V ZR 143/79

Zurück BGH 24. Februar 1987 IVa ZR 263/85 BGB §§ 313, 675 Zur Beurkundungsbedürftigkeit eines Geschäftsbesorgungsvertrages Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau IV. Rechtsprechung A. Bürgerliches Recht 1. BGB §§ 313, 675 (Zur Beurkundungsbedürftigkeit eines Geschäftsbesorgungsvertrages) Ein Geschäftsbesorgungsvertrag, durch den der Auftraggeber den Treuhänder beauftragt, Grundstücke zu erwerben, zu parzellieren und nach Bebauung an ihm zu benennende Dritte zu veräußern, unterliegt nicht deshalb dem Formzwang, weil der Auftraggeber bei einem Scheitern des Projekts in die Lage kommen kann, die Grundstücke selbst zu erwerben. BGH, Urteil vom 25.2.1987 — IVa ZR 263/85 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Beklagte errichtete mit Hilfe seiner Firmengruppe Wohnbauten im sogenannten Bauherrenmodell. Die hierfür benötigten Grundstücke, die der Beklagte für geeignet befand, wurden mit Finanzierungsmitteln der Volksbank I. erworben, und zwar, da der Beklagte den Grundbesitz „aus, steuerlichen Gründen" nicht selbst erwerben wollte, durch die klagende Genossenschaft, deren Vorstandsvorsitzender D. zugleich der damalige Vorsitzende des Vorstandes der Volksbank war. Aufgrund mündlicher Vereinbarung mit dem Beklagten sollte die Klägerin den Grundbesitz nach Parzellierung an Bauherren verkaufen, die der Beklagte und seine Firmen zu benennen hatten. Dabei sollte zu Kaufpreisen verkauft werden, die die Kosten der Klägerin und deren Vergütung deckten. Waren der Beklagte und seine Firmen nicht in der Lage, entsprechende Käufer zu benennen, dann sollte nach einer schriftlichen Erklärung des Beklagten vom 15.9.1982 dieser den Fehlbetrag übernehmen. Nachdem einige Projekte nicht oder nur teilweise durchgeführt werden konnten, ergab sich zum 31.12.1982 eln ungedeckter Betrag zugunsten der Klägerin in Höhe von über 2,8 Mio. DM. Die Klägerin trat ihre Forderungen gegen den Beklagten und seine Firmen an die Volksbank ab, die sich in Höhe von rund 1,6 Mio. DM durch Aufrechnung gegen Guthaben der Firmen des Beklagten befriedigte. Die Firmen des Beklagten stellten darauf ihren Geschäftsbetrieb ein. Nach Rückabtretung der noch offenen Forderungen an die Klägerin verlangte diese vom Beklagten Bezahlung von unbestrittenen Zinskosten für das dritte und das vierte Quartal 1982 in Höhe eines Teilbetrages von 100.000,— DM. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage für begründet gehalten. Die Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht hält die Verpflichtungserklärung des Beklagten vom 15.9.1982 zwar als solche nicht für formbedürftig. Sie sei aber ein rechtlich untrennbarer Bestandteil eines zugrunde liegenden, jahrelang praktizierten mündlichen Vertrages der Parteien, der darauf gerichtet gewesen sei, die Klägerin dem Beklagten gegenüber zu verpflichten, geeignete Baugrundstücke zu erwerben und an kaufwillige Bauherren zu veräußern. Dieser Vertrag habe seinerseits gemäß § 313 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden müssen und sei, da dies,nicht geschehen sei, nach § 125 BGB formnichtig. Dennoch sei die Klageforderung begründet, 'weil die Klägerin einen entsprechenden Aufwendungsersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag ( §§ 677, 683, 670 BGB ) gegen den Beklagten habe. Den hiergegen gerichteten Angriffen der Revision hält das angefochtene Urteil jedenfalls im Ergebnis stand. 1. Rechtsfehlerfrei versteht das Berufungsgericht den mündlichen Vertrag zwischen den Parteien als einen Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von § 675 BGB . Dabei handelt es sich ersichtlich um ein Rechtsgeschäft, das zum Betrieb des Handelsgewerbes der Klägerin (§ 17 Abs. 2 GenG) im Sinne von § 344 Abs. 1 HGB gehört, und durch das die Klägerin es im Rahmen ihres Handelsgewerbes übernommen hat, Grundstücke im eigenen Namen und für Rechnung des Beklagten zu kaufen und zu verkaufen. 2. Der Senat kann dem Berufungsgericht aber nicht dahin folgen, daß der festgestellte Geschäftsbesorgungsvertrag mangels notarieller'Beurkundung formnichtig wäre. • a) Ein Geschäftsbesorgungsvertrag, durch den sich der Beauftragte verpflichtet, in eigenem Namen und für Rechnung des Auftraggebers Grundstücke zu erwerben (Treuhand), bedarf seit der Neufassung des § 313 Satz 1 BGB durch das Gesetz zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und anderer Gesetze vom 30. Mai 1973 (BGBl. 1 S. 501) der notariellen Beurkundung, auch wenn es sich nur um einen vorübergehenden Erwerb (als Durchgangsstelle) handelt. Unter diesem Gesichtspunkt ist die fehlende Beurkundung in Fällen der vorliegenden Art aber nicht mehr von Bedeutung, weil die Auflassung an die Klägerin und deren Eintragung in das Grundbuch inzwischen erfolgt sind und weil der Formmangel daher insoweit spätestens seit der Eintragung geheilt ist ( BGHZ 85, 245 , 251 [= DNotZ 1984, 241 ]; 82, 398, 405 [= DNotZ 1982, 433 ]). b) Die andere Verpflichtung der mit der Geschäftsbesorgung beauftragten Klägerin, das erworbene Grundstück gemäß § 667 BGB (oder hier gemäß § 384 Abs. 2 Halbsatz 2 HGB), an den Auftraggeber (oder auf dessen Geheiß an Dritte) „herauszugeben", d.h. im Sinne von § 313 S. 1 BGB das Eigentum daran zu übertragen, macht den Geschäftsbesorgungsvertrag nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht beurkundungsbedürftig (z.B. BGHZ 85, 245 , 249; 82, 292, 294; Urteil vom 17.10.1981 — V ZR 143/79 = NJW 1981, 1267). An dieser Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof trotz gelegentlicher Kritik (vgl. auch Schwanecke NJW 1984, 1586) beständig festgehalten. Dem schließt sich der erkennende Senat an. Daß die Klägerin die Grundstücke nicht als ganzes, sondern erst nach Parzellierung an Einzelerwerber zu übertragen hatte, rechtfertigt keine Ausnahme hiervon (anders Canaris in einem von dem Beklagten vorgelegten Rechtsgutachten). c) Ein Beurkundungszwang besteht schließlich auch nicht unter dem vom Berufungsgericht nicht behandelten Gesichtspunkt einer Erwerbspflicht des Beklagten als des Auftraggebers. Nach der Rechtsprechung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes, der der erkennende Senat beitritt, kann aus dem Wesen des auf den Erwerb eines Grundstücks gerichteten Auftrags nicht allgemein eine Erwerbspflicht auch des Auftraggebers, hergeleitet werden (BGH NJW 1981, 1267 ). Ob eine derartige Pflicht besteht, ist vielmehr im Einzelfall durch Auslegung der Vereinbarung zu ermitteln. Nach dem Tatbestand des angefochtenen Urteils besteht hier indessen kein Anhalt dafür, daß der Beklagte auch hätte verpflichtet sein sollen, die Grundstücke, die die Klägerin 184 MittBayNot 1987 Heft 4/5 kaufte, seinerseits von der Klägerin zu erwerben. Vielmehr waren diese Grundstücke von vornherein dazu bestimmt, an Dritte veräußert zu werden. Danach kann von einer vertraglich übernommenen Rechtspflicht des Beklagten,. die Grundstücke zu erwerben, nicht ausgegangen werden. Allerdings ist die Frage, ob ein Grundstücksgeschäft dem Beurkundungszwang gemäß § 313 Satz 1 BGB unterworfen ist, auch unter dem Gesichtspunkt zu prüfen, ob nach dem Gesamtbild des Vertrages oder den sonstigen Umständen des Falles die Entschließungsfreiheit des Auftraggebers hinsichtlich des Erwerbs oder Nichterwerbs des Grundstücks praktisch aufgehoben ist (BGH NJW 1981, 1267 ). Dementsprechend hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 8. 11. 1984 — III ZR 132/83 = NJW 1985, 730 [= MittBayNot 1985, 18 = DNotZ 1985, 294 ]) § 313 Satz 1 BGB angewendet in einem Fall, in dem der Interessent für ein Einzelgrundstück im Rahmen eines größeren Bauvorhabens nach einem Bauherrenmodell sich auf den Erwerb bereits dadurch festgelegt hatte, daß er den Baubetreuer privatschriftlich beauftragt hatte, das Grundstück in offener Stellvertretung für ihn zu erwerben. Dem entspricht es, wenn die höchstrichterliche Rechtsprechung z.B. auch solche Rechtsgeschäfte dem Formzwang unterworfen hat, durch die auf einen Beteiligten mittels ihm auferlegter wirtschaftlicher Bindungen (z.B. durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe, einer Verfallklausel oder einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision) ein Zwang zur Eingehung einer Pflicht zum Erwerb eines Grundstücks ausgeübt wird ( BGHZ 89, 41 , 47 [= DNotZ 1984, 319 ]). In diesen Fällen einer Erstreckung des gesetzlichen Formzwangs aus dem Gesichtspunkt einer (mittelbaren) Erwerbspflicht ging es aber stets darum, eine vertragliche Erwerbspflicht in Bezug auf ein Grundstück herbeizuführen ( BGHZ 89, 47 ). Das entspricht dem Schutzzweck der Neufassung des § 313 Satz 1 BGB . 1267). Es mag zwar dahin kommen können, daß der Beklagte es vorzieht, die Grundstücke selbst zu übernehmen, statt sie unter Wert veräußern zu lassen. Insoweit hat der Beklagte jedoch Entschließungsfreiheit. Aber auch wenn der Beklagte hier in eine (faktische) Zwangslage geraten sollte, würde das nicht ausreichen, den Geschäftsbesorgungsvertrag der Parteien aus diesem Grunde für formbedürftig zu erklären. Eine derartige Zwangslage lag bei Abschluß des Geschäftsbesorgungsvertrages aus der Sicht beider Parteien völlig fern. 2. BGB § 1191; AGBG §§ 3, 5, 9 (Formularmäßige Sicherungsabrede in der Grundschuld zugunsten einer Bausparkasse) a) Die Formularklausel, daß die Bausparkasse berechtigt ist, die für ihre Bauspardarlehen geleisteten Sicherheiten für alle Forderungen gegen den „Bausparer" in Anspruch zu nehmen, bezieht sich nicht auf eine Darlehensforderung, die der Bausparkasse gegen den Sicherungsgeber aus einem von diesem nicht als Bausparer, sondern als Gesamtschuldner zusammen mit einem Bausparer geschlossenen Kreditvertrag zusteht. b) Die formularmäßige Einbeziehung künftiger Forderungen in den Sicherungszweck einer Grundschuld, die der Eigentümer aus Anlaß eines ihm gewährten Bauspardarlehens zugunsten der Bausparkasse bestellt, erfaßt deren spätere Forderungen gegen den Eigentümer aus einem von ihm als Gesamtschuldner zusammen mit einem Bausparer geschlossenen Darlehensvertrag (Abgrenzung von BGHZ 98, 256 [= MittBayNot 1987, 23 = DNotZ 1987, 210 ]). BGH, Urteil vom 8.5.1987 — V ZR 89/96 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Anlaß für die Erweiterung des § 313 Satz 1 BGB um die Erwerbspflicht war die Beobachtung, daß zahlreiche Wohnungsbauunternehmen und Grundstückseigentümer dazu übergegangen waren, Erwerbsinteressenten für Grundstücke und Eigentumswohnungen durch formlose Erwerbsverpflichtungen und Kaufanwärterverträge einseitig an sich zu binden und sich für den Fall der Nichteinhaltung solcher Pflichten Vertragsstrafen, Bearbeitungsgebühren oder Schadensersatzpauschalen versprechen zu lassen, ohne selbst irgendwelche Pflichten einzugehen. Derartiges Vorgehen wurde als mißbräuchlich angesehen, das — da die Rechtsprechung ihm nicht genügend entgegentrete — ein Eingreifen des Gesetzgebers erforderlich mache (Bundestagsdrucksache 7/63 S. 5, 6, 8). Dieser Gesetzeszweck läßt es geboten erscheinen, den Formzwang auch da eingreifen zu lassen, wo der Grundstücksinteressent sich mit Hilfe eines Geschäftsbesorgungsvertrages gerade darauf festlegen will und festgelegt werden soll, Grundbesitz zu erwerben (vgl. stenografisches Protokoll über die 3. Sitzung des Rechtsausschusses des Bundestages am 21.2.1973 S. 9). Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor. Vielmehr waren die Grundstücke, die die Klägerin im Auftrag und im Interesse des Beklagten erworben hat, von vornherein nicht für den Beklagten, sondern dazu bestimmt, an Dritte veräußert zu werden. Der Beklagte hat zwar ein Recht, von der Klägerin die Übereignung der Grundstücke zu verlangen ( § 667 BGB ). Er ist aber nicht gehalten, von diesem Recht Gebrauch zu machen (ebenso in dem Fall BGH NJW 1981, MittBayNot 1987 Heft 4/5 Für die Klägerin ist an einem Grundstück der Beklagten in Abt. III Nr. 12 des Grundbuches seit dem 26. Mai 1978 eine Briefgrundschuld von 70 000 DM nebst 10% Jahreszinsen eingetragen. Daraus klagt sie auf Duldung der Zwangsvollstreckung. Dieses Grundpfandrecht dient zur Sicherung eines der Beklagten gewährten Bauspardarlehens, das ordnungsgemäß getilgt wird. Die Bestellungsurkunde vom 14. Mai 1978 enthält formularmäßig folgende Sicherungsabrede. „Die Grundschuld dient zur Sicherung aller gegenwärtigen und künftig bestehenden oder neu entstehenden Forderungen" der Bausparkasse (Klägerin) „gegen Schuldner und Eigentümer aus jedem Rechtsgrund, auch soweit sie nur gegen einen Schuldner oder Eigentümer begründet sind." Am 9. Dezember 1981 beantragte der Sohn der Beklagten, Dr. Karl F. M., bei der Klägerin den Abschluß eines Bausparvertrages in Höhe von 299 000 DM. Anlaß war das von der Klägerin im Rahmen eines „Konjunktur-Sonderprogramms" unterbreitete Angebot, bei sofortiger Einzahlung der halben Bausparsumme ein „vorzeitiges Darlehen" in Höhe der vollen Bausparsumme zu einem günstigen Zinssatz zu gewähren. Den Darlehensantrag vom 9. Dezember 1981 über 299 000 DM (6,75% Zinsen; 93% Auszahlung) unterzeichnete die Beklagte zusammen mit ihrem Sohn als „Gesamtschuldner". Nach der Erklärung in dem Antragsformular sollte das Darlehen zum „Umbau" und zur „Modernisierung" verwendet wreden. Auf der Rückseite von Blatt 2 des Formulars ist unter dem Stichwort „Hypothekarische Sicherung" u. a. folgende Klausel vorgedruckt: „Nach § 15 Abs. 8 der Bausparbedingungen ist die Bausparkasse berechtigt, die für ihre Bauspardarlehen geleisteten Sicherheiten für alle Forderungen gegen den Bausparer gerichtlich oder außergerichtlich in Anspruch zu nehmen, auch wenn diese nur für eine Forderung gegeben sind, es sei denn, daß die Haftung für andere Forderungen ausdrücklich ausgeschlossen worden ist. Unter mehreren Sicherheiten hat die Bausparkasse die Wahl." Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 24.02.1987 Aktenzeichen: IVa ZR 263/85 Erschienen in: MittBayNot 1987, 184-185 Normen in Titel: BGB §§ 313, 675