VII ZR 42/84

Zurück BGH 07. November 1984 VII ZR 42/84 GewO § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 2; MaBV §§ 2, 3 Rechtsfolgen eines vertraglichen Rücktrittsrechts für den Bauträger Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Eingedenk dieser Rechtsprechung muß man sich wundern, daß Kreditinstitute ein so großes Interesse an solchen Abbuchungsvollmachten haben, die Risiken auf sie verlagern, die aus ganz anders gearteten Rechtsverhältnissen entspringen. Notar Dr. Christian Scheiter, Erlangen 3. GewO § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2; MaBV §§ 2, 3 (Rechtsfolgen eines vertraglichen Rücktrittsrechts für den Bauträger) Zu den Rechtsfolgen, wenn einem Bauträger entgegen § 3 Abs. 1 Nr. 1 MaBV ein vertragliches Rücktrittsrecht eingeräumt ist. BGH, Urteil vom 8.11.1984 — VII ZR 42/84 — Aus dem Tatbestand. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 7. Juni 1978 verkaufte die Klägerin den Beklagten ein Grundstück und verpflichtete sich gleichzeitig, hierauf ein in einer Anlage zum Vertrage näher beschriebenes eingeschossiges Wohnhaus mit Garage zu errichten. Der Preis für Grundstück und Gebäude sollte — ohne Berücksichtigung der in einer weiteren Anlage festgelegten Eigenleistungen, Erweiterungen und Sonderwünsche - insgesamt 345.000 DM betragen und in vom Baufortschritt abhängigen Raten fällig werden. Nach § 3 des Vertrages hatte die Klägerin das Recht zum Rücktritt, sofern die Beklagten sich länger als 14 Tage mit den jeweils fälligen Zahlungen im Verzuge befänden. In § 7 bevollmächtigten sich die Beklagten gegenseitig, Erklärungen mit rechtsverbindlicher Wirkung für jeden Teil abzugeben oder zu empfangen. Am 17. August 1979 unterschrieb die Beklagte zu 1 eine privatschriftliche Vereinbarung, derzufolge die Gesamtvergütung unter Einbeziehung der Mehr- und Minderleistungen 373.809,66 DM betragen und hiervon auf die letzte Rate 5.272,14 DM entfallen sollten. Als der Neubau am 1. Oktober übergeben wurde, war gleichfalls nur die Beklagte zu 1 zugegen; nur sie unterzeichnete auch das Übergabeprotokoll. Die im Vertrage vom 7. Juni 1978 vorgesehene eingehende Besichtigung nebst Mängelfeststellung unterblieb. Als Eigentümer sind die Beklagten bisher nicht eingetragen worden. Mit der Klage hat die Klägerin in erster Linie Zahlung jener letzten Rate von 5.272,14 DM nebst Zinsen sowie — hilfsweise — Räumung und Herausgabe des Grundstücks für den Fall verlangt, daß das'gesamte Vertragswerk mangels hinreichender Beurkundung nichtig sei. Die Beklagten haben gemeint, daß sie an die Erklärungen vom 17. August 1979 und 1. Oktober 1980 nicht gebunden seien, und'zahlreiche Mängel gerügt. Die Klägerin hat erwidert, daß sie sich wirksam freigezeichnet habe. Das Landgericht hat die Beklagten zur Zahlung der 5.272,14 DM, Zug um Zug gegen Beseitigung von im einzelnen aufgeführten Mängeln, verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Mit der Berufung hat die Klägerin den Fortfall ihrer Zug-um-Zug-Verpflichtung zur Mängelbeseitigung erstrebt; den Hilfsantrag auf Räumung und Herausgabe hat sie nicht mehr gestellt. Die Beklagten haben mit ihrer Berufung um vollständige Klageabweisung gebeten. Diesem Antrag hat das Oberlandesgericht unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin entsprochen. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag auf uneingeschränkte Verurteilung der Beklagten weiter. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht führt aus, daß die Klägerin die von ihr verlangten 5.272,14 DM an sich noch zu beanspruchen habe. Daran ändere nichts, daß- im Vertrage vom 7. Juni 1978 nur die_Grundvergütung von 345.000 DM beurkundet worden sei und die Parteien sich erst am 17. August 1979 in einer lediglich privatschriftlich festgehaltenen Vereinbarung über den endgültigen Betrag geeinigt hätten. Die für dessen Ermittlung maßgeblichen Änderungen und Eigenleistungen seien bereits im Hauptvertrage und den ihm beigefügten Anlagen hinreichend konkretisiert worden. Da dieser Vertrag später weder qualitativ noch quantitativ geändert worden sei, habe es einer weiteren Beurkundung nicht bedurft. Auch die Höhe der Restforderung stehe außer Frage, weil die Beklagten sie, wie es näher darlegt, mehrfach anerkannt hätten. Das alles läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Die Beklagten kommen denn auch im Revisionsverfahren darauf nicht mehr zurück. IL Das Berufungsgericht meint jedoch, daß die Restforderung noch nicht fällig sei. Hier greife die Makler- und Bauträgerverordnung ein (MaBV — in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Juni 1975- - BGBl. 1 S. 1351, geändert durch die VO vom 28. November 1979 — BGBl. 1 S. 1986). Danach sei der Bauträger, der vom' Erwerber Vermögenswerte entgegennehmen wolle, zwar unter den Voraussetzungen des §.3 MaBV von der Verpflichtung zur Sicherheitsleistung befreit. Dazu gehöre jedoch auch, daß er sich keine vertraglichen Rücktrittsrechte habe einräumen lassen. Gerade das sei hier aber geschehen. Die Klägerin hätte daher Zahlungen nur verlangen dürfen, wenn sie zuvor Sicherheit geleistet hätte. Da sie das unstreitig nicht getan, das vertragliche Rücktrittsrecht auch nicht durch Eigentumsverschaffung oder Verzicht gegenstandslos gemacht habe, sei die Klage als zur Zeit unbegründet abzuweisen. Diese Ausführungen halten im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 1. Für Bauträger, die - wie hier — ihren Auftraggebern Eigentum an einem Grundstück zu übertragen haben, gilt allerdings, wenn sie zur Ausführung ihres Auftrags Vermögenswerte der Auftragnehmer entgegennehmen oder sich zur Verwendung der Vermögenswerte ermächtigen lassen, hinsichtlich ihrer Sicherungspflichten § 3 MaBV (Senatsurteil NJW 1981, 757 Nr. 12 [= DNotZ 1981, 377 ]). Von der Erfüllung weiterer Voraussetzungen abgesehen, darf der Bauträger daher Zahlungen nur verlangen, wenn ihm ein vertragliches Rücktrittsrecht nicht eingeräumt worden ist (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MaBV). 2. Hat der Bauträger sich dieses Rücktrittsrecht gleichwohl vorbehalten, so ist es nicht etwa, wie die Revision meint, unwirksam. Das ergibt sich zunächst aus § 3 Abs. 1 Satz 1 MaBV, wo nicht die Vereinbarung des Rücktrittsrechts, sondern die Annahme von Zahlungen verboten und damit dem Auftraggeber ein aus dem Wirtschaftsverwaltungsrecht abgeleitetes privatrechtliches Leistungsverweigerungsrecht eingeräumt wird (vgl. Marcks, Makler- und Bauträgerverordnung, 3. Aufl., § 12 Rdnr. 7 und 11; Lach, Gesetz für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Vermögensanlagenvermittler, Bauträger, Baubetreuer, B. Aufl., S. 103; Kanzleiter, WiVerw. 1981, 96, 98; Merle, Festschrift für Otto Mühl (1981), 431, 448). Das zeigt ebenso § 7 Abs. 1 Satz 1 MaBV , wonach der Bauträger von den Sicherungspflichten des § 3 Abs. 1 und 2 MaBV freigestellt wird, insbesondere auch ein Rücktrittsrecht vereinbaren darf, wenn er für alle etwaigen Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte Sicherheit nach § 2 Abs..1 Satz -1 MaBV geleistet hat. Das wird schließlich vor allem deutlich aus § 7 Abs. 1 Satz 3 MaBV , demzufolge die Verpflichtung zur Sicherheit wieder entfällt, wenn das Vertragsobjekt bezugsfertig ist, der Besitz übergeben ist, die Rechtsänderung oder eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf die Rechtsänderung im Grundbuch eingetragen ist und die vor- oder gleichrangigen Belastungen, die nicht übernommen werden sollen, im Grundbuch gelöscht sind. MittBayNot 1985 Heft 1 17 Allein wegen der Vereinbarung eines Rücktrittsrechts ist der Auftraggeber in einem solchen Falle zur Leistungsverweigerung nicht mehr berechtigt. 3. Hier spricht nun viel dafür, daß die Klägerin schon deshalb nicht mehr zur Sicherheitsleistung verpflichtet ist, weil die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 MaBV bereits erfüllt sind. Das kann aber dahinstehen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist das vertragliche Rücktrittsrecht der Klägerin jedenfalls aus einem weiteren Grunde inzwischen gegenstandslos. a) Die Klägerin hat das vertragliche Rücktrittsrecht niemals geltend gemacht. Sie hatte zwar einmal - noch vor Beginn dieses Rechtsstreits — den Vertrag „gekündigt" (Schreiben vom 9. Juni 1980); irgendwelche Konsequenzen hat sie aber daraus nie gezogen, das Grundstück vielmehr anschließend, am 1. Oktober 1980, den Beklagten übergeben und schon vorher wie später stets nur Vertragserfüllung verlangt. Ihr im ersten Rechtszuge gestellter Hilfsantrag auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks stand allein unter dem Vorbehalt, daß das gesamte Vertragswerk mangels hinreichender Beurkundung unwirksam sei; im Berufungsverfahren ist sie auch darauf nicht mehr zurückgekommen. Gestritten haben die Parteien im wesentlichen nur darum, ob die Klägerin die letzte Rate, also die vollständige Erfüllung des Vertrages verlangen könne, ohne gleichzeitig die Mängel beseitigen zu müssen. Auch für die Beklagten steht danach außer Frage, daß sie allenfalls mit unbedingter Verurteilung zur Zahlung der letzen Rate nebst Zinsen, nicht aber mit der Räumung und Herausgabe des von ihnen seit mehreren Jahren bewohnten Hauses zu rechnen haben. b) Unter diesen Umständen wäre die nachträgliche Ausübung des Rücktrittsrechts als Verstoß gegen Treu und Glauben unwirksam; die Klägerin hätte das ursprünglich vereinbarte Recht verwirkt (vgl. BGHZ 25, 47 , 52). Ist das aber der Fall, so ist der Schutzzweck des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MaBV auch ohne Sicherheitsleistung der Klägerin bereits erreicht. bestimmtes Einzelgrundstück kaufen, bebauen lassen und zur Finanzierung Darlehen aufnehmen. In notarieller Urkunde vom 25. November 1978 erteilten die Kläger der Firma A. Vollmacht, sie „im Rahmen des Betreuungs- und Verwaltungsvertrages zu vertreten", insbesondere auch den Grundbesitz zu erwerben und Darlehen zur Zwischenund Endfinanzierung aufzunehmen. Am 16. August 1979 schloß die Firma A. im Namen der Kläger den notariellen Grundstückskaufvertrag und verpflichtete sich darin, den Kaufpreis von 78 646 DM bis zum 10. September auf ein vom Verkäufer zu benennendes Anderkonto des Notars einzuzahlen; etwaige Hinterlegungszinsen sollten dem Verkäufer zustehen. Zur Zwischenfinanzierung räumte die Beklagte am 21. August 1979 der Firma A. als Vertreterin aller Bauherren einen Globalkredit von insgesamt 19 636 500-DM ein. Über den auf die Kläger entfallenden Kreditanteil von 341 572 DM erteilte die Beklagte ihnen am 31. Oktober 1979 eine besondere Kreditzusage. Auf Anweisung der Firma A. überwies die Beklagte am 28. Dezember 1979 den Kaufpreis für alle Grundstücke des Bauvorhabens in Höhe von 4 439 825 DM auf ein bei ihr geführtes Anderkonto des Notars, der den Grundstückskaufvertrag beurkundet hatte, jedoch mit dem Vorbehalt, darüber dürfe nur verfügt werden, wenn die zwischen der Beklagten und der Firma A. getroffene Sicherheitsvereinbarung geregelt sei und die Beklagte schriftlich die Freigabe erteile. Als sich in der Folgezeit die Endfinanzierung als undurchführbar erwies, kündigte die Beklagte den eingeräumten Bauzwischenkredit, rief den Grundstückskaufpreis von dem Notaranderkonto zurück und verlangte von den Klägern Zahlung des verbleibenden Saldos aus Zinsen, Gebühren und Kosten. Die Kläger haben mit der Begründung, der Betreuungs- und Verwaltungsvertrag und die Vollmacht seien gemäß §5313, 139 BGB nichtig, zunächst negative Feststellungsklage erhoben, insoweit aber die Hauptsache später für erledigt erklärt, als die Beklagte im Wege der Widerklage Zahlung des - zuletzt mit 11 302,56 DM bezifferten — Kontensaldos verlangte. Das Landgericht hat die Widerklage abgewiesen; das Oberlandesgericht hat ihr im wesentlichen stattgegeben. Die Revison der Kläger blieb ohne Erfolg. Aus den Gründen: Die Beklagte kann Zinsen, Gebühren und Kosten gemäß dem Kreditvertrag verlangen, den die Firma A. als bevollmächtigte Vertreterin der Kläger mit ihr geschlossen hat. 4. Das angefochtene Urteil kann danach nicht bestehen bleiben. Es ist aufzuheben, die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es sich nunmehr mit den Einwendungen der Beklagten befassen kann. 1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß der Betreuungs- und Verwaltungsvertrag vom 18. November/18. Dezember 1978 gemäß § 313 Satz 1 BGB in der Neufassung des Gesetzes vom 30. Mai 1973 (BGBl 1 501) der notariellen Beurkundung bedurfte. 4. BGB §§ 171, 172, 173, 313, 607, 608 (Zur Form-eines Betreuungsvertrages im Rahmen eines Bauherrenmodells) Zwar wurde durch den Vertrag nicht eine Erwerbsverpflichtung der Firma A. als Beauftragten begründet, da sie nicht — wie in den Fällen, über die der Bundesgerichtshof in den Urteilen BGHZ 85, 245 , 250 [= DNotZ 1984, 241 ] und vom 17. Oktober 1980 (V ZR 143/79 = NJW 1981, 12671 = MittBayNot1981, 118]) zu entscheiden hatte — das Grundstück im eigenen Namen erwerben, sondern in offener Stellvertretung für die Kläger auftreten sollte. 1. Wird der Betreuer im Rahmen eines Bauherrenmodells be• auftragt, im Namen und in Vollmacht des Auftraggebers ein Grundstück zu erwerben, so bedarf der Betreuungsvertrag der notariellen Beurkundung. 2. Wurde dem Betreuer auf Grund eines formnichtigen Betreuungsvertrages eine notarielle Vollmacht erteilt, so durfte im Jahre 1979 eine Bank, der diese Vollmacht vorgelegt wurde, auf deren Wirksamkeit vertrauen. BGH, Urteil vom 8.11.1984 — III ZR 132/83 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Kläger schlossen am 18. November/18. Dezember 1978 mit der Firma A. einen privatschriftlichen Betreuungs- und Verwaltungsvertrag. Danach sollte die Firma A. — im Rahmen eines größeren Bauvorhabens nach dem sog. Bauherrenmodell — für die Kläger u.a. ein Wohl aber ergab sich aus dem Vertrag eine Erwerbspflicht der Kläger als Auftraggeber. Sie verpflichteten sich darin, der Firma A. Vollmacht.zu erteilen und ihr so das Recht zu geben, den Grundstückskaufvertrag mit unmittelbarer Wirkung für die Kläger abzuschließen. Bereits in dem Betreuungs- und Verwaltungsvertrag trafen die Kläger damit die bindende Entscheidung für den Erwerb des Grundstücks. Ebenso wie schon nach der alten Fassung des § 313 Satz 1 BGB die Übernahme der Verpflichtung, durch den Vertragspartner als Vertreter Grundvermögen auf einen Dritten übertragen zu lassen, beurkundungspflichtig war (RGZ 81, 49), bedarf auch die Übernahme einer entsprechenden Erwerbsverpflichtung jetzt der Form des § 313 Satz 1 n.F. (BGH MittBayNot 1985 Heft 1 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 07.11.1984 Aktenzeichen: VII ZR 42/84 Erschienen in: MittBayNot 1985, 17-18 Normen in Titel: GewO § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 2; MaBV §§ 2, 3