V ZR 215/90

Zurück BGH 22. November 1991 V ZR 215/90 BGB § 463 Abs. 1 Rechtsqualität der Erklärung des Grundstücksverkäufers, verdeckte Mängel seien ihm nicht bekannt Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Rechtsprechung 1. Schuldrecht — Rechtsqualität der Erklärung des Grundstücksverkäufers, verdeckte Mängel seien ihm nicht bekannt (BGH, Urteil vom 22.11.1991 — V ZR 215/90) BGB § 463 Abs. 1 1. Die in einem notariellen Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien verdeckte Mängel nicht bekannt, stellt keine Zusicherung dar, solche Mängel seien nicht vorhanden. 2. Zu den Voraussetzungen der arglistigen Täuschung. (Leitsätze nicht amtlich) Zum Sachverhalt: Der KI. und seine Ehefrau kauften mit notariell beurkundetem Vertrag vom 8.4.1987 von dem Bekl. ein Hausgrundstück. Der Kaufvertrag enthält neben einem Gewährleistungsausschluß für Sachmängel aller Art die Erklärung des Bekl., daß ihm verdeckte Mängel nicht bekannt seien. Der KI. hat aufgrund eigenen und abgetretenen Rechts seiner Ehefrau Schadensersatz mit der Behauptung verlangt, die Kellerräume des Hauses seien feucht. Dem Bekl. sei dies bekannt gewesen, weil der Keller im Jahr 1980 längere Zeit unter Wasser gestanden habe. Der KI. hat zuletzt seinen Schaden auf 77.256,43 DM beziffert und beantragt, den Bekl. zur Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen zu verurteilen. Die Klage hatte in beiden Instanzen Erfolg. Hiergegen richtet sich die Revision, mit der der Bekl. seinen Antrag auf Klageabweisung weiterverfolgt. Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, in der Erklärung des Bekl., verdeckte Mängel seien ihm nicht bekannt, liege die Zusicherung, daß solche Mängel auch nicht vorhanden seien. Diese Zusicherung sei falsch gewesen. Dem Bekl. sei zwar bei Vertragsabschluß nicht bekannt gewesen, daß in das Mauerwerk ständig Feuchtigkeit eindringe, wohl aber, daß etwa acht Jahre früher ein Feuchtigkeitsschaden aufgetreten sei, der nur oberflächlich überdeckt worden sei. Hierauf habe der Bekl. hinweisen müssen. II. Dies hält der Revision nicht stand. 1. Die Erklärung des Bekl. im Kaufvertrag, ihm seien verdeckte Mängel nicht bekannt, stellt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine Zusicherung dar, solche Mängel seien nicht vorhanden (BGH NJW 1991,1181 f.). Damit ist die Grundlage des Berufungsurteils, das der Klage unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Fehlens einerzugesicherten Eigenschaft ( § 463 S. 1 BGB ) stattgegeben hat, entfallen. 2. Das Berufungsurteil kann auch nicht aus einem anderen Grunde ( § 563 ZPO ) aufrechterhalten werden. Die Feststellungen des Berufungsgerichts reichen nicht aus, den allein in Frage kommenden Schadensersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels ( §§ 463 S. 2, 476 BGB ) zu bejahen. Nach den vom Berufungsgericht, wenn auch in anderem Zusammenhang, getroffenen Feststellungen, die Kellerwände seien gegen Feuchtigkeit nur unzulänglich isoliert, ein in der Vergangenheit durchgeführter Reparaturversuch habe sich darüber hinaus als unzulänglich erwiesen, liegt allerdings ein Fehler des Gebäudes (§459 Abs.1 BGB) vor (vgl. BGH WM 1987, 1285 f.). Der Bekl. war, wovon das Berufungsgericht ebenfalls ausgeht, auch verpflichtet, diesen Fehler zu offenbaren. Der Eintritt von Feuchtigkeit in die Kellerwände stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluß maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf; hier kommt hinzu, daß dem Bekl. die ausdrückliche Erklärung abverlangt worden war, verdeckte Mängel seien ihm nicht bekannt (vgl. BGH WM 1963, 967 f.). Die Feststellungen des Berufungsgerichts reichen aber zur Bejahung der Arglist nicht aus. Bei der Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler zumindest für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, daß der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr., vgl. BGH WM 1989,1735 m. w. N.). Dem Bekl, war, wovon das Berufungsgericht ausgeht, im Jahre 1980 das Eindringen von Feuchtigkeit in den Keller bekanntgeworden. Er hatte damals auch die Reparatur, die sich objektiv als unzureichend erwies, veranlaßt. Das fortwährende Eindringen von Feuchtigkeit in der Folgezeit war ihm jedoch nach den weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts nicht bekannt geworden. Damit kann, selbst wenn der Bekl. dem Erfolg der Reparatur mißtraut haben sollte, nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, er habe das Fortbestehen des Mangels auch noch bei dem etwa sieben Jahre später abgeschlossenen Kaufvertrag der Parteien für möglich gehalten. Eine Vermutung für das Weiterbestehen eines einmal eingetretenen tatsächlichen Zustandes, hier eines Vorsatzes des Bekl. hinsichtlich des Mangels, ist nicht anerkannt (BGH WM 1987, 1285 f.). 2. Schuldrecht — Rückforderung des Maklerlohns bei Verweigerung einer behördlichen Genehmigung für Hauptvertrag (BGH, Urteil vom 15.1.1992 — IV ZR 317/90) BGB §§652; 306; 308 Wird diefür den vom Maklervermittelten Hauptvertrag erforderliche behördliche Genehmigung entgegen der Erwartung der Maklervertragsparteien verweigert, so gilt im Hinblick auf die wegen dieser Erwartung in der Regelvereinbarte aufschiebende Bedingung für den Maklerlohn die Sperre des § 652 Abs. 1 S. 2 BGB ; deshalb ist bedeutungslos, ob für den Hauptvertrag anfängliche oder nachträgliche Unmöglichkeit angenommen wird. Allerdings können die Maklervertragsparteien die Unbeachtlichkeit der Sperre vereinbaren. Zum Sachverhalt: Die KI., eine Baugesellschaft, verlangt vom Bekl. Rückzahlung einer Makler-Vermittlungsprovision. Der Bekl. hat der KI. die Gelegenheit zum Abschluß von drei am 24.4.1981 beurkundeten Grundstückskaufverträgen vermittelt. Damit kaufte sie von verschiedenen Grundstückseigentümern drei noch abzutrennende Teilflächen aus landwirtschaftlich genutzten Grundstücken der Gemarkung S. in R. Bereits 1973 hatte die damals zuständige Gemeindevertretung beschlossen, für diese Grundstücke einen Bebauungsplan aufzustellen. Auf Anfrage des Bekl. hatte das Bauamt der Stadt ihm dies mit Schreiben vom 18.3.1980 mitgeteilt. Darin heißt es weiter wörtlich: „Die von Ihnen angesprochene Fläche ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen und wird im aufzustellenden Bebauungsplan somit ebenfalls als Wohnbaufläche ausgewiesen. Wahrscheinlich ist nur eine eingeschossige Bauweise möglich, wegen der sonst in unwirtschaftlicher Größe anfallenden Lärmschutzmaßnahmen." Entsprechend unterrichtete der Bekl. die KI. und bemerkte dazu, mit einer zügigen Aufstellung des Bebauungsplanes könne gerechnet werden, da die Stadt an der Durchführung dieser Planung interessiert sei. Nach dem Inhalt der notariellen Verträge wurden die Trennstücke „zur Bebauung mit steuerbegünstigten Eigenheimen" verkauft; der größte Teil des Kaufpreises sollte erst fällig werden, sobald die Teilungsgenehmigung erteiltwar. Ferner war ein Rücktrittsrecht vereinbart, das bis zum 31.12.1982 ausgeübt werden durfte, sofern bis zu diesem Tag der Bebauungsplan noch nicht „rechtskräftig" sein sollte. Davon hat die KI. keinen Gebrauch gemacht. Ein ,rechtskräftiger" Bebauungsplan wurde nicht aufgestellt. Zwar wurde nach einer Bürgerbeteiligung Mitte 1982 der Entwurf- und Auslegungsbeschluß Anfang 1986 gefaßt. Nach einer Änderung der Mehrheitsverhältnisse in der Stadtverordnetenversammlung wurden jedoch Heft Nr. 5 • MittRhNotK • Mai 1992 111 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 22.11.1991 Aktenzeichen: V ZR 215/90 Erschienen in: MittRhNotK 1992, 111 Normen in Titel: BGB § 463 Abs. 1