sich auf eine Sanierung der Außenfassade und des Daches geeinigt und darüber hinaus eine gestalterische Mitsprache der Beklagten vereinbart, so dass die Essentialia für eine Sanierungsvereinbarung im Sinne von § 177 BauGB vorlagen. 79 In diese vertraglichen Verpflichtungen ist die Klägerin nach Übernahme der Gesellschaftsanteile im Jahre 1988 durch Sukzession eingetreten. 80 Zu (2.2): 81 Zur Überzeugung der Kammer liegen die Voraussetzungen des § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG für die „Innensanierung“ des Gebäudes X-Gasse vor. Es war zwischen den Parteien immer unstreitig und auch sonst offenkundig, dass das Sanierungsobjekt wegen seiner geschichtlichen und städtebaulichen Bedeutung erhalten werden soll (s.a. Schreiben der Beklagten vom 5. Mai 2006 an das Finanzamt L. mit der Erwähnung eines enstpr. Gemeinderatsbeschlusses aus 1988). In dem städtebaulichen Vertrag vom 13. Juli 1992 liegt die Verpflichtung der Klägerin im Sinne des § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG zur Innensanierung des Gebäudes und damit zu einer funktionsgerechten Verwendung, wobei sich der Umfang der vorzunehmenden Maßnahmen nach der seit Jahren vorliegenden Baugenehmigung bestimmt hat, die allen Beteiligten bekannt war und damit Grundlage der Absprache wurde. Denn zu einer Nutzungsänderung von einer gewerblichen Nutzung zu einer Wohnnutzung hätte die Beklagte die Klägerin über § 177 BauGB nicht einseitig verpflichten können (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr a.a.O. § 177 RdNr. 9). Die vorgenommene Sanierung überschreitet schließlich nicht die gesetzlichen Grenzen des § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. etwa Beschl. v. 27.08.1996, Buchholz 401.1 § 7 h EStG Nr. 1) stellen erhebliche bauliche Änderungen eines Gebäudes wie dessen Ausbau, Umbau oder Erweiterung weder eine Instandsetzung noch eine Modernisierung dar, weil Maßnahmen dieser Art nicht zu der Wiederherstellung eines vormals gegebenen sondern der erstmaligen Herstellung eines neuen Zustandes dienen. Ebenso wenig umfasse der in § 7 h Abs. 1 Satz 2 EStG verwendete Begriff der Erneuerung eines Gebäudes dessen Abbruch und Neubau. Andererseits darf der Begriff der funktionsgerechten Verwendung nicht so verstanden werden, das damit nur eine Erhaltung der bisherigen Funktion (hier als Scheune) gemeint ist. Damit würde der Begriff der Modernisierung so weit verengt, dass eine sinnvolle Maßnahme unmöglich gemacht würde, was dem Sinn und Zweck der Regelung zuwider liefe. 82 Die Durchsicht der vorliegenden Baugenehmigungsunterlagen zeigt, dass von einem Abbruch und Neubau nicht die Rede sein kann. Auch eine einem Abbruch gleichzustellende Skelettierung des Gebäudes (vgl. VG Stuttgart, Urt. v. 13. November 2002 - Az.: 3 K 2861/00 - zitiert nach Juris) liegt nicht vor. Der Wohnraum wurde auch nicht durch Anbauten erweitert und Ausbauten nicht vorgenommen. 83 Zu (2.3): 84 Auch die in der Bescheinigung nach 7 h EStG festgesetzte Summe in Höhe von 889.335,87 DM ist von der Beklagten inhaltlich geprüft und nach Absprache mit der Landsiedlung so festgesetzt worden. Dabei sind nicht bescheinigungsfähige Kosten gestrichen worden. Von einer inhaltlichen Unrichtigkeit der festgesetzten Summe kann demnach nicht ausgegangen werden. 85 Da die Bescheinigung rechtmäßig war, kommt es auf die weiter erörterten Fragen der Rücknahmefrist, der Ermessensausübung und des Vertrauensschutzes nicht an. 86 Nach alledem hatte die Klage Erfolg. 87 Die Zuziehung der Bevollmächtigten im Vorverfahren war nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO für notwendig zu erklären, weil sie vom Standpunkt einer verständigen, auch rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte, denn es handelt sich um ein umfangreiches Verfahren von nicht unerheblicher Schwierigkeit mit großer wirtschaftlicher Bedeutung für die Gesellschafter der Klägerin. 88 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. 89 Gründe für eine Zulassung der Berufung liegen nicht vor. 90 Beschluss vom 30. September 2010 91 Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf EUR 240.000,00 festgesetzt.