5 S 2129/20

Anspruch auf Negativzeugnis nach § 28 BauGB bei nicht bestehendem Vorkaufsrecht • Die Gemeinde ist nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB auf Antrag zur unverzüglichen Erteilung eines Negativzeugnisses verpflichtet, wenn kein Vorkaufsrecht besteht; ein Ermessen der Gemeinde besteht nicht. • Besteht zum Zeitpunkt des notariellen Vertragsschlusses kein Vorkaufsrecht, kann die Gemeinde die Ausstellung des Negativzeugnisses nicht mit der Behauptung verweigern, der Kaufvertrag sei wegen Verstoßes gegen gesetzliche Verbote (§ 134 BGB) oder wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) nichtig. • Die Gemeinde hat keine weitergehende Prüfungsbefugnis zur materiellen Wirksamkeit des Kaufvertrags oder zur Übereinstimmung mit anderen öffentlich-rechtlichen Vorgaben, wenn es allein um das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts geht. • Kleinteilige Grundstücksaufteilungen sind nicht schon deshalb nach § 134 oder § 138 BGB nichtig, wenn sie vom Anwendungsbereich des Agrarstrukturverbesserungsgesetzes (ASVG) ausgenommen sind und keine besonderen objektiven oder subjektiven Umstände vorliegen, die eine Allgemeinschädigung belegen. Die Kläger erwarben mit notariellem Vertrag vom 17.08.2017 mehrere engverzahnte Teilflächen eines landwirtschaftlichen Grundstücks. Der Notar reichte am 23.08.2017 bei der Beklagten den Kaufvertrag mit der Bitte um Erteilung eines Negativzeugnisses nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB ein. Die Beklagte verweigerte die Erteilung mit der Begründung, der Kaufvertrag sei nichtig, und ließ ein rechtsmittelfähiges Bescheidverfahren unterbleiben. Die Kläger klagten gegen Untätigkeit; das Verwaltungsgericht wies die Klage ab und hielt den Vertrag für sittenwidrig und damit nichtig. Der Senat hat die Berufung zugelassen und entschieden, dass die Beklagte zur Ausstellung des Negativzeugnisses verpflichtet ist. • Anspruchsgrundlage und Prüfrahmen: Nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB besteht bei Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts auf Antrag ein materieller Anspruch auf ein Negativzeugnis; die Gemeinde hat kein Ermessen. • Antrag und Fristlaufen: Die Kläger stellten fristgerecht Anträge; die Gemeinde erteilte das Zeugnis nicht unverzüglich und die gesetzliche Ausübungsfrist für ein Vorkaufsrecht lief ab. • Kein Vorkaufsrecht zum Vertragsschluss: Die Voraussetzungen der §§ 24, 25 BauGB lagen beim notariellen Vertragsabschluss nicht vor; ein Vorkaufsrecht entstand erst später, sodass es den streitigen Vertrag nicht erfasste. • Keine Prüfungsbefugnis der Gemeinde über Vorkaufsrecht hinaus: Steht kein Vorkaufsrecht zu, darf die Gemeinde die Erteilung des Negativzeugnisses nicht mit der pauschalen Behauptung verweigern, der Vertrag sei wegen Gesetzes- oder Sittenverstoßes nichtig; eine weitergehende materielle Prüfung würde Kompetenz anderer Behörden beeinträchtigen. • Keine Nichtigkeit nach § 134 BGB: Ein Verstoß gegen landwirtschaftsrechtliche Vorgaben führt hier nicht zur Nichtigkeit, weil das ASVG mangels Anwendungsbereich (Grundstücksgröße) nicht greift und damit kein Verbotsgesetz gegeben ist. • Keine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB: Zwar ist die Teilung ungewöhnlich und könnte langfristig Bewirtschaftung erschweren, doch fehlt es an objektiven oder subjektiven Umständen, die ein Allgemeinwohlschädigungsziel oder einen Rechtsmissbrauch belegen; die beabsichtigte verzahnte Nutzung durch Erben kann eine legitime Zielsetzung darstellen. • Konsequenz für die Gemeinde: Die Beklagte hat ihren Prüfungsrahmen überschritten; zuständige Landwirtschaftsbehörden wären bei agrarstrukturellen Fragen zuständig gewesen, nicht die Gemeindeverwaltung im Negativzeugnisverfahren. Der Senat hat die Berufung der Klägerin stattgegeben. Die Beklagte wird verpflichtet, ein Zeugnis nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB auszustellen, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses kein Vorkaufsrecht bestand. Die Klageerwiderung, der Vertrag sei nichtig wegen Verstoßes gegen gesetzliche Verbote oder wegen Sittenwidrigkeit, wurde zurückgewiesen, da kein einschlägiges Verbotsgesetz (ASVG) anwendbar ist und keine Sittenwidrigkeit vorliegt. Die Gemeinde durfte die Erteilung des Negativzeugnisses nicht mit einer weitergehenden materiellen Prüfung der Vertragswirksamkeit verweigern; agrarstrukturelle Fragen obliegen den Landwirtschaftsbehörden. Die Beklagte trägt die Kosten beider Rechtszüge; die Revision wurde nicht zugelassen.