V ZR 247/85

Zurück BGH 10. Oktober 1986 V ZR 247/85 BGB § 313 Formfragen beim Mietkaufmodell Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ・Iv. Rechtsprechung A. ・BorgerIiches Recht 1. BGB§313（凡rmfragen be加 Mietkau加ode!!) Zur Frage der FormbedUrftigkeit des im Rahmen eines sogニ Mietkaufmodells abgeschlossenen Mietverlrages zwischen dem Optionsberechtigten und dem vom Grundstockseigen= tomer eingeschalteten Hauptmieter. BGH, Urteil vom1O. 10・1986 一 v ZR 247/85 一 mitgeteiIt von D. Bundschuh, Richter am BGH 庖tbe stand: Der Klager wandte sich in der Absicht, ein Haus zu erwerben, an die Niederlassung der Dr. A．ぬrtriebs-GmbH in H., die sich als Betreue・ rin for sogenannte Abschreibungsmodelle betatigte. Gegenober dieser Gesellschaft verpflichtete er sich am 21. Juni 1979 in einem als ,,Mietkaufvereinbarung" bezeichneten Vertrag for den Nachweis der M6glichkeit zum AbschluB eines Optlonsvertrages o ber das bereits ausgewahlte Hausgrundstock des Beklagten 1% des angebotenen Kaufpreises zuzoglich Mehrwertsteuer (4 768,51 DM) zu zahlen. Der Optionsvertrag we川e, so heist es in dem ぬrtrag, am 26; Juni 1979 notariell beurkundet; im Anschlus daran werde der Mietvertrag o ber das genannte Haus zwischen dem Klager als,, Mietkaufer" und der Dr. A. Vermietungs・GmbH geschlossen. Die monatliche Options・ gebohr ist mit 887 DM, die Monatsmiete mit 980 DM angegeben Mit notariellem Optionsvertrag vom 26. Juni 1979 machte'＼曲r Be・ klagte, vertreten durch die B.-mbH,o ber das Hausgrundstock dem Klager ein auf fonf Jahre ab 1. Juli 1979 befristetes Angebot zum Abschlus eines ぬufvertrages. Der Klager verpflichtete sich, for die Dauer der Optionsfrist ein jahrliches Entgelt von 2,5% des Kaufpreises in monatlichen Raten zu zahlen, und unterwarf sich insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes ぬrmogen. Das Optionsrecht sollte in voller H6he auf den Kaufpreis angerechnet werden, wenn der Klager das Kaufangebot fristgemas annahm, andernfalls sollte er im gonstigsten Fall ein Drittel der gezahlten Betrage erstattet bekommen. Unter Ziffer 1 9 des Optionsvertrages heiBt es: ,,Den Beteiligten ist bekannt, das alle Nebenabreden und sonstigen Vereinbarungen, die in einer rechtlichen Einheit mit dem Optionsvertrag stehen, der notariellen Beurkundung bedorfen. Sie erklaren ausdrocklich, das derartige Nebenabreden und Vereinbarungen nicht bestehen, der Optionsvertrag vielmehr rechtlich selbstandig ist." Am 12. Jqli 1979 schlossen der Klager und die Dr. A－ぬrmietungsGmbH, die der Beklagte im Rahmen des Abschreibungsmodells als gewerblichen Zwischenmieter eingeschaltet hatte, einen Mietvertrag ober das Hausgrundstock des Beklagten for eine feste Laufzeit von fonf Jahren, beginnend am 1. Juli 1979. Bis einschlieslich Oktober 1981 erfロIlte der Klager die ぬrpflichtun-gen aus dem Optionsvertrag. Mit Schreiben vom 12. Januar 1983 lies er den Mietvertrag fristlos kondigen, nachdem er bereits vorher wegen Beanstandungen der Mietsache den Mietzins gemindert hatte, und zog wenig spater aus. Die Vol lstreckungsabwehrklage gegen die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 26. Juni 1979 hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Die Revision des Beklagten fロhrte zur Rockverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Aus den Grnden: Das Berufungsgericht halt den notariell beurkundeten Optionsvertrag for nichtig, weil der Mietvertrag d的 Klagers mit der Dr. A.Vermietungs.GmbH nicht ebenfalls no,tariell beurkundet sei, obwohl dieser mit dem Optionsvertrag kraft ParteiwiIIens eine rechtliche Einheit bilde. Der Klager sei auch nicht gehindert, sich auf diese Formnichtigkeit zu be-・ rufen. 1. 1. Der zweifelsfrei beurkundungsbedorftige Optionsvertrag ist nach den §§313, 125 BGB nichfig, wenn weitere, nicht zum Grundstocksgeschaft geh6rende, aber mit diesem eine rechtliche Einheit bildende Vereinbarungen unbeurkundet geblieben sird. Eine solche 8nheit von an sich seIbstandi・ gen Vereinbarungen ist dann anzunehmen, wenn sie nach dem Willen der BeteHigten derart voneinander abhangig sind, daB sie nicht for sich allein gelten, sondern mitein・ ander,, stehen und fallen" sollen. Die Einheitlichkeit wird nicht dadurch ausgeschlossen, daB die Rechtsgeschafte, wie hieち verschiedenen juristischen Geschaftstypen ange・ h6ren und an ihnen zum Teil verschiedene Personen beteiHgt sind. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitlichkeitswillen erkennen laBt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinflimmt, kann ein einheit・ licher Vertrag vorliegen (st. Rspr. des BGH, siehe etwa Urteile v. 20. Mai 1966, V ZR 214/64, WM 1966, 899 , 900; v. 30. April 1976, V ZR 129/74, NJW 1976, 1931 , 1932「＝ DN0tZ 1976, 683]; v. 27. Oktober 1982, V ZR 136/81, WM 1982, 1362 「＝ DN0tZ 1983, 231]; BGHZ 76, 43 , 49【＝ MittB町Not 1980, 62= DNotZ 1980, 409 ]; 78, 346, 349【＝ MittB町Not 1980, 198 =DN0tZ 1981, 115]; Urt. v. 24. November 1983, VII ZR 34/83, NJW 1984, 869 , 870). 2. Ob ein in diesem Sinne einheitliches Rechtsgeschaft vor・ liegt, hat im Einzelfall der Tatrichter zu entscheiden (BGH\ aaO). Das Berufungsgericht hat zwar in Anwendung der dar・ gelegten, auch von der Revision nicht bezweifelten Rechtsgrundsatze einen Einheitlichkeitswillen der Beteiligten zwischen dem Optionsvertrag und dem Mietvertrag festgestellt, seine in diesem Zusammenhang vorgenommene tatrichterliche Wordigung von Ziffer 1 9 des OpUonsvertrages ist jedoch rechtsfehlerhaft. a) Zu Unrecht meint die Revision, das Berufungsgericht habe den Normzweck des §313 BGB verkannt. Warn・， Schutz- und Beweisfunktion des §313 BGB (vgl. BGHZ 87, 150, 153/154【＝ DN0tZ 1983, 618]) sind berohrt,. wenn nach dem Willen der Parteien ein Grundstocksgeschaft nur Gel・ tung zusammen mit einem anderen Geschaft haben soll. Eine solche gegenseitige Abhangigkei't hat das Berufungsgericht aber gerade festgestellt und dementsprechend Beurkundung auch des an sich formfreien Mietvertrages gefordert. Soweit die Revision dem Berufungsgericht vorwirft, es habe unzutreffend darauf abgestellt, daB der Mietvertrag nicht ohne den Optionsvertrag zustande gekommen ware, obersieht sie, daB an andもren Stellen des Urteils auch die Abhangigkeit des Optionsvertrages vom spater abzuschlieBenden Mietvertrag festgestellt wird. b) Das Berufungsgericht hat bei seiner Feststellung berocksichtigt, daB in verschiedenen Urkunden niedergelegte Ver・ trage eine tatsachIiche Vermutung dafor begronden,die Vereinbarungen seien nach dem ぬrteiw川en auch unabhangig voneinander gewollt (vgl. Senatsurt. v. 20. Mai 1966, V ZR 214/64, WM 1966, 899 , 900). Es hat auch nicht o bersehen, daB der Mietvertrag nicht zwischen den ぬrteien, sondern zwi・ schen dem Klager und der Dr. A. Vermietungsgesellschaft mbH geschlossen wurde. Diese gegen eine Geschaftseinheit sprechenden iJmstande. sieht das Berufungsgpricht aber nach Wordigung der Interessenlage aller Beteiligten im Rahmen des Mietkaufmodells Aus MittBayNot 1987 Heft 1 21 Klager nur Kaufoption und sofortige Nutzungsm6glichkeit als widerlegt an. Rechtsfehlerfrei hebt es dabei darauf ab, zusammen, hatte mithin den Optionsvertrag ohne den MietdaB Options- und Mietvertrag der Realisierung eines Abvertrag nicht abgeschlossen und brachte diesen Willen auch schreibungsmodells dienten, bei dem die Einzelregelungen zum Ausdruck. Wie ausgefohrt genogt aber der Einheitlichnur in ihrer Gesamtheit for die Parteien die angestrebten rtei erkennbar keitswille einer Partei, wenn er der anderen 由 wirtschaftlichen Vorteile brachten. Dieser wirtschaftliche war und von ihr gebilligt oder mindestens hingenommen Zusammenhang kann ein entscheidendes Indiz auch fQr die ststellun・ wurde. Nach dem Gesamtzusammenhang der 臼 rechtliche Einheit der ぬrtrage.sein. Das Mietkaufmodell in gen des Berufungsgerichts spricht manches. dafQち daB die seiner Grundform beruht auf folgenden Uberlegungen: Der §166 B.-GmbH (Baubetreuer) als ぬrtreterin des Beklagten（ Kapitalanleger errichtet als Bauher ein Wohnhaus (EigenBGB) einen Einheitlichkeitswillen des Klagers erkannte und tumswohnung) und erzielt in der Bauphase und in den ersten ihn mindestens hinnahm. Jahren nach 凡rtigstellung des Baues (sog. Verlustphase) hohe,, negative EinkQnfte" aus dem Objekt. Er schlieBt mit c) Soweit das Berufungsgericht die Bedeutung von Ziffer 1 9 einem Mieter, der potentieller Kaufer ist, einen Mietvertrag des Optionsvertrages wordigt, stehen seine Ausfohrungen mit einem verhaltnismaig geringen Mietzins, um die,, negaallerdings denkfehlerhaft in Widerspruch zum o brigen Teil tiven Einkonfte" aus dem Objekt als Werbungskosten aus der Entscheidungsgronde. Es meint, den Parteien sei das ぬrmietung und Verpachtung abzusetzen. Zusatzlich macht steuerliche Konzept ebenso bekannt gewesen wie die Notder Bauherr dem Mieter ein 一 meist auf fonf Jahre 一 befri- ・ dessen Durchsetzung,, getrennte ぬrtrage" zu wendigkeit, zu stetes Angebot zu m Abschl uB ei nes Gru ndstuckskaufvertraschlieBen. Ziffer 1 9 des Vertrages habe einer abweichenden ges. Der Mietkaufer zahlt neben dem Mietzins eine OptionsBeurteilung ausdrQcklich vorbeugen wollen. Die Parteien gebQhr an den Bauherrn, die in vollem Umfang nur im Falle hatten sich um die, Trennung" der Rechtsgeschafte in des spateren Erwerbs des Objekts angerech陥t wird. Nach Options- und Mietvertrag so ernsthaftbemoht, wie sie die der steuerlich interessanten ぬrlustphase verauBert der nach ihrerVorstellung davon abhangigen Steuerersparnisse ,,Bauherr auf 為it" (so Heymann, BB 1980, Beilage 12, 3) das gewollt haben. Mit seiner Auffassung von ejner Scheinerkl-・ Objekt an den Mietkaufer zum im Angebot bereits festgerung treffe das Landgericht nicht den Kern der Sache. setzten, jetzt nicht mehr der Besteuerung unterliegenden Gingen die ぬrteien tatsachlich davon aus, zur Durchset・ Kaufpreis(&etwa Crezelius, BB 1980, 619 ; Sclimider, DB zung der von ihnen gewollten steuerlichen Ziele sei eine 1979, 806 f; Schreiben des Bundesministers der Finanzen rechtliche Trennung der beiden ぬrtrage notwendig, und vom 8. Dezember 1979, BB 1980, 31 mit Anm. Stulirmann). haben sie sich um diese rechtliche Trennung,, ebenso ernstDie Einschaltung eines gewerblichen Zwischenmieters haft" bemQht, wie sie die Steuervorteile gewollt haben, und 一 wie vorliegend 一 erfolgt, damit der Bauherr nach§9 soll des weiteren 一 was sich nach denAusfOhrungen des ssung) hin・ Berufungsgerichts nicht ausschlieBen laBt 一 Ziffer 1 9 des UStG (in der vor dem 1. Januar 1985 geltenden 臼 rteien ausdrQcken, so sichtlich der Einnahmen aus ぬrmietung und ぬrpachtung Optionsvertrages diesen Willen der 由 auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten, aber dafQr die steht dies unvereinbar neben der Feststellung, die Parteien Vorsteuer aus den Baurechnungen gemaB§15 UStG absethatten gleichwohl einen Einheitlichkeitswillen gehabt. zen kann (vgl. auch FG Kln EFG 1983, 427 , 428-430; EFG Es kommt allerdings nicht darauf an, ob ein Einheitlichkeits；印ges厄cker, DB 1981, 646, 647; FG Hamburg EFG 1983, 149 rteien in den Urkunden irgendeinen Ausdruck gewille der 円 1979, 1383). funden hat. MaBgebend ist das Vorhandensein eines solchen Willens der Beteiligten, der unter BerQcksichtigung der Die Revision rogt, das Berufungsgericht habe verkannt, daB Interessen der ぬrtragsschlieBenden und ihres erklarten Wil．ぬrm i e-der Beklagte bereits in der ぬrmietung an die Dr. A lens mit RQcksicht auf die ぬrkehrssitte zu ermitteln ist (vgl. tungsgesellschaft mbH die steuerliche Moglichkeit zur AbSenatsurt. v. 20. Mai 1966, V ZR 214/64, WM 1966, 899 , 900). setzung der negativen EinkQnfte aus Vermietung und ぬr・ rteien einen solchen Einheitlichkeitswillen ge・ Hatten die 由 pachtung gehabt habe, es ihm also gleichgQltig gewesen habt und im Gegensatz hierzu mit Ziffer 1 9 des Optionsversei, ob der Optionsberechtigte auch (Unter-)Mieter des Hautrages nur beabsichtigt, die Rechtsfolgen hieraus (rechtses werde. Sie stellt dabei schon die Interessenlage eines liche Einheit der Vertrage) zu verhindern, so ware dies nur Mietverkaufers nicht richtig dar. Die Kapitalanlage ist nicht der rechtlich unbeachtliche ぬrsuch gewesen, die zwingen・ auf Dauer ausgerichtet. Es handeltsich vielmehr um eine den Folgen eines FormverstoBes abzuwenden. Es steht namInvestition for eine o berschaubare Zeit von fQnf Jah旧n. Die Iich nicht in der Gestaltungsmacht der Parteien, einen Teil ぬrwertung nach Ablauf dieser Zeit soll so sichergestellt eines als zusammenhangend gewollten Geschafts unbeur-・ werden, daB sofort ein Kaufinteressent gefunden wird, deち kundet zu lassen, ohne daB das ganze Geschaft nichtig wird an den Anleger durch Optionsvertrag gebunden, mit gonsti-(vgl. Senatsurteile v. 13. November 1953, V ZR 173/52, LM gen Ansparbedingungen o ber den drohenden ぬrfall mindeBG B§313 Nr. 3= DNotZ 1954, 188 , 190; v. 2. November 1966, stens eines Teils des Optionsentgeits in hohem MaBe am V ZR 108/64, DNotZ 1967, 495 , 496; RGZ 97, 219 , 222; RGZ 103, Kauf interessiert ist. DaB jemand einen Optionsvertrag 295, 298). Die Annahme eines Einheitlichkeitswillens ent-schlieBt, der nicht gleichzeitig Mieter werden ぬnn, liegt bei fiele hier abeち wenn in Ziffer 1 9 des ぬrtrages ein tatsach・ dem gewahlten Modell fern. Das Mietkaufmodell basiert lich vorhandener Wille der Parteien zum Ausdruck gebracht demgemaB gerade auf der Identitat zwischen Mieter und zuworden ware, die beiden Vertrage sollten z旦r Erreichung der steuerlichen Ziele gerade nicht,, miteinander stehen und kunftigem Kaufer. Dieser soll bereits wahrend der Ansparfallen". phase in,, seinem" Haus wohnen (vgl. auch FG 陥In EFG 1985, 239, 241; 1983, 427, 428; FG Hamburg EFG 1983, 149 ; II. Die Klage erweist sich nicht unter einem anderen GeSclimider, DB 1979, 806 , insbesondere auch die dort Seite sichtspunkt als unbegrondet. Zutreffend hat das Berufungs-；印gesfec肥r, DB 1979, 1383 ). 807zitierten Stellungnahmen gericht angenommen, daB der Klager nach§242 BGB nicht gehindert ist, die eventuelle Nichtigkeit des OptionsvertraIm Qbrigもn Qbersieht die Revision, daB die Interessenlage ges geltend zu machen. (Wird ausgefQhrt.) des Beklagten nicht allein. entscheidend sein kann. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wollte auch der MittBayNot 1987 Heft 1 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 10.10.1986 Aktenzeichen: V ZR 247/85 Erschienen in: MittBayNot 1987, 21-22 MittRhNotK 1987, 46-48 Normen in Titel: BGB § 313