V ZR 113/84

Zurück BGH 07. November 1985 V ZR 113/84 WEG §§ 4, 10; BGB §§ 313, 315 Errichtung der Teilungserklärung gemäß dem pflichtgemäßen Ermessen des Verkäufers Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Veränderung des Gehalts eines bei der Beklagten beschäftigten verheirateten Angestellten der höchsten tariflichen Gehaltsstufe um mehr-als 10% nach oben oder unten vom selben Zeitpunkt an ein im gleichen prozentualen Verhältnis geänderter. Erbbauzins zu zahlen sei. Unter Bezugnahme auf diese Klausel — die von der Bayerischen Landeszentralbank nicht genehmigt wurde und nach deren Auskunft auch nicht genehmigungsfähig ist — verlangte die Beklagte mit Schreiben vom 16. Dezember 1970 von den Eltern der Klägerin eine Anhebung des jährlichen Erbbauzinses ab 1. Januar 1971 um 13% auf 3 390 DM. Im Hinblick auf einen damaligen jährlichen Bierbezug von mehr als 400 hl zahlten die Eltern der Klägerin in der Folgezeit monatlich 55 DM-_nebst Mehrwertsteuer, insgesamt monatlich 61,05 DM. Mit notariellem Überlassungsvertrag vom 14. Juli 1972 übertrugen die Eltern der Klägerin das Erbbaurecht auf die Klägerin. In Abschnitt IX. dieses Vertrages heißt es, die Klägerin übernehme den Erbbauzins, der „zur Zeit mtl. 61,05 DM" betrage, vom nächsten Fälligkeitstermin an zur weiteren Haftung. Mit Schreiben vom 9. November 1982 verlangte die Beklagte von der Klägerin unter Berufung auf den weiteren Anstieg des am 18. August 1969 als Bezugskriterium vereinbarten Tarifgehalts sowie darauf, daß im abgelaufenen Geschäftsjahr der Bierbezug unter 400 hl gelegen habe, ab 1. Januar 1983 die Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses von 8 699,99 DM. Mit ihrer hiergegen gerichteten Klage hat die Klägerin zuletzt im zweiten Rechtszug die Feststellung beantragt, daß die von der Beklagten zum 1. Januar 1983 vorgenommene Anpassung des Erbbauzinses unwirksam sei, soweit bei einem jährlichen Bierbezug von mindestens 400 hl mehr als 600 DM und von weniger als 400 hl mehr als 3 000 DM, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, jährlich verlangt werden. Diesem Antrag hat das Berufungsgericht entsprochen. Die Revision der Beklagten führte zur Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung der Sache. . Aus den Gründen: I.... II. 1. Das Berufungsgericht hat im Tatbestand des angefochtenen Urteils ausdrücklich festgestellt, die Klägerin nehme die Vereinbarung vom 18. August 1969 nunmehr hin. Diese Feststellung des Berufungsgerichts ist mit der Revision dahin zu verstehen, daß die Klägerin in der Berufungsinstanz unstreitig gestellt hat, daß sie in die Verpflichtungen eingetreten ist, die ihre Eltern in der Vereinbarung am 18. August 1969 gegenüber der Beklagten übernommen haben. (Wird ausgeführt.) 2. Auf der Grundlage dieser Feststellung durfte aber das Berufungsgericht den von der Beklagten geltend gemachten Erhöhungsanspruch nicht schon deshalb als unbegründet ansehen, weil die Voraussetzungen, unter denen trotz Fehlens einer Anpassungsklausel dem Erbbaurechtsbesteller nach der Rechtsprechung eine Erbbauzinserhöhung zuzubilligen ist, hier nicht gegeben seien. Zu Unrecht ist hierbei die Vereinbarung vom 18. August 1969 mit der darin enthaltenen Anpassungsklausel nicht hinreichend berücksichtigt worden. a) Diese Vereinbarung bedurfte nicht, wie die Klägerin geltend gemacht hat, nach § 11 Abs. 2 ErbbauVO i.V.m. § 313 BGB der notariellen Beurkundung und war daher nicht gemäß §125 BGB nichtig. Denn selbst wenn man auch schuldrechtliche Verträge über die Änderung des Inhalts eines bestehenden Erbbaurechts diesen Vorschriften unterstellen wollte (s. dazu Ingenstau, Erbbaurecht, 5. Aufl. § 11 Rdnr. 33 und 76 m.w.N.), so kommt dies doch nicht in Betracht für (nachträgliche) Vereinbarungen über Änderungen des Erbbauzinses, weil der Erbbauzins nicht — auch nicht durch Eintragung — Inhalt des Erbbaurechts wird (§§ 2, 9 Abs. 1 ErbbauVO; vgl. auch Ingenstau aaO §9 Rdnr. 8 m.w.N. und Rdnr. 24). b) Richtig ist auch, daß das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit der Rechtsansicht und dem Sachvortrag beider Parteien die unter Anknüpfung an das Tarifgehalt einer näher bezeichneten Gruppe von Brauereiangestellten vereinbarte Anpassungsklausel für genehmigungsbedürftig nach § 3 Satz 2 WährG (als sog. Gleitklausel, s. im übrigen Dürkes, Wertsicherungsklauseln, 9. Aufl. B Rdnr. 24 S. 27), aber nicht genehmigungsfähig angesehen hat (jedenfalls nach den inzwischen geltenden Genehmigungsrichtlinien der Deutschen Bundesbank ist die Klausel nicht mehr genehmigungsfähig, s. Nr. 3 b der „Grundsätze bei der Entscheidung über Genehmigungsanträge nach §3 des Währungsgesetzes" i.d.F. der Mitteilung Nr. 1015/78 vom 9. Juni 1978, Bundesanzeiger Nr. 109 vom 15. Juni 1978, abgedruckt auch bei Dürkes aa0 S. 601; vgl. auch Dürkes aaO Rdnr. 290 S. 313). c) Aus der fehlenden währungsrechtlichen Genehmigung folgt aber noch nicht ohne weiteres, daß es an einer wirksamen Wertsicherungsklausel fehlt und eine Erbbauzinserhöhung daher allenfalls dann in Betracht kommen könnte, wenn dies nach den auf § 242 BGB beruhenden Grundsätzen gerechtfertigt wäre, die insoweit für Verträge ohne Anpassungsklausel gelten. Denn wie der erkennende Senat schon in dem Urteil vom 23. Februar 1979, V ZR 106179, NJW 1979, 1545, 1546 = WM 1979, 728 , 729 = LM WährG §3 Nr. 37 BI. 2 R ausgesprochen hat, ist unter solchen Umständen vielmehr — in gleicher Weise wie auch schon im Zusammenhang mit Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen vom Bundesgerichtshof entschieden ( BGHZ 63, 132 , 135) — davon auszugehen, daß die Vertragsparteien einander verpflichtet sind, einer Änderung der vereinbarten Klausel in eine solche mit genehmigungsfähigem oder nicht genehmigungsbedürftigem Inhalt zuzustimmen, sofern sich nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung eine geeignete Ersatzklausel bestimmen läßt. Kann unter Berücksichtigung des objektiven Vertragszwecks angenommen werden, daß die Parteien eine andere Wertsicherungsklausel gewählt hätten, die einerseits die beiderseitigen Belange wahrte und andererseits wirksam war, so gilt diese Klausel als von Anfang an vereinbart (vgl. auch BGH Urt. v.17. Dezember1959, VIII ZR 4/59, LM WährG §3 Nr. 10 sowie v. 21. Januar 1976, VIII ZR 113/74, LM BGB §139 Nr. 51 = WM 1976, 385 und v. 6. Dezember 1978, VIII ZR 282/77, NJW 1979, 2250 [= DNotZ 1979, 418]). Vornehmlich kann dabei ein genehmigungsfreier Leistungsvorbehalt in Betracht kommen, wenn dadurch berechtigte Belange der einen oder der anderen Partei nicht verletzt werden (BGH Urt. v. 25. Januar 1967, Vill ZR 206/64, BB 1967, 228 ; s. insgesamt zu diesen Fragen auch Dürkes aaO E Rdnrn. 1 ff, 19 ff und 31 ff mit zahlreichen weiteren Rechtsprechungsnachweisen). 4. WEG §§ 4 Abs.3, 10 Abs. 1; BGB §§ 313,315 (Errichtung der Teilungserklärung gemäß dem pflichtgemäßen Ermessen des Verkäufers) Beim Kauf noch zu begründenden Wohnungseigentums kann dem Verkäufer vertraglich das Recht vorbehalten werden, in der Teilungserklärung Bestimmungen zur Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses zu treffen. BGH, Urteil vom 8.11.1985 — V ZR 113/84 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Durch notariellen Vertrag vom 5. Oktober 1981 verkaufte die Klägerin den Beklagten zu gleichen Anteilen noch zu begründendes Wohnungseigentum, das im Vertrag wie folgt umschrieben ist: „besteMittBayNot 1986 Heft 1 11 hend aus einem noch festzusetzenden Miteigentumsanteil am Grundstück B, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 zu bezeichnenden Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Flur, Balkon, Treppe (Obergeschoßwohnung) sowie darüber liegendes Dachgeschoß, Keller - entsprechend beigefügtem Plan - sowie zur Sondernutzung die hinter dem Haus liegende Gartenfläche von ca. 259 m2 - in der anliegenden Skizze begrenzt durch die Punkte ABCDA - sowie zur Sondernutzung Wagenabstellplatz EFGHE in der anliegenden Skizze". Der Vertrag enthält die Bestimmung, daß die Miteigentumsanteile nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche aufgeteilt werden. Weiter ist u. a. vereinbart: „Der Inhalt des Wohnungseigentums ergibt sich aus der abzugebenden Teilungserklärung und der Eintragung im Wohnungsgrundbuch:` „Der Inhalt des Sondereigentums wird in der Teilungserklärung festgelegt werden. Erwerber verpflichtet sich, der Teilungserklärung,.welche Grundstückseigentümer abgeben wird, zuzustimmen und sämtliche in der Teilungserklärung enthaltenen Verpflichtungen zu übernehmen ..:` Den vereinbarten Kaufpreis von 195 000 DM zahlten die Beklagten trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung nicht. Sie sind der Ansicht, der Vertrag sei nicht ordnungsgemäß beurkundet. Die Klägerin hat Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend gemacht. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; das Kammergericht hat ihr stattgegeben. Die - zugelassene - Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Aus den Gründen: Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Kaufvertrag vom 5. Oktober 1981 ausreichend bestimmt und formwirksam, und zwar auch insoweit, als darin der Klägerin das Recht vorbehalten worden sei, durch Teilungserklärung das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu regeln. Dieser Rechtsstandpunkt trifft zu. Der Kaufvertrag ist vollständig beurkundet worden; denn er enthält alles, was die Parteien als regelungsbedürftig angesehen und vereinbart haben ( § 154 Abs. 1 BGB ). Damit ist das beurkundungsrechtliche Erfordernis erfüllt, daß auch eine an sich formfreie Vereinbarung, wie der hier getroffene Bestimmungsvorbehalt für - die Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses (Senatsurt. v. 21. Oktober 1983, V ZR 121/82, NJW 1984, 612 , 613 [= MittBayNot 1984, 21 ]), dem Formzwang dann unterliegt, wenn sie in gewolltem rechtlichem Zusammenhang mit dem formgebundenen Veräußerungsgeschäft steht (ständige Rechtspr. des Senats, vgl. BGHZ 63, 359 , 361 [= MittBayNot 1975, 157 = DNotZ 1975, 358]; 74, 346, 348 [= DNotZ 1979, 476 ]; 76, 43, 48 [= MittBayNot 1980, 62 = DNotZ 1980,409]; 85, 315,317 [= DNotZ 1983, 232] ). Der Vertrag ist auch inhaltlich genügend bestimmt. Die Gegenstand des Sondereigentums bildende Wohnung sowie die zugehörigen Räume im Dachgeschoß und im Keller sind nach Lage, Größe und Aufgliederung in dem Vertrag und in den ihm beigefügten Plänen deutlich bezeichnet. Gleiches gilt für die vereinbarten Sondernutzungsrechte. Auch der Miteigentumsanteil an, dem gemeinschaftlichen Eigentum ist hinreichend bestimmt. Er bemißt sich „nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche' was nach der unangegriffenen tatrichterlichen Auslegung bedeutet, daß er dem Größenverhältnis der Wohnfläche des Sondereigentums zur Wohnfläche des gesamten Hauses entsprechen muß. Unbestimmt geblieben ist jedoch der das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer betreffende Inhalt der Rechte und Pflichten der Beklagten. Vertraglich geregelt ist insoweit nur die in § 12 Abs. 1 WEG vorgesehene Möglichkeit. einer Veräußerungsbeschränkung, während der weitere Inhalt des Sondereigentums erst durch die noch abzugebende Teilungserklärung festgelegt werden sollte. Diesen vereinbarten Vorbehalt versteht das Berufungsgericht dahin, daß nicht die dispositiven Vorschriften der §§ 10 ff WEG für das Gemeinschaftsverhältnis und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums maßgebend sein sollten, sondern daß in diesem Rahmen der Klägerin die Befugnis zusteht, durch Teilungserklärung nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) den Inhalt des Sondereigentums zu bestimmen. Diese Auslegung ist rechtsfehlerfrei. Das bezweifelt auch die Revision nicht. Sie stellt aber (unter Hinweis auf OLG Düsseldorf DNotZ 1981, 743 ) in Frage, ob ein solcher Vorbehalt dem Erfordernis der Bestimmtheit oder wenigstens hinreichender Bestimmbarkeit eines beurkundungsbedürftigen Vertrages gerecht werde. Dieses Bedenken greift nicht durch. Auch bei einem - hier nach § 4 Abs. 3 WEG , § 313 Satz 1 BGB - dem Beurkundungszwang unterliegenden Rechtsgeschäft kann die Bestimmung einer Vertragsleistung einem der-Vertragspartner oder einem Dritten gemäß §§ 315 ff BGB überlassen werden (Senatsurteile v. 30. Juni 1967, V ZR 104/64, BB 1967, 1394 ; v. 28. Februar 1968, V ZR 206/64, LM BGB § 313 Nr. 33 [= DNotZ 1968, 546 ]; v. B. November 1968, V ZR 58/65, NJW 1969, 131 , 132 [= DNotZ 1969, 286 ]; BGHZ 71, 276, 280; v. 27. April 1979, V ZR 218/77, WM 1979, 861 = MittBayNot 1981, 233 , 235). Maßgebend ist dann, ob die Vereinbarung des Bestimmungsrechts ordnungsgemäß beurkundet worden ist. Das ist hier der Fall. Somit ist der Warnund Schutzzweck der Beurkundung gewahrt. Unerheblich ist hingegen, ob der vereinbarte Bestimmungsvorbehalt eine wesentliche Vertragspflicht oder nur einen Nebenpunkt des Vertrages betrifft. Eine derartige Unterscheidung ergibt sich aus § 315 BGB nicht. Sie ist auch für Grundstücksverträge nicht gerechtfertigt. Voraussetzung ist auch dafür nur, daß die Bestimmungsbefugnis im Vertrag genügend abgegrenzt und nicht in einem Ausmaß vorbehalten ist, daß ihre Tragweite und damit die von den Parteien ge- wollte Bindungswirkung der zu treffenden Leistungsbestimmung selbst nicht mehr bestimmbar sind ( BGHZ 55, 248 , 250; RGZ 124, 81 , 83 f). Die von der Revision angeführte Rechtsprechung des Senats zur Flächenbestimmung eines Grundstücks (Urteile v. B. November 1968 aaO; v. 22. Juni 1973, V ZR 160/71, LM ErbbauVO § 1 Nr. 7/8 und v. 27. April 1979 aaO) besagt nichts anderes. Bei dem vorliegend nur auf die Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses bezogenen Bestimmungsrecht der Klägerin aber ist konkret festgelegt, was Gegenstand der Bestimmung ist. Daß die Klägerin in diesem vorgesehenen Rahmen einen - nach billigem Ermessen wahrzunehmenden - Gestaltungsspielraum hat, ist die notwendige Folge des ihr überlassenen Bestimmungsrechts. Dies kann aber auch bei einem Kaufvertrag über Wohnungseigentum kein Grund sein, einem solchen Bestimmungsvorbehalt, mit dem lediglich von der in § 315 BGB gesetzlich vorgesehenen Regelungsmöglichkeit Gebrauch gemacht wird, die Anerkennung zu versagen und damit in die Vertragsfreiheit der Parteien einzugreifen (unzutreffend daher OLG Düsseldorf DNotZ 1981, 743 ; dagegen zu Recht Ludwig DNotZ 1982, 356 ; MünchKomm/Kanzleiter 2. Aufl. § 313 Rdnr. 45). Da somit der Kaufvertrag wirksam ist, hat die Klägerin unter den Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Diese Voraussetzungen sind im Berufungsurteil festgestellt. Dagegen und zur Höhe der zuerkannten Klageforderung sind Revisionsrügen nicht erhoben. MittBayNot 1986 Heft 1 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 07.11.1985 Aktenzeichen: V ZR 113/84 Erschienen in: MittBayNot 1986, 11-12 MittRhNotK 1986, 44-45 Normen in Titel: WEG §§ 4, 10; BGB §§ 313, 315