1 KO 238/10

Leitsatz: 1. Zur Methode der Festsetzung von Emissionskontingenten.(Rn.35) 2. Eine Fortsetzungsfeststellungsklage beim Berufungsgericht ist analog § 113 Abs. 1 S. 4 VwGO in der Verpflichtungssituation auch dann zur Vorbereitung der Geltendmachung von Haftungsansprüchen zulässig, wenn der Kläger in erster Instanz unterlegen war.(Rn.41) 3. Die Bestimmung der Methode zur prognostischen Ermittlung des Kaufkraftabflusses im Rahmen von § 34 Abs. 3 BauGB ist in den Grenzen der Denk- und Erfahrungssätze sowie des geltenden Rechts grundsätzlich Aufgabe des Tatsachengerichts. Es darf dabei unter anderem von einem Vergleich zwischen der Verkaufsfläche des Vorhabens und der Verkaufsfläche derselben Branche im betroffenen zentralen Versorgungsbereich ausgehen (im Anschluss an BVerwGE 129, 307).(Rn.46) Die Berufungen werden zurückgewiesen. Die Klägerin und die Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin und die Beigeladene dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Die zulässigen Berufungen sind unbegründet. Die Klage ist hinsichtlich des Hauptantrags unbegründet, denn die Ablehnung des Bauantrages ist rechtmäßig (vgl. § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung für den geplanten Elektrofachmarkt (I.). Der Hilfsantrag ist zulässig, aber unbegründet (II.). I. Der Elektrofachmarkt widerspricht den Festsetzungen des - wirksamen (1.) - Bebauungsplanes B/41/95 „Industriestraße“ (2.). 1. Der Bebauungsplan B/41/95 ist rechtmäßig und wirksam. Insbesondere fehlt es nicht an der Planerforderlichkeit (a), und auch das Entwicklungsgebot ist nicht verletzt (b). Weitere Gründe für eine mögliche Rechtswidrigkeit sind nicht ersichtlich (c). a) Der Bebauungsplan B/41/95 „Industriestraße“ ist für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich i. S. v. § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der planenden Beklagten insoweit ein weites Planungsermessen eingeräumt ist. Bauleitpläne sind dann erforderlich, wenn sie nach der planerischen Konzeption der Gemeinde als erforderlich angesehen werden können. Grundsätzlich bleibt es der Einschätzung der Gemeinde überlassen, ob sie einen Bebauungsplan aufstellt, ändert oder aufhebt. Maßgebend sind ihre eigenen städtebaulichen Vorstellungen (vgl. den Senatsbeschluss vom 16. August 2004, 1 EN 944/03, Ziff. 43 in juris = ThürVBl. 2004, 261 m. w. N.). Die Einschätzung des Bedarfs an weiteren Gewerbegebieten ist also im Grundsatz durch die Beklagte vorzunehmen. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB sind nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind. Davon ist auszugehen, wenn eine planerische Festsetzung lediglich dazu dient, private Interessen zu befriedigen, oder eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (vgl. Senatsbeschluss, a. a. O., sowie BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15.99 - BRS 62 Nr. 19 = NVwZ 1999, 1338 = UPR 1999, 352). Hier stellt die Beklagte jedoch auf die Abwehr der Schwächung des Stadtzentrums durch großflächige Einzelhandelseinrichtungen ab, worin ebenso eine städtebaulich vertretbare Überlegung im Rahmen der Ausübung des beschriebenen Ermessens liegt wie im Rückgriff auf die Zentrenkonzeption in der Planbegründung (zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche durch Bauleitplanung s. Battis, Zentrale Versorgungsbereiche, DVBl. 2011, 196 (199)). Für die von der Klägerin behauptete Verhinderungsplanung liegen keine belastbaren Tatsachen vor. b) Das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 S. 1 BauGB ist nicht verletzt. Zwar existierte zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans kein Flächennutzungsplan. Jedoch lagen die Voraussetzungen für einen vorzeitigen Bebauungsplan nach § 8 Abs. 4 S. 1 BauGB vor, weil dringende Gründe die Planaufstellung erforderten, und der Bebauungsplan B/41/95 „Industriestraße“ steht der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets nicht entgegen. Hinsichtlich der dringenden Gründe für die Planaufstellung ist wiederum das Planungsermessen der Beklagten zu beachten. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Bereichs Industriestraße ist hier eher durch eine verbindliche Teilplanung zu erwarten gewesen als durch das Zuwarten auf den Flächennutzungsplan (s. zu diesem Maßstab Bielenberg/Runkel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.), BauGB, § 8 (2000), Rn. 20), denn mit der Teilplanung konnte die Planungsintention der Beklagten auch angesichts des laufenden Berufungsverfahrens unmittelbar umgesetzt werden. Insoweit ist der dringende Planbedarf in der Begründung zum Bebauungsplan dargetan. Der mittlerweile genehmigte Flächennutzungsplan sieht ferner im beplanten Areal eine Nutzung mit gewerblichen Bauflächen vor, so dass der Bebauungsplan B/41/95 „Industriestraße“ der beabsichtigten städtebaulichen Nutzung nicht entgegensteht. Dabei muss die denkbare Rechtswidrigkeit des Flächennutzungsplans nicht in Betracht gezogen werden, wenn keine konkreten Gründe dafür vorgetragen werden. c) Schließlich ist der Bebauungsplan nicht aus anderen Gründen rechtswidrig und unwirksam. aa) Ein Abwägungsfehler ist insbesondere nicht infolge der grünordnerischen Festsetzungen erkennbar, die nur einen untergeordneten Teil des Grundstücks Flurstück a betreffen und eine wirtschaftliche (d. h. gewerbliche) Nutzung nicht ausschließen. bb) Ferner bestehen keine Bedenken gegen die Festsetzung der Emissionskontingente. Eine solche Festsetzung ist nach §§ 9 Nr. 24 BauGB, 1 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauNVO grundsätzlich in der Weise zulässig, dass Geräuschkontingente gemäß DIN 45691 festgesetzt werden (ständige obergerichtliche Rspr. seit OVG Koblenz, Urt. v. 4. Juli 2006, 8 C 11709/05, BRS 70 Nr. 23 = ZfBR 2007, 57 - zur Vorläufer-DIN-Norm; Urt. v. 13. Februar 2008 - 8 C 10368/07 -, NVwZ-RR 2008, 514 [515]; VGH Kassel, Urt. v. 5. Juli 2007, 4 N 867/06, Ziff. 57 f. in juris; OVG Münster, Urt. v. 13. März 2008, 7 D 34/07.NE). Die konkrete Festsetzung ist weder unverhältnismäßig (1) noch zu unbestimmt (2). (1) Die Abwägungsfehlerhaftigkeit im Sinne der Unverhältnismäßigkeit der Emissionsgrenzwerte wird von der Klägerin nicht substantiiert vorgetragen. Allein der Verweis auf die Grenzwerte auf benachbarten Grundstücken reicht hierfür nicht hin. Die Festsetzung differenzierter Emissionskontingente ist in der Planbegründung (S. 11 f.) sowie in der Zusammenfassenden Erläuterung zum Bebauungsplan (S. 3) ausführlich abgewogen. (2) Die Festsetzung der Emissionskontingente ist auch nicht zu unbestimmt. Entgegen dem ergänzenden Vortrag der Beigeladenen erfolgt sie nicht in der Weise methodisch unkorrekt, dass eine Zuordnung des Emissionspotentials pro Quadratmeter nicht möglich wäre, sondern sich die Festsetzung vielmehr an den Immissionen an bestimmten schutzwürdigen Punkten orientierte (sog. „Zaunwerte“, vgl. zum Ganzen Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 1 BauNVO (2009), Rn. 62a und b). Der Einwand der Beklagten ist schon deswegen nicht zutreffend, weil der Bebauungsplan in der textlichen Festsetzung unter 2. die methodischen Vorgaben nach DIN 45691 inkorporiert und die gesamte überbaubare Fläche im Plangebiet für die Festsetzung differenzierter Emissionskontingente gliedert. Dadurch ist der von DIN 45691 geforderte Flächenbezug sichergestellt, ohne dass es erforderlich wäre, den kontingentierten Wert im Bebauungsplan ausdrücklich „pro m²“ auszuweisen (Fischer/Tegeder: Geräuschkontingentierung als Konfliktlösung in der Bauleitplanung, NVwZ 2005, 30 (32); dies., Geräuschkontingentierung-DIN 45691, BauR 2007, 323 (327)). cc) Schließlich setzt sich die Klägerin mit ihrem Einwand, der Ausschluss von Betriebswohnungen auf dem Grundstück Flurstück a... sei nicht nachvollziehbar, nicht ansatzweise mit der entsprechenden und nachvollziehbaren Passage in der Planbegründung zu den immissionsschutzrechtlichen und bodenbezogenen Erwägungen (S. 9) auseinander. 2. Der geplante Elektrofachmarkt widerspricht den Festsetzungen des wirksamen Bebauungsplans B/41/95 „Industriestraße“ nach der Art der Nutzung. Auf dem streitgegenständlichen Grundstück Flurstück a... (I...) ist ein Gewebegebiet (GE) festgesetzt. Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich indes um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb i. S. v. § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauNVO. Das Vorhaben kann sich nach Art, Lage und Umfang nicht nur unwesentlich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auswirken, und zwar durch Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche im Gebiet der Beklagten (§ 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO). Solche Auswirkungen sind in der Regel anzunehmen, wenn die Geschoßfläche 1.200 m² überschreitet (§ 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO). Weil das klägerische Vorhaben eine Verkaufsfläche von 2.950 m² haben soll, greift die Regelvermutung ein. Die Klägerin hat nicht konkret dargelegt, warum eine atypische Situation vorliegen soll, in der die Regelvermutung i. S. v. § 11 Abs. 3 S. 4, 1. Hs., 2. Alt. BauNVO widerlegt ist. Es ist dabei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Beschluss vom 9. Juli 2002, 4 B 14/02, ZfBR 2002, 805 = BauR 2002, 1825 = BRS 65 Nr. 70 (2002), Ziff. 7 f. in juris), der sich der Senat anschließt, nicht hinreichend, lediglich das Ausbleiben der Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO zu behaupten und in Form eines Parteigutachtens hierüber Tatsachen vorzutragen. „Die Regelvermutung kann nicht in der Weise ‚ausgehebelt‘ werden, dass die tatsächlichen Auswirkungen eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs, deren Vorliegen kraft rechtlicher Anordnung vermutet wird, zum Gegenstand einer richterlichen Beweisaufnahme gemacht werden.“ (BVerwG, a. a. O., Ziff. 8 in juris). Vielmehr muss vorgetragen werden, welche besondere städtebauliche Situation vorliegt, die ausnahmsweise dazu geeignet ist, die Regelvermutung zu widerlegen. Daran fehlt es. Insbesondere der Vortrag der Klägerin zur Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung genügt insoweit nicht. Allein die Vereinbarkeit eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit übergeordneten Planungszielen führt noch keine atypische Sondersituation bezogen auf einen konkreten Standort herbei. Auch der von der Klägerin zitierte Plansatz 4.3.3.6 des Regionalen Raumordnungsplans Ost-Thüringen, wonach in zentralen Orten Industriebrachen vor anderen Standorten für Einzelhandel und Dienstleistungen nachgenutzt werden sollten, gibt - unbeschadet der im Senatsurteil vom 19. März 2008, 1 KO 304/06, ThürVBl 2008, 178, zum Ausdruck kommenden rechtlichen Bedenken gegen diesen Plan - lediglich einen Hinweis auf die Standortwahl bei mehreren Alternativen. Die Nachnutzung einer Industriebrache hat jedoch keinen Einfluss auf die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche, sondern zielt auf die Reduktion des Flächenverbrauchs, so dass eine Umkehr der Regelvermutung dadurch nicht ausgelöst werden kann. Ferner ist zu berücksichtigen, dass Fachmärkte nicht schon wegen des Zuschnitts des Warenangebots auf eine bestimmte Branche die Voraussetzungen für einen atypischen Betrieb erfüllen, es sei denn, sie sind in dem dargelegten Sinne durch Waren mit großem Flächenbedarf oder durch Waren mit erhöhtem Bedarf an bestimmten Transportmöglichkeiten geprägt (so etwa Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 11 BauNVO (2009), Rn. 84). Zwar werden, wie die Klägerin ausführt, auch in einem Elektrofachmarkt Waren mit entsprechendem Flächenbedarf bzw. mit der Notwendigkeit des PKW-Transports geführt, doch prägen diese Waren einen solchen Fachmarkt nicht in der Weise, dass er als die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO widerlegender, atypischer Sonderfall angesehen werden müsste (speziell für Elektrofachmärkte Stock, in:König/Roeser/Stock, BauNVO 2. Auflage 2003, § 11 BauNVO, Rn. 82, 2. Abs.). Vor allem reicht es für die Widerlegung der Regelvermutung nicht aus, auf Sachvortrag in der ersten Instanz zu verweisen, der sich auf eine andere Rechtslage - Anwendbarkeit von § 34 BauGB - bezieht. II. 1. Der Hilfsantrag der Klägerin ist zulässig. Er ist als Fortsetzungsfeststellungsantrag analog § 113 Abs. 1 S. 4 VwGO statthaft, weil sich die ursprüngliche Ablehnung des Antrags auf Erteilung einer Baugenehmigung dadurch erledigt hat, dass sie nunmehr auf den Bebauungsplan B/41/95 „Industriestraße“ gestützt werden kann. Die Klägerin verfügt auch über ein berechtigtes Interesse an der Feststellung der Rechtswidrigkeit der Ablehnung. Vor allem dann, wenn dieses berechtigte Interesse mit der Vorbereitung eines Schadensersatzprozesses (Amts- oder Staatshaftung) vor den ordentlichen Gerichten begründet wird und sich die Sache nach Klageerhebung erledigt, kann ein Kläger aus Gründen der Prozessökonomie nicht auf die unmittelbare Einleitung eines solchen Prozesses verwiesen werden. Es kann der Klägerin auch nicht entgegengehalten werden, dass der Zweck des § 113 Abs. 1 S. 4 VwGO auch in seiner analogen Anwendung auf die Verpflichtungsklage, ihr die „Früchte“ der bisherigen Prozessführung zu erhalten, nicht erfüllt werden könnte, weil sie angesichts des Unterliegens vor dem Verwaltungsgericht noch keine solchen „Früchte“ erlangt habe; denn es kommt allein auf den bisher auf dem Verwaltungsrechtsweg getätigten Aufwand auch an Kosten und Zeit an (so ausdrücklich BVerwG, Urt. v. 27. März 1998, 4 C 14/96, BVerwGE 106, 295, Ziff. 17 in juris). Ferner hat die Klägerin mögliche Schäden benannt, dem Grund nach substantiiert und teilweise beziffert, die ihr durch die Ablehnung entstanden sind. Das besondere Feststellungsinteresse fehlt auch nicht deswegen, weil ein Verfahren vor den ordentlichen Gerichten deswegen von vornherein aussichtslos wäre, weil ein Kollegialgericht (das Verwaltungsgericht Gera) die Rechtmäßigkeit der Ablehnung bereits bejaht habe, so dass es an dem für § 834 BGB, Art. 34 GG erforderlichen Verschulden fehlen, denn unabhängig davon, ob und inwieweit dieser „Kollegialgerichtsregel“ auch nach neuerer Rechtsprechung noch zu folgen ist, könnte sich die Klägerin ihre Ansprüche ggf. auf den als Landesrecht fortgeltenden verschuldensunabhängigen § 1 Abs. 1 StHG-DDR (i. d. F. der Bekanntmachung vom 2. Oktober 1998, GVBl. S. 336) stützen. 2. Der Hilfsantrag der Klägerin ist jedoch unbegründet. Die Ablehnung der Baugenehmigung ist auch bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplanes B/41/95 „Industriestraße“ rechtmäßig gewesen (vgl. § 113 Abs. 1 S. 4 VwGO analog). Die Klägerin hatte auch vor dem 7. Mai 2010 keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung. Ihrem Vorhaben stand § 34 Abs. 3 BauGB entgegen. a) Der Senat muss dabei den durch das Urteil des EuGH vom 24. März 2011 in der Rs. C-400/08 ausgelösten Bedenken gegen die Unionsrechtskonformität von § 34 Abs. 3 BauGB nicht weiter nachgehen, da mangels eines grenzüberschreitenden Bezuges keine Verletzung der Niederlassungsfreiheit (Art. 49 AEUV) zu besorgen ist. b) Das beantragte Vorhaben der Klägerin stand bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans B/41/95 „Industriestraße“ § 34 Abs. 3 BauGB entgegen. Von ihm sind schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Gebiet der Beigeladenen zu erwarten. aa) Schädliche Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich sind dann zu erwarten, wenn ein Einzelhandelsvorhaben die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs so nachhaltig stört, dass der Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substantiell wahrgenommen werden kann (BVerwG, Urt. v. 17.12.2009, 4 C 1/08, BVerwGE 136, 18 = DVBl. 2010, 516 = NVwZ 2010, 587 Ziff. 11, sowie bereits Senatsurteil v. 4.12.2007, 1 KO 1128/03 und nunmehr Senatsbeschluss vom 30.7.2009, 1 EO 198/09, ThürVBl. 2010, 14, Ziff. 60 in juris). Die schädlichen Auswirkungen müssen überwiegend wahrscheinlich sein (Battis, a. a. O., S. 198 m. w. N.). Es muss ein hinreichend gesicherte Tatsachenbasis bestehen, mit der sich die Erwartung schädlicher Auswirkungen begründen lässt (BVerwG, Urt. v. 17.12.2009, 4 C 1/08, a. a. O. Ziff. 12). Sie sind unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu prognostizieren (Senatsbeschluss, a. a. O., Ziff. 62). Dabei sind diejenigen Auswirkungen zugrunde zu legen, die typischerweise von einem Betrieb der Art, wie er zur Genehmigung gestellt wird, an dieser Stelle zu erwarten sind (BVerwG, Urt. v. 17.12.2009, 4 C 1/08, a. a. O., Ziff. 14). Bei der Berücksichtigung der konkreten städtebaulichen Situation kann auch von Bedeutung sein, ob ein außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs anzusiedelnder Einzelhandelsbetrieb gerade auf solche Sortimente abzielt, die in dem Versorgungsbereich von einem „Magnetbetrieb“ angeboten werden, dessen unbeeinträchtigter Bestand maßgebliche Bedeutung für die weitere Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs hat (dazu OVG Münster, Urt. v. 11.12.2006, 7 A 964/05, BauR 2007, 845 = NVwZ 2007, 727 = NWVBl 2007, 259 = UPR 2007, 393 = BRS 70 Nr. 90 (2006), Ziff. 166 in juris; Urt. v. 19.6.2008, 7 A 1392/07, BauR 2008, 2025 = ZfBR 2009, 67 = BRS 73 Nr. 86 (2008), Ziff. 85 ff. in juris). Die Bestimmung der Methode zur prognostischen Ermittlung des Kaufkraftabflusses ist grundsätzlich Aufgabe des Tatsachengerichts, hier mithin des erkennenden Senats, dies aber in den Grenzen der Denk- und Erfahrungssätze sowie des geltenden Rechts. Es ist möglich, dabei unter anderem von einem Vergleich zwischen der Größe der Verkaufsfläche des Vorhabens und der Größe der Verkaufsfläche derselben Branche im betroffenen zentralen Versorgungsbereich auszugehen, zumal die Größe der Verkaufsfläche zur Kapazität, Wettbewerbskraft und Attraktivität eines Handelsbetriebes beiträgt und von daher die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinflusst (so BVerwG, Urt. v. 11. Oktober 2007, 4 C 7/07, BVerwGE 129, 307, Ziff. 22 f. in juris, im Anschluss an BVerwG, Urt. v. 27. April 1990 - BVerwG 4 C 36.87 - BRS 50 Nr. 68; bekräftigt durch BVerwG, Urt. v. 17.12.2009, 4 C 1/08, a. a. O., Ziff. 14 f. in juris). Wenn der Verkaufsflächenvergleich kombiniert mit einer Gesamtbetrachtung der erkennbaren städtebaulichen Verhältnisse zum Ergebnis kommt, dass ein Einzelhandelsbetrieb schädliche Auswirkungen hat, bedarf es keines ergänzenden Marktgutachtens (so ausdrücklich Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 34 (2010), Rn. 86c). Ausgehend von einem Vergleich der Verkaufsflächen und unter Berücksichtigung aller weiteren erkennbaren Umstände besteht eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für schädliche Auswirkungen i. S. v. § 34 Abs. 3 BauGB. bb) Die prognostische Bewertung der erwarteten schädlichen Auswirkungen ist jeweils bezogen auf die Innenstadt der Beklagten mit den G..., auf das B... und das Gebiet B... vorzunehmen. Bei diesen Gebieten handelt es sich um zentrale Versorgungsbereiche i. S. v. § 34 BauGB. Zentrale Versorgungsbereiche i. S. v. § 34 Abs. 3 BauGB sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein „Versorgungsbereich“ setzt vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde - ggf. auch nur eines Teils des Gemeindegebiets - insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind (vgl. Senatsurteil vom 04.12.2007 - 1 KO 1128/03; Senatsbeschluss vom 30.7.2009, a. a. O., Ziff. 54 in juris). Innenstädte sind, zwar nicht stets, so doch in der Regel, als Versorgungsbereiche „zentral“, weil sie nach Lage, Art und Zweckbestimmung nicht nur der Versorgung ihrer Bewohner dienen, sondern auf einen Kundenkreis aus einem größeren Einzugsbereich ausgerichtet sind. Für Innenstädte ist typisch, dass in ihnen ein breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf angeboten wird (Senatsbeschluss, a. a. O.). Damit jedenfalls ist die Innenstadt der Beklagten mit den G... ein zentraler Versorgungsbereich. Hierüber besteht auch zwischen Beteiligten Einigkeit. § 34 Abs. 3 BauGB steht einem Vorhaben entgegen, wenn es schädliche Einwirkungen auf „zentrale Versorgungsbereiche“ in der betreffenden Gemeinde erwarten lässt. Es ist hinreichend, wenn ein zentraler Versorgungsbereich in der Gemeinde schädlichen Einwirkungen ausgesetzt zu werden droht. Andere Bereiche sind nur insoweit in die Betrachtung einzubeziehen, als aus ihnen Erkenntnisse über die branchenspezifische Kaufkraftsituation im Gebiet der Beklagten insgesamt zu gewinnen sind. Hierzu müssen sie nicht zwingend über die Eigenschaft als zentraler Versorgungsbereich im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB verfügen, so dass die Einordnung des insoweit umstrittenen Gebiets „Am Wintergarten“ dahinstehen kann. cc) Aus einem Vergleich der Verkaufsflächen zwischen dem beantragten Vorhaben einerseits und dem branchengleichen P... in den G... in der Innenstadt der Beklagten lässt sich auf schädliche Auswirkungen des Vorhabens für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt schließen, dies auch unter Einbeziehung aller verfügbaren weiteren städtebaulichen Umstände. Eine Beweisaufnahme durch ein weiteres Marktgutachten ist daher zur Sachverhaltsermittlung nicht erforderlich. (1) Die Verkaufsfläche des Vorhabens beträgt mit 2.950 m² ca. 128 % der branchenspezifischen Verkaufsfläche in der Innenstadt der Beklagten (P... mit 2.300 m²). Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass sich hieraus ein relevanter Kaufkraftabfluss ergibt. Im Verkaufsflächenvergleich ist auch von Bedeutung, dass die Summe der bisherigen Verkaufsfläche in der Elektrobranche im Gebiet der Beklagten lediglich 5.295 m² beträgt, so dass mit dem klägerischen Vorhaben 56% der bisherigen Fläche hinzuträte. Hinzu kommt, dass der P... in den G... als „Magnetbetrieb“ in der Innenstadt der Beklagten wirkt und der Kaufkraftabfluss in der Elektrobranche in das Vorhabengebiet mit großer Wahrscheinlichkeit entsprechende Rückwirkungen auf die Struktur der Innenstadt hätte. Die Annahme eines solchen „Magnetbetriebes“ ist hinsichtlich des P... in den G... ist vor allem wegen seiner im Vergleich zu allen anderen Betrieben des Elektrohandels erheblich höheren Verkaufsfläche gerechtfertigt. Die auf die Verkaufsfläche bezogenen Argumente der Klägerin greifen nicht durch. Dies gilt zunächst für das Argument, dass ein Vergleich mit allen relevanten Verkaufsflächen habe erfolgen müssen. Soweit dies darauf abzielt, Verkaufsflächen in mehreren zentralen Versorgungsbereichen zu addieren, ist der Einwand unzutreffend, denn es ist für § 34 Abs. 3 BauGB hinreichend, wenn schädliche Auswirkungen für einen einzigen zentralen Versorgungsbereich - hier die Innenstadt der Beklagten - zu erwarten sind. Soweit die Beschränkung der Berechnung auf Anbieter der Elektrobranche kritisiert wird, ist festzustellen, dass das Bundesverwaltungsgericht diese Beschränkung ausdrücklich als zulässig erachtet hat, um ein Indiz für den Kaufkraftabfluss zu gewinnen. Soweit außerdem von der Klägerin unter Verweis auf das ...-Gutachten darauf abgestellt wird, dass im Elektrohandel in der Innenstadt insgesamt 32 Betriebe mit eine Gesamtverkaufsfläche von ca. 4.265 m² ansässig sind, vermag dies ebenfalls den indiziellen Befund, dass die Realisierung des klägerischen Vorhabens mit großer Wahrscheinlichkeit zu einem für den zentralen Versorgungsbereich schädlichen Kaufkraftabfluss führen würde, nicht zu erschüttern. Die hinzutretende Fläche des Vorhabens würde auch unter Zugrundelegung dieser Fläche ca. 70 % der verkaufsrelevanten Fläche in der Innenstadt betragen. Hinzu kommt, dass die Betrachtung sämtlicher der Branche nach einschlägigen Betriebe in der Innenstadt die Funktion des P... als „Magnetbetrieb“ außer Betracht lässt. Schließlich sind aus dem Verkaufsflächenvergleich auch nicht zwingend die nicht-zentrenrelevanten Sortimentsanteile auszunehmen. Die Annahme drängt sich nicht auf, dass der P... in den G... (oder auch die übrigen Betriebe des Elektrofachhandels) solche Produkte nicht führen und dass solche Produkte die „Magnetfunktion“ nicht mitbestimmen könnten. (2) Die Einbeziehung weiterer städtebaulicher Umstände verändert diese Beurteilung nicht. Dies gilt insbesondere für das auch in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urt. v. 11. Oktober 2007, a. a. O., Ziff. 25 in juris) relevante Entfernungskriterium. Die Entfernung des Standorts zum Zentrum ist mit 2,8 km eher gering; er befindet sich am Stadtrand (d. h. zwischen dem Standort und dem Zentrum ist der Bebauungszusammenhang nicht nachhaltig unterbrochen) und nicht außerhalb des bebauten Stadtgebietes. Die naheliegende PKW-Benutzung auch unter Berücksichtigung des klägerischen Vorbringens, Kunden aus dem Umland gewinnen zu wollen, führt ebenfalls dazu, dass der Entfernung von 2,8 km keine Bedeutung beigemessen werden kann, die sich entsprechend auf den Verkaufsflächenvergleich auswirkte. Auch die Berücksichtigung der nahezu übereinstimmend in beiden Gutachten ermittelten Umsatzzahlen kommt zu keinem anderen Ergebnis als der Verkaufsflächenvergleich. Die Umsatzprognose des Gutachtens Dr. L... geht von € 15,6 Millionen p. a. für das klägerische Vorhaben aus, das ...-Gutachten von € 15,3 Millionen p. a.; dies bei einem Gesamtumsatz im Elektroeinzelhandel im Gebiet der Beklagten von ca. € 30 Millionen. Selbst wenn man für das klägerische Vorhaben einen erheblichen Umsatzanteil durch Kundengewinnung im Umland in Rechnung stellt, wie dies die Klägerin vorträgt, und dabei die Wettbewerbssituation im Umland mit zahlreichen Anbietern in der Branche in den Hintergrund rückt, bleiben doch im Gebiet der Beklagten Größenordnungen erhalten, die deutlich eher für als gegen einen wahrscheinlichen Kaufkraftabfluss aus dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sprechen – nach dem Klägervortrag 18 % (Gutachten Dr. L...) bzw. 39 % (...-Gutachten). Diese Annahme gilt wegen der genannten Größenordnungen in Verkaufsfläche und Umsatz auch, wenn man die vom ...-Gutachten beschriebene und von der Klägerin aufgegriffene hohe Wettbewerbsintensität im Elektrofachhandel im Gebiet der Beklagten in Rechnung stellt. Schließlich führt auch der Vortrag der Klägerin zu den veränderten Nachfragströmen nicht zu einer anderen Beurteilung. Das von der Klägerin vorgelegte Gutachten von Dr. L... kommt allein aufgrund einer Nachfragestromanalyse basierend auf einer Abschätzung der Bindung des sortimentsspezifischen Nachfragepotentials in den zentralen Versorgungsbereichen zu dem Ergebnis, dass maximal 8,5 % des Umsatzes eines zentralen Versorgungsbereichs in den neuen Elektrofachmarkt umgeleitet würde. Die Nachfragestromanalyse wird aber lediglich im Sinne einer Schätzung plausibel gemacht, nicht durch weitere empirische Erhebungen oder methodische Ausführungen näher untermauert. Auch auf potentielle „Magnetbetriebe“ (z. B. P... in der Innenstadt) und die Wirkung von Kaufkraftverlusten dieser Betriebe für die zentralen Versorgungsbereiche geht das Gutachten nicht ein. cc) Für die Annahme, dass die Voraussetzungen des § 34 Abs. 3 BauGB erfüllt sind, reicht es aus, dies mit Bezug auf einen einzelnen zentralen Versorgungsbereich anzunehmen. Es kann daher dahinstehen, ob auch für das B... und das Gebiet B... schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. Angesichts der noch größeren räumlichen Nähe des Vorhabens zu diesen Standorten - der Stadtteil B... befindet sich unmittelbar östlich zum Vorhabenstadtteil T... - und angesichts der noch kleineren Verkaufsfläche der Elektrofachmärkte dort ist dies jedoch nach den für die Innenstadt angewandten Kriterien mit großer Wahrscheinlichkeit anzunehmen. III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2 und Abs. 3, 159 S. 1, 162 Abs. 3 VwGO, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils hinsichtlich der Kosten beruht auf den §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Revisionszulassungsgründe i. S. d. § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Beschluss Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 442.500,00 EUR festgesetzt. Die Beteiligten streiten um die Baugenehmigung für einen Elektrofachmarkt. 1. Die Klägerin beantragte am 3. April 2006 bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau eines Elektrofachmarktes auf dem Grundstück in Gera, Gemarkung Tinz, Flur 1, Teilfläche aus Flurstück a... (I...). Das Vorhaben der Klägerin soll eine gewerbliche Nutzfläche von 4.172 m² bei einer Verkaufsfläche von 2.950 m² aufweisen. Das Grundstück selbst ist 45.370 m² groß. Es handelt sich um das Gelände des am 2. Oktober 1974 genehmigten früheren M..., der seinen Betrieb 1995 einstellte. Mit Bescheid vom 22. Juni 2007, der Klägerin bekanntgegeben am 27. Juni 2007, lehnte die Beklagte die Erteilung der begehrten Baugenehmigung ab. Der hiergegen von der Klägerin erhobene Widerspruch wurde bislang nicht beschieden. Bis zum 7. Mai 2010 existierte für das fragliche Gebiet kein Bebauungsplan. Am 7. Mai 2010 trat für das fragliche Gebiet der Bebauungsplan B/41/95 „Industriestraße“ in Kraft. Er setzt für nahezu das gesamte Plangebiet einschließlich des klägerischen Grundstücks ein Gewerbegebiet fest. Außerdem enthält der Bebauungsplan unter 2. die folgende textliche Festsetzung: „Schalltechnische Festsetzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Zulässig sind Vorhaben (Betriebe und Anlagen), deren Geräusche die im Plan Teil A pro Teilfläche (TF) angegebenen Emissionskontingente LEK nach DIN 45691 weder tags (6.00 h bis 22.00 h) noch nachts (22.00 h bis 6.00 h) überschreiten. Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691 : 2006 – 12, Abschnitt 5.“ Am 10. Juni 2011 wurde die Genehmigung des Flächennutzungsplans der Beklagten öffentlich bekannt gemacht (Öffentliche Bekanntmachungen der Otto-Dix-Stadt Gera, Nr. 23/2011 vom 10. Juni 2011). Er stellt für das fragliche Gebiet eine Nutzung mit gewerblichen Bauflächen dar. 2. Die Klägerin hat zur Begründung ihrer am 26. Juni 2007 beim Verwaltungsgericht Gera erhobenen Untätigkeitsklage vorgetragen, dass der fragliche Bereich unbeplant und ihr Vorhaben nach § 34 BauGB zulässig sei, weil es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfüge, hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung insbesondere aufgrund der in der näheren Umgebung vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetriebe. Es handle sich gleichsam um ein faktisches Sondergebiet. Von dem Vorhaben seien auch keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Gebiet der Beklagten i. S. v. § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten. Dies ergebe sich aus dem von ihr eingeholten und vorgelegen Gutachten des Instituts Dr. L... GmbH aus dem Monat Juli 2006. Auch die Oberste Landungsplanungsbehörde habe sich in diesem Zusammenhang im Rahmen des Aufstellungsverfahrens für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht gegen das klägerische Vorhaben, das Gegenstand dieses Planes war, ausgesprochen. Schließlich sei die Erschließung des Baugrundstücks gesichert und die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse blieben gewahrt. Das Ortsbild werde ebenfalls nicht beeinträchtigt. Auch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften stünden der Erteilung der Baugenehmigung nicht entgegen. Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 22. Juni 2007 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung zum Neubau eines Elektrofachmarktes in Gera, I..., zu erteilen. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie ist der Auffassung gewesen, dass der Klägerin kein Rechtsanspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung zustehe. Der Elektrofachmarkt habe sich bereits nicht im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung eingefügt, die vor allem nicht als „faktisches Sondergebiet“, sondern als Gemengelage zu qualifizieren gewesen sei. Dort sei ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb nicht zulässig gewesen. Ein solcher Markt sei gemäß § 11 BauNVO nur in einem festgesetzten Sondergebiet bzw. in einem Kerngebiet bauplanungsrechtlich zulässig. Insoweit habe grundsätzlich Planbedarf bestanden. Darüber hinaus seien von dem geplanten Vorhaben schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten. Bereits ein Vergleich des bereits getätigten Umsatzes in dem Versorgungsbereich in Gera mit dem angestrebten Umsatz durch das geplante Vorhaben belege ohne weiteres, dass schädliche Auswirkungen zu erwarten seien. Hierbei hat sich die Beklagte auf ein von ihr eingeholtes und vorgelegtes Gutachten der G... mbH (...) aus dem Monat April 2007 berufen. 3. Das Verwaltungsgericht hat die Klage nach Beweiserhebung durch Augenscheinseinnahme mit Urteil vom 7. Mai 2009 - 4 K 494/07 Ge - als unbegründet abgewiesen. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung. Da das Gebiet unbeplant sei, beurteile sich die Zulässigkeit des klägerischen Vorhabens nach § 34 BauGB; eine Außenbereichslage (§ 35 BauGB) sei nicht gegeben, weil die vorhandene Bebauung trotz der Betriebsaufgabe 1995 in die Betrachtung einzubeziehen sei. Die Baugenehmigung vom 2. Oktober 1974 für das M... habe sich nicht durch Zeitablauf gemäß § 43 Abs. 2 ThürVwVfG erledigt, denn nach der Verkehrsauffassung sei auch angesichts des äußerlich teilweise gut erhaltenen Zustands und der Größe des Objekts noch mit einer Wiederaufnahme der Nutzung zu rechnen gewesen. Das fragliche Gebiet lasse sich in tatsächlicher Hinsicht keinem der Gebiete der BauNVO zuordnen, so dass die Frage habe dahinstehen können, ob ein faktisches Sondergebiet i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO Anerkennung finden könne. Mangels zentraler Einrichtungen der Beklagten in dem Bereich könne es auch kein faktisches Kerngebiet sein. Es sei vielmehr eine Gemengelage vorhanden, woran auch die von der Klägerin behauptete Einbeziehung des nahegelegenen Möbelmarktes nichts geändert hätte. Innerhalb des so bezeichneten Gebietes sei das Vorhaben der Klägerin gemäß § 34 Abs. 1 BauGB grundsätzlich zulässig gewesen. Die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 und 4 BauNVO sei im unbeplanten Bereich nicht anwendbar. Allerdings verursache das Vorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Beklagten (§ 34 Abs. 3 BauGB). Dies habe unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beurteilt werden müssen, namentlich der Verkaufsfläche des Vorhabens im Vergleich zu den im Versorgungsbereich vorhandenen Verkaufsflächen derselben Branche, der voraussichtlichen Umsatzumverteilung und der Entfernung zwischen dem Vorhaben und dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich. Schädlich seien nicht erst unzumutbare Auswirkungen, sondern bereits städtebaulich nachhaltige, negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne einer nachhaltigen Störung der Funktionsfähigkeit der betroffenen Versorgungsbereiche. Solche Auswirkungen hat das Verwaltungsgericht auf der Grundlage der vorhandenen Gutachten prognostiziert und den voraussichtlichen Kaufkraftabfluss unter anderem durch einen Vergleich der Größe der Verkaufsfläche des Vorhabens und der Größe der Verkaufsfläche derselben Branche im betroffenen zentralen Versorgungsbereich ermittelt. Danach gebe es im Gebiet der Beklagten vier vorhandene zentrale Versorgungsbereiche in der Elektrobranche, nämlich den P... in den G... mit einer Verkaufsfläche von 2.300 m², das Q... im B... mit 840 m² Verkaufsfläche, den H...-O... mit 785 m² Verkaufsfläche sowie den M... "A..." mit 1.370 m² Verkaufsfläche. Letzterer sei erst nach Erstattung und Vorlage des Gutachtens von Dr. L... entstanden. In der Summe ergebe sich eine Verkaufsfläche von 5.295 m². Daraus, dass das klägerische Vorhaben (Verkaufsfläche 2.950 m²) einen Anteil von 56 % der bisherigen Gesamtverkaufsflächen erfasse, lasse sich auf eine nachhaltige Schädlichkeit schließen. Daneben erlaubten die in beiden Gutachten nahezu identischen Umsatzzahlen diesen Schluss. In den vorhandenen zentralen Versorgungsbereichen des Elektroeinzelhandels seien ca. 30 Millionen Euro Umsatz erzielt worden, für die Klägerin würde ein Umsatz zwischen 15 und 16 Millionen Euro prognostiziert. Auch bei Einbeziehung auswärtiger Kunden insbesondere wegen des nahen Autobahnanschlusses sei immer noch eine schädliche Auswirkung auf die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten. Schließlich sei auch die Entfernung des geplanten Elektrofachmarktes zur Innenstadt (G...) mit 2,8 km nicht so hoch, dass schädliche Einwirkungen nicht zu erwarten wären, zumal es sich um eine Entfernung innerhalb eines Oberzentrums handle und Kunden im Elektroeinzelhandel vielfach ihren PKW benutzten. 4. Der Senat hat die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts mit Beschluss vom 19. Februar 2010 zugelassen. Dem Zulassungsantrag der Beigeladenen wurde in der mündlichen Verhandlung am 22. Juni 2011 durch Beschluss stattgegeben. Die Klägerin trägt vor, auch unter Annahme der Geltung des Bebauungsplanes B/41/95 „Industriestraße“ sei das beantragte Vorhaben zulässig. Das klägerische Vorhaben sei durch die Festsetzungen nicht ausgeschlossen. Zu „Gewerbebetrieben aller Art“ i. S. v. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO gehörten auch großflächige Einzelhandelsbetriebe. § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 und Satz 2 BauNVO seien nicht einschlägig, denn die dort beschriebenen negativen Auswirkungen drohten durch das Vorhaben der Klägerin nicht. Dies ergebe sich aus den gleichen Gründen, die nach Auffassung der Klägerin schädliche Wirkungen i. S. v. § 34 Abs. 3 BauGB ausschlössen, sowie in tatsächlicher Hinsicht aus dem Gutachten von Dr. L... Die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO lasse sich widerlegen. Das Vorhaben stehe im Einklang mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung, namentlich mit dem Landesentwicklungsprogramm 2004 und dem Regionalen Raumordnungsplan Ostthüringen. Das Landesentwicklungsprogramm 2004 lege fest, dass die Beklagte Oberzentrum und der Standort für das Vorhaben „Kernstadt des Verdichtungsraums“ sei. Dieser Standort sei auch im Sinne des Plansatzes 3.2.3 des Landesentwicklungsprogramms 2004 städtebaulich integriert und an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen. Es füge sich in die Struktur des Oberzentrums Gera im Sinne des Plansatzes 3.2.4 des Landesentwicklungsprogramms 2004 ein. Dies entspreche auch Plansatz 4.3.3.6 des Regionalen Raumordnungsplans Ost-Thüringen, denn die Industriebrache, in der das Vorhaben geplant sei, müsse vorrangig für eine Nachnutzung auch durch Einzelhandel herangezogen werden. Eine innerstädtische Zuordnung sei mangels Leerstands nicht möglich. Auch die verbrauchernahe Versorgung, die innerstädtische Handelsentwicklung und die Versorgungsaufgaben benachbarter zentraler Orte würden beachtet (Plansatz 4.3.3.8 des Regionalen Raumordnungsplans Ost-Thüringen), was sich ebenfalls aus dem Gutachten Dr. L... ergebe. Die obere Landesplanungsbehörde habe entsprechend Stellung genommen. Durch das Vorhaben der Klägerin drohten keine wesentlichen Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung, was wiederum aus dem Gutachten Dr. L... erkennbar sei. Ferner entspreche das Vorhaben dem Zentrenkonzept der Stadt Gera. Dieses sei hinsichtlich des Standortes I... offen für einen Elektro-Fachmarkt, was sich aus internen Vermerken der Beklagten sowie aus dem Umstand ergebe, dass die Beklagte die Ansiedlung eines vergleichbaren Marktes in 400 m Entfernung zum hier streitgegenständlichen Standort betreibe. Aus alledem ergebe sich auch die Widerlegung der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 S. 4 BauNVO. Außerdem sei der Bebauungsplan B/41/95 „Industriestraße“ unwirksam. Die Festsetzung des Flurstücks a als Gewerbegebiet sei abwägungsfehlerhaft (unter der Annahme der Einordnung des klägerischen Vorhabens unter § 11 Abs. 3 BauNVO), denn es bestehe im Gebiet der Beklagten kein Bedarf an weiteren Gewerbegebieten, was sich daraus ergebe, dass schon gegenwärtig trotz der günstigen Lage des fraglichen Areals und der Möglichkeiten für Vorhaben nach § 34 BauGB keine entsprechende Nutzung erfolge. Andere gewerbliche Nutzungen als solche der Art, wie sie die Klägerin beabsichtige, seien in der Erschließung unwirtschaftlich. Weder die Festsetzung als Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel noch das konkrete Vorhaben der Klägerin hätten im Widerspruch zum „Zentrenkonzept für den Einzelhandel“ der Beklagten gestanden. Ein Elektro-Fachmarkt sei auch landesplanerisch auf dem fraglichen Grundstück zulässig und sei von der oberen Landesplanungsbehörde angeregt worden, so dass der Ausschluss großflächigen Einzelhandels abwägungsfehlerhaft sei. Es sei nicht nachvollziehbar, dass und warum die Beklagte zunächst 2003 einen entsprechenden Bebauungsplan aufgestellt und mit der Klägerin einen städtebaulichen Vertrag geschlossen, die Planung nun aber in ihr Gegenteil verkehrt habe. Ferner sei das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 S. 1 BauGB verletzt. Es existiere kein Flächennutzungsplan, und die Voraussetzungen für einen vorzeitigen Bebauungsplan gemäß § 8 Abs. 4 BauGB seien nicht erfüllt. Außerdem sei der Bebauungsplan abwägungsfehlerhaft, weil er dem Eigentümer des Grundstücks Flurstück a... untersage, das Grundstück sinnvoll wirtschaftlich zu nutzen und gleichzeitig mit grünordnerischen Festsetzungen beauflage. Ferner sei auch die Festsetzung von Emissionsgrenzwerten abwägungsfehlerhaft, denn sie erschwere die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks übermäßig. Die konkreten Werte seien - auch im Vergleich zu benachbarten Grundstücken - zu niedrig festgesetzt. Der Ausschluss von Betriebswohnungen auf dem Grundstück Flurstück a... sei nicht nachvollziehbar. Hinsichtlich ihres Hilfsantrages verfüge die Klägerin über ein Feststellungsinteresse i. S. v. § 113 Abs. 1 S. 4 VwGO unter dem Gesichtspunkt der Präjudizialität für Schadensersatz- und Entschädigungsansprüche. Durch die Rechtswidrigkeit der Versagung der Baugenehmigung habe sie im Einzelnen bezifferte Schäden erlitten. Jedenfalls bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplanes habe sie einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung gehabt, denn die Voraussetzungen nach § 34 BauGB seien erfüllt gewesen. Das Verwaltungsgericht habe die höchstrichterliche Rechtsprechung nicht zutreffend auf den Sachverhalt angewandt. Insbesondere habe es nicht sämtliche Umstände des Einzelfalls herangezogen, jedoch lediglich die Größe der Verkaufsflächen, die vorhandenen und prognostizierten Umsatzzahlen sowie die Entfernung zur Innenstadt. Die prognostizierte Umsatzverteilung auf die Zentren sei nicht berücksichtigt worden. Indem das Verwaltungsgericht auch bei den berücksichtigten Umständen von falschen Voraussetzungen ausgegangen sei, habe es einen vom öffentlichen Baurecht nicht gewährten Konkurrenzschutz bewirkt und sei zu unzutreffenden Ergebnissen gelangt. Hinsichtlich der Verkaufsflächen seien nicht alle zentralen Versorgungsbereiche berücksichtigt worden. Es sei eine erheblich größere Bestandsfläche zu berücksichtigen gewesen. Berücksichtige man alle relevanten Verkaufsflächen - auch unter Beachtung des von der Beklagten vorgelegten Gutachtens - so erreiche die Verkaufsfläche der Klägerin einen Anteil von lediglich 28 %, bei einer engeren Betrachtung lediglich der Zentren innerhalb des Stadtgebiets der Beklagten 37,6 %; eine ähnliche Zahl ergebe sich auch unter Zugrundelegung des von ihr vorgelegten Gutachtens. Diese Zahlen würden noch dadurch relativiert, dass solche Waren unberücksichtigt bleiben müssten, die nach dem Einzelhandelskonzept als nicht zentrenrelevant eingestuft würden, namentlich Elektrogroßgeräte (Öfen, Herde etc.), die wiederum einen erheblichen Teil der Verkaufsflächen der Klägerin beanspruchten. Es seien sämtliche zentrale Versorgungsbereiche in den Blick zu nehmen und nicht lediglich Versorgungsbereiche mit den flächengrößten Elektroanbietern. Was das Umsatzkriterium betreffe, so sei verkannt worden, dass es nicht auf den Umsatzvergleich ankomme, sondern auf die prognostizierte Umsatzumverteilung durch das Vorhaben. Hier seien deswegen keine schädlichen Auswirkungen zu gewärtigen, weil der Umsatz im Wesentlichen aus dem Umland neu hinzukomme. Mit Kunden aus Gera würde das Vorhaben ausweislich des Gutachtens Dr. L... lediglich 18,3 % des Umsatzes erzielen, ausweislich des ...-Gutachten 39 %. Die aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ablesbaren Größenordnungen für schädliche Auswirkungen würden nicht erreicht. Zudem sei die Entfernung zur Innenstadt mit 2,8 km erheblich größer als nach der Rechtsprechung erforderlich. Es sei eine sachfremde Erwägung, darauf abzustellen, dass im Elektrofachhandel Kunden vielfach ihren PKW benutzten. Auch weitere Umstände des Einzelfalls hätte das Verwaltungsgericht verkannt: So sei das von ihr vorgelegte Auswirkungsgutachten nicht hinreichend berücksichtigt worden. Auch habe sich das Verwaltungsgericht nicht hinreichend mit dem ...-Gutachten (der Beklagten) auseinandergesetzt. Dieses leide unter - im Einzelnen ausgeführten - erheblichen inhaltlichen und methodischen Mängeln und könne daher nicht herangezogen werden. Ferner sei der Elektronik-Fachmarkt ausdrücklich im Zentrenkonzept der Beklagten aufgeführt. Nach diesem Konzept sei ein großer Teil der im Elektronikfachmarkt angebotenen Waren nicht zentrenrelevant. Die obere Landesplanungsbehörde und das Bauordnungsamt der Beklagten hielten das Vorhaben für städtebaulich und raumordnerisch zulässig. Auch aus der Genehmigung eines anderen Elektrofachmarktes werde erkennbar, dass vorliegend keine schädlichen Auswirkungen zu gewärtigen seien. Insgesamt sei bei § 34 Abs. 3 BauGB von einem realistischen Sachverhaltsverlauf, nicht vom schlimmstmöglichen Fall, auszugehen. Die Klägerin beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Gera vom 7. Mai 2009 (4 K 494/07Ge) abzuändern und die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 22. Juli 2007 zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Baugenehmigung zum Neubau eines Elektrofachmarkts in Gera, I..., zu erteilen, hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte vom 3. April 2006 bis zum 7. Mai 2010 verpflichtet war, der Klägerin die beantragte Baugenehmigung zum Neubau eines Elektrofachmarkts in Gera, I..., zu erteilen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie weist auf die Ausführungen zur Planerforderlichkeit und zum Entwicklungsgebot in der Begründung zum Bebauungsplan B/41/95 „Industriestraße“ hin. Die städtische Planung entspreche auch den übergeordneten Planungen, und auch im Übrigen sei der Bebauungsplan rechtmäßig und wirksam, denn die behaupteten Verstöße gegen das Entwicklungs- und Abwägungsgebot bestünden nicht. Das Vorhaben widerspreche als großflächiger Einzelhandelsbetrieb dem Bebauungsplan, und auch mit den Zielen der Landesplanung und Raumordnung sei es nicht vereinbar. Abgesehen von dem entgegenstehenden Bebauungsplan entfalte das klägerische Vorhaben schädliche Auswirkungen i. S. v. § 34 Abs. 3 BauGB, was sich aus den insoweit vorliegenden übereinstimmenden Gutachten hinsichtlich der Verkaufsfläche und des Umsatzes ergebe. Der Anteil des zentrenrelevanten Sortiments sei bei Elektrofachmärkten im Steigen begriffen. Außerdem könne angesichts der starken Konkurrenzsituation im Ferneinzugsgebiet nicht damit gerechnet werden, dass die meisten Kunden aus diesem Bereich kommen könnten. Der geplante Elektrofachmarkt liege nahe genug an der Innenstadt. Die „worst-case-Betrachtung“ sei methodisch gerechtfertigt, weil die Zahl der Einwohner im Einzugsgebiet deutlich abnehmen werde. Das von ihr vorgelegte ...-Gutachten sei inhaltlich und methodisch korrekt. Das klägerische Vorhaben entspreche überdies nicht dem Zentrenkonzept der Beklagten. Die oberste Landsplanungsbehörde habe dem Vorhaben nicht zugestimmt. Auch sei der von der Klägerin in Bezug genommene weitere Elektrofachmarkt anders dimensioniert. Schließlich sei der Hilfsantrag der Klägerin in Ermangelung eines besonderen Feststellungsinteresses unzulässig. Ein Schadensersatzanspruch sei nicht schlüssig dargetan und angesichts des Unterliegens vor dem Verwaltungsgericht auch aussichtslos. Die Beigeladene beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Gera vom 7. Mai 2009 abzuändern und die Beklagte unter Aufhebung Ihres Ablehnungsbescheides vom 22. Juli 2007 zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Baugenehmigung zum Neubau eines Elektrofachmarktes in Gera, I..., zu erteilen, hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte vom 3. April 2006 bis zum 7. Mai 2010 verpflichtet war, der Klägerin die beantragte Baugenehmigung zum Neubau eines Elektrofachmarkts in Gera, I..., zu erteilen. Sie trägt ergänzend zur Klägerin vor, dass die Festsetzung der Emissionskontingente im Bebauungsplan B/41/95 „Industriestraße“ methodisch nicht korrekt und daher rechtswidrig sei. Sie sei nicht, wie dies die neuere Rechtsprechung erfordere, in dB (A) auf den einzelnen Quadratmeter bezogen erfolgt, sondern in einer Weise, die nicht die flächenmäßig bestimmte Zuordnung von Emissionspotentialen ermögliche und so innerhalb der Fläche eine Kontingentverteilung nach dem „Windhundprinzip“ auslöse. Ferner müssten die unbestimmten Rechtsbegriffe des § 34 Abs. 3 BauGB als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG) eng ausgelegt werden, um dem verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgebot zu genügen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte (vier Bände), der beigezogenen Gerichtsakte zum Verfahren 1 N 318/11 und die beigezogenen Verwaltungsakten der Beklagten (ein Hefter, zwei Heftungen, ein Ordner) sowie auf die eingeholten Parteigutachten Bezug genommen.