5 S 3092/08

Sanierungssatzung und Genehmigungspflicht: Ablehnung einer Nutzungszusage im Impulszentrum Ost • Ein Mietvertrag über die Nutzung von Grundstücken im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedarf nach §144 Abs.1 Nr.2 BauGB der schriftlichen Genehmigung, wenn er auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr geschlossen ist. • Die Sanierungssatzung ist eigenständig zu prüfen; das Vorhandensein eines späteren Sanierungsbebauungsplans führt nicht automatisch zur Nichtigkeit der Sanierungssatzung. • Die Gemeinde durfte im Rahmen der Sanierungskonzeption bestimmte Nutzungen (z.B. Transport-, Fuhr-, Speditions- und Logistikunternehmen) ausschließen, um das städtebauliche Ziel eines „Impulszentrums" zu sichern. • Ein in einem (eingeschränkten) Gewerbegebiet planungsrechtlich unzulässiger (regelfallmäßig immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftiger) Betrieb kann die Erteilung der Sanierungsgenehmigung nach §145 Abs.2 BauGB zu Recht verhindern. Die Klägerin verwaltet ein Gewerbegrundstück im Gewerbegebiet "Hertich"; für einen nördlichen Teil schloss sie 2006 einen Mietvertrag mit einer Entsorgungs-/Aktenvernichtungsfirma, die dort u.a. Schredder und Ballenpresse betreiben wollte. Die Gemeinde hatte für Teile des Gewerbegebiets eine Sanierungssatzung beschlossen und ein Umstrukturierungskonzept mit einem "Impulszentrum Ost" (Freizeit, Parkierung, Kreativbranchen, Kombigebäude) entwickelt; auf dieser Grundlage wurde später ein Bebauungsplan mit Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebiets (GEE, Zone 3) aufgestellt. Die Klägerin beantragte sanierungsrechtliche Genehmigung; die Gemeinde verweigerte sie mit der Begründung, die geplante Nutzung laufe den Sanierungszielen zuwider. Die Klägerin klagte auf Verpflichtung bzw. Feststellung der Nichtgenehmigungspflicht; das VG gab ihr insoweit statt hinsichtlich fehlender Genehmigungspflicht für den Mietvertrag, der VGH änderte und wies die Klage ab. • Zulässigkeit: Die Berufung war fristgerecht; die Klägerin als Gesellschaft war klagebefugt, die Anträge in der vom VG gefundenen Auslegung sind maßgeblich. • Genehmigungspflicht: Der Mietvertrag war als zeitlich befristeter Vertrag von mehr als einem Jahr im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet genehmigungspflichtig nach §144 Abs.1 Nr.2 BauGB. • Wirksamkeit Sanierungssatzung: Die Sanierungssatzung und die zugrunde liegenden Untersuchungen („Grobanalyse", Umstrukturierungskonzept) waren formell und materiell nicht derart mangelhaft, dass sie teilnichtig wären; vorbereitende Untersuchungen und Öffentlichkeitsbeteiligung genügten den Anforderungen und die Festlegung des Sanierungsgebiets war sachgerecht. • Sanierungsziele und Durchführbarkeit: Die Ziele und Zwecke der Sanierung standen in den Grundzügen fest und die Sanierung erschien durchführbar; eine vor Erlass der Satzung zwingend notwendige Machbarkeitsstudie war nicht erforderlich. • Rechtsfolgen der Satzung und des Bebauungsplans: Die Sanierungssatzung ist unabhängig vom späteren Sanierungsbebauungsplan zu beurteilen; selbst wenn der Bebauungsplan anders konkretisiert, kann die Gemeinde die Genehmigung verweigern, wenn die Nutzung den Sanierungszielen widerspricht. • Vereinbarkeit mit Sanierungszielen: Die vorgesehene Nutzung (Kreislaufwirtschafts-/Aktenvernichtungsbetrieb mit Schredder, Ballenpresse und umfangreicher Logistik) widerspricht nach typisierender Betrachtung den in der Sanierungskonzeption verfolgten Zielen für das Impulszentrum Ost (Freizeit, Parkierung, Kreativ-Branchen) und ist vor dem Hintergrund der Bauleitfestsetzungen nicht mit den Zielen vereinbar. • Planungsrechtliche Zulässigkeit: In dem als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzten Bereich sind nach den Festsetzungen Nutzungen, die wie hier genehmigungsbedürftig und typischerweise störend sind, nicht zulässig; ferner stellt die vorgesehene Nutzung faktisch ein Transport/Logistikunternehmen dar, was im Plan ausgeschlossen wurde. • Ermessens- und Abwägungskontrolle: Die Gemeinde hat im Rahmen zulässiger planerischer Abwägung gehandelt; das VG hatte dessen Gewichtung überschritten, der Senat sah keine Abwägungsfehler, die die Satzung oder den Bebauungsplan nichtig machten. Die Berufung der Beklagten ist erfolgreich; das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart wurde abgeändert und die Klage der Klägerin vollständig abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung, weil der geschlossene Mietvertrag über die Nutzung des Grundstücks im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet einer Genehmigung nach §144 Abs.1 Nr.2 BauGB bedurfte und die beabsichtigte Nutzung den Zielen und Zwecken der Sanierung (insbesondere dem Impulszentrum Ost) zuwiderläuft. Die Sanierungssatzung und die sich daraus ergebenden Festsetzungen sind in formeller und materieller Hinsicht ausreichend begründet und nicht teilnichtig; daher war die Versagung der Genehmigung verhältnismäßig und rechtmäßig. Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen; eine Revision wurde nicht zugelassen.