IX R 71/84

Zurück BayObLG 14. Februar 1985 BReg. 3 Z 72/82 KostO §§ 37, 39, 44 Geschäftswert eines Angebots auf Abschluss von Treuhandverträgen - Bauherrenmodell - Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau samthandsvermögen der Gesellschaft erbracht werden oder Der als Anlage beigefügte Treuhandvertrag hat u.a. folgenden Wortdie Bauherren auf andere Weise das gesellschaftsrechtliche laut: Ziel der Errichtung der Wohnanlage erreichen. Abschnitt i: Treuhandauftrag Der Bauherr Mit der Bauverpflichtung des Käufers eines Grundstücks gegenüber dem Verkäufer lassen sich die Verpflichtungen der Gesellschafter einer Bauherrengemeinschaft nicht vergleichen. Mit der Erfüllung der im Kaufvertrag eingegangenen Bauverpflichtung errichtet der Käufer dieses Bauwerk für sich. Er allein wird dessen Eigentümer. Der Verkäufer hat lediglich ein Interesse an dieser Bauerrichtung, aus welchen Gründen auch immer. Bei der Bauverpflichtung im Kaufvertrag geht nur ein Vertragspartner diese Verpflichtung ein. Der andere übernimmt insoweit keine Verpflichtungen. Er kann lediglich im Falle der Nichterfüllung dieser Verpflichtung durch den Vertragspartner Rechte herleiten. Ein Bauherstellungsvertrag, in dem sich beide Vertragspartner gegenseitig verpflichten, nämlich der eine Teil zur Bauerrichtung und der andere Teil zur Abnahme des Bauwerks und zur Zahlung des vereinbarten Preises, ist nach § 39 Abs. 2 KostO mit dem vollen Wert des Bauwerks zu bewerten. Im Gesellschaftsvertrag der Bauherrengemeinschaft verpflichten sich alle Bauherren gegenseitig zur Durchführung der Baumaßnahme und zur Aufbringung der hierzu erforderlichen Geldmittel. Rechtsverhältnis i.S. des § 39 Abs. 1 Satz 1 KostO ist die Bauerrichtung. Die Wertbestimmung richtet sich nach der Summe der hierfür zu erbringenden Leistungen. Der Betrachtungsweise der OLGe Hamm und Saarbrücken ist daher der Vorzug zu geben. Notar Dr. Helmut Keidel, München 17. KostO §§ 37, 39 Abs. 2, § 44 Abs. 1 (Geschäftswert eines Angebots auf Abschluß von Treuhandverträgen — Bauherrenmodell Der Wert eines beurkundeten Angebots auf Abschluß von Treuhandverträgen, die dem Treunehmer die Ausübung der Befugnisse aller Bauherren einer Wohnanlage (Bauherren. modelt) übertragen, richtet sich nach den Gesamtherstellungskosten. BayObLG, Beschluß vom 15.2.1985 — BReg. 3 Z 72/82 — mitgeteilt von Dr. Martin Pfeuffer, Richter am BayObLG Aus dem Tatbestand: 1. Das Parkhotel G. wurde in drei Bauabschnitten jeweils von Bauherrengemeinschaften errichtet. Im 2. Bauabschnitt wurden ein Thermalhallenbad, ein Freischwimmbad sowie 56 Appartements und Suiten erstellt. Den Bauherren, die sich am 2. Bauabschnitt beteiligen wollten, bot der Beteiligte zu 1) den Abschluß eines Treuhandvertrages an. Dieses Treuhandangebot beurkundete der beteiligte Notar. Das Angebot lautet u.a.: Herr Dipl.-Kaufmann W. E. — nachfolgend ,Treuhänder" genannt — bietet hiermit dem bzw. den Bauherren, die das vorbezeichnete Grundstück ganz oder teilweise erwerben und im Rahmen der Bauherrengemeinschaft Hotelappartements errichten wollen, den Abschluß des in der Anlage zu dieser Urkunde niedergelegten Treuhandvertrages bezüglich des Bauvorhabens an. Das Angebot kann wirksam nur angenommen werden, wenn sich der Annehmende bei der Annahme gegenüber dem Treuhänder verpflichtet, die für ihn im Rahmen des Bauvorhabens entstehenden Gesamtkosten bis zu dem festgelegten Höchstbetrag unmittelbar an den Treuhänder zu bezahlen und sich bezüglich dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung ihm gegenüber unterwirft .. beauftragt den Treuhänder, 1.die zur Durchführung des Bauvorhabens erforderlichen Vereinbarungen zu schließen, 2. den Zahlungsverkehr des Bauherren im Rahmen des Bauvorhabens abzuwickeln und zu überwachen sowie 3. die steuerlichen Interessen des Bauherren im Rahmen des Bauvorhabens wahrzunehmen. Der Treuhänder nimmt diesen Auftrag hiermit an. Abschnitt 2: Aufgaben des Treuhänders Im einzelnen obliegen dem Treuhänder folgende Tätigkeiten. im Rahmen des Bauvorhabens des Bauherren: 1. Verträge, usw. Der Treuhänder ist berechtigt und verpflichtet, die sich im Zusammenhang mit der Errichtung und Verwaltung des vom Bauherren durchzuführenden Bauvorhabens, ergebenden Verträge zu schließen und Rechtshandlungen vorzunehmen. (1)Grunderwerb Der Treuhänder hat den von dem Bauherren bei Annahme bestimmten Miteigentumsanteil an dem Baugrundstück anzukaufen, wobei die Sicherheiten, die sich bei entsprechender Anwendung des e 34 c GewO bzw. der hierzu ergangenen Makler- und Bauträgerverordnung ergeben, für den Bauherren gewährleistet sein- müssen. (2) Bauherrengemeinschaft Der Treuhänder hat namens der Bauherren die „Bauherrengemeinschaft PARKHOTEL II GdbR" zu gründen... (3) WEG-Aufteilung Der Treuhänder hat die Aufteilung des Grundstücks gemäß den Bestimmungen des WEG vorzunehmen, wobei zu bestimmen ist, daß jeder Bauherr die Teileigentumseinheit bzw. die Teileigentumseinheiten erhält, die nach seiner Bestimmung im Rahmen des Bauvorhabens für ihn zu errichten sind . (4) Zwischen- und Endfinanzierung Der Treuhänder ist ferner verpflichtet, einmal das zur Sicherung der Zwischenfinanzierung des Bauvorhabens erforderliche Globaigrundpfandrecht samt Nebenrechten zu bestellen, wobei die Lastenfreistellung der von dem einzelnen Bauherren erworbenen Miteigentumsanteile sichergestellt sein muß, sofern diese ihre Verpflichtung erfüllen und zum anderen die zur Sicherung der Endfinanzierung des einzelnen Bauherren erforderlichen Grundpfandrechte an dem von diesem jeweils erworbenen Miteigentumsanteil zu bestellen ... (6) Baubetreuung Der Treuhänder ist ferner verpflichtet, mit der H.-GmbH mit dem Sitz in G. einen Geschäftsbesorgungsvertrag zur Baubetreuung des Bauvorhabens zu schließen .. (7) Baudurchführung Der Treuhänder hat ferner mit der P.-GmbH mit dem Sitz in Feinen Generalübernehmervertrag namens der Bauherren zu schließen .. 2. Steuerberatung Der Treuhänder übernimmt ferner die steuerliche Beratung und Betreuung des Bauherren bezüglich des Bauvorhabens .. Abschnitt 3: Gesamtkosten 1. Höchstbetrag Die von dem Bauherren im Rahmen des Bauvorhabens zu tragenden Gesamtkosten dürfen den jeweils bei der Annahme bestimmten Höchstbetrag nicht übersteigen. 2. Zahlungsabwicklung Der gesamte Zahlungsverkehr jedes Bauherren für das Bauvorhaben ist von dem Treuhänder abzuwickeln: Abschnitt 4: Pflichten des Bauherren Der Bauherr ist darüber hinaus zur Unterstützung des Treuhänders insbesondere insofern verpflichtet, als die Durchführung der Treuhandvereinbarung von allein in der Person des Bauherren zu 92 MittBayNot 1985 Heft 2 erfüllenden Maßnahmen abhängt, also insbesondere bezüglich etwa von Behörden und Banken geforderten speziellen Vollmachten oder die Mitverpflichtung des Ehegatten. Der Bauherr ist verpflichtet, durch eigene Handlungen ohne Zustimmung des Treuhänders keine das Bauvorhaben betreffenden Verpflichtungen einzugehen oder Eintragungen im Grundbuch für das Baugrundstück zu bewilligen und zu beantragen. Abschnitt 5: Treuhandhonorar 1. Entgelt Der Treuhänder erhält als Entgelt (1)für die Treuhandtätigkeit 0,5% und (2) für die Steuerberatungstätigkeit 1,5% jeweils aus dem Gesamtaufwand jedes Bauherren für das Bauvorhaben, zuzüglich der anfallenden Mehrwertsteuer in der jeweiligen gesetzlichen Höhe, derzeit 6,5%. Abschnitt 6: Dauer 1. Eine Kündigung dieses Vertrages ist für beide Vertragsteile nur aus wichtigem Grund zulässig. 2. Der beteiligte Notar ging bei seiner Kostenberechnung von einem Geschäftswert in Höhe von DM 9 304 150 aus, wobei er der Wertberechnung die Gesamtkosten des Objekts zugrundelegte. 3. a) Der Beteiligte zu 1) beanstandete die Kostenberechnung. Seine Treuhandtätigkeit bestehe nur darin, die erforderlichen Verträge zu schließen, die Zahlungsabwicklung durchzuführen und zu überwachen sowie die Steuerberatung vorzunehmen. Die Bauherren hätten sich dem Treuhänder gegenüber nicht verpflichtet, einen Grundstücksanteil zu erwerben. Der Treuhänder habe keine Ansprüche gegen die Bauherren, daß diese das Bauvorhaben auch.durchführten. Mit dem Wesen eines Treuhandverhältnisses sei es unvereinbar, den Treugeber zu zwingen, bestimmte Rechtshandlungen vorzunehmen. Der Kostenschuldner wies weiter darauf hin, daß der Treuhandvertrag die bloße Leistung von Diensten und die Zahlung eines entsprechenden Entgelts vorsehe; weitere Verpflichtungen enthalte der Vertrag nicht. An der mittlerweile bestehenden Bauherrengemeinschaft seien Bauherren beteiligt, die das beurkundete Treuhandangebot nicht angenommen hätten; diese Bauherren, die etwa 1/3 bis 2/5 des Gesamtbauvorhabens errichteten, hätten unmittelbare Vereinbarungen mit dem Grundstückseigentümer, mit einem Baubetreuer usw. abgeschlossen. b) Der Notar legte die Beanstandung dem Landgericht als Beschwerde des Kostenschuldners vor. a) Die Notargebühren werden nach dem Wert berechnet, den der Gegenstand des Geschäfts zur Zeit der Fälligkeit hatte ( § 18 Abs. 1, § 141 KostO ). In Ergänzung hierzu (BKB § 39 Anm. 1) bestimmt § 39 Abs. 1 Satz 1 KostO , daß sich bei Beurkundungen der Geschäftswert nach dem Wert des Rechtsverhältnisses bemißt, auf das sich die beurkundeten Erklärungen beziehen. Es ist somit allein, wovon auch die Rechtsbeschwerde ausgeht, der Inhalt der beurkundeten Erklärung maßgebend; unerheblich ist, wie sich das in Betracht kommende Recht bzw. Rechtsverhältnis später gestaltet ( BayObLGZ 1981, 317 /322 m.w.Nachw.). b) Der Notar hat hier das Angebot auf Abschluß eines Vertrages beurkundet (vgl. § 37 KostO ). Der Wert eines Vertragsangebots ist identisch mit demjenigen des vorgesehenen KostO (Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann Vertrages 10. Aufl. — nachfolgend: Korintenberg — § 37 Rdnr. 9). In dem hierzu beurteilenden Fall hat der Kostenschuldner in notarieller Form den Bauherren den Abschluß von Treuhandverträgen und Steuerberatungsverträgen angeboten, die sich am 2. Bauabschnitt des Parkhotels G. beteiligen wollten. Bei der Bewertung ist vom Zustandekommen all dieser Verträge auszugehen. c) Das Landgericht hat den Treuhandvertrag nach den sich aus § 39 Abs. 1 und 2 KostO ergebenden Grundsätzen bewertet. Der Kostenschuldner und der Notar meinen, als Wertmesser müsse das vereinbarte Entgelt für den Treuhandvertrag herangezogen werden, das 198 178,40 DM betrage. Dem kann nicht gefolgt werden. Eine Bewertung nach dem Entgelt wäre nur dann gerechtfertigt, wenn der Notar ein Angebot auf Abschluß allein eines Dienstvertrages beurkundet hätte; dann bestimmte sich der Wert nach § 25 Abs. 2 KostO , der als Spezialregelung eine Bewertung nach § 39 verdrängt (Rohs/Wedewer § 25 Anm. II a). Das beurkundete Vertragsangebot für Treuhandverträge ist indes kein solches für Dienstverträge. ließ die weitere Beschwerde zu. (1) Die hier gegebene Vertragskonzeption entspricht derjenigen, die heute beim sog. großen Bauherrenmodell üblich ist. Bei diesem schließt sich der Bauherr mit anderen Bauherren 5. Gegen diese Entscheidung wendet sich der Kostenschuldner mit zu einer Bauherrengemeinschaft zusammen. Die Arbeiten 4. Das Landgericht wies die Beschwerde als unbegründet zurück und der weiteren Beschwerde. Aus den Gründen: Das Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. 1. Der Gegenstand der Entscheidung in einem Verfahren nach § 156 KostO wird durch die Beanstandung des (Erst-) Beschwerdeführers bestimmt ( BayObLGZ 1981, 317 /323 [= DNotZ 1982, 177 ]; 1982, 106/110 [= MittBayNot 1982, 91 ]). Hier hat sich der Kostenschuldner mit der Erstbeschwerde nur gegen den vom Notar zugrundegelegten Geschäftswert für die nach § 37 KostO berechnete Gebühr gewandt. Diese Beanstandung bildet allein den Gegenstand des weiteren Beschwerdeverfahrens. Die übrigen angesetzten Gebühren dürfen nicht nachgeprüft werden ( BayObLGZ 1982, 106 /110; Beushausen/Küntzel/Kersten/Bühling KostO 5. Aufl. — BKB — Anm. 2 b ff., Rohs/Wedewer KostO 2. Aufl. Anm. II A b, je zu § 156). 2. Das Landgericht ist der Auffassung, daß das beurkundete Angebot zum Abschluß eines Treuhandvertrages im Rahmen des vorliegenden Bauherrenmodells einen mit den Gesamtbaukosten identischen Geschäftswert habe. Die Meinung des Landgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung (§ 156 Abs. 2 Satz 4 KostO) .stand. MittBayNot 1985 Heft 2 und Verrichtungen, die an sich jeden Bauherren treffen, werden dritten Personen zur Erledigung übertragen. Als beauftragte Dritte werden ein Treuhänder als zentraler Geschäftsbesorger und meist auch ein Baubetreuer tätig. Dem Treuhänder werden umfassende Vollmachten erteilt, die ihn ermächtigen, den Bauherren beim Abschluß der Verträge zu vertreten, die zur Bauvorbereitung und Baudurchführung erforderlich sind; die Vertretung erstreckt sich im Regelfall auch auf die Verfügung über die finanziellen Mittel, die als Eigen- und Fremdkapital dem Bauherrenkonto zufließen. In dem Treuhandvertrag, den die Bauherren mit dem Treuhänder abschließen, werden Bedingungen für den Abschluß der zur Baudurchführung erforderlichen Verträge festgelegt. Dadurch wird nicht nur die Handlungsfähigkeit einer Vielzahl von Bauherren hergestellt, es wird vielmehr auch erreicht, daß nicht nur die Grunderwerbsverträge, sondern auch die übrigen erforderlichen Verträge zu den im Treuhandvertrag festgelegten Bedingungen abgeschlossen werden. Der Treuhänder vermittelt schließlich auch die angemessene Verteilung von Kosten und Nutzen im Verhältnis der Bauherren zueinander (vgl. zu alledem: BFH BStBI 1982 II 5.7411742 [= MittBayNot 1982, 271 ]; Reithmann/Brych/_ Manhart Kauf vom Bauträger und Bauherrenmodelle 5. Aufl. Rdnrn. 124 ff.; Locher/König Bauherrenmodelle in zivil- und 1981, 25 ff.; v. Heymann Betrieb 1981, 563 f.; Schniewind BB 1982, 2014 ff.; Vollhardt BB 1982, 2142 ; Quast Betrieb 1983, 1516/1517; vgl. auch Greuner/Wagner NJW 1983, 193 ff. sowie Hergarten Betrieb 1983, 1278 ff.). Dem Baubetreuer werden in der Regel nur technische und wirtschaftliche Aufgaben übertragen, wie Vorbereitung und Abwicklung der Verträge mit Architekten, Statikern, Projektplanern, Projektüberwachern und Werkunternehmern (vgl. Schniewind aaO S. 2015; vgl. auch BGHZ 70, 187 ). In den Vertragskonzeptionen eines sog. großen Bauherrenmodells kommt dem Treuhandvertrag eine zentrale Bedeutung zu; er ist der „Basisvertrag", der „Dreh- und Angelpunkt`, über den sämtliche Rechtsbeziehungen zwischen den am Bauprojekt Beteiligten zivilrechtlich abgewickelt werden (Locher/König Rdnr. 29; Reithmann/Brych/Manhart Rdnr. 430; Kurth/Kruke/ S. 70; Vollhardt BB 1982, 2142 ; Schniewind BB 1982, 2014 /2015). (2) Der Abschluß eines solchen, bei großen Bauherrenmodellen üblichen „Basisvertrages" ist in dem hier beurkundeten Vertragswerk angeboten worden. Der Treuhandauftrag lautet dahin, daß der Beteiligte zu 1).als Treuhänder für den Bauherren die zur Durchführung des Bauvorhabens erforderlichen Vereinbarungen zu schließen, den Zahlungsverkehr des Bauherren im Rahmen des Bauvorhabens abzuwickeln und zu überwachen hat. Der Vertrag legt sodann die einzelnen Rechte und Pflichten des Treuhänders wie folgt fest: Dieser hat einen bestimmten Miteigentumsanteil am Grundstück zu erwerben. Er hat bei der Aufteilung in Wohnungseigentum mitzuwirken. Der Treuhänder wird. weiter ermächtigt, unter Beachtung gesetzlicher Bestimmungen eine Gemeinschaftsordnung nach seinem freien Ermessen zu erlassen. Ihm obliegt es auch, die „Bauherrengemeinschaft Parkhotel II" als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zu gründen; hiergegen bestehen keine rechtlichen Bedenken, da die Gesellschafter einen Dritten (hier den Treuhänder) ermächtigen können, Aufnahmeverträge im Namen und mit Wirkung für alle Gesellschafter abzuschließen (BGH WPM 1978, 136; BGH NJW 1982, 877 /878f. = BB 1982, 201/202). Der Treuhänder wird weiter für befugt erklärt, mit der Zwischen- und Endfinanzierung zusammenhängende Rechtsgeschäfte vorzunehmen und unter bestimmten Voraussetzungen Dienstbarkeiten zu bestellen. Ferner wird der Treuhänder ermächtigt, mit der Firma H. GmbH einen Baubetreuungsvertrag und mit der Firma P. GmbH einen Generalübernehmervertrag namens der Bauherren abzuschließen. Der Treuhänder muß darauf bedacht sein, daß die von dem Bauherren im Rahmen des Bauvorhabens zu tragenden Kosten den jeweils bei der Annahme bestimmten Höchstbetrag nicht übersteigen. Der gesamte Zahlungsverkehr jedes Bauherren für das Bauvorhaben ist über den Treuhänder abzuwickeln. Wesentlich erscheint noch, daß der Bauherr selbst sich weitgehend einer eigenen Tätigkeit enthalten muß bzw. daß eine solche von der Zustimmung des Treuhänders abhängig ist. Nach Abschnitt 4 ist der Bauherr verpflichtet, „durch eigene Handlungen ohne Zustimmung des Treuhänders keine das Bauvorhaben betreffenden Verpflichtungen einzugehen oder Eintragungen im Grundbuch für das Baugrundstück zu bewilligen und zu beantragen" Insgesamt gesehen verleiht der Treuhandvertrag dem Treuhänder ein Bündel rechtlicher Befugnisse, aber auch von Verpflichtungen, die für die Abwicklung des Gesamtbauvorhabens von entscheidender Bedeutung sind. (3) Der Treuhandvertrag, der bei großen Bauherrenmodellen vereinbart wird, begründet kein gewöhnliches Treuhandverhältnis, bei dem der Treuhänder einen Gegenstand oder ein Vermögen zu treuen Händen übertragen erhält, damit er die übertragene Rechtsmacht im eigenen Namen uneigennützig im Interesse des Treugebers ausübt (vgl. BFH BStBI 1974 II S. 476 und 1981 II S. 696/699). Ein solcher Vertrag wird als Geschäftsbesorgungsvertrag ( § 675 BGB ) qualifiziert (BGH WPM 1966, 445; 1969, 935). Der hier in Betracht kommende Treuhandvertrag ist einer Vollmachtstreuhand zuzuordnen, bei der vom Treuhänder immer im Namen des betreuten Bauherren gehandelt wird ( BGHZ 76, 86 [= DNotZ 1981, 26 ]) und zwar aufgrund einer Vollmacht, die zur Vornahme von Verpflichtungs-, Verfügungs- und Erwerbsgeschäften zum Zwecke der Verwaltung des weiterhin dem Treugeber zuzuordnenden Vermögens ermächtigt (so: Thiele in Münchener Kommentar 2. Aufl. Rdnr. 32 vor § 164 BGB ; vgl. weiter zur Vollmachtstreuhand BGH WPM 1964, 318 sowie Soerge// Schultze/von Lasaulx BGB 11. Aufl. Rdnr. 85 a vor § 164). Der hier im Falle der Angebotsannahme gegebene Treuhandvertrag läßt sich nicht-als Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstvertragscharakter qualifizieren (so: Löcher/König Rdnr. 32), sondern nur als Geschäftsbesorgung eigener Art (so: von Heymann Beilage 12 zu BB Heft 32/1980 S. 17), bei dem sowohl dienstvertragliche als auch wegen erfolgsabhängiger Verpflichtungen werkvertragliche Elemente vorhanden sind (vgl. Schniewind BB 1982, 2014 /2016; Seiler in Münchener Kommentar § 675 Rdnr. 38); soweit der Vertrag eine Finanzierungsvermittlung zum Gegenstand hat, sind auch noch Grundsätze des Maklerrechts heranziehbar (vgl. BGH WPM 1983, 34 [= MittBayNot 1983, 118 ]; OLG München Betrieb 1982 1003/1004 [= MittBayNot 1982, 64 ]; Reithmann/ Brych/Manhart Rdnr. 127). Damit scheiden für den Treuhandvertrag kostenrechtlich die Anwendung des § 25 Abs. 2 KostO und somit die Heranziehung allein des Entgelts als Wertbemessungsfaktor aus. d) Bei der sonach nach § 39 KostO vorzunehmenden Bewertung des Treuhandvertrages ist nicht die zivilrechtliche Einordnung dieses beurkundeten Vertrages entscheidend, sondern der Wert des in Betracht kommenden Rechtsverhältnisses, das Gegenstand der Beurkundung war (BayObLGZ 1975, 110/113). Von Bedeutung ist allein, welche Rechte und Pflichten für die Urkundsbeteiligten - durch Annahme des Treuhandangebots - insgesamt begründet werden. Sind diese wertmäßig höher als das vereinbarte Entgelt, so kann dieses der auch der Notar beigetreten ist - nicht Wertbemessungsfaktor sein (ebenso im Ergebnis: OLG Düsseldorf JurBüro 1981, 258 /259 [= DNotZ 1981, 325 ]). (1) Bei der Bewertung dürfen die folgenden, vom Kostenschuldner ins Feld geführten Umstände keine Berücksichtigung finden: Für die Wertfestsetzung kommt es, wie ausgeführt, allein auf die Umstände an, die im Zeitpunkt der Fälligkeit der Gebühren (Tag der Beurkundung) zu verzeichnen waren; die spätere Gestaltung des beurkundeten Rechts bzw. Rechtsverhältnisses muß außer Betracht bleiben (BayObLG Rpfleger 1972, 466 [= DNotZ 1973, 567 ]; BayObLGZ 1981, 317/322 [= MittBayNot 1981, 257 ]; OLG Celle JurBüro 1975, 224/225 [= MittBayNot 1975, 137 ]; Rohs/Wedewer § 39 Anm. 1). Hier darf somit nicht berücksichtigt werden, daß die Möglichkeit besteht, den Treuhandvertrag aus wichtigem MittBayNot 1985 Heft 2 dieses Angebot alle hier in Betracht kommenden Bauherren annehmen können. Der Vortrag des Kostenschuldners, etwa 1/3 bis 2/5 dieser Bauherren haben von dem Angebot keinen Gebrauch gemacht, ist deshalb kostenrechtlich ohne Bedeutung. (2) Das Landgericht erachtet es für gerechtfertigt, das beurkundete Angebot auf Abschluß von Treuhandverträgen nach der, Höhe der Gesamtbaukosten zu bewerten. Das entspricht der heute herrschenden Ansicht (OLG Düsseldorf DNotZ 1981, 325/326 = JurBüro 1981, 258 ; OLG Celle DNotZ 1983, 572; Göttlich/Mümmler KostO B. Aufl. S. 153; Korintenberg § 39 KostO Rdnr. 33; Mümmler JurBüro 1982, 365 /367 und 1459/1464). Die gleiche Auffassung wird hinsichtlich der Bewertung eines . Baubetreuungsvertrages vertreten, meist unter der Voraussetzung, daß ein solcher Vertrag auch die Verpflichtung zur Bauherstellung gegen Festpreis und damit zum Abschluß der hierzu erforderlichen Verträge enthält (OLG Düsseldorf JurBüro 1970, 782 und JurBüro 1982, 1392/1393 [= MittBayNot 1982, 84 ]; OLG Stuttgart JurBüro 1976, 360 [= MittBayNot 1976, 39 ]; LG Frankenthal MittBayNot 1980, 179 ; Korintenberg Rdnr. 32; Rohs/Wedewer Anm. 9, je zu § 39 KostO ; Mümmler JurBüro 1982, 1459 /1463). Der Senat schließ sich der herrschenden Auffassung an. Bei dem hier konzipierten Bauherrenmodell ist der Treuhandvertrag der zentrale Vertrag für die Durchführung des Gesamtbauvorhabens, dessen Kosten Zen Wert des Treuhandvertrages als eines Austauschvertrages bestimmen (§ 39 Abs. 2 KostO; vgl. Göttlich/Mumm/er aaO S. 153). Im Falle der Angebotsannahme - von der hier auszugehen ist - wird jeder Bauherr verpflichtet, den auf ihn entfallenden Teil der Gesamtkosten unmittelbar an den Treuhänder zu bezahlen. Ob die Gesamtbaukosten auch für die Wertbestimmung eines im Zusammenhang mit einem Bauherrenmodell beurkundeten Gesellschaftsvertrages maßgebend sind (so: OLG Hamm DNotZ 1983, 569 = JurBüro 1983, 1231 ; Korintenberg Rdnr. 34; Rohs/Wedewer Anm. III 1 a, je zu § 39; Baumann MittRhNotK 1982, 69 /75) oder ob gemäß § 30 Abs. 1 KostO nur ein Bruchteil dieser Kosten wertbestimmend ist, wie dies der Senat vertreten hat ( BayObLGZ 1982, 96 /104 [= MittBayNot 1982, 85 ] und 1061114 [= MittBayNot 82, 91 ]; ebenso: KG JurBüro 1983, 1366 ; Göttlich/Mümmler S. 151; Hartmann Kostengesetze 21-Aufl. § 39 KostO Anm. 5 B; Lappe NJW 1984, 1212/1216), braucht hier nicht entschieden zu werden. Die Mitwirkung beim Abschluß eines Gesellschaftsvertrages der Bauherren ist nur einer von mehreren Aufträgen, die dem Treuhänder erteilt werden sollen. 3. Das Landgericht hat nach alledem zu Recht den Geschäftswert nach der vollen Höhe der Gesamtaufwendungen aller Bauherren des Projektes bemessen. Die weitere Beschwerde war deshalb als unbegründet zurückzuweisen. 18. BeurkG § 13 a, KostO § 36 Abs. 1, § 147 Abs. 1 (Zur Bewertung einer sog. „Mutterurkunde`) Sind in einer Verweisungsurkunde, die der Durchführung eines Bauherrenmodells dienen soll, rechtsgeschäftliche Erklärungen nicht enthalten, so fällt keine Beurkundungsgebühr nach § 36 Abs. 1 KostO , sondern eine Betreuungsgebühr nach § 147 Abs. 1 KostO an. BayObLG, Beschluß vom 11.1.1985 - BReg. 3 Z 230/84 -- mitgeteilt von Dr. Martin Pfeuffer, Richter am BayObLG Anmerkung der Schriftleitung: Der vollständige Abdruck der Entscheidung erfolgt demnächst in der DNotZ mit -einer Besprechung von Notar Dr. Manfred Bengel, Schweinfurt. MittBayNot 1985 Heft 2 E. Steuerrecht 19. EStG §§ 21 Abs. 2, 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 (Werbungskosten bei Errichtung eines Einfamilienhauses auf einem den Kindern gehörenden Grundstück) Bewohnen Eltern ein aufgrund der ihnen obliegenden Sorge für das Vermögen des Kindes ( § 1626 Abs. 1 BGB ) in ihrem Besitz befindliches und ihrem minderjährigen Kind gehörendes Einfamilienhaus, so beruht die Nutzung nicht auf einer gesicherten Rechtsposition. BFH, Urteil vom 16.10.1984 - IX R 71/84 - mitgeteilt von Notar Dr. Sebastian Spiegelberger, Schweinfurt Aus dem Tatbestand: Die Kläger sind bei der Einkommensteuer zusammenveranlagte Ehegatten. Die Klägerin schenkte mit Vertrag vom 22. November 1971 ihren Grundbesitz ihren damals minderjährigen Kindern. Der Eigentumsübergang auf die Kinder wurde im Grundbuch eingetragen. Sonstige das Grundstück belastende oder beschränkende Rechte sind bei Abschluß des Schenkungsvertrages schriftlich nicht vereinbart worden. In den Jahren 1972/73 errichteten die Kläger auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus, das von ihnen und ihren Kindern selbst genutzt wird. Am 16. Juli 1979 wurde ein Nießbrauchsrecht zugunsten der Kläger beurkundet und später im Grundbuch eingetragen. Das FA rechnete die in den streitigen Veranlagungszeiträumen 1973 bis 1976 angefallenen Werbungskostenüberschüsse bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht den Klägern, sondern den minderjährigen Kindern als Grundstückseigentümern zu. Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg. Die eingelegte Revision ist nicht begründet. Aus den Gründen: Ohne Rechtsverstoß ist das Finanzgericht (FG) davon ausgegangen, daß die Kläger mangels Einkünfteerzielung in bezug auf das Grundstück keine Werbungskosten einschließlich erhöhter Absetzungen gemäß § 7 b des Einkommensteuergesetzes (EStG) abziehen können. 1. Den Klägern ist der Nutzungswert des Hauses nicht als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 2 Alternative 1, § 21 a EStG zuzurechnen. Denn sie waren weder rechtliche noch wirtschaftliche Eigentümer des ihren Kindern gehörenden Einfamilienhauses, und es ist ihnen der Nutzungswert nach dieser Vorschrift auch nicht als Vorbehaltsnießbraucher zuzurechnen (vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 7. Dezember 1982 VIII R 153/81, BFHE 138, 180 , BStBI 11 1983, 627, und jeweils vom 29. November 1983 VIII R 215/79, BFHE 140, 199 , BStBI II 1984, 366 [= MittBayNot 84, 153 ], sowie VIII R 184/83, BFHE 140, 203 BStBI 11 1984, 371 [= MittBayNot 84, 153 ]). a) Unstreitig ist die Klägerin nicht rechtliche Eigentümerin des Einfamilienhauses. Denn dieses wurde mit seiner.Errichtung Eigentum der Kinder, die Eigentümer des Grundstücks waren ( § 94 BGB ). b) Die Klägerin war in den Jahren 1973 bis 1976 auch nicht wirtschaftliche Eigentümerin des Grundstücks oder des Einfamilienhauses. Denn sie schloß ihre Kinder für die gewöhnliche Nutzungsdauer nicht von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich aus (§ 11 Nr. 4 des Steueranpassungsgesetzes; vgl. insoweit BFH-Urteil vom 26. Januar 1970 IV R 144/60, BFHE 97, 466 , BStBI 11 1970, 264, 272), wie das FG zutreffend ausführt. Die Kinder waren in ihrer Verfügungsmacht bürgerlich-rechtlich nicht beschränkt und andere Umstände, die sie von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut dauerhaft ausschlossen, lagen nicht vor. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BayObLG Erscheinungsdatum: 14.02.1985 Aktenzeichen: BReg. 3 Z 72/82 Erschienen in: MittBayNot 1985, 92-95 Normen in Titel: KostO §§ 37, 39, 44