V ZR 148/84

Zurück BGH 20. September 1985 V ZR 148/84 BGB § 313 Beurkundungspflicht der Anrechnung von Kaufpreisvorauszahlungen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau irgendwie habe erkennen nassen. Sie hat dem Beklagten nur eingehend auseinandergesetzt, daß die Klägerin auf der Basis eines Alleinauftrages oder aber einer allgemeinen Vermittlungstätigkeit tätig werden könne; dem Beklagten seien somit die Bedingungen, zu denen die Klägerin einen Alleinauftrag übernehme, bekannt gemacht worden. Ein Hinweis darauf, daß konkrete Verhandlungen über den Vertragsinhalt stattgefunden hätten oder gar der Inhalt der verschiedenen Vertragsbestimmungen zur freien Disposition gestanden habe, ist den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zu entnehmen. Hiernach ist jedenfalls möglich, daß dem Beklagten die jeweils zu wählende Variante a) oder b) als unabänderlich dargestellt und daß ihm nur deren jeweiliger Inhalt näher erläutert wurde. b)Unter diesen Umständen ist dem Beklagten lediglich das Angebot unterbreitet worden, unkündbar für den Zeitraum von sechs Monaten entweder die Zuziehungsklausel mit der Sanktion voller Provisionszahlung in Kauf zu nehmen, oder aber eine nicht intensive, nämlich im wesentlichen sich in der Karteiauswertung erschöpfende Maklertätigkeit gemäß § 652 BGB mit ausdrücklicher Gestattung der Tätigkeit auch für den Vertragsgegner zu vereinbaren. Ein solches Angebot bedeutet noch kein individuelles Aushandeln der Vertragsbedingungen im Sinne von_ § 1 Abs. 2 AGBG ; seine bloße Erläuterung mit der Folge der -umfassenden Kenntnisnahme reicht angesichts des Schutzzwecks des Gesetzes ebensowenig (Ulmer/Brandner/Hessen, AGB Kommentar 4. Aufl. § 1 Rdnr. 49 m. w. N.; Wolf/Horn/Lindacher, AGBG § 1 Rdnr. 35; Staudinger/Schlosser, 12. Aufl. AGBG § 1 Rdnr. 30 und 31). c) Der Erwägung des Berufungsgerichts, der Verwender brauche nicht mehr Verhandlungsbereitschaft als den Abschluß eines Vertrages nach den gesetzlichen Bestimmungen des BGB zu zeigen, wenn sein Vertragspartner sich nicht für die besonderen Bedingungen des Verwenders entschließen wolle, kann nicht gefolgt werden. In Nr. 1. und 2. des Vertragsformulars wird der für den Maklerkunden regelmäßig wichtigste Teil des Vertragsinhalts festgelegt. Mit dem Einräumen der im Formular allein vorgesehenen Wahlmöglichkeit ist dieser Teil und seine konkrete Ausformung jedoch nicht, wie es für ein Aushandeln erforderlich wäre, von beiden Seiten in den jeweiligen rechtsgeschäftlichen Gestaltungswillen aufgenommen worden. Die hier gegebene Wahlmöglichkeit erlaubte dem Beklagten nicht, in rechtsgeschäftlicher Selbstbestimmung und -verantwortung sich die Regelung voll zueigen zu machen (Ulmer/Brandner/Hensen, AGB Kommentar 4. Aufl. § 1 Rdnr. 48). Vielmehr stellt die Klägerin ihm nach den bisherigen Feststellungen zwei unabänderliche Vertragsgestaltungen gegenüber, die sie lediglich in einem Formular zusammengefaßt hatte. Aushandeln im Sinne von § 1 Abs. 2 AGBG kann aber nur bejaht werden, wenn der Verwender den in seinen AGB enthaltenen „gesetzesfremden" Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich zur Disposition stellt, nicht aber, wenn er diesen „gesetzesfremden" Kerngehalt bei ablehnender Haltung des Vertragsgegners einfach zugunsten einer anderen, unabänderlich vorgefertigten Vertragsgestaltung entfallen läßt. Erschöpft sich die Freiheit des Aushandelns darin, statt AGB die ohne AGB sowieso eingreifende gesetzliche Regelung „wählen" zu können, dann wird in Wahrheit keine Möglichkeit des Aushandelns eingeräumt, weil eine solche sich nur auf die das Gesetz ändernden oder ergänzenden AGB beziehen kann und muß. Für das Aushandeln im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG fehlen angesichts der bisherigen Feststellungen sowohl die Bereitschaft des Verwenders zu konkreter Abänderung des vorformulierten Vertragsinhaltes als auch die Kundmachung dieser Bereitschaft. Weil das Aushandeln mehr voraussetzt als die lediglich theoretische Bereitschaft dazu, kann auf die Bekundung der Bereitschaft seitens des Verwenders nicht verzichtet werden, es sei denn, der Vertragsgegner des Verwenders wisse anderweitig davon. Das hat der Bundesgerichtshof schon mehrfach ausgesprochen (Senatsurteil vom 26.2.1981 — IV a ZR 99/80 — WM 1981, 561 unter 2.; Urteil vom 15.12.1976 — IV ZR 197/75— LM BGB § 652 Nr. 61 unter 1 2 c, insbesondere Bl. 2 R [= MittBayNot 1977, 54 ]). 4. Eine abschließende Entscheidung kann der Senat nicht treffen. Der Klägerin darf der im dargelegten Sinne umfassende Nachweis für das Aushandeln, den sie zu erbringen hat, nicht abgeschnitten werden. Sie hat in ihrer Berufungserwiderung behauptet, die einzelnen Bedingungen des Vertrages zur Disposition gestellt und dem Beklagten die Bereitschaft, über den Vertragsinhalt zu verhandeln, ausdrücklich erklärt zu haben. Sie hat dazu um „die Wiederholung der Beweisaufnahme" gebeten. 2. BGB § 313 Satz _1 (Beurkundungspflicht der Anrechnung von Kaufpreisvorauszah/ungen) Es wird daran festgehalten, daß bei einem Grundstückskaufvertrag die Einigung über die Anrechnung einer Vorauszahlung dem Formzwang nach § 313 Satz 1 BGB unterliegt (Bestätigung des Senatsurteils vom 11. November 1983, V ZR 150182, NJW 1984, 974 = WM 1984, 170 ). Dies gilt auch,.wenn eine Vorauszahlung überwiesen und erst nach Vertragsschluß gutgeschrieben wird. BGH, Urteil vom 20.9.1985 — V ZR 148/84 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Durch notariellen Vertrag vom 29. Dezember 1978 verkaufte der Beklagte der Klägerin eine damals erst noch wegzumessende, durch Einzeichnung in einen Lageplan näher bestimmte Teilfläche von ca. 750 qm eines Grundstücks. Zugleich erklärten die Parteien die Auflassung und verpflichteten sich zur sofortigen geometrischen Vermessung und Vermarkung des Vertragsgrundstückes, zur Beurkundung der Messungsanerkennung und zur Wiederholung der Auflassung nach Vorliegen des geprüften Veränderungsnachweises des Vermessungsamtes. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von 50 000 DM beurkundet. Am Tage der Beurkundung, noch vor der notariellen Verhandlung, begab sich die Klägerin mit dem Beklagten zur Stadtsparkasse A., um dessen Girokonto 25 000 DM gutzubringen. In der notariellen Niederschrift ist dieser Vorgang nicht erwähnt; dort heißt es lediglich, der Kaufpreis sei bis spätestens 15. Januar 1979 zu zahlen. Der Beklagte weigert sich, das Ergebnis der inzwischen durchgeführten amtlichen Vermessung anzuerkennen und die verkaufte Teilfläche erneut aufzulassen. Er hält den Vertrag für nichtig, weil entgegen dem Text der Vertragsurkunde ein Kaufpreis von 75 000 DM vereinbart worden sei. Die Klägerin bestreitet die Vereinbarung eines höheren als des beurkundeten Entgelts. Sie hat beantragt, „den Beklagten zu verurteilen, die zur Durchführung der Eigentumsumschreibung erforderlichen Erklärungen abzugeben, insbesondere die Vermessung anzuerkennen und die Auflassung zu erklären". Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Die Revision der Klägerin blieb ohne Erfolg. Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht läßt offen, ob die Parteien einen höheren als den beurkundeten Kaufpreis vereinbart haben. Es unterstellt gemäß dem Vortrag der Klägerin, daß der von MittBayNot 1986 Heft 1 9 ihr überwiesene Betrag von 25 000 DM kein zusätzlicher Kaufpreis, sondern eine Anzahlung auf den tatsächlich vereinbarten (und beurkundeten) Kaufpreis von 50 000 DM gewesen sei. Auch für diesen Fall erachtet es den Vertrag als nichtig ( §§ 313 Satz 1, 125 Satz 1 BGB ), weil „die getroffene Abrede über die Anrechnung der Vorauszahlung in der notariellen Niederschrift nicht enthalten" sei (Hinweis auf das Senatsurteil vom 11. November 1983, V ZR 150/82, WM 1984, 170 = NJW 1984, 974 [= MittBayNot 1984, 20 = DNotZ 1984, 236]); daß die Bankgutschrift zugunsten des Beklagten möglicherweise erst nach der notariellen Beurkundung erfolgt sei, ändere an der Beurkundungsbedürftigkeit der Anrechnungsvereinbarung nichts. Besondere Umstände, die dafür sprechen könnten, daß trotz der Nichtigkeit dieser Vereinbarung der Vertrag im übrigen wirksam sei ( § 139 BGB ), sind nach Ansicht des Berufungsgerichts nicht ersichtlich. 2. Diese Begründung läßt einen Rechtsfehler nicht erkennen. a) Zutreffend ist der Ausgangspunkt, wonach bei Grundstücksgeschäften alle Vereinbarungen beurkundungsbedürftig sind, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 85, 315 , 317; 69, 266, 268 [= MittBayNot 1978, 4 ]; 63, 315, 317; ebenso schon RGZ 51, 181; 93,219, 220 m.w.N.). Zu den rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen gehört nur der Teil der Erklärungen, der eine Regelung enthält, d. h. Rechtswirkungen erzeugt ( BGHZ 85, 315 , 317 m.w.N.). Der Senat hat in seinem vom Berufungsgericht angeführten Urteil vom 11. November 1983 den — schon in BGHZ 85, 315 , 318 angedeuteten - Standpunkt eingenommen, daß hiernach eine Abrede über die Anrechnung einer (baren) Vorauszahlung auf die beurkundete Kaufpreisforderung dem Beurkundungszwang nach § 313 Satz 1 BGB unterliege, weil sie konstitutive, rechtserzeugende Bedeutung habe. Die hiergegen im Schrifttum erhobenen Einwände (Singei JR 1983, 356 ff; ihm zustimmend MünchKomm/ Kanzleitee 2. Aufl. § 313 Fn. 157; Heinrichs in Palandt, BGB 44. Aufl. § 362 Anm. 4 a; a. A. allerdings ders. aaO § 313 Anm. 8 b bb und in MünchKomm 2. Aufl. § 362 Rdnr. 13; vgl. auch — differenzierend — Backhaus, JuS 1985, 512 ff) geben dem Senat keine Veranlassung, von seiner — auch der Rechtssicherheit dienenden — Rechtsprechung abzurücken: Die Vorauszahlung eines Teils des Kaufpreises schafft nicht nur das — in BGHZ 85, 315 , 318 und BGH NJW 1984, 974 [= MittBayNot 1984, 20 = DNotZ 1984, 236 ] hervorgehobene — Problem der Erfüllungswirkung, sondern betrifft zugleich die vorgeordnete Frage, in welcher Weise der Kaufpreis erbracht werden soll. Die Anrechnungsvereinbarung enthält damit zugleich eine Rechtsgrundabrede für die vor Vertragsschluß erbrachte Teilleistung und begründet eine der Vertragserfüllung gedanklich vorausgehende Verpflichtung. Sie bedarf daher der notariellen Beurkundung. Die Beweisfunktion der notariellen Urkunde würde ausgehöhlt und vermeidbaren Rechtsstreitigkeiten Vorschub geleistet, wenn die notarielle Urkunde über einen für die Vertragsabwicklung so wesentlichen Umstand keinen Aufschluß zu geben brauchte. Es kann deshalb auch im Interesse der Rechtssicherheit nicht hingenommen werden, daß die Parteien eine einverständlich im voraus erbrachte Teilleistung in der notariellen Verhandlung verschweigen und statt dessen gar — wie hier — für den gesamten Kaufpreis eine einheitliche Fälligkeitsabrede beurkunden lassen, die den Eindruck erweckt, der Verkäufer solle erst von dem beurkundeten — späteren — Fälligkeitstermin an Leistungen beanspruchen, dann aber noch den vollen Kaufpreis verlangen können. Im übrigen geht auch die Begründung der Revision fehl, eine Anrechnungsvereinbarung habe hier nicht getroffen zu werden brauchen (und sei nicht getroffen worden), weil es sich" nicht um eine bare Vorauszahlung, sondern um eine Überweisung gehandelt habe. Auch wenn eine Überweisung vorläge und der Leistungserfolg (Erfüllung) durch die Gutschrift (vgl. Canaris, Bankvertragsrecht 2. Bearb. Rdnr. 476) erst nach dem Vertragsschluß eingetreten wäre, hätte dies doch die Modalitäten der Kaufpreisschuld beeinflußt und in der tatsächlich beurkundeten Fälligkeitsabrede einen unzutreffenden Niederschlag gefunden. Das Berufungsgericht ist daher ohne Rechtsverstoß von einer beurkundungsbedürftigen Anrechnungsvereinbarung ausgegangen. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht weiter angenommen, daß die Formnichtigkeit der Anrechnungsvereinbarung die_Nichtigkeit des ganzen Vertrages zur Folge habe, weil Umstände, welche die dahingehende gesetzliche Vermutung des § 139 BGB widerlegen könnten, nicht ersichtlich seien. Zu Unrecht meint die Revision, das Berufungsgericht hätte sich — im Anschluß an BGHZ 85, 315 , 318 — damit auseinandersetzen müssen, daß die Klägerin hier-den bankmäßigen Überweisungsbeleg über die Leistung von 25 000 DM als Beweismittel besessen habe. Die Revision übergeht dabei den Umstand, daß dieser Beleg nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts den Vermerk „Hauskauf 75.000,— DM" trägt und damit gerade nicht den zweifelsfreien Beweis dafür erbringen kann, daß die Klägerin die Anzahlung auf einen nur in Höhe von 50 000 DM vereinbarten Kaufpreis erbracht habe. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausführt, spricht der Beleg vielmehr deutlich dafür, daß die Parteien einen höheren als den verbrieften Kaufpreis vereinbart haben und die Anzahlung auf den nicht beurkundeten Teil des Kaufpreises geleistet worden ist. Schon deswegen brauchte sich das Berufungsgericht nicht ausdrücklich mit der- Frage befassen, ob' aufgrund des Bankbelegs anzunehmen sei, daß die Parteien den Kaufvertrag im übrigen auch ohne die Anrechnungsvereinbarung geschlossen haben würden. 3. BGB § 313, ErbbauVO §§ 9, 11 Abs. 2 (Zum Formzwang bei nachträglichen Vereinbarungen über Änderungen des Erbbauzinses) Nachträgliche Vereinbarungen über Änderungen des Erbbauzinses bedürfen nicht nach § 11 Abs. 2 ErbbauVO i.V.m. § 313 BGB der notariellen Beurkundung. BGH, Urteil vom 18.10.1985 — V ZR 144/84 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Streit der Parteien geht um die Erhöhung eines Erbbauzinses Durch notariellen Vertrag vom 21. März 1955 bestellte die Beklagte an einem ihr gehörenden, 1287 qm großen Grundstück den Eltern der Klägerin je zur Hälfte ein Erbbaurecht auf die Dauer von 99 Jahren zwecks Errichtung eines Wohnhauses mit zwei Wohnungen und Einbau einer. Gaststätte mit Nebenräumen und Bierkeller. Als Erbbauzins wurde ein Betrag von jährlich 220 DM vereinbart. Eine Anpassungsklausel enthält der Vertrag nicht. Am 18. August 1969 vereinbarten die Beklagte und die Eltern der Klägerin privatschriftlich eine Erhöhung des Erbbauzinses ab 1. Oktober 1968 auf jährlich 3 000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer mit der Maßgabe daß bei einem jährlichen Bierbezug von mehr als 400 hl bis auf weiteres nur 20% dieses Betrages zu bezahlen und daher monatlich 50. DM zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten seien. Weiter wurde u. a. eine Anpassungsklausel des Inhalts vereinbart, daß bei einer MittBayNot 1986 Heft 1 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 20.09.1985 Aktenzeichen: V ZR 148/84 Erschienen in: MittBayNot 1986, 9-10 Normen in Titel: BGB § 313