3 S 2611/09

Unzulässigkeit abstrakter Normenkontrolle kommunaler Miethöchstsatzung • Die abstrakte Normenkontrolle einer kommunalen Satzung über Höchstmieten für öffentlich geförderten Wohnraum ist unzulässig, wenn die aus ihrer Anwendung entstehenden Streitigkeiten zivilrechtlichen mietrechtlichen Charakter haben. • Das Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG) bindet Mietverhältnisse über geförderten Wohnraum an das allgemeine Wohnraummietrecht (§§ 557 ff. BGB), sodass Streitigkeiten über Miethöhen in der Regel den ordentlichen Gerichten zuzuordnen sind. • Die abstrakte prüfen der Satzung nach § 47 VwGO setzt voraus, dass aus ihrer Anwendung Rechtsstreitigkeiten entstehen, für die der Verwaltungsrechtsweg eröffnet ist; Tatbestandsfragen zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind von den Zivilgerichten inzident zu prüfen. • Die Bestimmung einer pauschalen Höchstmiete in einer Satzung ändert nicht die privatrechtliche Natur der auf Mietvertrag beruhenden Rechtsbeziehungen und begründet daher nicht ohne weiteres die Zuständigkeit der Verwaltungsgerichtsbarkeit. Zwei Wohnungsbaugenossenschaften klagten gegen eine kommunale Satzung, welche für öffentlich geförderte Wohnungen gebäudebezogene Höchstmieten und für sonstige Förderwohnungen pauschal 78 % der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzte. Die Satzung war vom Gemeinderat beschlossen und trat Anfang 2009 in Kraft; sie wurde im Juli 2009 geändert. Die Antragstellerinnen rügten, die Satzung verstoße gegen das LWoFG und schränke ihre Eigentums- und Vertragsfreiheit ein, weil sie de facto die frühere Kostenmiete festschreibe, unrichtige gebäudebezogene Erhebungen zugrunde lege und Ungleichbehandlungen enthalte. Sie beantragten die Feststellung der Unwirksamkeit der Satzung im Normenkontrollverfahren. Die Gemeinde beantragte Abweisung; sie verteidigte die Wahl der Werte und die Vereinbarkeit mit dem LWoFG. Das Gericht hatte die Akten und führte mündliche Verhandlung durch. • Die Normenkontrollanträge sind unzulässig, weil die Rechtswegzuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofs fehlt (§ 47 VwGO). • Entscheidend ist der materielle Inhalt der Satzung: Sie regelt ausschließlich die Höhe der Miete innerhalb privatrechtlicher Mietverhältnisse nach § 535 BGB und knüpft an die ortsübliche Vergleichsmiete an (§ 32 Abs.3 LWoFG). • Das LWoFG hat ausdrücklich die Abkehr von der Kostenmiete hin zum allgemeinen Wohnraummietrecht gewollt; damit sind Fragen zur Miethöhe und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorrangig zivilrechtlich zu entscheiden (§ 558 Abs.2 BGB). • § 47 VwGO erlaubt abstrakte Normenkontrolle nur, wenn aus der Anwendung der Norm Rechtsstreitigkeiten entstehen können, die dem Verwaltungsrechtsweg zuzurechnen sind; hier sind etwaige verwaltungsrechtliche Sanktionen zwar möglich, diese beruhen jedoch auf dem LWoFG selbst und nicht auf der Satzung, sodass die Satzung allenfalls inzident vorzulegen ist. • Die von den Antragstellerinnen gerügten materiellen Mängel der Satzung (Kostenmiete‑Charakter, Ungleichbehandlung, fehlende Kompensation für Schönheitsreparaturen) betreffen primär zivilrechtliche Streitfragen über die Durchsetzbarkeit von Mietansprüchen und sind damit nicht Gegenstand einer abstrakten Normenkontrolle durch den Verwaltungsgerichtshof. • Auch der Einwand unzureichenden Rechtsschutzes durch die ordentlichen Gerichte greift nicht; Art. 19 Abs. 4 GG garantiert nur den Rechtsweg im Rahmen der jeweiligen Prozessordnung. • Daher waren die Anträge unzulässig abzuweisen; die Antragstellerinnen tragen die Kosten, Revision wurde nicht zugelassen. Der Verwaltungsgerichtshof weist die Normenkontrollanträge der beiden Wohnungsbaugenossenschaften gegen die kommunale Satzung ab, weil es an seiner Rechtswegzuständigkeit fehlt. Die Satzung regelt ausschließlich privatrechtliche Miethöhen und knüpft an die ortsübliche Vergleichsmiete an, sodass Streitigkeiten über die zulässige Miethöhe der Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte unterliegen. Materielle Einwände gegen die Satzung sind vor den Zivilgerichten in Einzelfällen geltend zu machen; eine abstrakte Überprüfung durch den Verwaltungsgerichtshof ist unzulässig. Die Antragstellerinnen werden zur Tragung der Verfahrenskosten verurteilt; die Revision wurde nicht zugelassen.