3 S 572/15

Unwirksamkeit einer Sanierungssatzung bei mangelhafter Ermittlung der Sanierungsziele • Eine Sanierungssatzung ist unwirksam, wenn die Gemeinde bei der Bestimmung der Sanierungsziele und der Prognose zur Durchführbarkeit der Sanierung abwägungsrelevante Sachverhalte nicht hinreichend ermittelt und bewertet hat. • Vorbereitende Untersuchungen und die Beteiligung Betroffener können zwar verfahrensrechtlich unbeachtlich sein, ihre Unterlassung kann jedoch zu einem Ermittlungsdefizit mit unmittelbarer Bedeutung für die Abwägung führen. • Beachtliche Abwägungsmängel sind nur dann unbeachtlich, wenn sie nicht offensichtlich sind oder nicht auf das Abwägungsergebnis eingewirkt haben; sind sie offensichtlich und einflussreich, führen sie zur Gesamtnichtigkeit der Satzung. • Antragsberechtigt zur Normenkontrolle einer Sanierungssatzung sind Eigentümer, deren Rechte durch den Genehmigungsvorbehalt der Satzung betroffen werden (hier: Miteigentümer des Sanierungsobjekts). Die Antragstellerinnen sind Miteigentümerinnen eines innerstädtischen Einkaufszentrums („W.-Center“) und wenden sich gegen die Sanierungssatzung „W.platz II“ der Stadt vom 12.12.2014. Die Stadt beschloss als Sanierungsziele unter anderem den Abriss des W.-Center und den Neubau eines Einkaufszentrums sowie die Umgestaltung angrenzender Verkehrsflächen und die Verlegung des zentralen Omnibusbahnhofs. In den Unterlagen der Stadt wurden erhebliche Substanz- und Funktionsmängel des Bestandsgebäudes sowie fehlende Attraktivität und Leerstände dargelegt. Die Antragstellerinnen hatten parallel Bauvoranfragen und einen Antrag auf Sanierungsgenehmigung gestellt und planten eine Kernsanierung des Bestands. Sie rügen, die Gemeinde habe nicht hinreichend ermittelt, insbesondere keine vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt, ihre Eigentümerinteressen nicht ausreichend berücksichtigt und alternative Sanierungsvarianten (insbesondere umfassende Kernsanierung statt Abriss) nicht geprüft. Das Gericht erklärte die Satzung für unwirksam und die Stadt trägt die Kosten des Verfahrens. • Zulässigkeit: Die Antragstellerinnen sind antragsbefugt, da der Genehmigungsvorbehalt der Satzung ihre Eigentumsrechte unmittelbar berührt (§ 47 VwGO). • Verfahrensfragen: Verstöße gegen § 141 BauGB (vorbereitende Untersuchungen) und §§ 137, 139 BauGB (Beteiligung) sind nicht formell beachtlich nach § 214 Abs.1 Nr.2 BauGB, können aber als Ursache eines Ermittlungsdefizits auf die Abwägung durchschlagen. • Materielle Prüfung: Voraussetzung der förmlichen Festlegung nach § 142 BauGB sind städtebauliche Missstände (§ 136 BauGB), die hier aufgrund von Substanz- und Funktionsdefiziten nachvollziehbar festgestellt wurden. • Fehler bei Sanierungszielen: Die Satzung konkretisierte die Ziele bereits in Maßnahmen (Abriss und Neubau) ohne hinreichende Ermittlung, ob eine umfassende Kernsanierung die Missstände ebenso beseitigen könnte. Die Gemeinde stützte sich nicht ausreichend auf belastbare Untersuchungen zur Sanierungsfähigkeit des Bestands und bewertete Alternativen nicht ausreichend. • Durchführbarkeitsprognose: Für die Annahme der Erforderlichkeit der Sanierung fehlt eine nachvollziehbare Prognose zur Finanzierbarkeit und zur zügigen Durchführung; Hinweise auf Fördermittel oder einen Projektpartner waren nicht ausreichend belegt. • Rechtsfolge der Mängel: Die Ermittlungsmängel sind offensichtlich und einflussreich (§ 214 Abs.3 BauGB) und wurden fristgerecht gerügt; deshalb führen sie zur Gesamtnichtigkeit der Sanierungssatzung. • Kosten und Revision: Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 VwGO; Revision wurde nicht zugelassen (§ 132 Abs.2 VwGO). Der Verwaltungsgerichtshof hat die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "W.platz II" vom 12.12.2014 für unwirksam erklärt. Entscheidungsgrund ist, dass die Gemeinde bei der Festlegung zentraler Sanierungsziele (Abriss und Neubau) und bei der Prognose der Durchführbarkeit der Sanierung abwägungsrelevante Tatsachen nicht ausreichend ermittelt und bewertet hat. Insbesondere wurden mögliche Alternativen wie eine umfassende Kernsanierung des Bestands nicht angemessen geprüft und die finanziellen sowie mitwirkungsbezogenen Voraussetzungen für eine zügige Durchführung nicht nachvollziehbar dargelegt. Die Mängel waren offensichtlich und einflussreich für das Ergebnis der Abwägung; daher war eine Teilwirkung der Satzung nicht tragfähig und die Gesamtnichtigkeit auszusprechen. Die Antragsgegnerin trägt die Verfahrenskosten; die Revision wurde nicht zugelassen.