8 S 498/05

Ausgleichsbetrag: Wertermittlung und Anrechnungsmaßstab bei Gemeindemitwirkung (§155 BauGB) • Die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags kann auf einer sachgerechten Wertermittlung beruhen, auch wenn Anfangs- und Endwert nicht getrennt, sondern der Endwert zuerst ermittelt und der Anfangswert fiktiv abgeleitet wird. • Bei der Bestimmung des Ausgleichsbetrags steht der Gemeinde ein Bewertungsspielraum zu; Rückrechnungen von Bodenrichtwerten unter Berücksichtigung zwischenzeitlicher Marktveränderungen sind zulässig (§ 14 Satz 2 WertV). • § 155 Abs.1 Nr.2 Halbs.1 BauGB ist dahin auszulegen, dass auf den Ausgleichsbetrag nur solche Bodenwerterhöhungen anzurechnen sind, die der Eigentümer durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, soweit diese den der Gemeinde hierfür konkret entstandenen Kosten übersteigen. • Die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags gebietet, Vermögensvorteile der Sanierung nicht auf Kosten der Allgemeinheit zu belassen; eine Anrechnung privater Aufwendungen ist ausgeschlossen, soweit die Gemeinde für dieselbe Werterhöhung konkrete Kosten getragen hat. Die Klägerin ist Eigentümerin zweier Grundstücke im Sanierungsgebiet B.viertel in Stuttgart; nach Abschluss der Sanierung hob die Stadt die Sanierungssatzung auf. Ein Gutachter stellte für den Aufhebungsstichtag einen Endwert und daraus eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung je qm fest, woraus die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag von 9.140 DM festsetzte. Die Klägerin hatte auf den Grundstücken Neubauten durchgeführt und erhielt zuvor einen Zuschuss der Stadt für Stellplatzablösen. Sie klagte gegen den Bescheid und wandte insbesondere ein, der Gutachter habe unzulässig von späteren Bodenrichtwerten zurückgerechnet; außerdem seien eigene Aufwendungen auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab; die Berufung der Klägerin wurde ebenfalls zurückgewiesen, die Revision wurde zugelassen. • Rechtsgrundlagen: §154, §155, §156a BauGB; §28, §14 WertV; Gemeinde besitzt bei Wertermittlung Bewertungsspielraum. • Wertermittlung: Es war zulässig, mangels aussagekräftiger Vergleichsdaten den Endwert durch Vergleich zu ermitteln und den Anfangswert fiktiv durch Abzug sanierungsbedingter Wertsteigerungen zu bestimmen; das Verfahren knüpft an spezifische Verhältnisse des Stuttgarter Grundstücksmarkts an und vermeidet eine rein „Binnenbetrachtung“. • Rückrechnung des Bodenrichtwerts: Die Erhöhung des Vergleichsbodenrichtwerts um 3 % zur Berücksichtigung eines zwischenzeitlichen Preisverfalls ist vertretbar; eine Rückrechnung auf den maßgeblichen Stichtag war nach §14 WertV geboten und innerhalb des zulässigen Wertermittlungsspielraums. • Höhe der Werterhöhung: Die angesetzten 5,1 % (1 % gebietsbezogen, 4,1 % nachbarschaftsbezogen) sind angesichts der dokumentierten städtebaulichen Missstände und durchgeführten Maßnahmen nicht überhöht. • Anrechnung privater Aufwendungen (§155 Abs.1 Nr.2 Halbs.1 BauGB): Die Vorschrift ist so auszulegen, dass nur die privaten Bodenwerterhöhungen auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen sind, die die der Gemeinde konkret entstandenen Kosten übersteigen; wenn die Gemeinde an der Werterhöhung mitgewirkt und Kosten getragen hat, sind private Aufwendungen insoweit nicht anzurechnen. • Systematische Erwägung: Diese Auslegung wahrt die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags und verhindert, dass Eigentümer Vermögensvorteile auf Kosten der Allgemeinheit erzielen oder bei Überschuss anderen Eigentümern zugutekommen würden. • Anwendung auf den Fall: Selbst wenn einzelne Neubauten der Klägerin oder verbundener Gesellschaften Wertsteigerungen bewirkt haben, übersteigen die von der Gemeinde getragenen Kosten (z. B. Zuschuss Stellplatzablösung, Entschädigungen) die möglichen durch Eigenaufwand bewirkten Werterhöhungen, so dass eine Anrechnung entfällt. • Weitere Verfahrensfragen: Zweifel an Unvoreingenommenheit des Gutachters waren nicht substantiiert; das Gericht sah keinen Anlass für Bestellung eines gerichtlichen Sachverständigen. • Kosten und Rechtsmittel: Klägerin trägt die Kosten der Berufung; Revision wurde zugelassen wegen der grundsätzlichen Auslegung von §155 Abs.1 Nr.2 Halbs.1 BauGB. Die Berufung der Klägerin wurde zurückgewiesen; der Ausgleichsbetrag beruht auf einer vertretbaren Wertermittlung und ist in der festgesetzten Höhe rechtmäßig. Eine Anrechnung privater Aufwendungen nach §155 Abs.1 Nr.2 Halbs.1 BauGB kommt hier nicht in Betracht, weil die Gemeinde an den betreffenden Wertsteigerungen mitgewirkt und konkrete Kosten getragen hat, die die möglichen auf Eigenaufwand zurückzuführenden Werterhöhungen übersteigen. Damit würde eine Anrechnung zu einer unangemessenen Entlastung der Klägerin auf Kosten der Allgemeinheit führen; der angefochtene Bescheid und der Widerspruchsbescheid sind daher rechtmäßig. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; die Revision wurde zugelassen.