VII ZR 306/86

Zurück BGH 24. September 1987 VII ZR 306/86 BGB § 313 Beurkundungsbedürftigkeit des Treuhandvertrages beim Bauherrenmodell Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Aus Iv Rechtsprechung A. BO円erliches Recht 1. BGB§313 (Beurkundungsbe加虚勺keit 加S Tre助andvertrages beim 山uherrenmo加II) Der Treuhandvertrag im Rahmen eines Bauherrenmodells bedarf in aller Regel der notarieflen Beurkundung. BGH, Urteil vom 24.9.1987 一 VII ZR 306/86 一 mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Tatbestand: Die I. AG gab 1983 als ぬrtriebsbeauftragte einen Prospekt heraus, mit dem sie for den Erwerb von,, Immobilieneigentum mit hohen Steuervorteilen nach dem Bauherrenmodell" in Bad S. warb. Neben anderen,, anbietenden 円rtnern" war dort, und zwar als Treuhanderin die Beklagte, eine Steuerberatungsgesellschaft, aufgefohrt. Der Klager unterzeichnete daraufhin am 12. August 1983可nen an die Beklagte gerichteten Antrag auf AbschluB eines Treuhandvertrages, in dem die Beklagte sich zur o bernahme der dort naher umschriebenen Treuhandtatigkeit, insbesondere zum AbschluB eines Grundstockskaufvertrages mit Auflassung (Abschnitt II), und zur steuerHchen Betreuung (Abschnitt Ill) verpflichten sollte. In Abschnitt IV enthielt das dem Klager mit Prospekt vorgelegte Formular eine widerrufliche, auf die Treuhandtatigkeit bezogene und von den Beschrankungen des 5 181 BGB befreiende Vollmacht. Nach Abschnitt V Nr. 2 des Angebots konnte der Klager von dem 』euhandvertrag mit Vollmacht jedeロeit zurocktreten‘二 In diesem Falle sollte die Beklagte 一 ,,gemaB、den erbrachten いistungen'‘一 eine anteilige,, Gebohち die mit 1% zuzoglich Mehrwertsteuer pro angefangenem Jahr der Treuhandtatigkeit zu verguten" sei, beanspruchen konnen. Die Beklagte nahm das Angebot am 13. September 1983 an und teilte dies dem Klager mit Schreiben vom nachsten 私ge mit. In der Folgezeit erdffnete die Beklagte for den Klager bei der BHFBank in F ein Girokonto, von dem sie verschiedene,, Gebロhren" und eine Notarkostenpauschale, insgesamt 44.304,57 DM abbuchen lieB. AuBerdem schloB sie fUr den Klager einige ぬrtrage, so eineh Grundstockskaufvertrag und einen ebenfalls notariell beurkundeten Vertrag zur Begrondung von Sondereigentum for die in Aussicht genommene Wohnung. Der Klager zahlte trotz Mahnung weder die vereinbarten Raten auf das Eigenkapital noch brachte er die zur Beurteilung seiner Kreditwordigkeit angeforderten Unterlagen bei. Die Beklagte hob deshalb die von ihr fQr den Klager geschlossenen ぬrtrage auf und sorgte for die Rockzahlung der bereits o berwiesenen,, Gebohren". Mit Schreiben vom 18. September 1984 rechnete sie dann die bis zum Septem-・ ber 1984 entstandenen,, Rocktrittskosten" dahin ab, daB sie for die Sollzinsen 3.050 DM, for Notarkosten 1.486,76 DM und als anteilige ,reuhandgebohr" 3.192,29 DM, ingesamt mithin 7ア29,05 DM verlangte. Der Klager meint, daB der Treuhandvertrag aus verschiedenen Gronden nichtig sei Den im Rahmen des Rechtsstreits von der Beklagten im Wege der Widerklage u. a. geltend gemachten Anspruch auf Zahlung der 』euhandgebohr'' hat das Landgericht bejaht. Das Oberlandesgericht hat die Widerklage, soweit sie die Zahlung der, lreuhandgebohr" fordert, abgewiesen. \ Die 一 zugelassene 一 Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Grnden: Das Berufungsgericht versagt der Beklagten einen Vergutungsanspruch aus dem 丑euhandvertrag, weil dieser ぬrtrag nicht notariell beurkundet worden Ist und deshalb unwirksam sei. Hier mache zwar schon die Ausgestaltung der dort erteilten Vollmacht den Vertrag formbedorftig. Letztlich komme es aber darauf nicht an, weil die Parteien Grundstockskauf und Treuhandvertrag als rechtlich einheitliches Geschaft gewollt hatten, so daB sich der for den Grundstockserwerb geltende Formzwang auf den 升euhandvertrag erstreckt habe. Da die Unwirksamkeit des Treuhandvertrages nach§139 BGB den Steuerberatungsvertrag ergreife, stehe der Beklagten auch nicht der hiIfsweise hieraushergeleitete ぬrgotungsanspruch zu. Das ist entgegen der Ansicht der Revision der Beklagten nicht zu beanstanden. 1. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, daB der 升eu-・ handvertrag beurkundungsbedurftig gewesen Ist, weil er mit dem von den 由rteien beabsichtigten Grundstockserwerb eine rechtliche Einheit hatte bilden sollen. a) Eine for sich allein nicht formbedorftige ぬreinbarung ist auch dann notariell zu beurkunden, wenn sie mit einem Grundstocksvertrag rechtlich zusammenhangt. Dies Ist dann der Fall, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhangig sind, daB sie miteinander,, stehen und fallen" sollen. DaB an jedem der Rechtsgeschafte jeweils dieselben 由rteien beteiligt sind, Ist dazu nicht erforderlich. Die Niederlegung mehrerer selbstandiger Vertrage in verschiedenen Urkunden begrondet zwar eine Vermutung dafoち daB die Vertrage nicht in rechtlichem Zu・ sammenhang stehen sollen. Entscheidend bleibt aber immer der，昨rknopfungswille": Auch wenn nur einer der ぬrtragspartner einen solchen Willen zeigt und der andere ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitliches ぬrtragswerk vorliegen und damit insgesamt nach§313 BGB beurkundungsbedorftig sein ( BGHZ 76, 43 , 48/49 「＝ MittBayNot 1980, 62 =DN0tZ 1980, 409]; BGH, Urt. vom 1. Juli 1987一 V ZR 284/85 一zur Ver6ffentlichung bestimmt, jeweils mit weiten Nachwふ DemgemaB hat der Senat einmal einen nur privatschriftIich geschlossenen,, Bauwerkvertrag'\ der die Lieferung eines Fertighauses betraf, for wirksam gehalten (BGHZ aaO). Ein anderes Mal jedoch, als es um die Errichtung einer Doppelhaushalfte auf einem gleichzeitig angebotenen GrundstQcksanteil ging, hat er auch for den Bauvertrag die notarielle Beurkundung als Wirksamkeitsvoraussetzung angesehen ( BGHZ 78, 346 「＝ MittBayNot 1980, 、 198= DNotZ 1981, 115 ]). A hnlich hat der Ill. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zunachst angenommen, daB von dem Bautrager mit den Erwerbern getroffene ぬreinbarungen ins・ besondere dann nicht ohne weiteres beurkundet werden m0Bten, wenn die werkvertraglichenAbreden dem,, Kaufvertrag" nachfolgten ( NJW 1980, 41 , 42「＝ DNotZ 1980, 344 m. Anm，レVo/fs旭men). Spater aber hat er bei einem Betreu・ ungs- und Verwaltungsvertrag die Beurkundungsbedurftigkeit bejaht, weil dieser Vertrag auch eine Grundstockserwerbsverpflichtung enthielt ( NJW 1985, 730 「＝ MittB即Not 1985, 18=DN0tZ 1985, 294]; vgl. auch das Urteil des IV a Zivilsenats in NJW1987, 2071【＝ MittB即Not 1987, 184]). b) Ob ein beurkundungsbedorftiges einheitliches Rechtsgeschaft vorliegt, hat im Einzelfall der 主trichter zu entscheiden (Senatsurteil BGHZ 78, 346 , 349 mit Nachw.; vgl. auch OLG Hamm BB 1985, 1420 ). Die dahingehende Feststellung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getroffen. aa) Dabei kann dahinstehen, ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, daB mit dem AbschluB des 升eu han dvert rages bereits alle MaBnahmen zur Errichtung, Ausstattung und Aus 28 MittBayNot 1988 Heft 1 r Nutzung der vom Klager ausgewahlten Eigentumswohnung vorgegeben waren und seine weitere Mitwirkung in dieser Hinsicht nicht mehr in Betracht kam. Ohne Belang ist ferner, ob und in welchem MaBe die im Prospekt erwahnten,j anbietenden Partner" miteinander personell verflochten waren. Offenbleiben kann schlieBlich, ob der Klager 一 von der M6glichkeit seines Rocktritts abgesehen 一 in die for ihn zu treffenden Vereinbarungen sofort und endgQltig einbezogen werden sollte. bb) Ausschlaggebend ist allein, daB Treuhandvertrag und Grundstockserwerb sowie Errichtung der Eigentumswohnung voneinander untrennbar abhangig sein sollten. Hier fehlt 一 wie Qbrigens allgemein bei den Projekten, die nach dem,, groBen K6lner Modell", also unter Zwischenschaltung eines Treuhanders abgewickelt werden sollen 一 nach den 凡ststellungen des Berufungsgerichts jeder Anhalt dafQr, daB die Beklagte bereit gewesen ware, Grundstockserwerb und Errichtung der Eigentumswohnung auch ohne AbschluB des Treuhandvertrages zu vermitteln. Umgekehrt hatte der Treuhandvertrag ohne GrupdstQckserwerb und Errichtung der Eigentumswohnung ebenfalls keinen Sinn gehabt. Entgegen der Ansicht der Revision der Beklagten durfte das Berufungsgericht hieraus auf eine vonden Parteien o bereinstimmend gewollte rechtliche Verknopfung des 升eu handvertrages mit dem beabsichtigten Grundstockserwerb und nicht nur auf eine，刈irtschaftliche Einheit" sch lieBen. DemgemaB hat die Beklagte auch ihrerseits das Treuhandverhaltnis alsbald aufgel6st, als ihr Erwerb des Grundstocksanteils und Errichtung der Eigentumswohnung durch den Klager nicht mehr finanziell gesichert erschienen. liche AnsprQche, inbesondere auf Zahlung der, Treuhand-・ gebohr" von 3.192,29 DM nicht zustehen. Ihre Widerklage ist mithin wegen dieses Betrages zu Recht abgewiesen worden. 2. BGB§§167, 172 (Rechtsscheinhaftung aus einseitigen, ohne wiが藩 arne Vollmacht abgegebenen Ei幻』 gen) run a) §172 Abs. 1 BGB setzt voraus, daB der Vertreter dem Dritten die den Rechtsschein erzeugende Urkunde selbst, also in U伶chrift ode 「一 bei notariell beurkundeter Vollmacht 一 in einer Ausfertigung vorlegt; Abschriften genogen regelmaBig nicht. b) Wer eine aus materiellen GrUnden unwirksame notarielle Vollmacht erteilt, von der bei der notariellen Beurkundung eines Rechtsgeschafts Gebrauch gemacht wird, kann dem im Beurkundungstermin nicht anwesenden oder vertretenen Gesch谷 ftsgegner gegenUber aus GrUnden der Rechts・ scheinhaftung an die beurkundete Erklarung gebunden sein, wenn der Notar das Vorliegen der Vollmacht ausdrocklich in die Verhandlungsniederschrift aufnimmt und deren Ausfertigung zusammen mit einer Abschrift der Vollmacht dem Geschaftsgegner zustehlt. BGH, Urteil vom 15.10.1987 一 III ZR 235/86 一 mitgeteilt von L7B吻dschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Klager entschloB sich im Jahre 1980 zum Kauf einer Eigentumswohnung I m Rahmen eines Ersterwerbermodells in einem aus sogenannten Nato-Wohnungen bestehenden Projekt in 0. Durch privatcc) Entgegen einer im Schrifttum gelegentlich vertretenen schriftlichen J, Betreuungs- und Geschaftsbesorgungsvertrag" vom Meinung (z■叫 B. Locheiが印eble, Baubetreuungs・ und Bautra30. Dezember 1980 beauftragte er die BGA Betreuungsgesellschaft gerrecht, 4. Aufl., Rdnr. 71, 5. 87 f.; Greuneグ14包gneち NJW for Anlageverm6gen mbH (im folgenden: BGA), die Wohnung in sei1983, 193, 196ff.) istdiese rechtliche ぬrknopfung auch nicht nem Namen zu erwerben und alle dazu notw叩digen Rechtshandlun・ gen vorzunehmen. Die von ihm zu zahlenden Gesamtkosten sind im dadurch verhindert worden, daB der Klager vom Treuhandver， trag zurocktreten konnte. Selbst wenn die, Vergotung‘二 die er ぬrtrag mit 155.061 一 DM angegeben. Der Klager erteilte der BGA zur Durchfohrung des Vorhabens eine am 24. Februar 1981 notariell beurnach dem Vertrag fordiesen Fall entrichten sollte, so niedrig kundete unwiderrufliche Vollmacht. Dabei wurde der Betreuungs-ware, daB sie als wirtschaftliches, seine Entscheidungsfrei-・ und Geschaftsbesorgungsvertrag,, dieser Vollmacht als Anlage beigefogt, verlesen und von dem Vollmachtgeber gebilligt'1 Am 22. Oktoheit beeintrachtigendes Druckmittel nicht berocksichtigt zu ber 1981 beantragte die BGA zur Finanzierung des Erwerbs im Nawe川en brauchte, k6nnte insoweit nichts anderes gelten als ，一 DM, men des Klagers bei der Beklagten ein Darlehen o ber 78.447 in den Fallen, in denen ein Gruridstockskaufvertrag ein das die Beklagte am 6. November 1981 zusagte. Am 2. April 1982 lieB Rocktrittsrecht vorsieht: Auch dann ist der Kaufvertrag beur- der Geschaftsfohrer der BGA unter Vorlage einer Ausfertigung der Vollmachtsurkunde vom 24. Februar 1981 im Namen des Klagers ein kundungsbedorftig. Entscheidend ist hier, daB der Treuhandvertrag auch und gerade dann wirksam sein sollte, wenn die ,,Pers6nliches Schuldanerkenntnis" notariell beurkunden. Darin Ubernahm der Klager nach Aufteilung der auf dem Objekt lastenden Beteiligten gemaB dem von ihnen beim ぬrtragsschluB in Gesamtgrundschuld for den auf seinen Eigentumsanteil entfallenerster Linie verfolgten Zweck von dem Rocktrittsrecht kei-・ den Betrag von 146.447, DM gegenUber der Beklagten die pers6nliche Haftung und unterwarf sich der sofortigen Zwangsvollnen Gebrauch machen. Mit Recht stellt denn auch das streckung. In der notariellen Niederschrift ist vermerkt, daB die VollSchrifttum o berwiegend nicht darauf ab, ob dem Bauherrn macht vom 24 ．臼bruar 1981 inAusfertigung vorgelegen habe. Der im 壬euhandvertrag ein Rocktrittsrecht eingeraumt worden Notar heftete der Ausfertigung seiner Urkunde, die er der Beklagten ist; es halt einen derartigen Vertrag vielmehr ganz allgemein in H6he von 78.447 ，一 DM zum Zwecke der Zwangsvollstreckung fUr beurkuridurigsbedorftig (z. B. Bクch, Betrieb 1979, 1589, erteilte, eine beglaubigte Abschrift (Fotokopie) der Vollmacht bei. 1590 f. und Festschrift Korbion, 1986, 1, 6 mit Nachw. in Fn. Unterschrift oder Ausfertigung derVollmachten haben der Beklagten zu keiner たlt vorgelegen. 25; Maseち NJW 1980, 961 , 963; Reithmann/BクchlManhaだ， Kauf vom Bautrager und Bauherrenmodelle, 5. Aufl., Rdz. 430 a. E.; uiル秋a, DWW 1980, 272 , 274). 2. Darauf, ob 一 wie das Berufungsgericht meint 一 schon die im Treuhandvertrag erteilte Vollmacht die Beurkundung des ganzen ぬrtrages erforderlich gemacht habe, und auf die hiergegen gerichteten Ausfohrungen der Revision der Beklagten kommt es danach ロicht mehr an. Der 升euhand-vertrag ist bereits aus den vorstehend dargelegten Gronden unwirksam. Diese Unwirksamkeit ergreift auch den Steuerberatungsvertrag（ §139 BGB), so daB der Beklagten vertragMittBayNot 1988 Heft 1 Der Klageら der inzwischen als Eigentomer im Grundbuch eingetra・ gen ist, hat beantragt, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 2. April 1982 for unzulassig zu erklaren. Beide Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Die Revision der Beklagten fUhrte zur Abweisung der Klage. Aus den Grnden: Die Vol lstreckungsabwehrklage bleibt ohne Erfolg. Das, ，叱rs6nliche Schuldanerkenntnis" ist wirksam. 1. Das Schuldanerkenntnis stellte ein an die Beklagte gerichtetes Angebot zum AbschluB eines Anerkennungsvertra Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 24.09.1987 Aktenzeichen: VII ZR 306/86 Erschienen in: MittBayNot 1988, 28-29 Normen in Titel: BGB § 313