13 A 20.1634

Leitsatz: 1. Für die Überprüfung der Wertermittlung nach den §§ 27 ff. FlurbG sind die Wertverhältnisse im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung maßgebend. (Rn. 29) 2. Die Wertermittlungsgrundsätze regeln die gesetzlich nicht vorgegebenen Einzelheiten des Bewertungsverfahrens mit dem Ziel größtmöglicher Gleichbehandlung der Beteiligten. Beanstandet werden kann deshalb, dass einzelne Grundstücke nicht in Einklang mit dem in den Grundsätzen niedergelegten Wertermittlungsrahmen bewertet worden sind. Dies gilt auch für eine etwaige Einstufung von Grundstücken in Flurstücksgruppen, die in den Grundsätzen gebildet wurden. (Rn. 37) I. Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung wird wie folgt geändert: Das Einlageflurstück 92 des Klägers wird im Bereich der Regenrückhalteeinrichtung auf einer Gesamtfläche von 619 m² mit der Wertzahl 20 bewertet. II. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren war notwendig. Für die baren Auslagen des Gerichts wird ein Pauschsatz von 600,-- Euro erhoben. Das Verfahren ist gebührenpflichtig. III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. IV. Die Revision wird nicht zugelassen. 1. Über die Klage konnte ohne weitere mündliche Verhandlung im Wege des schriftlichen Verfahrens entschieden werden, da die Beteiligten dem übereinstimmend zugestimmt haben (§ 101 Abs. 2 VwGO, § 138 Abs. 1 Satz 2 FlurbG). 2. Die Klage ist zulässig. Die einmonatige Klagefrist (§ 74 Abs. 2, Abs. 1 VwGO, § 138 Abs. 1 Satz 2 FlurbG) gegen den am 3. Juli 2020 zugestellten Widerspruchsbescheid des Spruchausschusses ist mit der bei Gericht am 16. Juli 2020 eingegangenen Klage eingehalten. Der gegen die Feststellung der Wertermittlungsergebnisse erhobene Widerspruch (§ 141 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 FlurbG) als Prozessvoraussetzung war auch nicht verspätet. Er ist am 19. März 2014 form- und fristgerecht bei der TG eingereicht worden. Die Klage ist zudem hinsichtlich des Einlageflurstücks 92 nicht bereits deshalb unzulässig, weil dieses weder im Widerspruchsschreiben noch in der Widerspruchsbegründung ausdrücklich genannt war, sondern erstmals mit der Ergänzung im klägerischen Schreiben vom 7. April 2017 erwähnt wurde. Zwar kann der Widerspruchsführer seinen Widerspruch auf die Wertermittlung hinsichtlich einzelner Flurstücke beschränken und mithin von seinem Anfechtungsrecht nur teilweise Gebrauch machen. In diesem Fall muss er die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung hinsichtlich der übrigen Flurstücke gegen sich gelten lassen (Mayr in Wingerter/Mayr, FlurbG, 10. Auflage 2018, § 32 Rn 5). Eine nach Ablauf der Widerspruchsfrist vorgenommene Erweiterung des Widerspruchs auf nicht angefochtene Werte anderer Flurstücke ist in diesem Fall demzufolge nicht zulässig (BVerwG, B.v. 2.9.1977 – V CB 62.74 – Buchholz 424.01 § 134 FlurbG Nr. 12). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Kläger – wie vorliegend – seinen Widerspruch ausdrücklich offen formuliert und zum Ausdruck bringt, die Feststellung der Wertermittlungsergebnisse aller ihn betreffender Flurstücke angreifen zu wollen. Der Kläger hat mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 12. September 2014 mit der Formulierung „nur die wesentlichen Punkte“ und dem Verweis auf weiteren Vortrag im Abhilfetermin hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass die Auflistung der Flurstücke in der Widerspruchsbegründung nicht abschließend sein solle. Ist überdies zweifelhaft, ob der Widerspruch beschränkt sein soll, so ist anzunehmen, dass die angefochtene Entscheidung in vollem Umfang einer Überprüfung unterzogen werden soll (vgl. BayVGH, U.v. 22.10.2014 – 13 A 14.1111 – RzF 14 zu § 32 FlurbG, Rn. 19 m.w.N.). 3. Die Klage ist auch begründet. Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung durch die Beklagte am 8. Oktober 2013 gemäß § 32 Satz 3 FlurbG, zu der ihr um auswärtige Sachverständige ergänzter Vorstand gemäß Art. 8 Satz 1 BayAGFlurbG zuständig war (vgl. Mayr in Linke/Mayr, Bayerisches Gesetz zur Ausführung des Flurbereinigungsgesetzes, 2012, Art. 8 Rn. 2), ist hinsichtlich des Einlageflurstücks 92 rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten. Soweit der Kläger zunächst das Einlageflurstück als Hoferweiterungsfläche angesehen hat, ist diese Rüge nach der Durchführung des Augenscheins nicht mehr aufrechterhalten worden. Soweit er zuletzt nur mehr begehrt, den von der Regenrückhalteeinrichtung betroffenen Teil des Einlageflurstücks mit der WZ 20 zu bewerten, ist die Klage ausgehend von den im Verfahren beschlossenen Wertermittlungsgrundsätzen begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf die begehrte Änderung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung (§ 138 Abs. 1 Satz 2 FlurbG, § 113 Abs. 5 VwGO). In Wahrnehmung der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis nach § 144 Satz 1 FlurbG ist die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung demzufolge wie tenoriert dahingehend zu ändern, dass das Einlageflurstück 92 im Bereich der Regenrückhalteeinrichtung auf einer Fläche von 619 m² mit WZ 20 bewertet wird. a) Der Wert der Einlagegrundstücke ist nach §§ 27 ff. FlurbG zu ermitteln, wobei die Gegebenheiten im Zeitpunkt der Feststellung der Wertermittlungsergebnisse durch den Vorstand maßgebend sind (vgl. BVerwG, B.v. 14.1.1971 – IV CB 145.68 – RdL 1971, 184 = RzF 6 zu § 27 FlurbG; BayVGH, U.v. 24.5.2011 – 13 A 10.2193 – RdL 2012, 43 = RzF 20 zu § 27 FlurbG; Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 27 Rn. 10). Abzustellen ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats auf das Wirksamwerden des feststellenden Verwaltungsakts (Art. 43 Abs. 1 BayVwVfG), demnach auf die öffentliche Bekanntmachung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung ab dem 24. Februar 2014. Zu diesem Zeitpunkt war die fragliche Regenrückhalteeinrichtung gemäß der Vereinbarung zwischen dem Kläger, dem beigeladenen Markt und der Beklagten aus dem Jahr 2008 bereits errichtet. b) Entgegen der Auffassung der Beklagten war eine Vorverlegung des für die Wertermittlung maßgeblichen Zeitpunktes nach den Grundsätzen über die Vorwirkung der Enteignung nicht veranlasst. Nach diesem Grundsatz, der in § 95 Abs. 2 Nr. 2 BauGB seine positivrechtliche Ausprägung findet und der auf das Flurbereinigungsverfahren übertragbar ist, bleiben Wertänderungen unberücksichtigt, die infolge einer bevorstehenden oder möglichen Enteignung eintreten. Das gilt auch bei Wertänderungen, die auf Festsetzungen eines Bebauungsplans für Zwecke der Allgemeinheit beruhen. Solchen Gemeinbedarfsflächen kommt dann kein besonderer über den bisherigen Nutzungswert hinausgehender Verkehrswert zu (vgl. BVerwG, B.v. 6.3.2006 – 10 B 80/05 – juris Rn. 6; BayVGH, U.v. 15.7.2021 – 13 A 19.414 – juris Rn. 31; Wingerter in Wingerter/Mayr, aaO., § 88 Rn. 29 m.w.N.). Letztlich dient die Berücksichtigung der Vorwirkung dazu, die in Anspruch genommenen Flächen zur Gewährleistung des Eigentums qualitätsmäßig richtig zu bestimmen. Dies geschieht durch Vorverlegung des maßgeblichen Stichtages auf den Zeitpunkt, ab dem die fragliche Fläche durch die Planung dem freien Markt entzogen und eine Weiterentwicklung des Grundstücks ausgeschlossen ist. Der Senat hat, worauf die Beklagte verwiesen hat, dies unter weiteren Voraussetzungen auch auf den Fall angewandt, dass eine Fläche im Flächennutzungsplan als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen wurde (so für einen Sportplatz BayVGH, U.v. 25.7.1990 – 13 A 88.2371 – RzF 5 zu § 29 FlurbG; vgl. auch Mayr in Wingerter/Mayr, aaO., § 29 Rn. 25f.). Im vorliegenden Fall findet dieser Grundsatz keine Anwendung. Zunächst hat hier im Gegensatz zu den genannten Fällen weder eine Bauleitplanung noch eine sonstige Planung stattgefunden, der eine wertändernde Wirkung zukommen könnte. Eine Konstellation, die das Grundstück dem freien Markt entzogen hätte und die durch die enteignungsrechtliche Vorwirkung unberücksichtigt bleiben sollte, liegt damit nicht vor. Darüber hinaus stand eine Enteignung des fraglichen Teils des Einlageflurstücks 92 zu keinem Zeitpunkt zur Diskussion. Vielmehr war im Zeitpunkt der Wertermittlung die Regenrückhalteeinrichtung tatsächlich vorhanden und mithin bei der Bewertung der Fläche entsprechend der Vorgaben des Wertermittlungsrahmens zu berücksichtigen. Ein allgemeiner Rechtsgrundsatz, dass im Falle von Gemeinbedarfsflächen und -einrichtungen für die Wertermittlung immer auf einen Zeitpunkt vor Fertigstellung der jeweiligen Einrichtung abzustellen wäre, besteht gerade nicht (vgl. auch die Differenzierung bei Hoecht, Der Wertermittlungsrahmen in der Flurbereinigung, AgrarR 1990, 213, 218), zumal die Ermittlung eines früheren Bodenwerts auf der durch die Regenrückhaltung in Anspruch genommene Fläche nach deren Errichtung erheblichen praktischen Einschränkungen unterliegt. Schließlich ergibt sich auch mit Blick auf die Vereinbarung aus dem Jahr 2008 hinsichtlich einer Enteignungsvorwirkung kein anderes Ergebnis, denn diese enthält keinerlei Aussage zu Fragen der Wertermittlung. c) Bei Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles ist der von der Regenrückhalteeinrichtung betroffene Teil des Einlagegrundstücks 92 auf Grundlage der vom Vorstand der Beklagten beschlossenen Grundsätze der Wertermittlung mit der WZ 20 zu bewerten: Von der Inanspruchnahme durch die Regenrückhalteeinrichtung betroffen ist eine Teilfläche des klägerischen Einlageflurstücks 92, die nach dem Ergebnis des Augenscheintermins vom 25. April 2022 ca. 619 m² umfasst. Zwischen den Beteiligten war die im Rahmen der Beweisaufnahme ermittelte Größenordnung von 619 m² in der Folge auch nicht umstritten, sondern wurde stets auch von Seiten der Beklagten den Überlegungen für eine gütliche Beilegung der zwischen den Beteiligten anhängigen Rechtsstreitigkeiten zu Grunde gelegt. Nach § 27 Satz 2 FlurbG hat die Wertermittlung in der Weise zu erfolgen, dass der Wert der Grundstücke eines Teilnehmers im Verhältnis zu dem Wert aller Grundstücke des Flurbereinigungsgebietes zu bestimmen ist. Nach § 28 Abs. 1 FlurbG ist der Wert für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke in der Regel nach dem Nutzen zu ermitteln, den sie bei gemeinüblicher ordnungsmäßiger Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf ihre Entfernung vom Wirtschaftshof oder von der Ortslage nachhaltig gewähren können. Dabei ist eine differenzierte Betrachtung des Agrarlands entsprechend seiner Wertigkeit auch mit Blick auf weitere, über den Bewirtschaftungsnutzen hinaus bestehende Rahmenbedingungen von § 28 Abs. 1 FlurbG nach dem Wortlaut („in der Regel“) zulässig (zur Begrifflichkeit des „begünstigten Agrarlands“ siehe Mayr in Wingerter/Mayr, aaO., § 28, Rn. 6 m.w.N.). Die Wertermittlung für Bauflächen und Bauland, sowie für bauliche Anlagen hat hiervon abweichend auf der Grundlage des Verkehrswerts zu erfolgen (§ 29 Abs. 1 FlurbG). Bei dem fraglichen Teil des Einlageflurstücks 92 ist eine Bewertung nach § 28 Abs. 1 FlurbG entsprechend dem Nutzen, den die Fläche bei gemeinüblicher ordnungsmäßiger Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf ihre Entfernung vom Wirtschaftshof oder von der Ortslage nachhaltig gewähren würde, nicht mehr möglich. Denn seit Herstellung der Regenrückhalteeinrichtung handelt es sich nicht mehr um eine landwirtschaftlich genutzte Fläche in diesem Sinn. Eine Wertermittlung für Bauflächen und Bauland sowie für bauliche Anlagen auf der Grundlage des Verkehrswertes gemäß § 29 FlurbG scheidet ebenfalls aus. Es liegt insoweit weder eine Baufläche noch Bauland vor, also baureifes Land, Rohbauland oder Bauerwartungsland (vgl. allg. VGH Mannheim, U.v. 23.6.2017 – 7 S 1065/14 – RzF 68 zu § 28 Abs. 1 FlurbG). Vielmehr ist in derartigen Fällen – hier eine Gemeinbedarfsfläche – ein Wert nach eigenen Grundsätzen zu bestimmen. Dieser Wert ist auf Grundlage der im Wertermittlungsrahmen getroffenen weiteren Festlegungen unter Berücksichtigung der Gleichbehandlung aller Teilnehmer festzulegen (vgl. Hoecht, Der Wertermittlungsrahmen in der Flurbereinigung, AgrarR 1990, 213, 218). Zur Durchführung der Wertermittlung hat der Vorstand der Beklagten am 1./2. April 2008 Grundsätze der Wertermittlung beschlossen und am 20. April 2011 ergänzt. Die zur Bewertung der einzelnen in das Verfahrensgebiet einbezogenen Grundstücke erlassenen Wertermittlungsgrundsätze sind Bestandteil des Verwaltungsakts „Wertermittlung“ (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, aaO., § 28 Rn. 23). Sie regeln die gesetzlich nicht vorgegebenen Einzelheiten des Bewertungsverfahrens mit dem Ziel größtmöglicher Gleichbehandlung der Beteiligten (BayVGH, U.v. 22.6.2010 – 13 A 09.1421 – juris Rn. 26 m.w.N.). Der für die Wertermittlung geschaffene Bewertungsrahmen fasst unter anderem die im Flurbereinigungsgebiet vorgefundenen landwirtschaftlich genutzten Flächen, Waldflächen und ggf. Sonderflächen zu Flurstücksgruppen zusammen. Er dient damit als Ordnungssystem der Eingliederung dieser im Flurbereinigungsgebiet vorgefundenen Böden mit annähernd gleicher Nutzungsfähigkeit in die entsprechenden Klassen. Beanstandet werden kann deshalb, dass einzelne Grundstücke nicht in Einklang mit dem in den Grundsätzen niedergelegten Wertermittlungsrahmen bewertet worden sind (BVerwG, B.v. 15.3.2010 – 9 B 90.09 – juris Rn. 9; B.v. 25.9.1990 – 5 B 85/90 – juris Rn. 6). Dies gilt auch für eine etwaige Einstufung von Grundstücken in Flurstücksgruppen, die in den Grundsätzen gebildet wurden (BayVGH, U.v. 22.6.2010 – 13 A 09.1421 – juris Rn. 26). Der Vorstand der Beklagten hat mit der Ergänzung vom 20. April 2011 als Wertzahl für „bebaute Flächen“ in M. die WZ 250 festgesetzt. Weiter hat er beschlossen, dass bei der Bewertung der Grundstücke „Abstufungen“ vorzunehmen seien. Im Ortsteil M. wurde für „begünstigtes Agrarland“ eine Bewertung von „20 u. 40 WZ“ festgelegt. Zudem verwies der Beschluss für „andere Flächen z.B. Sportplatz“ auf eine Kartendarstellung. In der Wertermittlungskarte wurde dabei der Sportplatz Einlageflurstück 115 mit WZ 20 bewertet. Damit sind die Grundsätze der Wertermittlung für das hier betroffene Grundstück auch nach der Ergänzung im Jahr 2011 zumindest auslegungsbedürftig. Das erwähnte „begünstigte Agrarland“ soll – ohne weitere Festlegungen oder Konkretisierungen – mit der WZ „20 u. 40“ bewertet werden. Weiter genannt werden „andere Flächen“, deren konkrete jeweilige Bewertung sich aus der Karte ergebe, ohne dass im Einzelnen aufgezeigt wird, anhand welcher Kriterien der Vorstand bei der jeweiligen Bewertung differenziert hat. Ausdrücklich erwähnt als eine der „anderen Flächen“ wird lediglich der „Sportplatz“. Die fragliche Sportfläche (Einlageflurstück 105) wurde der Wertermittlungskarte zufolge in die Flurstücksgruppe 07 (Sonderflächen) eingruppiert und unabhängig vom landwirtschaftlichen Bodenwert mit der WZ 20 bewertet. Dagegen wurde die hier streitgegenständliche Teilfläche des Einlageflurstücks 92 ungeachtet der im maßgeblichen Zeitpunkt bereits vorhandenen Regenrückhalteeinrichtung der für landwirtschaftliche Flächen vorgesehenen Flurstücksgruppe 90 (absolutes Grünland) zugeordnet und anhand des bloßen Bodenwerts mit der WZ 11 bewertet, obgleich es sich angesichts der vom Markt E. auf dem Grundstück errichteten Regenrückhaltung ersichtlich nicht mehr um reine landwirtschaftliche Flächen, sondern um eine Gemeinbedarfsfläche wie im Falle des Sportplatzes handelt. Innerhalb des von den Wertermittlungsgrundsätzen vorgegebenen Rahmens vermag der Senat einen Grund für die unterschiedliche Behandlung der verschiedenen Gemeinbedarfsflächen nicht zu erkennen. Angesichts der zum Wertermittlungszeitpunkt vorgefundenen örtlichen Situation widerspricht die vom Vorstand der Beklagten vorgenommene Differenzierung in der Bewertung damit der vom Gleichbehandlungsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 1 GG auch im Rahmen der Wertermittlung geforderten einheitlichen Vorgehensweise im Flurbereinigungsgebiet, die über die gleichmäßige Anwendung der Wertermittlungsgrundätze zu gewährleisten ist. Bei Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles war die Beklagte vor diesem Hintergrund vielmehr gehalten, die von der Regenrückhalteeinrichtung betroffene Fläche entsprechend der von der Beklagten vorgenommenen Bewertung des Sportplatzes zu behandeln und mithin den fraglichen Grundstücksteil des Einlageflurstücks 92 unabhängig vom Bodenwert gleichermaßen in die Flurstücksgruppe 07 einzugruppieren und mit der WZ 20 zu bewerten, die in den Wertermittlungsgrundsätzen im Bereich M. im Übrigen auch als Mindestbewertung für begünstigtes Agrarland vorgesehen ist. d) Ein anderes Ergebnis ergibt sich weder aus der Vereinbarung zur Errichtung der Regenrückhalteeinrichtung aus dem Jahr 2008, noch aus dem Flächennutzungsplan. Der Vereinbarung zwischen den Rechtsvorgängern des Klägers, dem Markt E. und der Beklagten mag im Zeitpunkt des Abschlusses im Jahr 2008 eine konkrete Überlegung zum weiteren Umgang mit der fraglichen Teilfläche des Einlageflurstücks 92 zu Grunde gelegen haben. Diese kommt jedoch im Wortlaut nicht zum Ausdruck. Weder werden Festlegungen zur Bewertung noch überhaupt zum künftigen Umgang mit dem Flurstück getroffen. Entsprechende Auslegungsbemühungen wären bloße Spekulation. Dass die Fläche im Flurbereinigungsverfahren dem Markt E. zugeteilt würde, ist angesichts deren Charakters als Gemeinbedarfsfläche naheliegend, aber nicht zwingend. Auch eine Fortsetzung des bis zur Neuverteilung vereinbarten Pachtverhältnisses erschiene nicht von vorne herein ausgeschlossen. Dass mit der Vereinbarung zugleich eine bestimmte Bewertung des klägerischen Einlagegrundstücks verbunden wäre, lässt sich der Vereinbarung überdies nicht entnehmen. Ebenfalls ohne Belang ist der Umstand, dass die streitgegenständliche Fläche im Flächennutzungsplan der Beigeladenen nicht gesondert als Fläche für den Gemeinbedarf (§ 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) dargestellt ist. Liegt ein Flächennutzungsplan vor, ist zwar grundsätzlich aus dessen planerischen Aussagen die vorgesehene städtebauliche Entwicklung der Gemeinde zu entnehmen, da der Flächennutzungsplan nach § 5 Abs. 1 Satz 1 BauGB für das gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darstellt (BayVGH, U.v. 20.4.2009 – 13 A 08.1394 – juris Rn. 29 = RdL 2010, 12/14). Allerdings ist der Flächennutzungsplan dann nicht in der Lage, den Planungsstand wiederzugeben, wenn die tatsächliche bauliche oder planerische Entwicklung mit den Darstellungen im Flächennutzungsplan nicht mehr in Einklang zu bringen ist. Die tatsächliche Entwicklung kann dazu führen, dass sich das Gewicht der Aussagen dort bis hin zum Verlust der Aussagekraft abschwächt, wo seine Darstellungen den besonderen örtlichen Verhältnissen nicht mehr gerecht werden, diese also etwa durch die zwischenzeitliche Entwicklung überholt sind (vgl. umfassend BayVGH, U.v. 22.6.2010 – 13 A 09.1421 – juris Rn. 34 m.w.N.). Auch im vorliegenden Fall durfte die Beklagte bei Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung im Februar 2014 die Darstellung des Einlageflurstücks 92 im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche („Grünland“) nicht alleine zugrunde legen, weil diese Darstellung durch die ab dem Jahr 2008 durch den Markt E. selbst errichtete Regenrückhalteeinrichtung in Bezug auf die hier streitgegenständliche Teilfläche des Einlageflurstücks 92 jedenfalls für die Zwecke der Flurbereinigung ersichtlich überholt war. 4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 147 Abs. 1 FlurbG, § 154 Abs. 1 VwGO. Es bestand kein Anlass, der Beklagten die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m.§ 708ff. ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.