II R 122/76

Zurück BFH 04. Dezember 1979 II R 122/76 GrEStG § 1 Abs. 1 Nr.2 und Nr. 3, § 2 Nr. 1; ErbbauVO §§ 1, 11, 14 Die Aufhebung eines Erbbaurechts unterliegtder Grunderwerbsteuer Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Durch Beschluß vom 25. Januar 1979 hat das Landgericht die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Notar unter dem 12. Februar 1979 eingelegte weitere Beschwerde. Aus den Gründen: Die weitere Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet. Nach § 51 Abs. 1 BBauG bedürfen rechtsgeschäftliche Verfügungen jeder Art über Grundstücke im Umlegungsgebiet der Zustimmung der Umlegungsstelle. Der Begriff der Verfügung wird im Schrifttum durchweg im Sinne des bürgerlichen Rechts verstanden ( BayObLGZ 1969, 304 m. w. N.). Er ist im BGB an verschiedenen Stellen im gleichen Sinne gebraucht, dort jedoch nicht näher erläutert. Rechtsprechung und Schrifttum verstehen darunter nach wohl einhelliger Meinung ein Rechtsgeschäft, durch das der Verfügende auf ein Recht unmittelbar einwirkt, also es mit einem Recht belastet, das Recht aufgibt oder es sonstwie in seinem Inhalt ändert (vgl. BGHZ 1, 294 , 304; BayObLGZ 1969, 304 m.w. N.). wie der Senat in einer Entscheidung vom 24. 3. 1976 (DNotZ 1977, 35) zu § 1812 BGB für die verschiedenen Fallgestaltungen näher ausgeführt hat — gemäß § 875 BGB stets eine Verfügung in diesem Sinne voraus, einerlei ob die Hypothek zuletzt dem eingetragenen Gläubiger zugestanden hat, ob sie auf einen Dritten übergegangen oder zur Eigentümergrundschuld geworden war. Da § 51 Abs. 1 Nr. 1 BBauG Verfügungen, die in der Aufgabe (Löschung) eines Grundpfandrechts bestehen, nicht von der Genehmigungspflicht ausnimmt, haben die Vorinstanzen die Beibringung dieser Genehmigung mit Recht als erforderlich angesehen. Aus der bereits erwähnten Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 17. 11. 1969, wonach es zur Eintragung einer Auflassungsvormerkung bezüglich eines Grundstücks im Umlegungsgebiet dieser Genehmigung nicht bedarf, ergibt sich für den hier zu entscheidenden Fall keine andere Beurteilung. Denn die dort maßgebend gewesenen Gesichtspunkte, daß die Bewilligung und Eintragung einer Auflassungsvormerkung als Verfügung zwar im weiteren, nicht jedoch im engeren Sinne anzusehen seien und daß einer Auflassungsvormerkung vor allem nur eine vorübergehende Bedeutung zukomme und die endgültige Eintragung (des Eigentumswechsels) jedenfalls der Genehmigung bedürfe, treffen auf die Löschung eines Grundpfandrechts nicht zu. Allerdings hat die Genehmigungspflicht nach § 51 BBauG, wie aus dessen Absatz 3 hervorgeht und allgemein anerkannt ist, den Zweck, solche Maßnahmen zu verhindern, die die Durchführung der Umlegung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würden. Ob dieser Zweck es erfordert, die Löschung von Grundpfandrechten einer Genehmigung zu unterwerfen, mag zweifelhaft sein, da derartige Löschungen im allgemeinen eher eine Erleichterung als eine Erschwerung für die Umlegung bedeuten (so auch Brügelmann, BBauG, Loseblattkommentar, Bd. 2, Stand: Oktober 1979, § 51 Anm. 3). Auf den letztgenannten Gesichtspunkt dürfte es zurückzuführen sein, daß in sogenannten Sanierungsgebieten die Löschung eines Rechts von der Genehmigungspflicht nach § 15 Abs. 1 Nr. 2 des Städtebauförderungsgesetzes (vom 27. 7. 1971, BGBl 1 S. 1125) ausgenommen ist (vgl. auch Brügelmann a. a. 0.). Dieser Umstand rechtfertigt es aber noch nicht, allein auf den Gesetzeszweck abzustellen und über den eindeutigen Wortlaut des § 51 Abs. 1 Nr. 1 BBauG hinwegzugehen. Einerseits kann aus der erwähnten Regelung des später erlassenen Städtebauförderungsgesetzes kein allgemeingültiges Kriterium für die Auslegung der hier maßgeblichen Bestimmung des Bundesbaugesetzes entnommen werden. Das gilt umso mehr, als beide Gesetze gleichzeitig durch das Gesetz zur Änderung des Bundesbaugesetzes vom 18. B. 1976 (BGBl 1 S. 2221 ff.) geändert und aufgrund der Ermächtigung nach Art. 4 dieses Gesetzes jeweils unter dem 18. B. 1976 neu bekannt gemacht worden sind (BGBl 1 1976 S. 2256 ff. bzw. 2318 ff.). Falls auch in § 51 Abs. 1 Nr. 1 BBauG die Löschung von Grundpfandrechten von der Genehmigungspflicht ausgenommen werden sollte, hätte eine entsprechende Änderung bei dieser Gelegenheit nahegelegen, zumal durch die erwähnte Gesetzesnovelle gerade auch die Vorschrift des § 51 BBauG geändert und ergänzt worden ist. Zum anderen kann dem Genehmigungserfordernis in Fällen der hier gegebenen Art auch nicht jeglicher Sinn abgesprochen werden. Die Löschung eines Grundpfandrechts kann sich nämlich auf den Kreis der Beteiligten und/oder auf die wertmäßige Abfindung für das in die Umlegung fallende Grundstück auswirken, so daß zumindest die Kenntnis von .der Löschung für die Umlegungsstelle Bedeutung hat. Schließlich ist bisher auch in der Rechtsprechung und im Schrifttum (vgl. dazu die Kommentare zum Bundesbaugesetz von Schlichter/Stich/Tittel, 3. Aufl. 1979; Brügelmann, wie erwähnt; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Loseblattkommentar, Stand Oktober 1979; Schrödter, 3. Aufl. 1973, Heitzer/Oestreicher, 5. Aufl. 1973; Schütz/Frohberg, 3. Aufl. 1970, Knauplfngenstau, 4. Aufl. 1969; von Hausen/von der Heide, 1961, und Dittus, 1961, jeweils zu § 51; ferner Haegele, Grundbuchrecht, 6. Aufl., Rdnr. 2119 ff.), soweit ersichtlich, nirgends die Ansicht vertreten worden, die Löschung eines Grundpfandrechts bedürfe nicht der Genehmigung nach §51 Abs.1 Nr.1 BBauG. F. Steuerrecht 24. GrEStG § 1 Abs. 1 Nr.2 und Nr. 3, § 2 Nr. 1; ErbbauVO §§ 1, 11, 14 (Die Aufhebung eines Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbsteuer) Wird durch Vertrag die teilweise Aufhebung eines Erbbaurechts vereinbart, so unterliegt der Rechtsvorgang der Grunderwerbsteuer (Bestätigung des BFH-Urteils vom 31. März 1976 MittBayNot 1976, 150 ). BFH, Urteil vom 5. 12. 1979 — II R 122/76 — BStBl 80 11136 Aus dem Tatbestand: Der Kläger bestellte im Jahre 1965 ein Erbbaurecht bis zum Jahre 2045 an einem Grundstück, das später in drei selbständige Flurstücke zerlegt wurde. Durch Vertrag vom 12. Juni 1973 wurde vereinbart: „Die Vertragsparteien haben mit Wirkung vom 1. Oktober 1970 an den Erbbauvertrag hinsichtlich der Flurstücke 29'32 und 29/34 hiermit auf. Der Erbbauberechtigte verzichtet insoweit auf das Erbbaurecht an diesen Flurstücken. Der Grundstückseigentümer nimmt diesen Verzicht an." Der Erbbauzins wurde herabgesetzt. Die vereinbarte teilweise Löschung des Erbbaurechts wurde -im Grundbuch vollzogen. Der Beklagte (das Finanzamt) erblickte in der Teilaufhebung des Erbbaurechts einen nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) steuerpflichtigen Vorgang. Er setzte Grunderwerbsteuer fest. Als Gegenleistung sah er die Erbbauzinsermäßigung an, die er kapitalisierte. In der Einspruchsentscheidung setzte das FA die Grunderwerbsteuer herab, indem es die Steuer vom „anteiligen" Einheitswert des erloschenen Erbaurechts berechnete; im übrigen wies es den Einspruch zurück. Die Klage hatte keinen Erfolg. Mit der Revision verfolgt der Kläger seine Klage weiter. 90 MittBayNot 1980 Heft 2 Aus den Gründen: Die Revision ist nicht begründet. Die teilweise Aufhebung des Erbbaurechts bzw. der vertragliche Verzicht auf dasselbe unterlag der Grunderwerbsteuer. 1) Nach § 1 Abs. 1 GrEStG unterliegen die in der Vorschrift genannten, auf die Übertragung des Eigentums an einem inländischen Grundstück gerichteten oder diese Übertragung herbeiführenden Rechtsvorgänge der Grunderwerbsteuer. Den Grundstücken stehen Erbbaurechte gleich (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Demzufolge unterliegt der Grunderwerbsteuer nicht nur der Vertrag, der gegen einen Erbbauberechtigten den Anspruch auf Übertragung seines Erbbaurechts begründet, sondern auch ein Vertrag, der gegen den Eigentümer eines inländischen Grundstücks den Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts an diesem begründet. In den Urteilen vom 28. November 1967 ( BFHE 91, 191 , BStBl il 1968, 223) und vom 9. August 1978 ( BFHE 126, 71 , BStBl II 1978, 678) hat der. Senat begründet, warum diese Auslegung des § 1 Abs. 1 und des § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG Rechtens ist. Die abweichende frühere Praxis konnte wegen ihres inneren Widerspruchs nicht aufrechterhalten bleiben (Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes; BFH-Urteil vom 31. März 1976 MittBayNot 1976, 150 ). Wie im Urteil BFHE 126, 71 , BStBI II 1978, 678, dargelegt, erfordert § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG ein sinngemäß entsprechendes Verständnis des Wortlauts des § 1 Abs. 1 GrEStG für Erbbaurechte. Die sinngemäß entsprechende Anwendung des § 1 Abs. 1 GrEStG ist aber nicht nur bei der Begründung von Erbbaurechten, sondern auch geboten, wenn Erbbaurechte vertraglich aufgehoben werden bzw. wenn auf sie vertraglich verzichtet wird. Von den in § 1 Abs 1 GrEStG aufgeführten Rechtsvorgängen, an deren Verwirklichung das Gesetz die Entstehung der Steuer knüpft, entspricht, wie im Urteil BFHE 118, 480 , BStBI 11 1976, 470, dargetan ist, derjenige der Nr. 2 sinngemäß einer vertragsmäßigen Aufhebung des Erbbaurechts. Sofern jedoch unklar bleibt, ob eine vertragsmäßige Aufhebung vereinbart worden ist, kann auf eine entsprechende Anwendung des § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG zurückgegriffen werden, sobald das Erbbaurecht im Erbbaugrundbuch gelöscht ist. Diese Erstreckung der entsprechenden Anwendung des § 1 Abs. 1 GrEStG auf die Fälle der Aufhebung oder des vertraglich vereinbarten Verzichts von Erbbaurechten ist deshalb geboten, weil der Grundstückseigentümer dadurch wie bei der Übertragung des Erbbaurechts nach Entstehung des Heimfallanspruchs - die volle rechtliche Macht über das Grundstück zurückerlangt ( BFHE 118, 480 , 481, BStBl 11 1976, 470). Zu Unrecht meint der Kläger, es liege in der entsprechenden Anwendung des § 1 Abs. 1 GrEStG auf die vertragliche Aufhebung bzw. den vertraglichen Verzicht in bezug auf ein Erbbaurecht eine unzulässige steuerbegründende Analogie; denn jede vom Gesetz angeordnete, sinngemäß entsprechende Anwendung einer Norm auf Lebenssachverhalte, die teilweise von den unmittelbar unter die Vorschrift fallenden Lebenssachverhalten abweichen, ihnen aber in bestimmter, vom Gesetz für maßgeblich erachteter Beziehung gleichstehen, macht es erforderlich, die der gesetzlichen Wertung nach unmaßgeblichen Abweichungen bei der sinngemäßen Anwendung zu vernachlässigen. Zufolge der in § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG ausgesprochenen Gleichstellung von Erbbaurechten mit Grundstücken gilt das Erbbaurecht in den einschlägigen Beziehungen des Grunderwerbsteuerrechts nicht in erster Linie als Belastung des Grundstücks ( § 1 Abs. 1 ErbbauVO ), sondern als ein dem EigenMittBayNot 1980 Heft 2 tum am Grundstück gleiches Recht ( §§ 11, 14 ErbbauVO ). Der für die entsprechende Anwendung des § 1 Abs. 1 GrEStG entscheidende Gesichtspunkt ist also nicht, daß das Erbbaurecht „an dem Grundstück" besteht, sondern daß das Erbbaurecht als ein dem Eigentum am Grundstück gleiches" Recht neben diesem steht. Jedes Rechtsgeschäft, das die aus dem Erbbaurecht fließenden Befugnisse einem anderen zu verschaffen bestimmt ist oder ihm verschafft, ist demgemäß in die entsprechende Anwendung des § 1 Abs. 1 GrEStG einzubeziehen (vgl. BFHE 126, 71 , 73, BStBl 11 1978, 678). 2) Das FG hat somit zu Recht die einvernehmliche Aufhebung des Erbbaurechts durch den Erbbauberechtigten und den Grundstückseigentümer durch den Vertrag vom 12. Juni 1973 bzw. den darin vereinbarten Verzicht des Erbbauberechtigten auf einen Teil des Erbbaurechts als einen nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang beurteilt. 25. GrEStG 1940 § 1 Abs. 1 Nr. 6, 7, Abs. 2, § 11 Abs. 2 Nr. 1 § 15 Nr. 1 (Ausübung eines Wiederkaufsrechtes und Grunderwerbsteuer) Hat jemand unter Vereinbarung eines Wlederkaufsrechtes für den Fall der Weiterveräußerung ein Grundstück erworben und verkauft er das Grundstück unter Verzicht des Wiederkaufsberechtigten gegen Zahlung einer Entschädigung an den Wiederkaufsberechtigten in Höhe des gegenüber dem seinerzeit vereinbarten Wiederkaufspreis erzielten Mehrerlöses, so liegt hierin keine zusätzliche Gegenleistung für den seinerzeitigen Erwerb des Grundstückes durch den Wiederkaufsverpflichteten. BFH, Urteil vom 12. 12. 1979 - II R 15/76 - BStBl. 80 11 162 Aus dem Tatbestand: Die Klägerin kaufte durch notariell beurkundeten Vertrag vom 15. Juli 1965 ein Grundstück zu einem Kaufpreis von 35,- DM je qm. Im Kaufvertrag räumte die Klägerin dem Verkäufer (B.) ein durch Auflassungsvormerkung zu sicherndes Wiederkaufsrecht zum Schätzwert, höchstens zum seinerzeitigen Kaufpreis von 35,- DM je qm für die Fälle der nicht fristgemäßen Bebauung und der Weiterveräußerung des Grundstücks innerhalb einer bestimmten Frist ein. Als sich herausstellte, daß die Klägerin für das erworbene Grundstück keine Verwendung mehr haben würde, beschloß sie 1967, das Grundstück zu verkaufen. B., dem die Klägerin das Grundstück anbot, zeigte kein Interesse, sein Wiederkaufsrecht auszuüben und das Grundstück zu kaufen. Er war jedoch bereit, einer Weiterveräußerung des Grundstücks zuzustimmen, wenn ein über dem seinerzeitigen Erwerbspreis von 35,- DM je qm hinausgehender Veräußerungserlös an ihn abgeführt werde und der weitere Käufer zur erneuten Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts bereit sei. Die Klägerin verkaufte das Grundstück schließlich am 1. November 1972 auf der Grundlage von 66,65 DM je qm. Von dem Verkaufserlös wurden 31,65 DM je qm an B. abgeführt und für diesen nunmehr ein Wiederkaufsrecht zum Höchstpreis von 66,65 DM je qm eingetragen. Der Beklagte (das Finanzamt) behandelte die Zahlung der 31,65 DM je qm als zusätzliche nachträgliche Gegenleistung für den Erwerb des Grundstückes durch die Klägerin im Jahre 1965 und setzte durch Ergänzungsbescheid vom 20. Februar 1973 für den Grundstückserwerb vom 15. Juli 1965 eine weitere Grunderwerbsteuer gegen die Klägerin fest. Der nach erfolglosem Einspruch erhobenen, auf Aufhebung der Einspruchsentscheidung und des angefochtenen Steuerbescheides gerichteten Klage gab das Finanzgericht statt. Das FA hat Revision eingelegt und die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Abweisung der Klage beantragt. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BFH Erscheinungsdatum: 04.12.1979 Aktenzeichen: II R 122/76 Erschienen in: MittBayNot 1980, 90 Normen in Titel: GrEStG § 1 Abs. 1 Nr.2 und Nr. 3, § 2 Nr. 1; ErbbauVO §§ 1, 11, 14