V ZR 119/79

Zurück BGH 13. Juni 1980 V ZR 119/79 BGB §§ 157, 313 Bezeichnung einer noch zu vermessenden Teilfläche im Kaufvertrag Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau aaO); sie ist vielmehr auch in einem solchen Fall — je nach Lage des Einzelfalls — nur anzunehmen, wenn sich hieraus aufgrund des der Vollmacht zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses eine tatsächliche Bindung des Vollmachtgebers an die Vollmacht ergibt, was bei dem bloßen Entschluß, die Vollmacht nicht zu widerrufen, pocht nicht der Fall ist (BGH NJW 1979, 2306 /2307). Anhaltspunkte für eine solche .Bindung ergeben sich aus den vorgelegten Unterlagen nicht. Insbesondere läßt sich ihnen nicht entnehmen, daß die Beteiligte zu 1) aus tatsächlichen (Gesundheitszustand, Gebrauchmachen von der Vollmacht am Tag nach ihrer Erteilung o.ä.) oder rechtlichen Gründen nicht in der Lage wäre, die erteilte Vollmacht zu widerrufen; bloße Zweckmäßigkeitsgründe (etwa um den Gang zum Notar zur Beurkundung zu ersparen) reichen für solche Annahme nicht aus (BGH WM 1965, 1006/1007). c) Auch die vom Notar im Beschwerdeverfahren vorgetragenen weiteren Tatsachen rechtfertigen nicht eine andere Beurteilung. Wenn hiernach auch feststeht, daß die Beteiligte zu 1) bereits im Zeitpunkt der Vollmachterteilung (21. 10. 1979) die unentgeltliche Übertragung der beiden hier infrage stehenden, von ihrem Ehemann geerbten Grundstücke auf ihre Adoptivtochter, die Beteiligte zu 2), beabsichtigte und den Urkundsnotar am gleichen Tage zu einem entsprechenden Vorgehen — unter Verwendung der erteilten Vollmacht — „anwies", so ergeben sich hieraus allein noch keine ausreichenden Anhaltspunkte für eine — dem Grundstücksveräußerungsvertrag selbst entsprechende — Bindung der Vollmachtgeberin.. Diese konnte die „Anweisung" vielmehr (ebenso wie die Vollmacht) jederzeit z.B. durch einen einfachen Brief an den Notar bis zu der — erst ca. 8 Wochen später erfolgten — Beurkundung widerrufen. Daß sie hierzu tatsächlich nicht in der Lage gewesen wäre, läßt sich den vorgelegten Unterlagen ebensowenig entnehmen wie eine Unmöglichkeit aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses zwischen den Beteiligten. Daß die Beteiligte tatsächlich von ihrer Widerrufsmöglichkeit keinen Gebrauch gemacht hat, ist — wie bereits ausgeführt — nicht entscheidend (vgl. BGH NJW 1979, 2306 /2307). Auch wenn man nicht, wie das OLG Karlsruhe ( Rpfleger 1972, 92 / 93) die Auffassung vertritt, bei bloßer Beglaubigung einer entsprechenden Vollmacht durch den Notar habe dieser pflichtgemäß die Beurkundungspflicht geprüft und den Vollmachtgeber entsprechend belehrt, so daß das Grundbuchamt die Vorlage einer Vollmacht in notariell beurkundeter Form nicht mehr verlangen könne, ist mithin im vorliegenden Fall aus den vorgelegten Unterlagen kein hinreichender Anhaltspunkt für die Formunwirksamkeit der erteilten Vollmacht und damit für die Rechtsunwirksamkeit der erklärten Auflassung gegeben. 3. BGB §§ 157, 313 (Bezeichnung einer noch zu vermessenden Teilfläche im Kaufvertrag) Wird eine noch nicht vermessene Geländefläche verkauft und der Kaufgegenstand in der notariellen Urkunde sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung In einem maßstabgerechten Plan als auch durch eine als ungefähr bezeichnete Flächenmaßangabe bestimmt, so geht In der Regel der objektive Inhalt sowohl der Verkäufer- wie der Käufererklärung dahin, daß bei Differenzen zwischen der angegebenen bezifferten und der der angegebenen Grenzziehung entsprechenden (umgrenzten) Flächengröße die Bezifferung ohne Bedeutung und die Umgrenzung allein maßgeblich ist. BGH, Urteil vom 13. 6. 1980 — V ZR 119/79— Aus dem Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 29. Oktober 1976 kaufte der Kläger von den Beklagten folgenden Grundbesitz: 1.Das Grundstück FI. Nr. 2652 an 9,9110 ha, 2. eine hieran angrenzende Teilfläche aus dem Grundstück FI. Nr. 1572, die wie folgt beschrieben wurde: ;, .. aus dem Grundstück FI. Nr. 1572 eine noch zu vermessende, den Beteiligten nach Lage, Form und Größe in der Natur genau bekannte Teilfläche von ca. 11 000 qm, wie sie in dem dieser Urkunde als wesentlicher Bestandteil beigehefteten Lageplan rot angelegt und grün schraffiert eingezeichnet ist ..." Die genannte Teilfläche sollte dem Grundstück FI. Nr. 2652 zugemessen werden und die gesamte verkaufte Grundstücksfläche „ca. 11,011 ha" umfassen. Die Parteien streiten über Lage und Größe der aus dem Grundstück FI. Nr. 1572 herauszumessenden Teilfläche. Der Kläger verlangt von den Beklagten, einer bestimmten Grenzziehung zuzustimmen, die etwa 16 000 qm umfaßt, und zwar in erster Linie nach Maßgabe der Einzeichnung in dem der Vertragsurkunde beigefügten Lageplan. Beide Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht hat den Standpunkt vertreten, die vom Kläger begehrte Grenzziehung finde im Kaufvertrag vom 29. Oktober 1976 keine Grundlage, weil die aus dem Grundstück FI. Nr. 1572 verkaufte Teilfläche in dem Vertrag nicht hinreichend genau beschrieben sei: Zwar solle zunächst der dem Kaufvertrag beigefügte Lageplan maßgeblich sein, doch sei der Maßstab des Plans zu klein und die Linienführung zu schematisch. Auch der weitere Inhalt der Kaufurkunde kläre die Grenzziehung nicht; die erwähnte Grundstücksgröße von „ca. 11 000 qm" widerspreche der eingezeichneten Teilfläche, die etwa 16 000 qm umfasse; die Abweichung um rund 50 vom Hundert liege außerhalb der durch den Begriff „circa" üblicherweise eingeräumten Toleranz. Der Kläger habe auch nicht bewiesen, daß sich die Parteien über den Grenzverlauf in Natur geeinigt hätten. 2. Die Revision hat Erfolg. Die Revision rügt mit Recht, daß das Berufungsgericht unter Verstoß gegen § 286 ZPO angenommen habe, der Maßstab des Lageplanes sei zu klein und die Linienführung zu schematisch. Der Kläger hat in der Berufungsbegründung vorgetragen, daß in der Gegend des streitgegenständlichen Grundstücks die Vermessungsämter nur Pläne im Maßstab von 1:5 000 benutzten. Weiter hat er in der Berufungsbegründung behauptet, daß bei der Vermessung aufgrund von Lageplänen mit dem Maßtab 1:5 000 keine technischen Schwierigkeiten aufträten. Für diese Behauptungen hat der Kläger Beweis angeboten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen. Wäre nämlich davon auszugehen, daß die verkaufte Teilfläche nach dem der Kaufurkunde beigefügten Lageplan ordnungsgemäß vermessen werden könnte, so könnte unter Zugrundelegung des Ausgangspunktes der tatrichterlichen Auslegung des Berufungsgerichts dem Bestimmtheitserfordernis genügt sein. Der Bestimmtheit brauchte nicht entgegenzustehen, daß in der Kaufurkunde die verkaufte Teilfläche als „ca. 11 000 qm" groß angegeben worden ist. Wird eine noch nicht vermessene Geländefläche verkauft und der Kaufgegenstand in der notariellen Urkunde sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung in einem maßstabgerechten Plan (durch Punkte und Linien) als auch durch eine als ungefähr bezeichnete Flächenmaßangabe (Zahl der Quadratmeter) bestimmt, so geht in der Regel der objektive Inhalt sowohl der Verkäufer- wie der Käufererklärung dahin, daß bei Differenzen zwischen der angegebenen (bezifferten) und der der angegebenen Grenzziehung entsprechenden (umgrenzten) Flächengröße die Bezifferung ohne Bedeutung und die Umgrenzung allein maßgeblich ist (Senatsurteil vom 15. März 1967 = MittBayNot 1967, 179). In jener Entscheidung hat der Senat allerdings offengelassen, ob dies auch dann gelte, wenn die umgrenzte Fläche rund 11/2 mal so groß wie die bezifferte ist. Dabei hat er als fraglich angesehen, ob sich die Abweichung auch dann noch nach dem objektiven Inhalt der Erklärungen innerhalb des durch das Wort „etwa" zugelassenen Spielraums hält. Das Berufungsgericht hat diese Frage sogar ausdrücklich verneint. Es hat jedoch in tatrichMittBayNot 1980 Heft 5 ‚ 153 terlicher Auslegung festgestellt, daß maßgeblich „zunächst" der dem Kaufvertrag beigefügte Lageplan sein sollte. Das Thema der übergangenen Beweisantritte war daher entscheidungserheblich. Daß das Berufungsgericht etwa über eine hinreichende Sachkunde zur Beurteilung der unter Beweis gestellten Behauptungen verfügt hätte, ist dem Berufungsurteil nicht zu entnehmen. Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben ( § 564 Abs. 1 ZPO ) und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO). 4. BGB § 892 (Zum gutgläubigen lastenfreien Erwerb) Wird nach Stellung eines Antrags auf Eigentumsumschreibung eine dingliche Belastung (hier: Vorkaufsrecht) zu Unrecht gelöscht und erst danach der Umschreibungsantrag vollzogen, erwirbt der neue Eigentümer jedenfalls dann lastenfreies Eigentum, wenn er auch noch im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung gutgläubig war. § 892 Abs. 2 BGB ist hier nicht anwendbar. BGH, Urteil vom 16. 5. 1980 — V ZR 27/79 — Aus dem Tatbestand: Die Klägerin verlangt Grundbuchberichtigung mit dem Ziel der Wiedereintragung von gelöschten Vorkaufsrechten. Für die Klägerin und ihren Ehemann waren im Grundbuch Vorkaufsrechte eingetragen. Die Eigentümer der Grundstücke beabsichtigten den Verkauf. Die Klägerin und ihr Ehemann haben am 21. November 1969 eine notariell beglaubigte, unwiderrufliche Erklärung dahin abgegeben, daß sie die Löschung „des Vorkaufsrechts" bewilligen und beantragen. Die Urkunde enthält folgenden Zusatz: „Diese Löschungsbewilligung darf unter Inanspruchnahme der Haftung des unterzeichneten Notars nur verwendet werden, wenn Herr H. (der Beklagte zu 1) (mit oder ohne Ehegattin) das mit vorstehendem Vorkaufsrecht belastete Grundstück erwirbt." Die Notariatsangestellte A. ergänzte den erwähnten Zusatz zur Löschungsbewilligung auf der für das Grundbuchamt bestimmten Urschrift (ohne zu vermerken, daß es sich um eine nachträgliche Ergänzung handelt) später mit den an den Rand gesetzten Worten „mit seiner Mutter, Frau H." (die Beklagte zu 2), so daß der Zusatz auszugsweise lautete: . wenn Herr H. (mit oder ohne Ehegattin) mit seiner Mutter, Frau H., das mit vorstehendem Vorkaufsrecht belastete Grundstück erwirbt." Mit notariellem Vertrag vom 3. März 1970 kauften der Beklagte zu 1 und die Beklagte zu 2 die Grundstücke. Nachdem der Notar den Kaufvertrag und die mit dem ergänzten Zusatz versehene Löschungsbewilligung dem Grundbuchamt vorgelegt hatte, wurden am 27. April 1970 eine Auf lassungsvormerkung für die Beklagten und die Löschung der Vorkaufsrechte eingetragen. Am 16. Juli 1970 wurde das Eigentum an den Grundstücken auf die Beklagten umgeschrieben. Die Klägerin verlangt von den Beklagten Bewilligung der Grundbuchberichtigung dahin, daß die für sie und ihren Ehemann eingetragenen und am 27. April 1970 gelöschten Vorkaufsrechte für alle Verkaufsfälle fortbestünden: hilfsweise will sie einen Widerspruch gleichen Inhalts bewilligt haben. Die Voraussetzungen einer Löschung hätten nicht vorgelegen, weil die Löschungsbewilligung ohne ihre Zustimmung ergänzt worden sei. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr im Hauptantrag stattgegeben. Auf die Revision der Beklagten wurde das landgerichtliche Urteil wiederhergestellt. Aus den Gründen: Die Klägerin hat gegen die Beklagten weder Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs ( § 894 BGB ) noch auf Bewilligung eines Widerspruchs ( § 899 BGB ). Das Grundbuch ist nicht unrichtig, weil die Vorkaufsrechte der Klägerin und ihres Ehemanns jedenfalls durch, einen gutgläubig lastenfreien Erwerb der Beklagten untergegangen sind ( § 892 BGB ). Maßgebend für den nach § 892 BGB erforderlichen Buchstand ist der Zeitpunkt, in dem sich der Rechtserwerb vollendet. Das ist hier der Tag, an dem die Beklagten als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurden (§'873 Abs. 1 BGB), also der 16. Juli 1970. Damals waren die Vorkaufsrechte bereits gelöscht (seit dem 27. April 1970). Es handelt sich mithin um einen Fall, in dem das Grundbuch nach dem Eintragungsantrag, aber noch vor der Eintragung der Beklagten als Eigentümer unrichtig wurde. § 892 Abs. 2 BGB ist hier nicht anwendbar (std. Rechtsprechung des Reichsgerichts RGZ 116, 351 , 354; 123, 19, 21; 128, 276, 278; 140, 35, 38; herrschende Meinung in der Literatur, BGB-RGRK 12. Aufl. § 892 Rdnr. 114 vgl. auch Rdnr. 119; Ermann/Westermann, BGB 6. Aufl. § 892 Rdnr. 7 und 18; Palandt/Bassenge, BGB 39. Aufl. § 892 Anm. 7 d bb; Soergel/Baur, BGB 11. Aufl. § 892 Rdnrn. 36 und 41; Staudinger/Seufert, BGB 11. Aufl. § 892 Rdnrn. 48, 56 und 57). Das Berufungsgericht meint offenbar, der Tatbestand des § 892 BGB erfordere ein konkretes Vertrauen auf den Buchstand (oder wenigstens die Möglichkeit eines solchen Vertrauens). Das trifft indes nicht zu. Für einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 BGB ist eine Kenntnis vom Buchstand ebensowenig erforderlich wie ein Vertrauen auf den Buchstand oder eine Kausalität zwischen Buchstand und Erwerb (vgl. RGZ 86, 353 , 356; BGB-RGRK aaO Rdnr. 96; Erman/Westermann aaO Rdnr. 3; Staudinger/Seufert aaO Rdnr. 63). Umstritten ist für einen Fall der vorliegenden Art lediglich, auf welchen Zeitpunkt es hinsichtlich der Kenntnis von der Unrichtigkeit ankommt, ob auf den der unrichtigen Eintragung (BGB-RGRK aaO Rdnr. 119; Erman/Westermann aaO Rdnr. 18; Palandt/ Bassenge aaO; Soergel/BauraaO Rdnr. 41; Lutter, AcP 164, 122 , 174) oder auf den der Vollendung des Rechtserwerbs (so das Reichsgericht in ständiger, oben aufgeführter Rechtsprechung; Staudinger/Seufert aaO Rdnr. 57). Diese Streitfrage kann hier auf sich beruhen, denn das Berufungsgericht trifft keine Feststellungen dahin, daß die Beklagten oder ein etwa für sie tätig gewordener Vertreter am 27. April 1970 oder bis zum 16. Juli 1970 positive Kenntnis von der (unterstellten) Unrichtigkeit des Grundbuchs hatten; die dafür vortrags- und beweispflichtige Klägerin (§ 891 BGB) hatte das in den Vorinstanzen nicht einmal behauptet. Der Rechtsstreit war damit hinsichtlich des Haupt- und Hilfsantrages entscheidungsreif ( § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO ). 5. BGB § 1093 (Zum Inhalt eines Wohnungsrechts) Die vertragliche Regelung zwischen Grundstückseigentümer und Wohnungsberechtigtem, nach der die Kosten für Heizung und Müllabfuhr vom Eigentümer zu tragen sind, kann zulässiger (dinglicher) Inhalt eines Wohnungsrechts sein. BayObLG, Beschluß vom 18. 6. 1980— BReg. 2 Z 28/80 — mitgeteilt von Notar Christoph Rehle, Neu-Ulm Aus dem Tatbestand: 1.Die Beteiligte zu 1), Frau S., ist Eigentümerin des Grundstücks FI.Nr. 380 der Gemarkung U. Mit Urkunde vom 14.8. 1979 übertrug sie dieses Grundstück dem Beteiligten zu 2); die Beteiligten erklärten die Auflassung. In Abschnitt VIII der notariellen Urkunde heißt es ferner: „Frau S. erhält das dingliche Wohnungsrecht in dem Haus A.-Weg 4 in U. Sie darf unter Ausschluß des jeweiligen Eigentümers die abgeschlossene Wohnung nebst Terrasse im Erdgeschoß für sich benützen und alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Hausbewohner dienenden Anlagen und Nebenräume mitbenützen, namentlich Keller, Garten und Garage. Die für das ganze Haus anfallenden Kosten für Strom, Frischwasser und Abwasser werden auf die Hausbewohner nach Kopfzahl umgelegt. Die Wohnungsberechtigte hat danach die auf sie entfallenden anteiligen Kosten zu tragen. Die für das ganze Haus anfallenden laufenden Heizungskosten (Heizmaterial) sowie auch alle sonstigen Gemeinschaftskosten (Müllabfuhr, Hausversicherungen, Steuern und Abgaben usw.) hat der Eigentümer zu tragen. Für die Instandhaltung ihrer Austragswohnung kommt die Berechtigte selbst auf. Für die Instandhaltung und Instandsetzung des Hauses im ganzen ist der Eigentümer allein verantwortlich. Der Wohnungsberechtigte ist befugt, die Austragswohnung Dritten entgeltlich oder unentgeltlich zu überlassen. Der Erwerber bestellt seiner Mutter, Frau S., für deren Wohnungsrecht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit am Vertragsgrundstück. Die Eintragung des Wohnungsrechts im Grundbuch wird bewilligt und beantragt." 2. Auf den Vollzugsantrag des Notars erließ der Grundbuchrechtspfleger am 14. 2. 1980 eine Zwischenverfügung. In ihr heißt es, das in dem MittBayNot 1980 Heft 5 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 13.06.1980 Aktenzeichen: V ZR 119/79 Erschienen in: MittBayNot 1980, 153 Normen in Titel: BGB §§ 157, 313