3 K 3006/12

Festsetzung bodenschutzrechtlichen Wertausgleichs wegen teilweiser Sanierung mit öffentlichen Mitteln • Ein bodenschutzrechtlicher Wertausgleich nach § 25 BBodSchG kann auch dann festgesetzt werden, wenn die zuvor angeordnete Sanierungsmaßnahme formell-rechtlich aufgehoben wird. • Maßgeblich für den Ausgleich ist die wertsteigernde Wirkung der mit öffentlichen Mitteln durchgeführten Maßnahme; hierfür kann bereits eine abgeschlossene Teilsanierung ausreichen. • Für die Ermittlung von Anfangs- und Endwert sind die Grundsätze der Verkehrswertermittlung (BauGB, ImmoWertV) heranzuziehen; der Anfangswert kann als aus dem hypothetisch unbelasteten Ausgangswert abgeleiteter, sanierungsbeeinflusster Wert ermittelt werden. • Die Höhe des Ausgleichsbetrags ist durch die eingesetzten öffentlichen Mittel begrenzt; abzugsfähige Aufwendungen des Eigentümers sind darzulegen. • Ein Absehen von der Festsetzung nach § 25 Abs.5 BBodSchG kommt nur im konkret nachgewiesenen öffentlichen Interesse oder bei unbilliger Härte in Betracht. Die Klägerin ist Eigentümerin eines ehemaligen Betriebsgrundstücks mit starken CKW-Kontaminationen. Das Landratsamt veranlasste Erkundungen und ordnete Teilaushub sowie Grundwassermonitoring an; nachdem die Klägerin die Maßnahmen nicht durchgeführt hatte, führte die Behörde die Arbeiten im Wege der Ersatzvornahme durch. Die Maßnahme (Teilaushub) wurde 2008 abgeschlossen; später hob der Verwaltungsgerichtshof die ursprüngliche Sanierungsanordnung aus Bestimmtheits- und Verhältnismäßigkeitsgründen auf. Die Behörde setzte auf Grundlage von Gutachten nach § 25 BBodSchG einen Wertausgleich in Höhe von 1.019.999 EUR fest, weil durch öffentliche Mittel eine werterhöhende Teilsanierung bewirkt worden sei. Die Klägerin rügte die Rechtswidrigkeit der Maßnahmen, Fehler bei der Wertermittlung und dass die Sanierung nicht abgeschlossen sei; sie klagte gegen den Bescheid. Das Gericht hat die Klage abgewiesen. • Rechtsgrundlage und Zuständigkeit: § 25 BBodSchG begründet die Pflicht zum Wertausgleich und erlaubt die Festsetzung durch Verwaltungsakt; die örtlich zuständige Behörde durfte den Ausgleichsbescheid erlassen. • Voraussetzungen erfüllt: Öffentliche Mittel wurden eingesetzt, die Maßnahmen dienten der Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG und die Klägerin hat die Kosten nicht getragen. • Rechtmäßigkeit trotz Aufhebung der Sanierungsanordnung: Ob die ursprüngliche Sanierungsanordnung später im Hauptsacheverfahren aufgehoben wird, ist für den Ausgleichsanspruch unerheblich; § 25 BBodSchG schützt die finanziellen Interessen der Allgemeinheit gegenüber einer ungerechtfertigten Bereicherung des Eigentümers. • Ermittlung von Anfangs- und Endwert: Die Behörde durfte die ImmoWertV und die baugesetzlichen Verkehrswertrichtlinien heranziehen; der Gutachter durfte aus nachvollziehbaren Gründen zunächst einen hypothetischen unbelasteten Ausgangswert ermitteln und davon typische Abzüge (Inanspruchnahmerisiko, Investitions- und Nutzbarkeitsrisiko, Monitoringkosten, merkantiler Minderwert) vornehmen. • Bewertung des Teilaushubs: Der Teilaushub reduzierte nachweislich das Schadstoffpotenzial (Reduktion etwa 90 %) und beseitigte die CKW-Phase an der Quelle; eine rein hydraulische Sicherung wäre wegen geologischer Verhältnisse nicht geeignet gewesen. • Angemessenheit der Wertermittlung: Die angesetzten Abzüge und der merkantile Minderwert sind angesichts der Bewertungsunsicherheiten nachvollziehbar; die sich ergebende Wertsteigerung blieb unter den eingesetzten öffentlichen Mitteln (§ 25 Abs.1 Satz 2 BBodSchG). • Kein Absehen nach § 25 Abs.5 BBodSchG: Es liegen weder öffentliche Interessen noch unbillige Härtegründe vor, die ein vollständiges oder teilweises Unterlassen der Festsetzung rechtfertigen würden. • Fälligkeit: Der Ausgleichsbetrag wurde mit Abschluss der wertsteigernden Teilsanierung (Teilaushub) fällig, weil die Maßnahme als abgeschlossen und erfolgreich angesehen wurde. Die Klage der Klägerin wird abgewiesen. Das Gericht hält den festgesetzten bodenschutzrechtlichen Wertausgleich in Höhe von 1.019.999,00 EUR für rechtmäßig, weil durch den vom Beklagten veranlassten und durch öffentliche Mittel finanzierten Teilaushub eine werterhöhende Teilsanierung bewirkt wurde und die Voraussetzungen des § 25 BBodSchG vorliegen. Die Berechnung von Anfangs- und Endwert sowie die vom Gutachter vorgenommenen Abzüge sind nach Auffassung des Gerichts nachvollziehbar und rechtlich nicht zu beanstanden; die Wertsteigerung bleibt unter den eingesetzten öffentlichen Mitteln. Ein Absehen von der Festsetzung wegen öffentlichem Interesse oder unbilliger Härte war nicht geboten. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.