13a B 25.224

Leitsatz: 1. Bei der Teilungsvermessung ist für die Bestimmung des Wertfaktors gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 GebOVerm auf den Bodenwert (Verkehrswert) im Bereich der neu gebildeten Flurstücke abzustellen. (Rn. 19) 2. Bei Flurstücken, die Teilflächen mit unterschiedlichen Bodenwerten aufweisen, ist ein den jeweiligen Flächenanteil berücksichtigender durchschnittlicher Bodenwert anzusetzen. (Rn. 21 – 22) 3. Der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert ist besonders dazu geeignet, den Bodenwert (Verkehrswert) „im Bereich der betroffenen Flurstücke“ (§ 4 Abs. 1 Satz 1 GebOVerm) abzubilden. Zur Bestimmung des Bodenwerts (Verkehrswert) im Bereich der betroffenen Flurstücke kann deshalb vorrangig auf den Bodenrichtwert zurückgegriffen werden. (Rn. 28) 4. Nur bei konkreten Anhaltspunkten dafür, dass ausnahmsweise der Bodenrichtwert den Bodenwert (Verkehrswert) im Bereich der betroffenen Flurstücke nicht zutreffend widerspiegelt (z.B. aufgrund der Vorlage eines Verkehrswertgutachtens), ist es gerechtfertigt, den Bodenrichtwert nicht heranzuziehen. (Rn. 29) I. Unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 24. Oktober 2024 wird die Klage abgewiesen. II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen. III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. IV. Die Revision wird nicht zugelassen. Die zulässige Berufung ist begründet. Der Kostenbescheid des Beklagten vom 11. August 2021 in der Fassung des geänderten Kostenbescheids vom 23. September 2021 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Daher war das Urteil des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 24. Oktober 2024, mit dem dieser Kostenbescheid aufgehoben worden war, soweit er die festgesetzten Kosten von 610,56 € übersteigt, abzuändern und die Klage abzuweisen. I. Der Beklagte hat mit dem Kostenbescheid in der geänderten Fassung vom 23. September 2021 zu Recht die Kosten für die Teilungsvermessung auf 1.037,95 € festgesetzt. 1. Rechtsgrundlage für diesen Kostenbescheid ist Art. 14 Abs. 1 Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster (Vermessungs- und Katastergesetz – VermKatG) i.V.m. Art. 21 Abs. 1 und 3 Kostengesetz (KG) i.V.m. §§ 3, 4 Verordnung über die Benutzungsgebühren der unteren Vermessungsbehörden (GebOVerm) jeweils in der am 23. September 2021 geltenden Fassung. Die Bemessung der Gebühr gemäß § 3 GebOVerm und der Ansatz der Umsatzsteuer gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 5 GebOVerm lassen keine Rechtsfehler erkennen. Insoweit hat auch die Klägerin keine Einwände erhoben. 2. Entgegen der Auffassung der Klägerin war es auch rechtmäßig, gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 GebOVerm einen Wertfaktor von 1,7 anzusetzen. Gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 GebOVerm sind unter anderem die Gebühren nach § 3 GebOVerm mit Wertfaktoren von 0,8 bis 4,0 zu multiplizieren, die den Bodenwert (Verkehrswert) im Bereich der betroffenen Flurstücke zum Zeitpunkt der Beendigung der Leistung berücksichtigen. Betroffene Grundstücke sind bei Teilungsvermessung die neu gebildeten Flurstücke (§ 4 Abs. 1 Satz 2 GebOVerm). Für die Bestimmung des Wertfaktors ist demnach vorliegend auf den Bodenwert (Verkehrswert) im Bereich des neu gebildeten Flurstücks FlNr. 361/7 Gemarkung M … abzustellen. Ein Wertfaktor von 1,7 kommt bei einem Bodenwert je Quadratmeter über 50 € bis 200 € zur Anwendung (Nr. 4 der Tabelle in § 4 Abs. 1 Satz 1 GebOVerm). Vorliegend hat der Beklagte diesen Wertfaktor angesetzt, weil er von einem durchschnittlichen Verkehrswert von 105,60 € ausgegangen ist. Dem lag wiederum die Erwägung zugrunde, dass das neu gebildete Flurstück FlNr. 361/7 aus einer Straßenfläche mit 3,2 m 2 und einem Verkehrswert von 7,50 €/m 2 sowie einer Wohnbaufläche mit 1,8 m 2 und einem sich aus dem Bodenrichtwert ergebenden Verkehrswert von 280,00 €/m 2 zusammensetzt. Diese Vorgehensweise des Beklagten lässt keine Rechtsfehler zu Lasten der Klägerin erkennen. a) Zutreffend ist der Beklagte davon ausgegangen, dass bei Flurstücken, die Teilflächen mit unterschiedlichen Bodenwerten aufweisen – wie vorliegend die Straßenfläche und die Wohnbaufläche –, ein durchschnittlicher Bodenwert anzusetzen ist (vgl. a. Nr. 4.3 der Kostenbekanntmachung – KBek). Hiervon unberührt bleibt die hier nicht einschlägige Bestimmung des § 4 Abs. 1 Satz 3 GebOVerm, die nur bei Katasterneuvermessungen im bebauten Gebiet und verschiedenen Bodenrichtwerten zur Anwendung kommt. Danach ist hier zunächst der Bodenwert für jede Teilfläche gesondert zu ermitteln. Sodann ist aus diesen Bodenwerten unter Berücksichtigung des Flächenanteils der jeweiligen Teilfläche ein durchschnittlicher Bodenwert zu errechnen. Zwar ist diese Vorgehensweise in der Verordnung über die Benutzungsgebühren der unteren Vermessungsbehörden nicht ausdrücklich geregelt. Allerdings erfordert die sinnvolle Anwendung der Regelung in § 4 Abs. 1 Satz 1 GebOVerm, zur Ermittlung des Wertfaktors für ein betroffenes Flurstück einen Bodenwert – nicht mehrere – festzustellen. Dieser eine Bodenwert kann bei Teilflächen mit unterschiedlichen Bodenwerten wie vorliegend 7,50 €/m 2 für die Straßenfläche und 280,00 €/m 2 für die Wohnbaufläche richtigerweise nur ein den jeweiligen Flächenanteil berücksichtigender durchschnittlicher Bodenwert sein. Vorliegend hat der Beklagte ausgehend von einem Bodenwert von 7,50 €/m 2 für eine Straßenfläche sowie von 280,00 €/m 2 für eine Wohnbaufläche – hierzu jeweils sogleich – und unter Berücksichtigung einer Straßenfläche von 3,2 m 2 sowie einer Wohnbaufläche von 1,8 m 2 rechnerisch richtig einen durchschnittlichen Bodenwert von 105,60 € ermittelt. Die Größe der Straßen- und Wohnbaufläche wurde nach Aktenlage (vgl. Bl. 29, 94 VG-Papierakte) zutreffend ermittelt und von der Klägerin auch nicht in Frage gestellt. b) Die Annahme des Beklagten, die Straßenfläche von 3,2 m 2 sei mit einem Bodenwert von 7,50 €/m 2 zu bewerten, lässt keine Rechtsfehler zu Lasten der Klägerin erkennen. Die Beteiligten sind übereinstimmend davon ausgegangen, dass der Bodenwert (Verkehrswert) für Straßenflächen im Bereich des neu gebildeten Flurstücks FlNr. 361/7 mit 7,50 €/m 2 anzusetzen ist (vgl. a. die entsprechende Angabe im notariellen Vertrag v. 28.4.2021, Bl. 64 VG-Papierakte). Hierzu ist darauf hinzuweisen, dass die Straßenfläche auf FlNr. 361/7 (bzw. zuvor FlNr. 361/3 Gemarkung M …) entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts nicht gemäß Art. 6 Bayerisches Straßen- und Wegegesetz (BayStrWG) straßenrechtlich gewidmet ist (vgl. die vom Beklagten vorgelegten Widmungsunterlagen der Stadt M … für den M …Weg, wonach nur Flurstück 353/4 gewidmet ist, Bl. 5, 15 ff. VGH-Gerichtsakte – GA). Somit handelt es sich bei der Straßenfläche nicht um eine öffentliche Straße, sondern nur um eine tatsächlich-öffentliche Straßenfläche. Der Verkehrswert tatsächlich-öffentlicher Straßenflächen dürfte im Hinblick auf die bei solchen Flächen bestehenden Rechte (vgl. dazu: BayVGH, U.v. 26.2.2013 – 8 B 11.1708 – VGHE BY 66, 54 – BayVBl 2013, 629 – juris Rn. 31 ff.) höher sein als bei gewidmeten Straßenflächen. Deshalb erscheint es zumindest fraglich, ob der Verkehrswert für eine tatsächlich-öffentliche Straßenfläche im Bereich der FlNr. 361/7 mit 7,50 €/m 2 nicht zu niedrig angesetzt ist. Dies kann aber letztlich dahingestellt bleiben: Bei einem höheren Bodenwert (Verkehrswert) der Straßenfläche im Bereich der FlNr. 361/7 ergäbe sich allenfalls weiterhin der Wertfaktor 1,7 oder ein höherer Wertfaktor. Letzterer führte zu höheren Gebühren, die Klägerin wäre durch einen derartigen Rechtsfehler nicht in ihren Rechten verletzt (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). c) Entgegen der Ansicht der Klägerin und des Verwaltungsgerichts war es auch nicht rechtsfehlerhaft, für die Wohnbaufläche von 1,8 m 2 - es handelt sich hierbei um eine Fläche, die unmittelbar südöstlich der Straße als Bestandteil der Zufahrt zu den Garagen auf dem klägerischen Wohngrundstücks FlNr. 361/2 genutzt wird und damit um eine Wohnbaufläche – einen Bodenwert (Verkehrswert) von 280,00 €/m 2 anzusetzen. aa) Zur Bestimmung des Bodenwerts (Verkehrswerts) im Bereich des Flurstücks FlNr. 361/7 durfte der Beklagte dabei vorrangig auf den dort für „Baureifes Land – Wohnbauflächen“ geltenden Bodenrichtwert von 280,00 €/m 2 (vgl. Bl. 89 VG Papierakte) zurückgreifen. § 4 Abs. 1 Satz 1 GebOVerm stellt ausdrücklich auf den Bereich ab – „Bodenwert (Verkehrswert) im Bereich der betroffenen Flurstücke“ –, hingegen nicht auf den Bodenwert (Verkehrswert) der betroffenen Flurstücke als solche. Der Bodenrichtwert (§ 196 Baugesetzbuch – BauGB), der gemäß § 15 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) für räumlich zusammenhängende Gebiete – die sog. Bodenrichtwertzonen – ermittelt wird, ist besonders dazu geeignet, den Bodenwert (Verkehrswert) „im Bereich“ eines Flurstücks abzubilden. Er wird von eigens errichteten, selbstständigen und unabhängigen Gutachterausschüssen (§ 192 f. BauGB) auf der Grundlage der umfassenden Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) flächendeckend ermittelt und stellt nach der Konzeption des Gesetzgebers eine zentrale Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken dar (vgl. a. § 12 Abs. 1 ImmoWertV). Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn der Beklagte zur Bestimmung des Bodenwerts (Verkehrswert) „im Bereich der betroffenen Flurstücke“ (§ 4 Abs. 1 Satz 1 GebOVerm) vorrangig auf den Bodenrichtwert zurückgreift. bb) Zwar ist es nicht gänzlich ausgeschlossen, dass ausnahmsweise der Bodenrichtwert den Bodenwert (Verkehrswert) „im Bereich der betroffenen Flurstücke“ nicht zutreffend widerspiegelt. Gibt es konkrete Anhaltspunkten hierfür, etwa aufgrund substantiierten Vorbringens eines Kostenschuldners – z.B. durch Vorlage eines Verkehrswertgutachtens, nicht hingegen durch bloße Behauptungen – oder aufgrund den Behörden sonst bekanntgewordener Umstände, ist es gerechtfertigt, den Bodenrichtwert nicht heranzuziehen. Vorliegend fehlen allerdings konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Bodenwert (Verkehrswert) für Wohnbauflächen im Bereich der FlNr. 361/7 nicht mit dem Bodenrichtwert von 280,00 €/m 2 anzusetzen wäre: (1.) Dass es sich bei dem betroffenen Flurstück FlNr. 361/7 um ein Arrondierungsgrundstück geringer Größe (5 m 2 ) und mit ungünstigem Zuschnitt (Dreiecksform) handelt, das für sich allein gesehen nicht sinnvoll wirtschaftlich nutzbar ist, zwingt nicht zu einer Abweichung vom Bodenrichtwert. Nach der normativen Konzeption des § 4 Abs. 1 Satz 1 GebOVerm muss für die Ermittlung des Bodenwerts (Verkehrswerts) der „Bereich der betroffenen Flurstücke“ berücksichtigt werden. Auch ein Arrondierungsgrundstück ist deshalb im Rahmen des § 4 Abs. 1 Satz 1 GebOVerm nicht isoliert zu betrachten. Vielmehr muss für die Ermittlung der Höhe der Gebühren stets der Bodenwert im „Bereich der betroffenen Flurstücke“ und damit im Bereich des Arrondierungsgrundstücks in den Blick genommen werden. Die Regelung in § 194 BauGB, wonach der Verkehrswert (Marktwert) „durch den Preis bestimmt [wird], der (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“, steht diesem Ergebnis entgegen der Auffassung der Klägerin und des Verwaltungsgerichts nicht entgegen: Diese Vorschrift gebietet (nur), dass Preise, die auf persönlichen oder ungewöhnlichen Verhältnissen beruhen, bei der Ermittlung des Verkehrswerts im Bereich der betroffenen Grundstücke nicht berücksichtigt werden dürfen. Es dürfen nur solche Preise zur Wertermittlung herangezogen werden, die nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind (vgl. § 9 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV). Dass ein Preis von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beeinflusst worden ist, lässt sich insbesondere daran erkennen, dass er von den Preisen für vergleichbare Grundstücke erheblich abweicht (Dieterich in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 158. EL Februar 2025, Rn. 46 m.w.N.). Richtig ist zwar, dass Preise für Arrondierungsflächen – also kleinen Flächen, die für sich betrachtet nicht sinnvoll nutzbar sind, sondern erst zusammen mit einem angrenzenden Grundstück ihren Wert entfalten – häufig von persönlichen und/oder ungewöhnlichen Verhältnissen beeinflusst sein dürften. Aus § 194 BauGB folgt insoweit allerdings nur, dass in einem solchen Fall der Preis, der für das Arrondierungsgrundstück gezahlt wurde, nicht zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen werden kann. So darf etwa auch vorliegend der Umstand, dass vor allem die Klägerin (und ihr Ehemann) ein besonderes Interesse am Erwerb des Flurstücks FlNr. 361/7 gehabt haben, hingegen bei den meisten anderen Marktteilnehmern kein wirtschaftliches Interesse am Erwerb dieser Fläche bestanden haben dürfte, und dass die Klägerin (und ihr Ehemann) dieses Grundstück schenkweise überlassen bekommen haben, nicht zu der Annahme verleiten, Flurstück 361/7 habe keinerlei Verkehrswert. Vielmehr gilt: Der „Preis 0 €“ beruht auf persönlichen bzw. ungewöhnlichen Umständen. Folge hiervon ist allein, dass dieser Preis bei der Bestimmung des Bodenwerts (Verkehrswerts) im Bereich des Flurstücks 361/7 nicht berücksichtigt werden darf. Darf er nicht berücksichtigt werden, kann sich aus ihm auch kein Anhaltspunkt dafür ergeben, vom Bodenrichtwert von 280,00 €/m 2 abzuweichen. (2.) Auch sonst sind keine durchgreifenden Umstände vorgetragen oder ersichtlich, aus denen sich konkrete Anhaltspunkte dafür ableiten ließen, dass der Bodenwert (Verkehrswert) für Wohnbauflächen im Bereich der FlNr. 361/7 geringer wäre als der ermittelte Bodenrichtwert. Da auf den Verkehrswert für Wohnbauflächen „im Bereich“ der FlNr. 361/7 abzustellen ist, kann ein etwaiger niedrigerer Bodenwert des betroffenen Flurstücks FlNr. 361/7 selbst angesichts dessen äußerst geringer Größe von vornherein keine durchgreifende Bedeutung gewinnen. Unabhängig davon sind auch keine wertmindernden Umstände für FlNr. 361/7 erkennbar: Dies gilt zunächst hinsichtlich des Hinweises der Klägerin, es handele sich bei der Teilfläche von 1,8 m 2 um eine Zufahrtsfläche. Es ist schon kein Grund dafür ersichtlich, weshalb Zufahrtsflächen zu Garagen auf Wohngrundstücken einen geringeren Verkehrswert als andere Flächen auf diesen Wohngrundstücken haben sollten. Soweit die Klägerin noch meint, die Fläche sei ein „faktischer Gehweg“, kann sich hieraus schon deshalb keine Wertminderung ergeben, weil es der Klägerin unbenommen ist, die bislang offene Fläche durch einen Zaun oder ein Tor vor dem Betreten durch Fußgänger zu schützen. Die frühere Belastung des klägerischen Wohngrundstücks FlNr. 361/2 – Benutzungsregelung etc. lastend am Anteil des Ehemanns (vgl. Bl. 73, 80 ff. GA) – kann ebenfalls keine durchgreifende Rolle für die Ermittlung des Verkehrswerts für Wohnbauflächen im Bereich der FlNr. 361/7 spielen. Es spricht schon wenig dafür, dass diese Belastung zum Zeitpunkt der Beendigung der Leistung noch mit einer Wertminderung der FlNr. 361/2 verbunden war: Diese konnte im Jahr 2021 von der Klägerin und ihrem Ehemann, die seit 2019 alleinige Miteigentümer des Grundstücks waren, offenbar ohne weiteres gelöscht werden. Letztlich kann dies dahingestellt bleiben: Denn diese Belastung wäre allenfalls als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal insbesondere durch einen marktüblichen Abschlag bei Grundstück FlNr. 361/2 zu berücksichtigten gewesen (vgl. § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 6, Satz 3 ImmoWertV). Anhaltspunkte dafür, dass sie darüber hinaus eine durchgreifende Auswirkung auf den Bodenwert (Verkehrswert) für Wohnbauflächen im gesamten Bereich der FlNr. 361/7 gehabt haben könnte, sind hingegen nicht erkennbar. Die unsubstantiierten Hinweise der Klägerin auf Verkehrslärm, Hanglage und die Wahrscheinlichkeit von Bodenfunden lassen ebenfalls keinerlei konkrete Anhaltspunkte dafür erkennen, dass der Bodenwert (Verkehrswert) für Wohngrundstücke im Bereich der FlNr. 361/7 gegenüber dem Bodenrichtwert signifikant herabgesetzt wäre. 3. Auch das übrige Vorbringen der Klägerin ändert nichts an dem gefundenen Ergebnis. Insbesondere ist (erneut) darauf hinzuweisen, dass für die Gebührenbemessung nach der normativen Konzeption des § 4 Abs. 1 Satz 1 GebOVerm entgegen der Auffassung der Klägerin keine isolierte Betrachtung nur der betroffenen Flurstücke vorzunehmen ist, sondern typisierend der Bodenwert (Verkehrswert) „im Bereich der betroffenen Flurstücke“ heranzuziehen ist. Für die Ermittlung der Wertfaktoren ist es insbesondere nicht erforderlich, den Bodenwert (Verkehrswert) eines betroffenen Flurstücks in jedem Einzelfall durch ein Verkehrswertgutachten zu ermitteln, vielmehr ist typisierend auf den Bodenwert (Verkehrswert) im Bereich der betroffenen Flurstücke abzustellen. Dieser wird grundsätzlich durch den vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert abgebildet. Nur bei konkreten Anhaltspunkten dafür, dass ausnahmsweise der Bodenrichtwert den Bodenwert (Verkehrswert) im Bereich der betroffenen Flurstücke nicht zutreffend widerspiegelt (z.B. aufgrund der Vorlage eines Verkehrswertgutachtens), ist es gerechtfertigt, den Bodenrichtwert nicht heranzuziehen. Schließlich ist noch darauf hinzuweisen, dass eine Verletzung des Äquivalenzprinzips weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist (vgl. dazu: BayVGH, U.v. 12.4.2000 – 19 N 98.3739 – VGHE BY 53, 80 – juris). II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Erklärung der vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.