III ZR 19/85

Zurück BGH 10. Juli 1986 III ZR 19/85 AGBG §§ 7, 9, 11 Nr. 2; BGB §§ 242, 607 Unwirksame Fälligkeitsregelung beim Fertighausvertrag Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ständlich mit den das ganze Rechtsleben beherrschenden Grundsätzen von Treu und Glauben ( § 242 BGB ) vereinbar sein. Eine Unwirksamkeit käme danach in Betracht, wenn im Einzelfall die gesetzlich zulässige Freizeichnung unangemessen wäre und zu einem mit Treu und Glauben nicht mehr in Einklang stehenden Ergebnis führen würde. Im vorliegenden Fall sind dem festgestellten Parteivortrag keine. Tatsachen zu entnehmen, die gegen die Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB sprechen könnten. Der Beklagte zeigt auch keinen vom Berufungsgericht übergangenen und für die Würdigung bedeutsamen Sachvortrag auf. In den Vorinstanzen ist vielmehr über die Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses - abgesehen von der Anwendung des § 476 BGB - nicht gestritten worden. Der Beklagte beruft sich zur Rechtfertigung seiner Bedenken nur auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Wirksamkeit eines formularmäßigen oder formelhaften Gewährleistungsausschlusses in Veräußerungsverträgen über neu errichtete, im Bau befindliche oder erst zu errichtende Häuser und Eigentumswohnungen. Im Urteil vom 29. März 1974, V ZR 22/73, BGHZ 62, 251 , 254 f hat der erkennende Senat ausgeführt, bei Verträgen der vorbezeichneten Art wäre, anders als bei Altbauten, eine formularmäßige völlige Freizeichnung des Veräußerers von Gewährleistungspflichten unangemessen und damit unwirksam (vgl. auch BGHZ.67, 101 ff). Der Vil. Zivilsenat des Bunb) Bei dem in Fotokopie in den Gerichtsakten befindlichen notariellen Vertrag vom 2. April 1980 handelt es sich offensichtlich nicht um einen einseitig vorgefertigten Vertragstext, der als formularmäßig oder formelhaft angesehen werden könnte. Daß für die Freizeichnungsklausel im Interesse der Klarheit vom Notar eine häufig in notariellen Urkunden verwendete Formulierung benutzt worden ist, macht sie auch nicht zu einer formularmäßigen oder formelhaften Abrede. Diese Frage kann aber letztlich unbeantwortet bleiben, da der Beklagte in den Tatsacheninstanzen nichts zur Art und Weise des Zustandekommens des Gewährleistungsausschlusses vorgetragen hat. Soweit der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes im Urteil vom 5. April 1984, aaO, dem Veräußerer die Darlegungs- und Beweislast für das Zustandekommen einer Individualabsprache über den Gewährleistungsausschluß auferlegt haben sollte, vermag sich der erkennende Senat dem jedenfalls für einen Vertrag über die Veräußerung von Grundstücken mit Gebäuden ohne Herstellungsverpflichtung des Veräußerers nicht anzuschließen. Wer sich zur Begründung eigener Gewährleistungsansprüche auf die Unwirksamkeit, eines Gewährleistungsausschlusses beruft, muß die dazu erforderlichen tatsächlichen Voraussetzungen vortragen und erforderlichenfalls auch beweisen (vgl. hierzu auch Bunte in ZIP 1984, 1313 , 1314 zu 1.3.). Dies ist von seiten des Beklagten jedoch nicht geschehen. Soweit er in diesem Zusammenhang eine Verfahrensrüge nach § 139 ZPO erhoben hat, ist diese unbegründet (§ 565 a ZPO). desgenchtshofes hat sich dieser Auffassung im Urteil vom 4. Dezember 1975, VII ZR 269/73, BGHZ 65, 359 , 363 [= Mitt- Steht damit der Gewährleistungsausschluß den vom BeBayNot 1976, 21].ausdrücklich angeschlossen. Im Urteil vom klagten erhobenen Einwendungen gegen die Klageforde5. April 1979, VII ZR 308/77, BGHZ 74, 204 , 209 ff [= DNotZ rung entgegen, so muß die Berufung gegen das Urteil des 1979, 741] hat der VII. Zivilsenat dann zur Abgrenzung von Landgerichts zurückgewiesen werden. formularmäßiger Freizeichnung gegenüber einer Individualvereinbarung Stellung genommen, bei der eine völlige Freizeichnung wirksam sein könne. Er hat ausgeführt, bei einem Die AGB-Bestimmung in einem finanzierten Fertighausvertrag, daß 14 Tage nach der (Roh-)Montage des Hauses 90% des Werklohns zur Zahlung fällig sind, ohne daß es auf den Wert der tatsächlich erbrachten Bauleistungen ankommt, ist nach § 9 AGBG unwirksam. Der Besteller kann dies bei Vorliegen der Voraussetzungen des Einwendungsdurchgriffs auch der Bank entgegenhal1982, 2243 [= MittBayNot 1982, 117 = DNotZ 1982, 626 ]). Im ten. Urteil vom 5. April 1984, VII ZR 21/83, NJW 1984, 2094 [= Mitt- BGH, Urteil vom 10.7.1986 - III ZR 19/85 - mitgeteilt von BayNot 1984, 123 = DNotZ -1984, 760] hat der VII. Zivilsenat D. Bundschuh, Richter am BGH weiterhin ausgeführt, aus dem fehlenden Vortrag des Käufers zum Zustandekommen der Freizeichnungsklausel Aus dem Tatbestand: könne nicht gefolgert werden, der Notar habe die Beteiligten ausführlich belehrt und die -Klausel mit ihren einschneidenden Rechtsfolgen eingehend mit dem Erwerber erörtert (vgl. hierzuauch: BGH Urt. v. 20. Februar 1986, VII ZR 318/84, WM 1986, 799 [= MittBayNot 1986, 120 = DNotZ 1986, 610 ]). Der Besteller hat durch eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank die Zahlung ... sicherzustellen. Er hat weiterhin die Bank des Herstellers unwiderruflich und ohne Vorbehalt zur Auszahlung der fälligen Beträge zu beauftragen. Finanzierungsformulare stellen wir ... zur Verfügung . Demnach unterschrieben die Beklagten das ihnen von der Firma L. übergebene Formular für die Eröffnung eines Treuhandkontos bei der Klägerin. Darin heißt es: vorgefertigten Vertragstext genüge das bloße Verlesen des 6. AGBG §§ 7, 9, 11 Nr. 2; BGB §§ 242, 607 (Unwirksame FälTextes und eine sich daran anschließende etwaige Beleh- ligkeitsregelung beim Fertighausvertrag) rung durch den Notar nicht zur Annahme einer Individualvereinbarung. Eine Vertragsbestimmung über den Ausschluß jeglicher Sachmängelhaftung des Veräußerers eines neu errichteten oder noch fertigzustellenden Wohnhauses bedürfe der eingehenden vorherigen Erörterung zwischen den Vertragsparteien und der sich daran anschließenden eindeutigen Niederlegung im Vertrag, wenn sie als Individualabrede gelten solle (vgl. auch Urt. v. 6. Mai 1982, VII ZR 74/81, NJW Die Klägerin war die Hausbank der Firma L. Die beklagten Eheleute bestellten bei dieser Firma im Mai 1980 ein schlüsselfertig zu errichtendes Fertighaus zum Preis von zuletzt 233.808,79 DM. In den Vertragsbedingungen war festgelegt, daß 60% des Preises 2 Tage nach Montage des Hauses, 30% 14 Tage nach Montage des Hauses und 10% nach Übergabe zur Zahlung fällig wurden. Danach heißt es Diese Rechtsprechung fuhrt nicht zur Unwirksamkeit des im `"eitert Vertrag vom 2. April 1980 vereinbarten Gewährleistungsausschlusses: a) Im vorliegenden Fall ist die Freizeichnung nicht in einem Veräußerungsvertrag über neu errichtete oder noch zu errichtende Häuser oder Eigentumswohnungen enthalten. Der Beklagte hat vielmehr von der Klägerin im April 1980 ein Grundstück mit Aufbauten gekauft, die vor mehr als 20 Jahren errichtet worden waren. 248 MittBayNot 1986 Heft 5/6 „Die Sparkasse S. wird hiermit unwiderruflich beauftragt, zulasten des obengenannten Treuhandkontos an die Firma L. folgende Überweisungen vorzunehmen: 1. Rate DM 140.285,27 zwei Tage nach Montage des Hauses 2. Rate DM 70.142,64 zwei Wochen nach Montage des Hauses Die Firma L. hat der Sparkasse S. zu bestätigen, daß sie die entsprechend begründeten Leistungen erbracht hat. Eine Überprüfung seitens der Sparkasse ist nicht erforderlich. Sind die erforderlichen Mittel an den vereinbarten Zahlungsterminen auf dem Treuhandkonto ... nicht verfügbar, beauftragen wir die Sparkasse S. unwiderruflich, die Zwischenfinanzierung der fälligen Raten vorzunehmen ..:` In der Folgezeit teilte die Hausbank der Beklagten der Klägerin und diese der Firma L. mit, daß die für die Baufinanzierung erforderlichen Mittel zur Verfügung stünden. Die Firma L. rief unter Hinweis auf die am 14. Januar 1982 erfolgte Montage des Hauses am 18. Januar 1982 die vorgesehene erste Rate von 140.285,27 DM und sodann am 28. Januar 1982 auch die zweite Rate von 70.142,64 DM bei der Klägerin ab, die beide Raten mit Wertstellung jeweils am selben Tag der Firma L. gutschrieb. Am 25. Februar 1982 wurde über das Vermögen der Firma L. das Konkursverfahren eröffnet. Das Bauvorhaben der Beklagten wurde von der Firma L. nicht zu Ende geführt. Die Klägerin verlangt von den Beklagten Ausgleichung des Treuhandkontos. Unter Anrechnung erfolgter Zahlungen der Beklagten von zusammen 156.500,- DM und unter Berücksichtigung von 5.995,28 DM bis zum 30. Mai 1982 aufgelaufener Zinsen hat sie für sich eine Restforderung von 59.923,19 DM errechnet, die sie (nebst Zinsen hieraus ab 1. Juni 1982 und 20,- DM vorgerichtlichen Mahnkosten) mit der Klage geltend macht. Die Beklagten sind dem entgegengetreten. Sie haben insbesondere geltend gemacht, die Klägerin habe zumindest die zweite Rate nicht mehr an die Firma L. überweisen dürfen, weil dem noch keine entsprechende Bauleistung der Firma L. gegenübergestanden habe. Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie insgesamt abgewiesen. Die Revision der Klägerin führte zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht. Aus den Gründen: I. 1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß der zwischen den Parteien geschlossene Treuhandkontovertrag insoweit unwirksam ist, als der darin enthaltene Überweisungsauftrag zugunsten der Firma L. für unwiderruflich erklärt worden ist. Eröffnet der Besteller eines Fertighauses auf Veranlassung des Unternehmers bei dessen Hausbank ein Zwischenfinanzierungskonto und erteilt er der Bank den Auftrag zur Überweisung der vereinbarten Werklohnraten, so ist eine AGB-Bestimmung des Kontoeröffnungsvertrages, in der dieser Überweisungsauftrag für unwiderruflich erklärt wird, nach § 9 AGBG unwirksam. Das hat der erkennende Senat in einem Rechtsstreit der Klägerin gegen einen anderen Kunden der Firma L. entschieden (Urteil vom 28. Mai 1984 — III ZR 63/83 = NJW 1984, 2816 [= DNotZ 1985, 280 ]). Daran ist festzuhalten. Die Unwirksamkeit der Unwiderruflichkeitsvereinbarung hat auf die Wirksamkeit des Überweisungsauftrags im übrigen keinen Einfluß (Senat aaO). Auch davon ist das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen. Daß die Beklagten den Überweisungsauftrag vor der zwischen den Parteien umstrittenen Überweisung der zweiten Rate von 70.142,64 DM widerrufen hätten, ist nicht festgestellt. 2. Nach dem vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Sachvortrag der Parteien liegt es auch nicht so, daß die Beklagten eine drohende „Überzahlung” der Firma L. erkannt, aber unter dem Eindruck des Wortlauts des TreuhandkontoMittBayNot 1986 Heft 516 vertrages einen Widerruf des Überweisungsauftrags als aussichtslos angesehen und deshalb davon abgesehen hätten. Unstreitig haben die Beklagten vor dem 28. Januar 1982 nicht erkannt, daß der Wert der Bauleistungen der Firma L. nicht dem Umfang der (ersten und) zweiten Rate entsprach. Auch die Klägerin, die zu einer Überprüfung des Baufortschritts nach dem Kontoeröffnungsvertrag nicht verpflichtet war, hatte zur Zeit der Ausführung der zweiten Überweisung hiervon keine Kenntnis. Ihr waren weder der Umfang der Bauleistungen der Firma L. noch der Bautenstand bekannt. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten gegen die Klägerin aus dem Gesichtspunkt der Verletzung vertraglicher oder vorvertraglicher Pflichten aus dem Treuhandkontovertrag (vgl. Senat aaO) kommt deshalb insoweit nicht in Betracht. 3. Ob die Klägerin den Beklagten möglicherweise deshalb zum Schadensersatz verpflichtet ist, weil ihr — wie die Beklagten behaupten — die wirtschaftliche Mißlage der Firma L. seit längerem genau bekannt gewesen sei, bedarf nicht der Entscheidung. ... (Wird ausgeführt) II. Das Berufungsgericht hat angenommen, die Beklagten könnten der Klägerin im Wege des sog. Einwendungsdurchgriffs entgegenhalten, daß die Firma L. nicht berechtigt war, die zweite Rate von 70.142,64 DM bei der Klägerin abzurufen. Das hält der rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß die in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze über den sog. Einwendungsdurchgriff bei finanzierten Geschäften im Streitfall anzuwenden sind. Der zwischen den Beklagten und der Firma L. unter Einschaltung der Klägerin als Zwischenfinanzierungsinstitut geschlossene Vertrag über die schlüsselfertige Erstellung eines Fertighauses ist als typischer Fertighausvertrag Werkvertrag, und zwar ungeachtet seiner Bezeichnung als „Kaufvertrag" ( BGHZ 87, 112 , 116). Die Rechtsgrundsätze des Einwendungsdurchgriffs (vgl. allgemein dazu Senatsurteile vom 19. November 1981 — III ZR 87/80 = DB 1982, 426 = BB 1982, 1020 und in BGHZ 83, 301 = LM BGB § 242 Cd Nr. 250 a mit Anm. Halstenberg) gelten auch für finanzierte Werkverträge. Daß die objektiven und subjektiven Voraussetzungen der wirtschaftlichen Einheit des mit der Firma L. geschlossenen Bauwerkvertrages und des mit der Klägerin geschlossenen Tre.uhandkontovertrages zu bejahen sind, hat der Senat bereits in dem genannten, einen anderen Kunden der Firma L. und der Klägerin betreffenden Urteil vom 28. Mai 1984 (III ZR 63/83 = NJW 1984, 2816 [= DNotZ 1985, 280 ]) entschieden. Im Streitfall gilt nichts anderes. Insbesondere können die Beklagten (anders als der Besteller eines Fertighauses im Senatsbeschluß vom 23. Februar 1984 — III ZR 192/82 = WM 1984, 635) die Firma L. als Werkunternehmer infolge des Konkurses nicht mehr in Anspruch nehmen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin zuzustimmen, daß die Firma L. am 28. Januar 1982 die zweite Werklohnrate von 70.142,64 DM nicht abrufen durfte. a) Allerdings lagen die nach dem Fertighausvertrag für die Fälligkeit der zweiten Rate vorgesehenen Voraussetzungen („14 Tage nach der Montage des Hauses") vor. Das Berufungsgericht hat für den Streitfall unter Hinweis auf das Verständnis der Vertragsparteien und den allgemeinen Sprachgebrauch ohne Rechtsirrtum angenommen, daß unter Monder Fertigteile und ihr Zusammenbau mit Hilfe des Kranes zu verstehen sei (sog. Rohmontage). Das war am 14. Januar 1982 erfolgt, so daß die zweite Rate nach dem Vertrag am 28. Januar 1982 fällig wurde. b) Die vorgenannte Fälligkeitsklausel hält jedoch der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz nicht stand, wie das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend angenommen hat. Die AGB-Bestimmung in einem Fertighausvertrag, daß 14 Tage nach der (äußeren) Montage des Hauses 90% des Werklohns ohne Rücksicht auf den Umfang der tatsächlich erbrachten Bauleistungen zur Zahlung fällig sind, ist unwirksam. Eine solche Klausel verstößt, wenn nicht gegen §§ 7, 11 Nr. 2 a, so jedenfalls gegen § 9 AGBG . Soweit im Senatsurteil vom 28. Mai 1984 (III ZR 63/83 = NJW 1984, 2816 , 2818 zu II 5 b ff [= DNotZ 1985, 280 ]) etwas anderes gesagt sein sollte, lag dem insoweit eine Fallgestaltung zugrunde, bei der es auf die Wirksamkeit dieser Klausel nicht ankam. Es kann auf sich beruhen, ob in Klauseln dieser Art eine Vorleistungspflicht des Bestellers bestimmt oder die dem Werkunternehmer nach § 641 BGB bis zur Abnahme des Werks obliegende Vorleistungspflicht durch Abschlagszahlungen für Teilleistungen gemildert oder schließlich das dem Besteller nach § 320 BGB zustehende Leistungsverweigerungsrecht ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, wie es § 11 Nr. 2 a AGBG voraussetzt (vgl. insoweit BGH Urteile vom 23. Mai 1984 — VIII ZR 27/83 = NJW 1985, 850 , 851; vom 11. Oktober 1984 — VII ZR 248/83 = NJW 1985, 852 [= MittBayNot 1985, 10 = DNotZ 1985, 287 ]; vom 6. Dezember 1984 — VII ZR 227/83 = NJW 1985, 855 , 857/858; vom 21. April 1986 — II ZR 126185 = WM 1986, 784 , 785/786 [= MittBayNot 1986, 167]; MünchKomm/Kötz 2. Aufl. § 11 Nr. 2 a AGBG Rdnr. 17; Kaiser, Das Mängelhaftungsrecht der VOB/B 5. Aufl. Rdnr. 192 d). Die fragliche Zahlungsklausel enthält jedenfalls eine nach § 242 BGB unangemessene Benachteiligung des Fertighausbestellers, die zur Unwirksamkeit der Bestimmung nach § 9 AGBG führt. Dem Berufungsgericht ist darin zuzustimmen, daß bei Zahlung von 60% des Werklohns 2 Tage nach der (äußeren) Montage des Hauses die Fälligkeit weiterer 30% und damit von insgesamt 90% des Werklohns nicht allein vom Zeitablauf abhängig gemacht werden darf, ohne daß damit zugleich auch ein Baufortschritt aufgrund zusätzlicher Leistungen des Werkunternehmers einhergeht. Die Fälligkeitsregelung wäre sonst mit dem Gerechtigkeitsgehalt der §§ 320, 322, 273 BGB nicht vereinbar. Nach der im Werkvertragsrecht des BGB getroffenen gesetzlichen Regelung ist der Werkunternehmer bis zur Abnahme des Werks voll vorleistungspflichtig ( § 641 BGB ). Vom Zeitpunkt der Abnahme ab sind die gegenseitigen Verpflichtungen Zug um Zug abzuwickeln ( BGHZ 61, 42 , 44/45). Soweit die Vertragsparteien, wie hier, ergänzend die Geltung der VOB/B vereinbart haben, sind nach § 16 Nr. 1 Abs. 1 VOB/B auf Antrag Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der jeweils nachgewiesenen ver-_ tragsgemäßen Leistungen zu gewähren. Ein Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers wird dadurch nicht ausgeschlossen ( BGHZ 73, 140 , 143/144). Eine ähnliche Regelung ist in § 3 Abs. 2 MaBV enthalten. Soweit das Berufungsgericht allerdings diese Vorschrift auf den Streitfall für unmittelbar anwendbar gehalten hat, ist dem zwar nicht zu folgen, weil die Firma L. hier weder als Makler noch als Bauträger oder Baubetreuer tätig geworden ist ( § 34 c Abs. 1 GewO ; vgl. dazu BGH Urteil vom 20. November 1980 — VII ZR 289179 = NJW 1981, 757 ). Mit dem Berufungsgericht läßt sich aber dieser Vorschrift der allgemeine und der Natur der Sache entsprechende Grundgedanke entnehmen, daß Abschlagszahlungen im Bauwerkvertragsrecht mit dem Baufortschritt im Einklang stehen müssen. So wird denn auch im Schrifttum weitgehend angenommen, daß grundsätzlich (nur) am jeweiligen Bautenstand orientierte Teilzahlungen des Bestellers in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unbedenklich sind (vgl. Löwe/Graf-von Westphalen/Trinkner 2. Aufl. § 11 Nr. 2 AGBG Rdnr. 15; Ulmer/Brandner/Hensen 4. Aufl. § 11 Nr. 2 AGBG Rdnr. 12 bei Fußn. 3, Anh. §§ 9-11 AGBG Rdnr. 211; Palandt/Heinrichs 45. Aufl. § 11 AGBG Anm. 2 a; Erman/Battes 7. Aufl. § 320 BGB Rdnr. 29; Kaiser aaO). c) Die fragliche Zahlungsklausel ist damit unwirksam. Sie fällt ersatzlos weg. Eine Rückführung der unwirksamen Klausel auf einen gerade noch zulässigen Inhalt, wie sie das Berufungsgericht wohl vorgenommen hat, ist nicht möglich ( BGHZ 84, 109 , 116). Nach § 6 AGBG gilt vielmehr der Vertragsinhalt ohne die zu beanstandende Klausel und im übrigen die gesetzliche Regelung. 3. Es bedarf im Streitfall keiner Entscheidung, welche rechtlichen Folgen sich daraus für die Abwicklung des von den Beklagten mit der Firma L. geschlossenen Bauwerkvertrages ergäben. Ob die Beklagten, die am 24. April 1982 in das Haus eingezogen sind, die Werkleistung der Firma L. (ganz oder zumindest teilweise) abgenommen haben oder zur Abnahme jedenfalls verpflichtet sind, ob sie im Hinblick auf den Konkurs der Firma L. den Fertighausvertrag (zulässigerweise; vgl. BGH Urteil vom 26. September 1985 — VII ZR 19/85 = WM 1985, 1479 ) gekündigt oder sonst zur Abrechnung gebracht haben (vgl. § 8 Nr. 2 VOB/B; §§ 633 ff., 326 BGB; vgl. auch § 17 KO ), kann im einzelnen auf sich beruhen (5. insoweit BGH Urteile vom 30. Mai 1963 — VII ZR 11/62 = WM 1963, 964 und VII ZR 276/61 = NJW 1963, 1869 ). Gegenüber dem Klageanspruch auf Ausgleich des Treuhandkontos können die Beklagten jedenfalls trotz der rechtlichen Selbständigkeit der beiden Verträge im Wege des Einwendungsdurchgriffs nach Treu und Glauben ( § 242 BGB ) ein Leistungsverweigerungsrecht geltend machen, nachdem die Firma L. in Konkurs gefallen ist und damit endgültig feststeht, daß eine reale Möglichkeit, den Werkunternehmer noch in Anspruch zu nehmen, nicht mehr gegeben ist (vgl. Senatsurteile vom 13. November 1975 — III ZR 104/72 = WM 1975, 1298 und in BGHZ 83, 301 , 308). Dieses Leistungsverweigerungsrecht besteht nicht uneingeschränkt, sondern nur insoweit, als den Beklagten ein wirtschaftlicher Gegenwert von Seiten der Firma L. nicht zugeflossen ist. Denn nur in diesem Umfang gebieten es die Grundsätze, von Treu und Glauben, den Beklagten den Einwendungsdurchgriff gegenüber der Klägerin zuzubilligen. Das Berufungsgericht hat deshalb jedenfalls im Ergebnis zutreffend darauf abgestellt, inwieweit die Firma L. den Innenausbau des Hauses fertiggestellt hat und in welchem Umfang ihr bei endgültiger Abrechnung des Bauvorhabens (vgl. auch § 8 Nr. 2 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 6 Nr. 5 VOB/B) Ansprüche gegen die Beklagten zustanden. Soweit die Firma L. Leistungen nicht oder nicht ordnungsgemäß erbracht hat, können die Beklagten auch gegenüber der Klägerin die Zahlung verweigern. Die Darlegungs- und Beweislast obliegt insoweit den Beklagten, die sich auf den Einwendungsdurchgriff berufen. Soweit im Senatsurteil vom 28. Mai 1984 (III ZR 63/83 = NJW 1984, 2816, 2818 zu II 5 b ff [= DNotZ 1985, 280 ]) darauf abgeMittBayNot 1986 Heft 5/6 Werks bekannt waren und er diese gerügt hatte, beruht dies auf der seinerzeit gegebenen Fallgestaltung, bei der es auf die Wirksamkeit der hier streitigen Zahlungsklausel nicht ankam. 4. Das Berufungsgericht hat aufgrund des von den Beklagten vorgelegten, nach einer Ortsbesichtigung am 3. März 1982 erstatteten Gutachtens des von ihnen eingeschalteten Architekten P. angenommen, es fehlten noch Innenausbauleistungen im Gesamtwert von 73.653,— DM, es seien auch Baumängel vorhanden. Die dagegen gerichtete Verfahrensrüge der Revision hat Erfolg. ... (Wird ausgeführt). 7. WEG §§ 1, 3, 6 (Erweiterung des Sondereigentums ohne Änderung des Miteigentumsanteils) Sondereigentum kann auch ohne Änderung des damit ver• bundenen Miteigentumsanteils im Umfang erweitert wer• den. BGH, Urteil vom 6.6.1986 - V ZR 264/84 — Aus dem Tatbestand: Durch notariellen Vertrag vom 14. September 1977 verkaufte die Klägerin im Rahmen einer noch zu errichtenden Eigentumswohnanlage den Beklagten zu gleichen Anteilen: a) einen Miteigentumsanteil von 34,370/1000 an dem Grundstück 0.-Str., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 19 des Aufteilungsplans vom 11. Juli 1977; b) zwei Miteigentumsanteile von je 1,580/1000, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Garage; c) einen Miteigentumsanteil von 3,088/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Hobbyraum Nr. 32, sowie einen weiteren Miteigentumsanteil von 1,661/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Hobbyraum Nr. 33. Außerdem verkaufte die Klägerin durch notariellen Vertrag vom 14. September 1978 den Beklagten zu gleichen Anteilen noch einen Miteigentumsanteil von 4,03111000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Hobbyraum Nr. 34. Bezüglich des Hobbyraums Nr. 32 vereinbarten die Parteien in Abschnitt 1.2.c des Vertrages vom 14. September 1977 folgendes: „Zu dem Hobbyraum Nr. 32 gehört auch das gern. Abschn. XIX.1.e" (tatsächlich gemeint war Abschn. IX.1.e) „zu bildende erweiterte Sondereigentum, wie aus dem beigefügten Lageplan ersichtlich. Der Verkäufer verpflichtet sich zu der entsprechenden Änderung der Teilungserklärung:' Abschnitt IX.1. dieses Vertrages lautet u. a.: „Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer, bei den nachfolgend bezeichneten Vorgängen mitzuwirken: e) Bildung eines Teileigentums zu dem Hobbyraum Nr. 32 im Keller des Hauses 3 zu Lasten des Gemeinschaftseigentums" Nach dem Lageplan, welcher der notariellen Urkunde beigefügt war, sollte die Grenze zwischen dem im Kellergeschoß zu bildenden erweiterten Teileigentum der Beklagten und der benachbarten Fläche — vom Kellerflur aus gesehen — geradlinig verlaufen. Abweichend davon sah ein am 13. April 1978 erstellter Grundriß des Kellergeschosses vor, daß die Grenzwand nach ca. 1,15 m einen rechtwinkeligen, 0,55 m tiefen Knick macht und erst dann wieder geradlinig verläuft. Auf diesem Pan hat der Erstbeklagte am 23. Mai 1978 folgende Erklärung unterzeichnet: „Grundriß gesehen Änderungsvorschlag anerkannt Zur Bauausführung freigegeben:' Die ursprüngliche Teilungserklärung vom 11. Juli 1977 änderte die Klägerin in notarieller Urkunde vom 27. April 1981 entsprechend der beabsichtigten neuen Abgrenzung des Sondereigentums. Hierbei wurden die Miteigentumsanteile, die bisher mit dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Teileigentum an dem Hobbyraum Nr. 32 verbunden waren, zusammengelegt zu einem Anteil von 37,458/1000. Dieser Anteil sollte nunmehr mit dem einheitlichen Sondereigentum an Wohnung und Hobbyraum Nr. 32 verbunden sein. MittBayNot 1986 Heft 516 Auf die Klage hat das Landgericht die Beklagten verurteilt, der geänderten Teilungserklärung und einer ihr entsprechenden Auflassungserklärung der Klägerin zuzustimmen. Es hat darüber hinaus die Feststellung getroffen, daß die Beklagten als Gesamtschuldner zum Ersatz des Schadens verpflichtet seien, welcher der Klägerin dadurch entstanden sei und noch entstehe, daß die vorbezeichneten Zustimmungserklärungen seit dem 24. Februar 1982 nicht abgegeben worden seien. Demgegenüber hat das Landgericht die Widerklage, mit der die Beklagten ihrerseits Auflassung und Bewilligung der Grundbuchumschreibung auf der Grundlage der ursprünglichen Teilungserklärung vom 11. Juli 1977 — ohne die vorgesehene Erweiterung des Hobbyraumes Nr. 32 — verlangt haben, abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen, hingegen die Abweisung der Widerklage aufrechterhalten. Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihre Widerklage weiter. Die Klägerin hat Anschlußrevision eingelegt mit dem Ziele der Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Aus den Gründen: Die Revision der Beklagten ist begründet; die Anschlußrevision hingegen hat keinen Erfolg. 1. Unzutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsurteils, daß die in dem Kaufvertrag vom 14. September 1977 getroffene Vereinbarung über die Erweiterung des Sondereigentums im Bereich des Hobbyraums Nr. 32 gemäß § 4 Abs. 3 WEG , §§ 313, 125 Satz 1 BGB formnichtig sei. Beurkundet ist hier alles, was die Parteien als regelungsbedürftig angesehen und vereinbart haben. Durch die Bezugnahme auf den der Vertragsurkunde beigefügten Lageplan sind auch die sich daraus ergebenden Einzelheiten zur Lage, Abgrenzung und Größe des zu bildenden Sondereigentums Gegenstand der Beurkundung geworden. Von dem Beurkundungserfordernis zu unterscheiden ist die Frage, ob die Vereinbarung inhaltlich ausreichend bestimmt ist. Auch das ist der Fall. Der Auffassung des Berufungsgerichts, für die vereinbarte Erweiterung des Sondereigentums sei auch eine diesbezügliche Festlegung des Miteigentumsanteils notwendig gewesen, kann nicht gefolgt werden. Wohnungseigentum und Teileigentum haben gemäß § 1 Abs. 2 und 3 WEG zur Voraussetzung, daß das Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum verbunden sein müssen. Diese rechtliche Verbindung zwischen Sondereigentum und Miteigentumsanteil ist untrennbar ( § 6 WEG ). Zulässig ist jedoch die Vereinbarung einer Änderung der Miteigentumsanteile bei unverändertem Fortbestand des zugehörigen Sondereigentums, weil der Miteigentumsanteil nicht in einem bestimmten Größenverhältnis zum Wert oder Umfang des Sondereigentums stehen muß (Senatsurt. v.. 18. Juni 1976, V ZR 156175, NJW 1976, 1976 [= MittBayNot 1976, 171 ]). Umgekehrt muß es dann aber auch möglich sein, Sondereigentum zu erweitern, ohne dabei zugleich die Höhe des ihm zugeordneten Miteigentumsanteils zu ändern. Einer solchen Erweiterung des Sondereigentums, zu der sich die Klägerin im Kaufvertrag durch eine ihr insoweit vorbehaltene Änderung der Teilungserklärung zu Lasten des Gemeinschaftseigentums verpflichtet hat, steht § 6 Abs. 1 WEG nicht entgegen. Diese Vorschrift verbietet lediglich eine isolierte Veräußerung von Sondereigentum. Davon wird nach dem nur auf die Erhaltung der rechtlichen Verbindung zwischen Miteigentumsanteil und Sondereigentum zielenden Regelungszweck ( BayObLGZ 1984, 10 , 13 = DNotZ 1984, 381 , 382 [= MittBayNot 1984, 86 ]) nicht der Fall erfaßt, daß aus sonderrechtsfähigen Teilen des Gemeinschaftseigentums (vgl. § 5 Abs. 2 WEG und dazu BGHZ 78, 225 ff [= MittBayNot 1981, 78 = DNotZ 1981, 565 ]) vereinbarungsgemäß Sondereigentum ge Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 10.07.1986 Aktenzeichen: III ZR 19/85 Erschienen in: MittBayNot 1986, 248-251 Normen in Titel: AGBG §§ 7, 9, 11 Nr. 2; BGB §§ 242, 607