8 S 496/05

Sanierungs-Ausgleichsbetrag: Wertermittlung, Rückrechnung und Anrechnung privater Aufwendungen • Ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB darf auf einer Schätzung beruhen, wenn für den maßgeblichen Stichtag keine geeigneten Vergleichswerte vorliegen. • Bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrags ist die Unterscheidung zwischen sanierungsbedingten und allgemeinen Bodenwerhöhungen im Rahmen eines Bewertungsspielraums vorzunehmen; dabei kann der Endwert aus einem späteren Bodenrichtwert unter Rückrechnung bestimmt werden. • Ein Abschlag vom Endwert wegen Denkmalwürdigkeit (§ 28 Abs. 3 Satz 2 WertV) kommt nur in Betracht, wenn die vorhandene Bebauung die verwertbaren Sanierungsvorteile verhindert. • Bodenwerterhöhungen, an deren Entstehung die Gemeinde mitgewirkt hat, sind nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nur insoweit als durch eigene Aufwendungen des Eigentümers bewirkt anzusehen und auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen, als sie die konkret der Gemeinde entstandenen Kosten übersteigen. Die Klägerin ist Eigentümerin eines 191 qm großen Grundstücks im Sanierungsgebiet B.viertel in Stuttgart. Nach Abschluss der förmlichen Sanierung und Aufhebung der Sanierungssatzung ermittelte ein von der Stadt beauftragter Gutachter eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung und setzte einen Ausgleichsbetrag von rd. 22.230 DM fest. Die Klägerin hatte zuvor Renovierungen und nach Abschluss der Sanierung Gaststättensanierungen vorgenommen; daneben lagen Neubauten nahebei, die mit Unternehmen der Klägerin verbunden sind. Die Klägerin widersprach dem Bescheid und klagte; das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Sie rügte insbesondere die Ermittlung des Endwerts (Rückrechnung eines Bodenrichtwerts zum 31.12.1998 auf den Stichtag 26.6.1997), die Nichtberücksichtigung der Denkmaleigenschaft und die fehlende Anrechnung eigener Aufwendungen gemäß § 155 Abs.1 Nr.2 BauGB. Der Senat hat die Berufung zugelassen und in der Sache zurückgewiesen. • Rechtsgrundlagen: § 154, § 155, § 156a BauGB sowie § 28, § 14 WertV; Gemeinde hat Bewertungsspielraum bei Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhungen. • Methodik der Wertermittlung: Der Gutachter ermittelte zulässig zunächst den Endwert (Vergleich mit Bodenrichtwert Brennerstraße zum 31.12.1998 mit 3% Rückrechnung auf den Stichtag) und zog danach die gebiets- und nachbarschaftsbezogenen sanierungsbedingten Wertsteigerungen (1% gebietsbezogen, 5,7% nachbarschaftsbezogen) vom Endwert ab, um einen fiktiven Anfangswert zu erhalten; dieses Vorgehen ist zulässig, wenn für den Anfangswert keine geeigneten Vergleichswerte vorliegen. • Bewertungsspielraum und Rückrechnung: Mangels aussagekräftiger Vergleichsgrundstücke zum 26.6.1997 war die Rückrechnung des Bodenrichtwerts auf den Stichtag geboten und durch § 14 Satz 2 WertV gedeckt; die Annahme eines allgemeinen Preisrückgangs von 3% für die Rückrechnung ist vertretbar. • Abschlag wegen Denkmaleigenschaft: § 28 Abs.3 Satz2 WertV rechtfertigt Abschlag nur, wenn bestehende Bebauung die Ausnutzbarkeit sanierungsbedingter Vorteile verhindert; hier bestand keine solche Einschränkung, vielmehr wurde das Nutzungsmaß beschränkt, sodass kein Abschlag geboten war. • Anrechnung eigener Aufwendungen (§ 155 Abs.1 Nr.2 Halbs.1 BauGB): Die Vorschrift ist dahin auszulegen, dass Aufwendungen des Eigentümers nur insoweit auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen sind, als sie die konkret der Gemeinde entstandenen Kosten übersteigen; anrechenbare Eigenleistungen entfallen, wenn die Gemeinde an den Wertsteigerungen mitgewirkt hat und hierfür konkrete Kosten entstanden sind. • Anwendung auf den Streitfall: Renovierungsmaßnahmen der Klägerin haben den Bodenwert nicht in messbarem Umfang erhöht; nahegelegene Neubauten prägen das Grundstück nicht positiv sichtbar; die der Gemeinde entstandenen Aufwendungen übersteigen oder stehen in einem Umfang, der eine Anrechnung ausschließt; die vom Gutachter angesetzten Prozentsätze sind sachgerecht und liegen im Schätzungsspielraum. • Verfahrensrechtliches: Keine Befangenheitsgründe gegen den Gutachter; Berufung ist unbegründet und die Revision wird nicht zugelassen. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen; die Bescheide der Beklagten über den Ausgleichsbetrag sind rechtmäßig. Die gerichtliche Prüfung ergab, dass die Wertermittlung methodisch und in ihrer Höhe nicht zu beanstanden ist, die Rückrechnung des Bodenrichtwerts auf den maßgeblichen Stichtag zulässig war und ein Abschlag wegen Denkmaleigenschaft nicht geboten ist. Eine Anrechnung eigener Aufwendungen nach § 155 Abs.1 Nr.2 BauGB kommt nicht in Betracht, weil die Gemeinde an der Wertsteigerung mitgewirkt hat und ihr hierfür konkrete Kosten entstanden sind; Renovierungsmaßnahmen der Klägerin haben keinen nachweisbaren bodenwerterhöhenden Effekt erbracht. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; die Revision wird nicht zugelassen.