V ZR 50/87

Zurück BGH 06. Mai 1988 V ZR 50/87 BGB § 313 S. 1 Beurkundungsbedürftigkeit einer nach Auflassung vereinbarten Rückkaufsabrede Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Es handelt sich auch nicht um die Beseitigung von Schwierigkeiten bei der ぬrtragsabwicklung. Die Vereinbarung zwischen den Beklagten und der Klagerin zu 4 sollten die in dem nach§177 BGB schwebend unwirksamen Kaufvertrag getroffenen Regelungen zugunsten der Klagerin zu 4 so ausgestalten, daB diese zur Erteilung der Genehmigung bereit war. Es ging also nicht um die Ausraumung von AbwickIungsschwierigkeiten, sondern vielmehr um die Herbeifohrung eines fQr die Klagerin zu 4 genehmigungsfahigen Vertragswerkes, das anschlieBend erst abgewickelt werden sollte. Eine Ausnahme vom Formzwang kann hier auch nicht 一 wie es das Berufungsgericht angenommen hat 一 im AnschluB an BGHZ 66, 270 【＝ DNotZ 1976, 682 ] zugelassen werden. Nach diesem Urteil des Bundesgerichtshofes bedarf eine Vereinbarung, durch die die Frist zur AusQbung eines vertraglichen Rocktrittsrechts verlangert wird, nicht der nota nieulen Beurkundung. Die nachtragliche ぬreinbarung eines Rocktrittsrechts oder die nachtr台gliche ぬreinbarung der Verlangerung der Frist fUr ein bereits begrondetes Rucktrittsrecht m0sse der Vertragsaufhebung gleichgestellt werden. Diese sei jedenfalls bis zur Erklarung der Auflassung formlos m6glich (vgl. hierzu auch BGHZ83, 395, 398「＝ MittBayNot 1982, 116 = DNotZ 1982, 619 mit Anm. Ludw勺」）. Es mache aber keinen wesentlichen Unterschied, ob durch eine nachtraglicheぬreinbarung der Kaufvertrag unmittelbar aufgehoben oder lediglich einer Partei die M6glichkeit eingeraumt we川e, sich durch einseitige Erklarung vom Vertrag zu l6sen. Diese Grundsatze k6nnen auf die vorliegende Vereinbarung ober die ぬrlangerung der Genehmigungsfrist nicht o bertragen werden. Anders als in dem in BGHZ 66, 270 entschiedenen Fall ist hier nicht bloB zugunsten der Beklagten die MOglichkeit der Ausobung des Rocktrittsrechts verlangert worden. Die Rocktrittsvoraussetzungen wu川en vielmehr gegen・ ober der beurkundeten Absprache versch台rft. Wahrend nach der urspronglichen Vereinbarung der Rocktritt schon dann erklart werden komnte, wenn die Klagerin zu 4 den Vertrag nicht bis zum 15. Juli 1981 genehmigte, sollten die Beklagten numehr auf die Genehmigung bis zum 30. September 1981 warten mossen. Eine solche, den Inhalt des Kaufvertrages bezoglich des RUcktrittsrechts nicht unwesentlich zu Lasten der Kaufer a ndernde Vereinbarung bedarf aber der notariel-len Beurkundung. Sie Ist daher vorliegend mangels Einhal-・ tu叩 dieser Form nichtig（ §§313, 125 BGB ). Da im Zeitpunkt der Anderungsvereinbarung der Kaufvertrag mangels Genehmigung noch nicht wirksam war, muB sich die Formnichtigkeit nicht bloB auf die den Kaufvertrag ab白ndernde Absprache beschranken. Da die Verlangerung der Genehmigungsfrist nach den vom Berufungsgericht festgestellten Tatsachen von den Beklagtender Klagerin zu 4 nur mit Rocksicht auf die noch nicht abgeschlossenen Verhandlungen o ber eine Ab白nderung des Kaufvertrag的 zugunsten der Klagerin zu 4 angeboten und von dieser akzeptiert worden ist, liegt ein einheitliches Rechtsgesch白ft im Sinne des §139 BGB zwischen dem noch schwebend unwirksamen 陥ufvertrag und der Abanderungsvereinbarung nahe. Ob die Parteien den Kaufvertrag auch ohne die nichtige Abanderungsvereinbarung hatten abschlieBen wollen, bedarf jedoch der weiteren tatrichterlichen Wordigung. Gleiches gilt for die Frage, ob sich die Berufung auf den Formmangel ausnahmsweise als unzulassige RechtsausQburig darstel lt. 2. BGB§313 Satz 1 (Beu承undungsbe吻虎勺keit einer nach Auflassung vereinbaだen R0ckkaufsabrede) ぬreinbaren die Parteien eines GrundstUckskaufvertrages nach der Auflassung, daB der ぬrkaufer zum Rockkauf verpflichtet ist, so bedarf diese Absprache der notariellenBeur kundung. BGH, Urteil vom 6.5.1988 一 V ZR 50/87 一 mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Tatbestand: Mit notarieltem Vertrag vom 13. Oktober 1983 kauften die Klager von den Beklagten eine Eigentumswohnung. Als Kaufpreis wu川en 150-000 DM beurkundet. Zugleich mit dem ぬufvertrag erklarten die ぬrteien die Auflassung. Unter dem 22. November 1983 gaben die Beklagten den Klagern eine schriftliche Bestatigung, die wie folgt lautet: ,,Hiermit bestatigen wir den Eheleuten …w., daB die Firma H. und G. in derZeit von Oktober 1985 bis Oktober 1988 die Wohnung R.H■・ straBe 129 zum Preis von 110.000 DM zurocknimmU' Die Klager verlangen die Rocknahme der Wohnung gegen ROckzahlung der geleisteten 110.000 DM. Das 山ndgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Die Revision der Beklagten fohrte zur Klageabweisung. Grnden: II. Die Revision hat Erfolg. 1. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach eine nach AbschluB des Kaufvertrages und nach Erklarung der Auflassung getroffene Rockkaufsvereinbarung n ach §313 Satz 1 BGB der notariellen Form bedarf. Zwar k6nnen nach der Rechtsprechung des Senats Grundstockskaufvertr百ge nach der Auflassung formlos abgeandert werden (vgl. Senatsurt. v. 28. September 1984, V ZR 43/83, NJW 1985, 266「＝ MittBayNot 1984, 247 = DNotZ 1985, 284 mit Anm. Kanzlei把r]).Das gilt aberjedenfalls dann nicht, wenn durch die nachtr台glidhe ぬreinbarung eine neue selbstan・ dige Erwerbsverpflichtung der bisherigen Verkaufer begrondet werden soll. Sie muB vielmehr in unmittelba旧「 Anwendung von §4 Abs. 3 WEG , §313 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden. Durch den vorher geschlossenen notariellen Kaufvertrag und die zu seiner Erf0llung erkl白rte Auflassung haben die Schutzzwecke des §313 Satz 1 BGB hinsichtIich einer neuen selbstandigen Erwerbsverpflichtung keine Erledigung gefunden. 2. Dem Berufungsgericht Ist auch darin zu folgen, daB der Formmangel einer am 22. November 1983 一 nach der Auf・ lassungserklarung 一 getroffenen Rockkaufsvereinbarung nicht nach §313 Satz 2 BGB durch die nachfolgende Eintragung des Eigentumswechsels in Vollzug des ursprQnglichen Kaufvertrages geheilt wo川en ware. Die heilende Wirkung von Auflassung und Eintragung erstreckt sich nur auf die Gesamtheit der vertraglichen ぬrein・ barungen, die bei der Auflassung Vertragsinhalt des formbedorftigen Vertrages waren (vgl. BGB-RG RK/Ballhaus, 12. Aufl.§313 Rdnr. 124 m. w. N.). Hinsichtlich dieser Absprachen muB bis zum Zeitpunkt der Auflassung Willensubereinstimmung in bezug auf die Ausfohrung und den Vollzug des Vertrages bestehen. Die spater begrondete neue Erwerbsverpflichtung der bisherigen Verkaufer ware aber 一 worauf das Berufungsgericht zutreffend hingewiesen hat 一 nicht von der bereits abgegebenen Auflassungserklarung der Parteien gedeckt gewesen. Aus Aus 226 MittB町Not 1988 Heft 5/6 3. Der Erfolg der Klage hangt mithin davon ab, ob die Parteien bereits bei AbschluB des Kaufvertrages und vor Erklarung der Auflassung eine mondliche Rockkaufabsprache getroffen haben, deren Formmangel nach §§4 Abs. 3 WEG , 313 Satz 2 BGB geheilt worden ware. Das Berufungsgericht hat eine derartigeVereinbarung im zeitlichen Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vom 13. Oktober1983 rechtsfehlerhaft bejaht. (Wird ausgefhrt). 4. Da eine der Beurkundung des Kaufvertrages und der Auflassung nachfolgende schriftliche Rockkaufsverpflichtung aber formunwirksam ist, ist die auf die Vereinbarung gestotzte Klage unbegrondet. Sie ist daher unter Aufhebung und Abanderung der Entscheidungen der Vorinstanzen mit der Kostenfolge aus§91 ZPO abzuweisen. 3. BeurkG§§13; 13 a; BGB§164 (Beurkundung der Genehmigung e加er von einem volimachtlosen Veだre旭r abgegebenen Erk)言run切 Bei der Beurkundung der in notarieller Form zu erteilenden Genehmigung einer von einem vollmachtlosen Vertreter abgegebenen Erkl首rung bedarf es nicht der Verlesung der zu genehmigenden Erkl首rung; es genugt, wenn die n可arielle Niederschrift auf diese Bezug nimmt. Zur Wirksamkeit eines Vertrete円esch首fts, bei dessen Vor. nahme der Vert旧tene noch nicht bestimmt ist. BGH, Urteil vom 23.6.1988 一 III ZR 84/87 -mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem 殆tbes加nd: Der Beklagte unterzeichnete am 7. Dezember 1981 eine an die Klaus H. U.-GmbH gerichtete privatschriftliche Erklarung 0りer den Erwerb von drei noch zu errichtenden Eigentumswohnungen in dem Projekt ,,R‘二 Von den Gesamtkosten von 1.488.722 ，一 DM (Wohnungen Nr. 43 und 49: je 496.634 ，一 DM; Wohnung Nr. 48: 495.454 ，一 DM) sollte ein Betrag von 1.339.848,一 DM fremdfinanziert werden. Die Erklarung enthielt zugleich den Antrag zum AbschluB eines Treuhandvertrages mit der TUB千 und B. mbH in F. (im folgenden: TUB), in dem diese be volimachtlat wurde. for den Treuaeber alle zur Ausfohruna des 看eUflanaauttrages ertoraerlicnen Mabnaflmen zu tretten,I nsbesonaere die Miteigentumsanteile zu erwerben und Darlehensvertrage abzuschlieBen. Die TUB nahm den Antrag am 8. Dezember 1981 an. Am 29. Dezember 1981 schlossen die Klagerin, die TUB und die durch diese vert旧tene. noch zu bildende Bauherrenaemeinschaft einen L)arleflensvertrag uDer 1!・りJb・ UM, aie aD 1. A prii iりじ j mii f,fDio Ub! verzinst werden sollten. For dIeTUB und die Bauherrengemeinschaft unterzeichnete ein Dr. J., der Alleingeselischafter, nicht aber Ge-schaftsfohrer der TUB war und for den eine,, Generalvollmacht" bestand. Ztffer 7.3 des Vertrages lautete: Da der Beklagte keine Zahlungen an die Klagerin leistete, kondigte diese das Darlehen zum 1. Juni 1984. Die Klagerin hat vom Beklagten, der inzwischen als Eigentomer der drei Wohnungen im Grundbuch eingetragen ist, mit wechselnder Begrondung die Zahlung von 40.064,81 DM, zuletzt for die 為it vom 1. September 1983 bis zum 31. Mai 1984 als ぬrtragszinsen und fur dte Folgezeit als ぬrzugszinsen, verlangt. Beide Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Die Revision des Beklagten hatte ieilweise Erfolg. Aus den Grnden: Il 3. Dem Berufungsgericht ist im Ergebnis darin zuzustim-men, daB die TUB vom Beklagten zum AbschluB des Darlehensvertrages wirksam bevollmachtigt war. a) Allerdings entbehrte der zwischen der TUB und dem Beklagten am 7.18. Dezember 1981 geschlossene Treuhandvertrag der in §313 Satz 1 BGB vorgeschriebenen Form; er war deshalb gemaB §125 Satz 2 BGB nichtig (Senatsurteile vom 「＝ MittBay8. November 1984 一 III ZR 132/83 一 WM 1985, 10 Not 1985, 18= DNotZ 1985, 294 ]; vom 15. Oktober 1987 一 III 「＝ MittBayNot 1988, 29 ], ZR 235/86 一 WM 1987, 1426 , 1427 zum Abdruck in BGHZ 102, 60 . bestimmt). b) Die Nichtig肥lt des Treuhandvertrages erfaBte auch die vom Beklagten der TUB erteilte Vollmacht zur Ausfohrung §139 BGB). Den dazu erforderlichen Wil-dieses Vertrages（ len der Vertragspartner, daB Auftrag und Vollmacht miteinander stehen und fallen sollten (sogenannter Einheitlichkeitswille), hat das Berufungsgericht in tatrichterlicher Wordigung der Umstande rechtsfehlerfrei festgestellt. Ob auch die Vollmacht als solche nach§313 Satz1 BGB formbedorftig war, kann danach uner6rtert bleiben. c) Der Beklagte hat jedoch die Erklarungen, die die TUB beim AbschluB des Darlehensvertrages als vollmachtlose §177 ぬrtreterin for ihn abgegeben hat, wirksam genehmi俳（ Abs. 1 BGB). aa) Das Berufungsgericht sieht die Genehmigungserklarung in der Wiederholung des Treuhandvertrages durch den 一 in notarieller Form geschlossenen 一ぬrtrag vom ス Januar 1982, der seinerseits eine Bevollmachtigung der TUB enthalt. Diese tatrichtertiche Auslegung ist frei von Rechtsfehlern, sie liegt auch den Umstanden nach nahe: Die auf den Beklagten entfallenden Gesamtkosten in H6he eines Betrages von 1.339・ ；一 DM sollten fremdfinanziert werden. Zu diesem Zweck hatte der Beklagte die TUB zur ,,Mit dem Eintritt eines Bauherren in die Bauher旧ngemeinschaft ぬrmittlung der Finanzierung und zum AbschluB eines Darwird dieser automatisch Darlehensnehmer. Die Firma TUB wird aus lehensvertrages in seinem Namen ermachtigt. Wenn unter der Mithaft jedoch erst nach Bonitatsprofung des je鵬Iligen Baudiesen Umstanden der ぬrtrag vom 7./8. Dezember 1981 in herren entlassen." notarieller Form wiederholt worden ist, so lag darin die WilDurch notariellen Vertrag vom 31. Dezember 1981 erwarb die TUB for lensbekundung, am Erwerb der Eigentumswohnung festzudie Bauherren das Grundstock, auf dem das Projekt durchgefohrt halten und das gesamte Vertragswerk in dem durch den Treuwerden sollte. handvertrag 勺ezogenen Rahmen durchzufuhren. Das schloB Nachdem Zweifel an der Formwirksamkeit des Treuhandvertrages aufgetreten waren, wurde dieser am 7. Januar 1982, nunmehr in nota-・ die Zustimmung zur Finanzierung desVorhabens durch ein rieller Form, erneut geschlossen. Dabei trat fur den Beklagten der von der TUB zu bestimmendes Kreditinstitut ein. Rechtsreferendar H.,,, handelnd als volimachtloser ぬrtreteち nota-rielle Genehmigungserkl台rung nachzureichen sich vorbehaltend‘二 auf. Am 29. Marz 1983 genehmigte der Beklagte in notarieller Form den Grundstockskaufvertrag und den 千euhandvertrag vom 7. Januar 1982. Die in Bezug genommenen ぬrtragsurkunden wurden dabei nicht verlesen; ein ぬrzicht der Beteiligten auf die ぬriesung lag nicht vor. Gleichzeitig erteilte der Beklagte derTUB weitere Vollmacht und genehmigte von ihr in seinem Namen abgegebene Erklarungen. MittB賀Not 1988 Heft 5/6 bb) Der Wirksamkeit des Treuhandvertrages steht nicht entgegen, daB in der notariellenVerhandlung vom 7. Januar 1982 der Referendar H. als vollmachtloser Vertreter des Beklagten aufgetreten ist; denn dieser hat die von H. abgegebenen Erklarungen am 29. Marz 1983 wirksam genehmigt §177 Abs. 1 6GB). Dabei kann unentschieden bleiben, ob （ die Genehmigung schon nach dem Inhalt der am 7. Januar Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 06.05.1988 Aktenzeichen: V ZR 50/87 Erschienen in: MittBayNot 1988, 226-227 Normen in Titel: BGB § 313 S. 1