8 U 127/16

Leitsatz: Bei separater Vermietung von Gewerbeeinheiten auf demselben Grundstück ist eine Einheitlichkeit des Vertrages nicht zu vermuten.(Rn.16) Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin vom 19.05.2016 - 12 O 424/15 - wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung wegen des Räumungs- und Herausgabeanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.047,22 EUR abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen darf der Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 6.094,44 EUR festgesetzt. I. Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht dem Antrag der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten gewerblich genutzten Räume ..., Erdgeschoss rechts des Vorderhauses, bestehend aus einem Ladenraum und zwei Nebenräumen (Zimmer, Küche mit Toilette) stattgegeben und die weitergehende Klage abgewiesen. Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Anträge im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Mit der Berufung begehrt der Beklagte weiterhin die vollständige Klageabweisung. Zur Begründung führt er aus, der Klageantrag zu Ziffer 2 sei unzulässig, weil er auf eine unmögliche Leistung gerichtet sei. In den Gewerberäumen VH EG rechts, insbesondere in der dortigen Küche befinde sich nämlich keine Toilette. Vielmehr sei die über den Hausflur auf der linken Seite im Erdgeschoss links des Vorderhauses gelegene Außentoilette, die der Beklagte unstreitig nicht nutzt und für die er keinen Schlüssel besitzt, an ihn vermietet worden. Insoweit liege auch eine unzulässige Teilkündigung vor. Daneben macht der Beklagte unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags geltend, bei den Mietverhältnissen Im Vorderhaus EG rechts und im Vorderhaus EG links handele sich um eine rechtliche und wirtschaftliche Einheit. In dem Schreiben vom 17.04.2005 habe der Beklagte lediglich eine rechtlich unbedeutende laienhafte Formulierung gewählt. Zudem habe der Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 09.05.2015 wirksam die ihm eingeräumte Option ausgeübt. Der Beklagte beantragt: 1. Das Urteil des Landgerichts Berlin, Geschäftsnummer: 12 O 424/15, vom 19.05.2016, wird abgeändert. 2. Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags. II. Die Berufung ist durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Zur Begründung nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 05.12.2016, der folgenden Inhalt hat: “Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist vorliegend nicht der Fall. Der Klageantrag zu Ziffer 2. ist zulässig und begründet. Zu den Einwendungen des Beklagten ist insoweit auszuführen: 1. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis des Klageantrages zu Ziffer 2 ist nicht deshalb zu verneinen, weil die Kläger sich bereits in Besitz der nach Vortrag des Beklagten mitvermieteten Außentoilette gebracht haben sollen. Denn anders als in den vom BAG (Urteil vom 18.12.1986 - 8 AZR 502/84 -, BAGE 54, 63) und LAG Schleswig-Holstein (Urteil vom 12.05.2010 - 6 Sa 447/09 -, juris) entschiedenen Fällen betreffend die Urlaubsgewährung an einem bestimmten Tag ist die Leistung der Räumung und Herausgabe dieser Toilette auch nach Vortrag des Beklagten nicht objektiv unmöglich, sondern allenfalls dem Beklagten subjektiv unmöglich. 2. Die Kläger haben gegen den Beklagten auch einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Gewerberäume im Vorderhaus Erdgeschoss rechts gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass das Mietverhältnis der Parteien über diese Räumlichkeiten jedenfalls aufgrund der Kündigung der Klägerin vom 11.05.2015 beendet ist. a) Die Kündigung des Mietverhältnisses über die Gewerberäume im Vorderhaus Erdgeschoss rechts vom 11.05.2015 ist wirksam. (1) Es liegt keine unzulässige Teilkündigung vor, weil es sich bei den Mietverhältnissen über die Gewerberäume im Vorderhaus Erdgeschoss rechts und die Gewerberäume im Vorderhaus und Seitenflügel links nicht um ein einheitliches Mietverhältnis handelt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs begründet die Niederlegung mehrerer selbständiger Verträge in verschiedenen Urkunden eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der Vereinbarungen (BGH, Beschluss vom 08.10.2013 - VIII ZR 254/13 -, juris Rz. 3 und Urteil vom 24.09.1987 - VII ZR 306/86 -, juris Rz. 13). Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen (BGH, Beschluss vom 08.10.2013, a.a.O.). Derartige Umstände liegen hier nicht vor. (a) Die Lage der Gewerberäume im Vorderhaus Erdgeschoss rechts und der Gewerberäume im Vorderhaus und Seitenflügel Erdgeschoss links auf ein und demselben Grundstück wie auch die gleichlautenden Vertragsbedingungen zu Vertragslaufzeit und Kündigung in beiden Mietverträgen widerlegen die Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Mietverträge vom 30.03.1992 nicht. Zwar mag nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs bei Vermietung einer Wohnung und einer Garage oder eines Stellplatzes mit zwei separaten Mietverträgen ein Wille für ein einheitliches Mietverhältnis in der Regel anzunehmen sein, wenn sich die Wohnung und Garage oder Stellplatz auf demselben Grundstück befinden und die jeweiligen Bestimmungen beider Verträge über die Vertragslaufzeit und die Kündigung nicht voneinander abweichen (vgl. BGH, Beschluss vom 08.10.2013, a.a.O., Rz. 3 und 4). Die vorliegende Konstellation ist mit der Fallgestaltung der Vermietung einer Wohnung und einer Garage bzw. eines Stellplatzes mit zwei separaten Mietverträgen indes nicht vergleichbar. Denn im Fall der Vermietung einer Wohnung und einer Garage bzw. eines Stellplatzes ist der Abschluss zweier Mietverträge auch bei einem Einheitlichkeitswillen der Mietvertragsparteien wegen des besonderen für die Vermietung von Wohnraum geltenden Rechts im BGB sinnvoll und naheliegend. Dagegen wurden im vorliegenden Fall mit beiden Mietverträgen vom 30.03.1992 Gewerberäume vermietet, für die gleiches Recht gilt. Bei einem Willen für ein einheitliches Mietverhältnis hätte es daher nahegelegen, dass die gleichlautenden Mietvertragsbedingungen in nur einer Urkunde niedergelegt worden wären. Auch der Umstand, dass die Mietverträge vom 30.03.1992 in § 22 Abs. 5 jeweils als "Anschlussvertrag" zum Vertrag vom 08.09.1978 bezeichnet sind, lässt die Vermutung der Selbständigkeit beider Verträge nicht entfallen. Denn tatsächlich hatten die ursprünglichen Mietvertragsparteien auch vor Abschluss der Verträge vom 30.03.1992 kein einheitliches Mietverhältnis über alle dem Beklagten vermieteten Gewerberäume begründet. Die Räume im Seitenflügel Erdgeschoss rechts mit 36,22 m² waren nämlich Gegenstand des gesonderten Mietvertrages vom 26.10.1984, mit dem von den Bestimmungen des Mietvertrages vom 08.09.1978 abweichende Regelungen zur Vertragslaufzeit und der Kündigung getroffen wurden. Aus der gemeinsamen Zahlung der Miete für die mit den Mietverträgen vom 30.03.1992 gemieteten Räume lässt sich nichts herleiten, weil diese Handhabung des Beklagten auf reinen Praktikabilitätserwägungen beruhen mag und keinen Rückschluss auf einen beiderseitigen Verknüpfungswillen zulässt. (b) Vorliegend sprechen vielmehr mehrere Umstände gegen den Willen der ursprünglichen Mietvertragsparteien, ein einheitliches Mietverhältnis über die Räume im Vorderhaus und Seitenflügel Erdgeschoss links und im Vorderhaus Erdgeschoss rechts zu begründen. (aa) So ist der Beklagte in seinem Schreiben vom 17.04.2005 selbst von zwei Mietverhältnissen ausgegangen ("Ich wäre bereit, beide Mietverhältnisse fortzusetzen, wenn..."). Dies spricht für den Willen der Parteien, durch die Verträge vom 30.03.2992 separate Mietverhältnisse zu begründen, denn auch ein juristischer Laie würde nur in diesem Fall von zwei Mietverhältnissen sprechen. (bb) Auch die Miethistorie, wonach die ursprünglichen Vermieter und der Beklagte zunächst zwischen 1978 und 1980 durch die Nachträge Nr. 2 und Nr. 3 ein einheitliches Mietverhältnis über die Räume im Vorderhaus Erdgeschoss links mit 100 m², die daran zum Seitenflügel angrenzenden Räume von ca. 38,7 m² und den Gewerberaum im Vorderhaus Erdgeschoss rechts mit 30 m² begründeten und daneben am 26.10.1984 einen weiteren Mietvertrag über die Räume im Seitenflügel Erdgeschoss rechts mit 36,22 m² schlossen, um dann am 30.03.1992 als Anschlussverträge wiederum zwei Mietverträge, nämlich einen Vertrag über die Räume im Vorderhaus Erdgeschoss links mit 100 m² und die daran zum Seitenflügel angrenzenden Räume von ca. 38,7 m² und einen zweiten Vertrag über den Gewerberaum im Vorderhaus Erdgeschoss rechts mit 30 m² sowie die Räume im Seitenflügel Erdgeschoss rechts mit 36,22 m² zu schließen, spricht gegen einen Einheitlichkeitswillen der Vertragsparteien. Denn bei einem solchen Willen wäre zu erwarten gewesen, dass die Mietvertragsparteien sich die Mühe der Fertigung zweier Mietvertragsurkunden statt nur einer Urkunde erspart hätten. (cc) Auch der Umstand, dass der Beklagte neben den Mieträumen, die Gegenstand der beiden Mietverträge vom 30.03.1992 sind, ursprünglich noch eine weitere, nämlich die in der Anlage 1 zum Schriftsatz der Kläger vom 03.05.2016 gelb gekennzeichnete Wohnung im Gartenhaus mit einer Größe von 65 m² angemietet hatte, die der Beklagte 2005 bzw. 2006 an die Kläger zurückgegeben hat, ist ein Indiz gegen den Willen der ursprünglichen Mietvertragsparteien, ein einheitliches Mietverhältnis zu begründen. Denn es spricht vielmehr für den Willen der ursprünglichen Mietvertragsparteien, durch gesonderte Mietverträge jeweils separate Mietverhältnisse zu begründen, dass sie bereits in der Vergangenheit hinsichtlich weiterer Gewerberäume im Erdgeschoss des streitbefangenen Objekts schon einmal ein separates Mietverhältnis begründet haben, das unabhängig von dem oder den weiteren Mietverhältnis(sen) beendet werden konnte. (2) Soweit der Beklagte erstmals mit der Berufung geltend macht, eine unzulässige Teilkündigung liege auch deshalb vor, weil das Mietverhältnis nicht auch hinsichtlich der ihm nach seinem Vortrag ebenfalls vermieteten Außentoilette gekündigt wurde, ist er mit diesem neuen Vortrag hinsichtlich der Mitvermietung einer Außentoilette ausgeschlossen. Denn der Beklagte hat mit der Berufung insoweit keine Zulassungsgründe gemäß § 531 Abs. 2 ZPO dargetan. b) Die Geltendmachung der Option mit Anwaltsschreiben vom 09.05.2015 hat das Mietvertragsverhältnis über die Gewerberäume im Vorderhaus Erdgeschoss rechts nicht verlängert. Die in § 2 Ziffer 1 des Mietvertrages eingeräumte Option hätte innerhalb der ursprünglichen Vertragslaufzeit, mithin bis zum 31.08.2005 ausgeübt werden müssen (vgl. BGH, Beschluss vom 06.12.2006 - XII ZR 167/98 -, juris). Eine Unklarheit, ob die automatische Verlängerungsklausel erst nach Ausübung aller Verlängerungsoptionen des Mieters oder auch schon zuvor Anwendung findet (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2005 - XII ZR 241/03 -, juris), liegt hier nicht vor. c) Mit seinem Einwand, der Klageantrag sei auf eine unmögliche Leistung gerichtet, weil in den Gewerberäumen Vorderhaus Erdgeschoss rechts, insbesondere in der dortigen Küche keine Toilette vorhanden sei, ist der Beklagte ebenfalls gemäß § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Der Beklagte hatte erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 11.02.2016, dort Seite 2 oben (Bl. 36 Bd. I d.A.), noch unstreitig gestellt, dass er die Gewerberäumlichkeiten im Vorderhaus Erdgeschoss rechts mit einer Größe von ca. 30 m² verbunden mit der angrenzenden Wohnung im Seitenflügel Erdgeschoss rechts mit einer Größe von ca. 36,22 m² bestehend auch aus einer Toilette innehat. Zulassungsgründe gemäß § 531 Abs. 2 ZPO für sein neues Vorbringen hat der Beklagte mit der Berufung nicht dargetan.” Die Ausführungen im Schriftsatz vom 09.01.2017 führen zu keiner abweichenden Beurteilung. Mit Schriftsatz vom 11.02.2016 wurde das Vorhandensein einer Toilette in den Mietträumen im Erdgeschoss rechts des Vorderhauses unstreitig gestellt. Dass die Toilette sich nicht innerhalb der Gewerberäume im Erdgeschoss des Vorderhauses rechts, sondern in einem gesonderten vierten Raum außerhalb der Gewerberäume, nämlich im Hausflur links gegenüber der Gewerberäume rechts - befinden soll, konnte dem Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 11.02.2016 nicht entnommen werden. Die Nebenentscheidungen ergehen nach §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Wertfestsetzung beruht auf § 41 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 S. 1 GKG.