V ZR 92/90

Zurück BGH 17. Mai 1991 V ZR 92/90 BGB §§ 434, 440 Abs. 1, 326 Verkauf eines verpachteten Grundstücks Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 19.6.1980 — IVä ZR 11/80 — LM BGB § 652 Nr. 68 = WM 1980, 1071 unter 1 2). Die Grundlage der Fälligkeitsabrede in den Maklerklauseln war durch den Rücktritt von den notariellen Verträgen entfallen, so daß der Fälligkeitszeitpunkt nach dem mutmaßlichen Parteiwillen festzusetzen war. Diese Bestimmung hat der Tatrichter in Anlehnung an den übrigen Inhalt des Vertrages rechtsfehlerfrei vorgenommen. 2. BGB §§ 434, 440 Abs. 1, 326 (Verkauf eines verpachteten Grundstücks) Endet ein dem Käufer bekanntes Pachtverhältnis nicht zu dem ihm mitgeteilten Zeitpunkt, stehen dem Käufer die Rechte aus § 326 Abs. 1 BGB zu. BGH, Urteil vom 17.5.1991 — V ZR 92/90 — mitgeteilt von D. Blindschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Kläger kaufte zusammen mit zwei anderen Personen, die ihm ihre Ansprüche gegen den Beklagten abgetreten haben, von dem Beklagten und seiner durch ihn beerbten Ehefrau einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an Räumen, die als Gaststätte an eine Brauerei verpachtet waren. Der Kaufpreis in Höhe von 305.000 DM war bis zum 1.4.1982 zu zahlen, anderenfalls zu verzinsen. Die Gewährleistung für Sachmängel wurde ausgeschlossen. Den Käufern war bekannt, daß die Gaststätte noch verpachtet war. Sie erklärten, in alle sich aus dem Pachtvertrag ergebenden Rechte und Pflichten einzutreten. Weiter heißt es: „Eine evtl. bereits durch die Verkäufer ausgesprochene Kündigung des Pachtvertrages wird von den Käufern anerkannt und bestätigt." Die Vertragsverhandlungen führte auf seiten der Verkäufer der Makler Q., der die Verkäufer auch bei Abschluß des Vertrages vertrat. An ihn zahlte der Kläger auf den Kaufpreis 100.000 DM. Hiervon behielt Q. 5.000 DM für sich. Zur Zahlung des Restkaufpreises setzte der Beklagte den Käufern eine Nachfrist bis zum 15.12.1983 mit dem Hinweis, bei fruchtlosem Ablauf Schadensersatz zu verlangen. Von dem erhaltenen Geldbetrag zahlte der Beklagte 40.000 DM zurück. Mit seiner Klage verlangt der Kläger Rückzahlung der restlichen Anzahlung von 60.000 DM sowie entgangenen Gewinn in Höhe 16.000 DM und Erstattung von Notarkosten in Höhe von 1.726,08 DM. Der Kläger hat behauptet, der Beklagte habe zugesichert, die verkauften Räume würden bis spätestens Mai 1982 geräumt. Der Beklagte hält den Rückzahlungsanspruch nur in Höhe von 55.000 DM für berechtigt und hat mit einem Schadensersatzanspruch wegen Nichtzahlung des Restkaufpreises in Höhe von 57.681,58 DM und hilfsweise mit weiteren nutzlosen Aufwendungen für den Kaufvertrag und dessen Rückabwicklung in Höhe von 40.223,93 DM aufgerechnet. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat der Klage im wesentlichen stattgegeben und den Beklagten zur Zahlung von 73.326,08 DM (richtig: 74.326,08 DM) nebst 4% Zinsen verurteilt. Hiergegen wendet sich die Revision, mit der der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiterverfolgt. Die Abweisung der 4% übersteigenden Zinsforderung von insgesamt 15% ist Gegenstand der Anschlußrevision. Beide Parteien beantragen, das Rechtsmittel der anderen Seite zurückzuweisen. Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht läßt offen, ob der Beklagte den Klägern vertraglich zugesichert hat, die Gaststätte werde bis spätestens Mai 1982 geräumt. Es vertritt die Auffassung, der Beklagte hafte jedenfalls aus positiver Vertragsverletzung, weil der Zeuge Q. als sein bevollmächtigter Vertreter erklärt habe, daß der Pachtvertrag zum März 1982 ordnungsgemäß gekündigt sei. Diese Erklärung sei falsch gewesen, weil der Zeuge nicht für die ordnungsgemäße Zustellung des Kündigungsschreibens gesorgt habe. Der Kläger könne daher von dem Beklagten im Wege des Schadensersatzes die geltend gemachten Beträge im wesentlichen ersetzt verlangen, während dem Beklagten keine Ansprüche zustünden. Dies hält im Ergebnis der Revision zum überwiegenden Teil stand. II. Hat ein Vertragspartner bei Vertragsschluß über einen bedeutsamen Punkt eine falsche Erklärung abgegeben, so liegt darin in der Regel allerdings keine positive Vertragsverletzung, sondern ein Verschulden bei Vertragsschluß. Ob die Feststellungen des Berufungsgerichts auch einen solchen, durch die Vorschriften über die Rechtsmängelgewährleistung nicht ausgeschlossenen ( BGHZ 65, 246 , 253 [= MittBayNot 1975, 256 ]; Senatsurt. v. 21.12.1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697 , 2698 [= DNotZ 1985, 698 ]) Anspruch tragen, bedarf aber keiner Entscheidung. Denn der Kläger kann die Rückzahlung der restlichen'Kaufpreisanzahlung von 5.000 DM sowie Ersatz der aufgewandten Notarkosten und des entgangenen Gewinns jedenfalls unter dem Gesichtspunkt der Rechtsmängelgewährleistung beanspruchen. III. Das Bestehen eines Pachtverhältnisses ist nach dem Gesetz grundsätzlich ein Rechtsmangel des verkauften Grundstücks (§§ 434, 571, 581 Abs.2 BGB). Hat der Käufer — wie hier — im Kaufvertrag erklärt, den bestehenden Pachtvertrag zu kennen und eine „eventuell bereits durch die Verkäufer ausgesprochene Kündigung" anzuerkennen und zu bestätigen, so liegt darin kein rechtsgeschäftlicher Ausschluß der Rechtsmängelhaftung, sondern neben einer etwaigen Genehmigungserklärung das Geständnis, den Mangel im Recht zu kennen. Dies führt zu einer Umkehr der für die Kenntnis an sich dem Verkäufer obliegenden Beweislast. Der Käufer muß also beweisen, daß der Verkäufer ihm erklärt hat, das Pachtverhältnis ende zu einem bestimmten Zeitpunkt (Senatsurt. v. 2.10.1987, V ZR 105186, WM 1987, 1371 = DNotZ 1988, 308 ). Hat er, wie das Berufungsgericht feststellt, den Beweis geführt, kann der Verkäufer, wenn das Pachtverhältnis über den von ihm genannten Zeitpunkt hinaus andauert, nicht mehr einwenden, der Käufer habe den Rechtsmangel bei Abschluß des Vertrages gekannt ( § 439 Abs. 1 BGB ). Vielmehr irrt der Käufer über den tatsächlichen Umfang des Rechts mit der Folge, daß § 439 BGB insoweit nicht eingreift (Senatsurteile v. 25.2.1972, V ZR 74/69, WM 1972, 556 , 557 und v. 2.10.1987, V ZR 105/86, WM 1987, 1371 ) und der Verkäufer nach Maßgabe der §§ 434, 440 Abs. 1 BGB haftet. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts dauerte das Pachtverhältnis über den dem Kläger bekannten Zeitpunkt hinaus fort. Zwar hat der Zeuge Q. das Kündigungsschreiben in den Räumen der Pächterin einem ihrer Mitarbeiter übergeben oder dort abgelegt. Dies reicht aber für die Annahme, die Kündigungserklärung sei der Pächterin auch zugegangen, nicht aus. Es steht nämlich weder fest, daß der Mitarbeiter entweder Empfangsvertreter oder Empfangsbote (vgl. SoergellHefermehl, BGB 12. Aufl. § 130 Rdnr.9) war, noch daß der Zeuge sich einer zur Entgegennahme von Erklärungen bereitgehaltenen Einrichtung bedient hat. War aber die Kündigung mangels Zugangs unwirksam, kann der Kläger gemäß §§ 434, 440 Abs. 1 BGB Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach § 326 BGB verlangen, weil der Rechtsmangel grundsätzlich behebbar ist. Die an sich erforderliche Setzung einer Nachfrist für die Erfüllung der Rechtsverschaffungspflicht (vgl. Soerge// 212 MittBayNot 1991 Heft 5 Huber, BGB 11. Aufl. § 440 Rdnr. 24) war hier entbehrlich, weil die Pächterin eine Beendigung des Vertragsverhältnisses abgelehnt und sich auch gegen die Räumungsklage zur Wehr gesetzt hatte. In einem solchen Fall wäre die Fristsetzung eine völlig zwecklose und überflüssige Handlung gewesen ( RGZ 69, 355 , 357), weil der Beklagte zur Behebung des Rechtsmangels offensichtlich außerstande war (Soergel/Huber a. a. O. Rdnr. 26). Als Nichterfüllungsschaden kann der Kläger sämtliche geltend gemachten Positionen ersetzt verlangen (vgl. Senatsurt. v. 19.4.1991, V ZR 22190, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Dagegen stehen dem Beklagten aufrechenbare Gegenansprüche aus Verzug nicht zu, weil seine Rechtsmängelhaftung einen Verzug des Klägers mit der Erfüllung des Kaufpreisanspruchs ausschließt (Senatsurt. v. 18.1.1991, V ZR 11/90, NJW 1991, 1048 = MittBayNot 1991, 76 ). IV. . 3. BGB § 242; AGBG § 9; ErbbauVO § 2 (Formularmäßige Verpflichtung des Erbbauberechtigten zum Ankauf des Grundstücks) Die Formularklausel in einem Wohnzwecken dienenden Erb. baurechtsvertrag, daß der Erbbauberechtigte - nach Ablauf von zehn Jahren - jederzeit auf Verlangen des Grundstückseigentümers zum Ankauf des Erbbaugrundstücks verpflichtet ist, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Erbbauberechtigten unwirksam. Dies gilt auch, wenn der Vertrag schon vor Einführung des AGB-Gesetzes geschlossen worden ist. BGH, Urteil vom 17.5.1991 - V ZR 140/90 - mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Kläger sind als gemeinschaftliche Erben des am 20.4.1985 verstorbenen Friedrich M. Eigentümer eines Grundstücks, das der Erblasser seinerseits von seiner Mutter geerbt hatte. Diese hatte an dem Grundstück durch notariellen Vertrag vom 7.11.1957 den Beklagten für die Dauer von 99 Jahren, beginnend am 1.1.1958, ein Erbbaurecht bestellt. In § 11 des Vertrages verpflichteten sich die Beklagten, auf Verlangen der Eigentümerin nach Ablauf von 10 Jahren jederzeit das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück zu dem dann angemessenen Preis käuflich zu erwerben. Die Höhe des Kaufpreises sollte im Streitfall durch Sachverständige ermittelt werden. Anfang 1987 verlangten die Kläger von den Beklagten den Ankauf. Den Verkehrswert des - von den Beklagten mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks schätzten zwei Sachverständige, von denen einer von den Klägern und einer von den Beklagten benannt war, in einem am 6.9.1988 erstatteten Gutachten auf 105.000 DM. Mit der Klage haben die Kläger beantragt, die Beklagten zur Abgabe eines Ankaufsangebots zu einem Preis von 105.000 DM, zahlbar Zug um Zug gegen Eigentumsumschreibung, zu verurteilen. Hilfsweise haben sie Verurteilung der Beklagten zur Annahme eines entsprechenden Kaufangebots, beides in notarieller Form, und zur Zahlung von 105.000 DM nach Vertragsabschluß Zug um Zug gegen Auflassungserklärung und Eintragungsbewilligung beantragt. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die Revision der Kläger blieb erfolglos. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht ist der Auffassung, das Ankaufsverlangen der Kläger beruhe zwar auf einer wirksamen vertraglichen Regelung, verstoße aber gegen Treu und Glauben, weil es erst nach fast 30 Jahren und damit nach Ablauf von nahezu schon einem Drittel der vereinbarten Dauer des Erb, baurechts geltend gemacht worden sei. MittBayNot 1991 Heft 5 Ob das angefochtene Urteil mit dieser Begründung der Revision standhält, kann offenbleiben, denn es ist im Ergebnis richtig, weil die Ankaufsklausel unwirksam ist. 1.Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine im Erbbaurechtsvertrag schuldrechtlich getroffene Vereinbarung, daß der Erbbauberechtigte auf Verlangen des Eigentümers zum Ankauf des Erbbaugrundstücks verpflichtet ist, grundsätzlich zulässig ( BGHZ 68, 1 [= MittBayNot 1977, 59 = DNotZ 1977, 629]; 75, 15 [= MittBayNot 1979, 158 = DNotZ 1979, 733]; Urt. v. 22.2.1980, V ZR 135/76; WM 1980, 877 [= MittBayNot 1980, 110 = DNotZ 1981, 261 ] und v. 14.10.1988, V ZR 175/88, NJW 1989, 2129 , 2131). Anstößig ist jedoch eine übermäßig lange oder sich gar, wie vorliegend, auf die volle Laufzeit des Erbbaurechts erstreckende Bindungsdauer des Kaufzwanges, wie der Senat in BGHZ 68, 1 , 5 f. und im Urteil vom* 22.2.1980 (a. a. 0.) ausgesprochen hat. Die Vereinbarung ist dann allerdings nach dieser Rechtsprechung in der Regel nicht insgesamt unwirksam, sondern auf die im Einzelfall angemessene Bindungsdauer zu, beschränken und insoweit entsprechend § 139 BGB wirksam. Dies gilt jedoch nur für Individualvereinbarungen, nicht hingegen für Allgemeine Geschäftsbedingungen und ihnen gleichstehende Formularklauseln. Darum aber geht es hier. 2. Der Erblasser und seine Mutter haben seinerzeit mindestens 20 Erbbaurechtsverträge mit einer Kaufpflichtabrede gleichen Inhalts wie hier geschlossen. Das ist im Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, auf den das Berufungsurteil Bezug nimmt, als unstreitig festgestellt und von den Klägern auch in der Berufungsinstanz nicht bestritten worden. Daher ist - auch wenn das Berufungsgericht dies lediglich unterstellt - davon auszugehen, daß die von dem Grundstückseigentümer in einer Vielzahl von Verträgen gleichlautend verwendete Klausel den Beklagten formularmäßig abverlangt worden ist. Daß sie im vorliegenden Fall etwa im einzelnen ausgehandelt worden ist, haben die dafür darlegungspflichtigen Kläger nicht behauptet. Die Klausel unterliegt deshalb der Inhaltskontrolle nach den für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Grundsätzen. Zwar wurde der Vertrag bereits vor Einführung des AGB-Gesetzes vom 9.12.1976 geschlossen, so daß dessen Bestimmungen nicht anwendbar sind ( § 28 AGBG ); indes bestand auch früher schon nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes - in einer jetzt den Maßstäben der §§ 3, 9 AGBG vergleichbaren Weise - gemäß § 242 BGB das Erfordernis einer Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. z. B. BGHZ 17, 1 , 3; 22, 90, 94 ff.; 41, 151; 62, 251; 75, 15, 20). Diese Prüfung hat das Revisionsgericht von sich aus vorzunehmen. Das Berufungsgericht hält die Vereinbarung einer Ankaufspflicht der Beklagten nicht für eine überraschende Klausel, weil diese Bestandteil eines vom Notar beurkundeten und verlesenen, übersichtlichen und verständlichen Vertrages sei. Dem ist zu folgen. Zwar kann trotz notarieller Beurkundung und der dabei nach §§ 13 Abs. 1, 17 Abs. 1 BeurkG gebotenen Verlesung und Belehrung eine Klausel überraschenden Charakter haben ( BGHZ 75, 15 , 20 ff.); hier läßt sich jedoch weder aus dem äußeren Erscheinungsbild der Vertragsurkunde noch aus anderen Umständen die Annahme herleiten, die Beklagten könnten überrumpelt worden sein. 3. Die Klausel hat aber einen unangemessenen, nach Treu und Glauben zu mißbilligenden Inhalt, weil sieden Erbbaurechtigten für die ganze Dauer des Erbbaurechts von 99 Jah Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 17.05.1991 Aktenzeichen: V ZR 92/90 Erschienen in: MittBayNot 1991, 212-213 Normen in Titel: BGB §§ 434, 440 Abs. 1, 326