3 S 2595/20

Vorkaufsrecht im Sanierungsgebiet: Fortentwicklung der Sanierungsziele erforderlich • Die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet setzt voraus, dass das Wohl der Allgemeinheit die Maßnahme rechtfertigt; mit fortschreitendem Sanierungsverfahren steigen die Anforderungen an die Konkretisierung der Sanierungsziele. • Allgemeine Sanierungsziele reichen für die Entziehung eines Grundstücks durch Vorkaufsrecht nicht aus, wenn nicht erkennbar ist, dass die Sanierungsziele durch formelle oder ausreichend konkrete informelle Planungen für das betroffene Grundstück präzisiert wurden. • Die Frist des § 28 Abs. 2 BauGB beginnt erst zu laufen, wenn die Gemeinde über die Wirksamkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrags, insbesondere die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung oder deren Fiktion, informiert ist. • Ein Gemeinderatsbeschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts ersetzt nicht ohne weiteres eine planerische Fortschreibung der Sanierungsziele; eine solche Fortschreibung muss in einer Weise erfolgen, die eine umfassende Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange erkennen lässt. Die Kläger schlossen am 16.12.2016 einen notariellen Kaufvertrag über ein bebaubares Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet "Ortskern III" der Beklagten. Die Beklagte prüfte und beschloss die Ausübung ihres Vorkaufsrechts, um das Grundstück u. a. als Parkplatz für einen geplanten Kulturkeller und als Ausgleich für wegfallende Parkplätze durch die Umgestaltung des Möhlerplatzes zu erwerben. Die Kläger kündigten an, das Wohnhaus zu erhalten und zu renovieren und das Grundstück zu Wohnzwecken zu nutzen; sie begehrten Einblick in Sanierungsunterlagen. Die Gemeinde erließ am 05.04.2017 Vorkaufsbescheide; der Widerspruch der Kläger blieb erfolglos. Das Verwaltungsgericht hob die Bescheide auf, weil die Gemeinde die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht hinreichend durch konkretisierte Sanierungsziele gestützt habe. Die Beklagte legte Berufung ein, die der Senat zurückweist. • Zulässigkeit: Die Berufung war zulässig und fristgerecht begründet. • Fristbeginn (§ 28 Abs. 2 BauGB): Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt erst mit Mitteilung aller Wirksamkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrags, insbesondere der sanierungsrechtlichen Genehmigung oder deren Fiktion; hier lag diese Voraussetzung zum Zeitpunkt der Vorkaufsentscheidung vor, sodass die Ausübungsfrist gewahrt war. • Tatbestandsvoraussetzung (§ 24 Abs. 1, Abs. 3 BauGB): Zwar besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, die Ausübung ist aber nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt; dies erfordert eine qualifizierte Abwägung öffentlicher und privater Interessen. • Konkretisierung der Sanierungsziele: Bei Erlass der Sanierungssatzung genügen anfangs geringere Konkretisierungsanforderungen; mit dem Fortgang des Verfahrens steigen diese Anforderungen. Für die Enteignungsähnliche Eingriffswirkung des Vorkaufsrechts ist zu verlangen, dass die Sanierungsziele für das betroffene Grundstück durch formelle (z.B. Bebauungsplan) oder hinreichend dokumentierte informelle Planungen konkretisiert sind. • Voruntersuchung/Neuordnungskonzept: Der Voruntersuchungsbericht der STEG und das Neuordnungskonzept von 2011 stellten für das streitige Grundstück Wohnnutzung und Erhaltung vor; eine Parkplatznutzung war dort nicht vorgesehen und ein allgemeiner Parkraummangel nicht als städtebaulicher Missstand ausgewiesen. • Keine ausreichende Fortschreibung: Es lag zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung keine erkennbare, vom Gemeinderat beschlossene Fortschreibung oder hinreichend dokumentierte informelle Konkretisierung der Sanierungsziele zugunsten einer Parkplatznutzung vor; die spätere 1. Fortschreibung (19.09.2017) wurde erst nach diesem Zeitpunkt beschlossen und war nicht maßgeblich. • Gemeinderatsbeschluss über Vorkaufsausübung: Der Beschluss zur Ausübung des Vorkaufsrechts selbst ersetzt keine planerische Festlegung der Sanierungsziele, weil eine solche Festlegung eine abwägungsfähige, dokumentierte Entscheidung der Gemeindevertretung verlangt. • Abwägungserfordernis (§ 136 Abs. 4 BauGB, § 1 Abs. 7 BauGB): Eine zulässige Fortschreibung hätte die Abwägung der konkurrierenden Sanierungsziele erfordert, etwa Erhaltung von Wohnqualität und Innenentwicklung gegenüber dem Interesse an Parkraum; dies erfolgte nicht in nachvollziehbarer Weise. • Ergebnis der rechtlichen Prüfung: Mangels hinreichender Konkretisierung der Sanierungsziele konnte die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt werden; materielle Rechtsfehler liegen vor. • Kosten und Revision: Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung mit Ausnahmen; die Revision wurde nicht zugelassen (§ 154 Abs. 2, § 132 Abs. 2 VwGO). Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen; das Verwaltungsgericht hat die Klage der Käufer zu Recht stattgegeben. Die Bescheide über die Ausübung des Vorkaufsrechts sind materiell rechtswidrig, weil die Ausübung nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, da die Sanierungsziele für das konkrete Grundstück nicht ausreichend planerisch konkretisiert oder fortentwickelt waren. Die Gemeinde konnte sich nicht allein auf allgemeine Sanierungsziele und den Gemeinderatsbeschluss zur Ausübung des Vorkaufsrechts stützen; vielmehr war eine vom Gemeinderat getragene, dokumentierte Fortschreibung der Sanierungsziele mit Abwägung aller betroffenen öffentlichen und privaten Belange erforderlich. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens, die außergerichtlichen Kosten der Verkäufer sind von diesen selbst zu tragen, und die Revision wird nicht zugelassen.