V ZB 16/91

Zurück BGH 25. März 1992 V ZB 16/91 BGB § 883 Abs. 2; GBO § 23 Löschungserleichterung bei Rückauflassungsvormerkung nicht ohne Weiteres eintragungsfähig Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau kann den Vertragsparteien nicht unterstellt werden, daß sie mit „Heimfall" schon die Geltendmachung des Heimfallanspruchs übereinstimmend gemeint haben. Gerade weil „Heimfall" und „Übertragung" des Erbbaurechts rechtlich gleichbedeutende Begriffe sind, läßt sich auch aus der Verwendung des einen Wortes für den Zeitpunkt der Wertermittlung des Erbbaurechts und des anderen Wortes für den Zeitpunkt der Fälligkeit der Vergütung nicht ohne weiteres folgern, daß damit die Abrede eine sachliche Unterscheidung zum Ausdruck bringen sollte. Die Ansicht des Berufungsgerichts, daß der Zeitpunkt der den Heimfall herbeiführenden Grundbucheintragung von „Zufälligkeiten" abhänge, vermag nicht den Vertragswortlaut zu verdrängen und ist auch nicht stichhaltig. Denn der Grundstückseigentümer hat es — wie dargelegt — in der Hand, den Erbbauberechtigten mit der Erfüllung des Heimfallanspruchs in Verzug zu setzen und alsdann Ersatz desjenigen Schadens zu verlangen, der ihm entstehen kann,- wenn sich die Heimfallvergütung infolge einer Wertsteigerung des Erbbaurechts erhöht. Demgemäß ist die tatrichterliche Auslegung nicht tragfähig. Da weitere Feststellungen hierzu nicht in Betracht kommen, kann das Revisionsgericht die Auslegung vornehmen (BGHZ 65, 107, 112; 109, 19, 22). Sie führt aus den dargelegten Gründen zu dem Ergebnis, daß Stichtag für.die Ermittlung des Erbbaurechtswerts die Vollziehung des Heimfallanspruchs ist, mithin hier die Löschung des Erbbaurechts am 8.6.1983. Demnach hat das Berufungsgericht den Vergütungsanspruch der Klägerin zu gering bemessen, indem es sich infolge unrichtiger Vertragsauslegung der höheren Wertfeststellung in dem ersten Gutachten des Sachverständigen S. vom 14.3.1988 nicht angeschlossen hat. Auf der Grundlage dieses Gutachtens erhöhen sich dann allerdings — was die Revision nicht verkennt — die im Berufungsurteil von dem Sachwert des Gebäudes vorgenommenen Abzüge wegen technischer Wertminderung (Gebäudealter) von 4% auf 5% und wegen einer durch „bauliche Mängel und Schäden" bedingten Wertminderung von 6,9% auf 9,7%. 2. Begründet ist die Revision auch insoweit, als das Berufungsgericht entsprechend den Gutachten des Sachverständigen S. „zur Anpassung des Zeitsachwerts von Gebäude und Außenanlagen an den Verkehrswert" Abzüge von 24,2% (Gebäude) und von 24,5% (Außenanlagen) vorgenommen hat. Unberechtigt ist allerdings die Rüge, es komme nicht auf den Verkehrswert, sondern auf den „realen" Wert des Bauwerks an. Nach der im Erbbaurechtsvertrag getroffenen Abrede beträgt die Heimfallvergütung 2/3 des „gemeinen" Werts des Erbbaurechts. Deshalb ist auch für das in die Wertermittlung einzubeziehende Gebäude einschließlich der Außenanlagen von dem gemeinen Wert auszugehen. Darunter aber ist der Verkehrswert zu verstehen (Senatsurt.. v. 3.10.1980 — V ZR 125/79 = NJW 1981, 1045 , 1047). Soweit in dem Urteil-des Senats vom 6.12.1974 — V ZR 95/73 = WM 1975, 256, 257 vom „realen" Wert die Rede ist, war auch damit der Verkehrswert gemeint (so ausdrücklich dort Seite 257 unter B 1 Abs. 1), nicht etwa — worauf die Revision abzielt — der Herstellungswert unter Berücksichtigung lediglich eines durch das Alter des Gebäudes• bedingten technischen Minderwerts. Im Grunde ist auch nicht zu beanstanden, daß der Sachverständige und ihm folgend das Berufungsgericht über den technischen Minderwert sowie über den Umfang der auf „baulichen Mängeln und Schäden" beruhenden Wertminderung hinaus einen weiteren Abzug zur Anpassung des Sachwerts an den Verkehrswert für erforderlich gehalten haben. Denn bei einem nur teilweise im Rohbau fertiggestellten Haus ist einleuchtend, daß es im Grundstücksverkehr nicht den vollen Sachwert einbringt. Zuzugeben ist der Revision jedoch, daß der Sachverständige für die Höhe des Abzuges von 25% — so für den im ersten Gutachten zutreffend zugrunde gelegten Stichtag 8.6.1983 — nur eine pauschale, aus sich heraus nicht nachprüfbare Begründung gegeben hat. Diese geht dahin, die Höhe des Abzuges ergebe sich aus der „Einbeziehung aller der zum Bewertungszeitpunkt bekannt gewesenen situationsbedingten Merkmale unter Berücksichtigung der Verwertbarkeit der baulichen Anlagen`. Um welche „Merkmale" es sich dabei handelt und in welcher Hinsicht die „Verwertbarkeit" des Bauwerks eingeschränkt ist, läßt sich dem Gutachten nicht entnehmen. Das gilt um so mehr, als der Sachverständige schon die Wertminderung wegen „baulicher Mängel und Schäden" von 9,7% - bezogen auf den-richtigen Stichtag — bei seiner mündlichen Anhörung vor dem Landgericht damit erklärt hat, daß dieser Abzug nicht auf konkreten Mängeln und Schäden beruhe, sondern darauf, daß ein potentieller Käufer auch die Tatsache der nur in zeitlichen Abständen vorgenommenen Bauherstellung und des schon seit längerer Zeit unvollendeten Bauzustands berücksichtige. Dieser vom Berufungsgericht anerkannte — bei dem von ihm irrigerweise als' maßgeblich angesehenen Stichtag des 20.6.1980 mit 6,9% bemessene — Abzug erfaßt daher bereits einen merkantilen Minderwert. Der Tatrichter meint zwar, die in den Gutachten darüber hinaus abgezogenen 24,2% für das Gebäude bzw. 24,5% für die Außenanlagen (richtig: je 25%) mit der Erwägung rechtfertigen zu können, daß zur Ermittlung des Verkehrswerts auch andere Faktoren heranzuziehen seien, wie etwa die Lage des Grundstücks, Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sowie die allgemeine Wirtschaftslage; die Frage ist jedoch gerade, ob und in welchem Ausmaß sich derartige Umstände hier tatsächlich wertbeeinflussend ausgewirkt haben. Darüber geben die Gutachten des Sachverständigen keinen Aufschluß. 6. BGB § 883 Abs. 2; GBO § 23 (Löschungserleichterung bei Rückauflassungsvormerkung nicht ohne weiteres eintragungsfähig) 1. Eine vormerkungswidrige Verfügung wird mit Erlöschen der Vormerkung voll wirksam, wenn bis dahin nicht der gesicherte Anspruch durchgesetzt ist. 2. Eine Auflassungsvormerkung kann nicht mit dem Inhalt eingetragen werden, daß zu ihrer Löschung der Nach• weis des Todes des Berechtigten genügt. BGH, Beschluß vom 26.3.1992 — V ZB 16/91 —, mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH. (Ergangen auf Vorlagebeschluß des BayObLG MittBayNot 1991, 259 ). Aus dem Tatbestand: En notarieller Urkunde verkaufte die Beteiligte zu 1) ihr Wohnungsund Teileigentum dem Beteiligten zu 2) unter beiderseitiger Erklärung der Auflassung. Nach dem .Vertrag steht der Beteiligten zu 1) bis zur vollständigen Tilgung des Kaufpreises ein Anspruch auf Rückauflassung zu, falls der Beteiligte zu 2) a) vor der-Beteiligten zu 1) stirbt, b) er das Wohnungs- und Teileigentum ohne Zustimmung der Beteiligten zu 1) zu deren Lebzeiten veräußert oder belastet, d) oder wenn.die Zwangsversteigerung des Wohnungs- und Teileigentums betrieben wird. MittBayNot 1992 Heft 3 193 Zur Sicherung des Rückauflassungsanspruchs bewilligten die Beteiligten die Eintragung einer Vormerkung des Inhalts, daß zur Löschung der Nachweis des Todes der Beteiligten zu 1) genügen soll. Den Eintragungsantrag hat das Grundbuchamt mit der Begründung abgelehnt, die Vormerkung sei nicht auf die Lebenszeit der Beteiligten zu 1) beschränkt und daher die Löschungsklausel nicht eintragungsfähig. Erinnerung und Beschwerde der Beteiligten sind erfolglos geblieben. Der weiteren Beschwerde möchte das Bayerische Oberste Landesgericht stattgeben. Daran sieht es sich aber im Hinblick auf den Beschluß des OLG Düsseldorf vom 1.8.1975 — 3 W 173/75, MittRhNotK 1975, 485 gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgejegt [= MittBayNot 1991, 259 ]. Der Senat hat die weitere Beschwerde zurückgewiesen. Aus den Gründen: 1. Die Vorlage ist statthaft ( § 79 Abs. 2 GBO ). Das vorlegende Gericht geht davon aus, die bewilligte Rückauflassungsvormerkung, nicht auch der gesicherte Anspruch, solle sich auf die Lebenszeit der Beteiligten zu 1) beschränken. An diese Auslegung ist der Senat, was die Zulässigkeit der Vorlage betrifft, gebunden ( BGHZ 99, 89 , 90, 92 m.w.N.). Somit stellt sich die Rechtsfrage, ob die Vormerkung, wie bewilligt und beantragt, mit der Klausel eingetragen werden kann, daß zur Löschung der Nachweis des Todes der Berechtigten genügt. Das vorlegende Gericht will dies in entsprechender Anwendung von § 23 Abs. 2 GBO bejahen. Damit würde es von dem Beschluß des OLG Düsseldorf vom 1.8.1975 ( MittRhNotK 1975, 485 ) abweichen. Deshalb ist die Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof gerechtfertigt. 2. Die weitere Beschwerde ist zulässig ( §§ 78, 80 GBO ), aber nicht begründet. Sind bei einem auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkten dinglichen Recht seiner Art nach Rückstände von Leistungen möglich, so erübrigt sich die gem. § 23 Abs. 1 GBO zur Löschung des Rechts nötige Bewilligung des Rechtsnachfolgers, wenn im Grundbuch eingetragen ist, daß zur Löschung der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt ( § 23 Abs. 2 GBO ). Kommen Rückstände nicht in Betracht, bedarf es einer solchen die Löschung vereinfachenden Eintragung nicht, weil dann allein der Todesnachweis die Löschung ermöglicht ( § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO ). Ist aber die Eintragung einer Löschungserleichterung nach § 23 Abs. 2 GBO nicht gestattet und nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO überflüssig, so muß sie unterbleiben (OLG Düsseldorf MittRhNotK 1975, 485 , 488; RGZ 119, 211 , 213; RGZ 132, 106, 112 f). Für die Löschung einer sich auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkenden Auflassungsvormerkung ist seit langem umstritten, ob im Sinne des § 23 GBO Leistungsrückstände denkbar sind und deshalb diese Vorschrift entsprechend angewendet werden kann (bejahend: OLG Köln Rpfleger 1985, 290 ; LG Bochum Rpfleger 1971, 314 ; Hesse/ Saage/Fischer, GBO, 4. Aufl., § 23 Anm. l; KEHE-Ert/, Grundbuchrecht, 4. Aufl., § 23 GBO Rz. 22; Meikel/Böttcher, Grundbuchrecht, 7. Aufl., §§23, 24 GBO Rz. 38; Horber/Demharter, GBO, 19. AufL, § 23 Anm.3; verneinend: OLG Düsseldorf MittRhNotK 1975, 485 ; LG Bonn NJW 1963, 819 , 820; Planck/Strecker BGB 5. Aufl. § 886 Anm. 1 f; Predari, GBO, 2. Aufl., § 25 Anm. 1, S. 482; Güthe/Triebe/, GBO, 6. Aufl., § 23 Rz. 6; Staudinger/Gursky, BGB, 12. Aufl., § 886 Rz. 15; Riedel, JurBüro 1979, 155 , 159 f; Streuer, Rpfleger 1986, 245 ). Der Senat schließt sich entgegen dem Vorlagebeschluß der ablehnenden Auffassung an. Handelt es sich, wie hier, um einen aufschiebend bedingten Auflassungsanspruch, wäre er jedoch zugleich auflösend bedingt durch den Tod des Gläubigers, so würde mit dem Tod sowohl der Anspruch als auch die ihn sichernde Vormerkung erlöschen. Rückstände gem. § 23 GBO kämen nicht in Betracht (vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 61 [= DNotZ 1990, 295] ). Ist nur die Vormerkung, nicht auch der gesicherte Auflassungsanspruch, auflösend bedingt durch den Tod des Berechtigten, wovon das vorlegende Gericht ausgeht, dann erlischt mit Eintritt dieser Bedingung lediglich die Vormerkung. In diesem Fall erlöschen aber auch die gesetzlichen Wirkungen der Vormerkung aus den §§ 883 Abs. 1 und 2, 884, 888 BGB, § 24 KO , § 48 ZVG (zutreffend OLG Düsseldorf MittRhNotK 1975, 485 ; Staudinger/Gursky, a. a. O., § 886 Rz. 15; Streuer, Rpfleger 1986, 245 ). Damit wird eine vormerkungswidrig etwa schon vorgenommene und deshalb nach § 883 Abs. 2 BGB relativ unwirksame Verfügung voll wirksam (BGB-RGRK-Augustin, 12. Aufl., § 883 Rz. 86; Soergel/Baur, BGB, 12. Aufl., § 883 Rz. 35; MünchKomm-Wacke, BGB, 2. Aufl., § 883 Rz. 48; Staudinger/Gursky, a. a. O., § 883 Rz. 165 a. E.). Entscheidend dafür ist, daß die Vormerkung nur für deren Bestandsdauer den Berechtigten legitimiert, gern. §§ 883, 888 Abs.1 BGB den gesicherten Anspruch durchzusetzen: Diese Rechtslage verkennt die Gegenmeinung, die Leistungsrückstände im Sinne von § 23 GBO deswegen für möglich hält, weil schon zu Lebzeiten des Berechtigten die vereinbarte aufschiebende Bedingung des Auflassungsanspruchs eingetreten sein kann, der Anspruch im Todeszeitpunkt aber noch nicht erfüllt ist (so das vorlegende Gericht m. w. N.). Das, was hier als Rückstand der „Vormerkung" angesehen wird, betrifft allein den schuldrechtlichen Anspruch. Ist dieser aber infolge Erlöschens der Vormerkung nicht mehr gesichert, dann ist auch die Durchsetzung des Anspruchs ungesichert. Daraus ergibt sich, daß zur Löschung der Vormerkung im Wege der Grundbuchberichtigurlg der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt ( § 22 Abs. 1 GBO ) und daher diese Löschungsvoraussetzung keiner Eintragung bedarf, also eine Eintragung überflüssig und mithin ordnungswidrig ist. Die angegriffene Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist auch nicht deshalb aufzuheben, weil die bewilligte Löschungsklausel möglicherweise zugleich eine materielle Beschränkung der Rückauflassungsvormerkung verlautbart und somit als Erlöschensbedingung der Vormerkung eintragungsfähig wäre. Denn ob die Klausel diesen Sinn hat, ist unklar, weil sie nicht der Möglichkeit Rechnung tragen würde, daß bei Erlöschen der Vormerkung der gesicherte An- spruch zwar bereits entstanden, jedoch noch nicht erfüllt ist, im Hinblick auf den denkbaren Eintritt einer solchen Lage aber die Erhaltung der Sicherung für die Erben des Berechtigten gerade beabsichtigt sein kann. Auf diese Unklarheit hat schon Streuer ( Rpfleger 1986, 245 ) zutreffend aufmerksam gemacht (andeutungsweise auch Haegele, Rpfleger 1971, 315 ). Sie könnte im vorliegenden Fall sogar den schuldrechtlichen Rückauflassungsanspruch ergreifen. Dieser wäre nämlich, wenn die Vormerkung mit dem Tode des Berechtigten erlischt, bei einer späteren Zwangsversteigerung des veräußerten Wohnungseigentums oder im Konkurs des Erwerbers für die Erben des Veräußerers weitgehend wertlos, woraus zu folgern sein könnte, schon der Rückauflassungsanspruch selbst sei durch den Tod des Veräußerers auflösend bedingt. MittBayNot 1992 Heft 3 nahelegt, nicht gewollt haben, vielmehr ein vor dem Tod der Berechtigten entstehender Rückauflassungsanspruch über den Tod hinaus durch die bewilligte Vormerkung gesichert sein soll, muß das urkundlich in Abänderung der Löschungsklausel klargestellt werden. Anmerkung: Dieser Beschluß des BGH befaßt sich mit-der in der Praxis am häufigsten vorkommenden Vormerkungsart, der sog. Auflassungsvormerkung, die begrifflich besser und verständlicher auch als „Eigentumsvormerkung" bezeichnet wird. Aus diesem Beschluß, der wegen seiner Bedeutung in der amtlichen Sammlung veröffentlicht wird, kann man bei flüchtiger Betrachtung leicht den meines Erachtens falschen Eindruck gewinnen, der BGH habe sich allgemein gegen die Zulässigkeit eines Löschungserleichterungsvermerks ( § 23 Abs. 2 GBO ) bei Vormerkungen ausgesprochen, die auf Lebenszeit des Berechtigten beschränkt sind (§ 23 Abs. 1 GBO) oder mit dem Eintritt eines bestimmten Zeitpunkts oder Ereignisses erlöschen ( § 24 GBO ). Zur Eintragung eines Löschungserleichterungsvermerks bei Vormerkungen deshalb kurz wenigstens einige Gedanken: 1. Vielseitige Verwendbarkeit der Eigentumsvormerkung a) Die Eigentumsvormerkung ( § 883 BGB ) ist ein Instrument, das vielseitig verwendbar und im Rechtsleben vor allem deshalb unentbehrlich ist, weil das Gesetz (§ 925 Abs.2 BGB) im Interesse der Sicherheit des Grundstücksverkehrs bei Grundstücken keinen Eigentumsvorbehalt und kein auflösend bedingtes oder befristetes Eigentum zuläßt (Staudinger/Ertl § 925 Rdnr.91, 92) b) Mit Hilfe einer Eigentumsvormerkung ist es möglich, kurzfristig dem Grundstückserwerber zwischen dem Verpflichtungsgeschäft und der Eigentumsumschreibung oder langfristig dem Vormerkungsberechtigten eine nicht zu den dinglichen Rechten gehörende, aber mit dinglichen Wirkungen ausgestattete Rechtsstellung zu verschaffen, die durch entsprechende Vereinbarungen von Bedingungen oder Zeitbestimmungen abhängig gemacht, eigentumsähnlich ausgestaltet und weitgehend den Verkehrsbedürfnissen der Beteiligten angepaßt werden kann (Staudinger/Gursky § 883 Rdnr.5, 75 ff.; KEHE/Ertl/Albrecht Einl. L, 1, 5). c) Gelegentlich wird die Vormerkung zum Schutz des Verkäufers eingesetzt, um ihm nach Übereignung des Grundstücks den Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums für den Fall zu sichern, daß der Käufer seiner Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises oder anderer Gegenleistungen nicht nachkommt (KEHE/Ertl Einl. M 31 b). Eine solche Regelung sollte wohl in dem vom BGH behandelten Fall „bis zur vollständigen Tilgung des Kaufpreises" getroffen werden. 2. Zum Inhalt der Vormerkung und des Anspruchs Ein Vermerk über die Löschungserleichterung (§ 23 Abs. 2 GBO) kann im Grundbuch nur bei einem Recht eingetragen werden, das die Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 oder des § 24 GBO erfüllt, also in einer bestimmten Weise zeitlich beschränkt ist und bei dem Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen sind. Am Anfang der Überlegungen über die Zulässigkeit eines solchen Vermerks stehen bei Vormerkungen deshalb zwei Fragen: MittßayNot 1992 Heft 3 a) Ist nur die Vormerkung oder nur der vorgemerkte Anspruch oder sind beide zeitlich beschränkt? b) Welchen Inhalt hat die Vormerkung und der Anspruch? Sind bei diesem Inhalt Rückstände von Leistungen im Sinn des § 23 Abs. 1 GBO möglich? Gibt der Wortlaut der Formulierungen wegen Unklarheiten zu Zweifeln Anlaß, dann hat das Grundbuchamt die Antwort auf diese Fragen notfalls im Wege der Auslegung oder der Aufklärung durch Zwischenverfügung zu suchen (KEHE/Ertl Einl. B 26, C 56). Kann auf diese Weise das Eintragungshindernis nicht beseitigt werden, dann hat das Grundbuchamt nicht nur den beantragten Löschungserleichterungsvermerk, sondern auch die Eintragung der Vormerkung abzulehnen ( § 18 GBO ). In Zweifelsfällen kann es sich empfehlen, die Möglichkeit eines getrennten Vollzugs vorzusehen und dem Notar eine entsprechende Vollmacht zu erteilen. 3. Zeitliche Beschränkungen bei Vormerkungen Bezüglich der in §§ 23 Abs. 1 und 24 GBO geregelten zeitlichen Beschränkungen sind bei Vormerkungen drei Fälle zu unterscheiden,, die in der Praxis gelegentlich zu Verwechslungen und zu unrichtigen Eintragungen in das Grundbuch führen (dazu BayObLG MittBayNot 1989, 312 ; Ertl MittBayNot 1989, 297 ): Fall 1: Nur die Vormerkung ist zeitlich beschränkt Im Mittelpunkt des vom BGH behandelten Falles stand die ihm vom BayObLG zur Entscheidung vorgelegte Frage, ob eine Löschungserleichterung bei einer auf Lebenszeit des Berechtigten beschränkten Eigentumsvormerkung eingetragen werden kann, wenn der durch sie gesicherte bedingte Rückauflassungsanspruch nicht auf Lebenszeit des Berechtigten beschränkt ist. Aus diesem Fall und aus der auf ihn abgestellten Entscheidung, in der der BGH die Eintragung dieses Vermerks abgelehnt hat, lassen sich meines Erachtens keine allgemeinen Rückschlüsse ziehen. Es liegt auf der Hand, daß eine solche rechtliche Gestaltung wegen der Gefahr, daß die Vormerkung vor dem gesicherten Anspruch erlischt, selten in Betracht kommt. Der BGH hat in seinen Entscheidungsgründen ausdrücklich darauf hingewiesen, daß die im Vorlagebeschluß erfolgte Auslegung möglicherweise nicht dem Willen der Beteiligten entspricht. Denn der offensichtlich zum Schutz des Verkäufers eingeschlagene Weg kann nicht zum angestrebten Ziel führen, wenn die Vormerkung vor der Kaufpreiszahlung erlöschen und aufgrund des Löschungserleichterungsvermerks gelöscht würde. Fall 2: Nur der vorgemerkte Anspruch ist zeitlich beschränkt In der Praxis ist es üblich, daß nur der vorgemerkte Anspruch, nicht auch die Vormerkung zeitlich beschränkt wird. Dies war der Sachverhalt, bei dem das OLG Köln (Rpfleger 1985, 290) die entsprechende Anwendung des § 23 Abs. 2 GBO bejaht hat. Die h. M. hat sich dieser Auffassung angeschlossen. Der BGH hat zu dieem Fall nicht Stellung genommen. Fall 3: Anspruch und Vormerkung sind zeitlich beschränkt Es ist rechtlich möglich, vielleicht sogar naheliegend, durch eine entsprechende, in das Grundbuch einzutragende Vereinbarung die Vormerkung von der gleichen auflösenden Bedingung oder Zeitbestimmung abhängig zu machen, an die auch der vorgemerkte Anspruch geknüpft ist. In solchen Fällen wird man eben den vom BGH erwähnten Beschluß des = DNotZ 1990, 295 ), die Interessenlage und alle Umstände des Einzelfalles beachten müssen. Aus der Formulierung in der Urkunde sollte sich deshalb klar ergeben, ob der mit dem Tod des Vormerkungsberechtigten oder mit dem Eintritt eines bestimmten Zeitpunkts oder Ereignisses erlöschende Anspruch auf Verschaffung des Eigentums samt der dafür bestellten Vormerkung nach dem Willen der Beteiligten bis zu seiner vollständigen Erfüllung ( § 362 BGB ), also bis zur Übertragung des von vormerkungswidrigen Verfügungen freien Eigentums am Grundstück weiterbestehen soll, z. B. wenn er wirksam entstanden und geltend gemacht worden ist. 4. Sind bei Vormerkungen Rückstände möglich? a) Nach der bis etwa 1970 geltenden h. M. hat man bei Vormerkungen Rückstände von Leistungen nicht für möglich gehalten und die Eintragungsfähigkeit eines Löschungserleichterungsvermerks deshalb allgemein verneint (so z. B. LG Bonn NJW 1963, 819 und die Grundbuchkommentare von Horber, Meikel/lmhof/Riede/ und Güthe/Triebe/). b) Unter dem Eindruck deY bereits früher von Hesse/Saage/ Fischer und nach 1970 auch vom LG Bochum (MittBayNot 1971, 360), Haegele ( Rpfleger 1971, 315 ) und Gantzer ( MittBayNot 1972, 6 ) dagegen vorgetragenen Argumente hat in der Folgezeit ein Meinungsumschwung eingesetzt. Nach der neueren Rechtsprechung und Literatur, die sich inzwischen weitgehend durchgesetzt hat, ist es denkbar und rechtlich möglich, daß aus der Vormerkung selbst noch zu Lebzeiten des Vormerkungsberechtigten Rechte aus §§ 883 Abs.2, 888 BGB entstehen und mit dessen Tod nicht erlöschen, sondern auf seine Rechtsnachfolger übergehen. Solange diese Rechte wirksam weiterbestehen, sind sie als „Rückstände" i. S. des § 23 Abs. 1 GBO anzusehen. Dies setzt allerdings eine entsprechende inhaltliche Gestaltung der Vormerkung und des vorgemerkten Anspruchs in den Fällen des § 23 und des § 24 GBO voraus (dazu KEHE/Erti § 23 Rdnr.20, 21, 22 m. w. Rechtsprechungs- und Literaturhinweisen). . c) Ein ähnlicher Meinungsumschwung ist auch bei den auf MittBayNot 1989, 27 ; OLG Zweibrücken MittBayNot 1990, 112; BayObLG MittBayNot 1990, 174 ; Deimann Rpfleger 1977, 91). 5. Bedeutung des Löschungserleichterungsvermerks a) Die Eintragung einer Vormerkung kann sich für den Eigentümer des Grundstücks vor allem dann verhängnisvoll auswirken, wenn er sein Grundstück anderweitig veräußern oder belasten will und gezwungen ist, die Löschung der Vormerkung herbeizuführen. In solchen Fällen ist eine Löschungserleichterung, die das andernfalls bestehende Erfordernis von Löschungsbewilligungen ( § 19 GBO ) von vornherein ausschließt (dazu Gantzer MittBayNot 1972, 6 /8), für den Grundstückseigentümer von großem Vorteil. Denn die, Beschaffung dieser Bewilligungen ist nicht selten mit Kosten und sonstigen Weiterungen verbunden. Man sollte bereits vor der Eintragung der Vormerkung auch an die sonstigen Folgen der in § 23 Abs. 1 GBO vorgesehenen Löschungserschwerung (Sperrjahr, Widerspruch gegen die Löschung) denken, die durch den Löschungserleichterungsvermerk vermieden werden. b) Die Wirkungen eines Löschungserleichterungsvermerks, der eingetragen worden ist, obwohl die Voraussetzungen dafür nicht vorgelegen haben, sind noch nicht abschließend geklärt. Überwiegend ist man der Meinung, es handle sich um einen überflüssigen Vermerk im Grundbuch, der vom Grundbuchamt bei der Löschung der Vormerkung nicht zu beachten ist. Diese Auffassung wird z. B. bei einer Reallast für Beerdigungs- und Grabpflegekosten vertreten (dazu BayObLGZ 1983, 113 = MittBayNot 1983, 170 ; BayObLG Rpfleger 1988, 98 ; Meiket/Böttcher § 23 Rdnr.48; Horber/ Demharter§ 23 Anm. 6 c). Nach meiner Meinung ist nicht bei der Löschung, sondern vor der Eintragung zu prüfen, ob die Voraussetzungen der §§ 23, 24 GBO vorliegen (dazu KEHEI Ertl § 23 Rdnr.33; ebenso Amann MittBayNot 1992, 117 /118). Die Fälle der Löschung von Vormerkungen sollten dazu benützt werden, die h. M. erneut zu überdenken. c) Der Löschungserleichterungsvermerk hat eine rein verfahrensrechtliche Natur und . keine materiell-rechtlichen Wirkungen und erleichtert lediglich im Grundbuchverfahren die buchmäßige Löschung des eingetragenen Rechts (dazu BGHZ 66, 341 = DNotZ 1976, 490 /494; BayObLG MittBayNot 1983, 233/234; KEHE/Erti § 23 Rdnr. 34). Durch bloße Löschung geht die Vormerkung nicht unter. Es ist anerkannt, daß dingliche Rechte und auch Vormerkungen außerhalb des Grundbuchs weiterbestehen können und materiell-rechtliche Wirkungen haben, allerdings durch gutgläubigen Erwerb eines Dritten untergehen oder ihre Wirkungen teilweise einbüßen können (dazu BGH 60, 46 = DNotZ 1973, 367 ; Staudinger/Gursky § 886 Rdnr. 25; § 892 Rdnr. 44). Solange die Vormerkung besteht, teilt sie das rechtliche Schicksal des zugrundeliegenden Anspruchs und sichert auch etwaige Resterfüllungsansprüche, die sich aus vormerkungswidrigen Verfügungen ergeben (vgl. Staudinger/Gursky § 883 Rdnr. 16; § 886 Rdnr. 9). Rechte, die als Rückstände der Vormerkung anzusehen sind, bestehen trotz der Löschung weiter, bis der gesicherte Anspruch vollständig erfüllt ist oder die Vormerkung (wie im Fall 1) vor dem Anspruch erlischt. Die bloße Löschung hat also andere Folgen als der Eintritt einer der Vormerkung selbst gesetzten auflösenden Bedingung oder Befristung (vgl. Fälle 1 und 3). 6. Überlegungen zur Vertragsgestaltung In der notariellen Praxis und in der Fachliteratur wird man sich nach dem BGH-Beschluß vom 26.3.1992 unter neuen Aspekten mit der Frage befassen müssen, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Löschungserleichterung bei Vormerkungen empfehlenswert ist. Die Anregungen in diesem Beitrag können nicht mehr als eine erste Hilfe sein und müssen im Laufe von Diskussionen erst ausreifen. Bei den Überlegungen zur Vertragsgestaltung halte ich folgende Gesichtspunkte für besonders wichtig: a) In den Fällen der §§ 23, 24 GBO besteht das Bedürfnis an einer vom Gesetz zugelassenen Möglichkeit der Löschungserleichterung bei Vormerkungen. Eine Rückkehr zur früheren h. M. die die Eintragungsfähigkeit eines Löschungserleichterungsvermerks bei Vormerkungen allgemein verneint hat, hätte im Grundstücksverkehr negative Auswirkungen für die Zukunft und auch für die im Grundbuch bereits vollzogenen Rechtsvorgänge. b) Die Gefahr von Auslegungsschwierigkeiten und Eintragungshindernissen kann verhindert oder jedenfalls verringert werden, wenn die Beteiligten eindeutige Erklärungen abgeben, die den Anforderungen des materiellen Rechts MittBayNot 1992 Heft 3 entsprechen. Der BGH-Fall macht erneut deutlich, wie wichtig es ist, daß der. Notar bei der Formulierung der Erklärungen dies beachtet. Der Erbbaurechtsvertrag enthält u. a. folgende Vereinbarungen: c) Von den drei erörterten Fällen verdient nach dem jetzigen Meinungsstand in aller Regel die vom BGH nicht beanstandete Lösung (Fall 2) den Vorzug, bei der nur der Anspruch zeitlich beschränkt ist und durch eine im Grundbuch eingetragene unbedingte und unbefristete Vormerkung gesichert wird. Nach h. M. ist hier die analoge Anwendung des § 23 Abs.2 GBO möglich. Ob Rückstände entstehen können, hängt in diesem Fall nur vom Inhalt des Anspruchs und nicht wie in den Fällen 1 und 3 auch vom Inhalt der Vormerkung ab. Ist der vorgemerkte Anspruch vor dem für sein Erlöschen maßgeblichen Zeitpunkt wirksam entstanden, aber nicht mehr erfüllt worden und aufgrund der getroffenen Vereinbarungen trotzdem bestehen geblieben, dann wird seine Durchsetzung am sichersten dann gewährleistet, wenn die Vormerkung nicht zeitlich beschränkt ist. In diesem Fall sind und bleiben „Rückstände des Anspruchs" zugleich „Rückstände der Vormerkung". Notar a. D. Rudolf Ertl, Kempten § 2 Unterhaltsverpflichtung 7. GBO § 48; ZPO § 800 („Pfanderstreckung” einer gem. § 800 ZPO vollstreckbaren Grundschuld) 1. Erwirbt der Eigentümer eines Grundstücks, das mit einer Grundschuld mit Unterwerfungsklausel nach § 800 ZPO belastet ist, ein weiteres Grundstück hinzu, wobei er erklärt, daß er „die Grundschuld samt Unterwerfungsklausel" auf den erworbenen Grundbesitz als weiteres Pfand erstrecke, so liegt darin auch die prozessuale Erklärung der Vollstreckungsunterwerfung für das hinzuerworbene Grundstück. 2. In dem Vermerk, daß für eine Grundschuld ein weiteres Grundstück haftet (Mithaftvermerk), braucht nicht zum Ausdruck gebracht zu werden, daß auch das mithaftende Grundstück der sofortigen Zwangsvollstreckung nach § 800 ZPO unterliegt. BayObLG, Beschluß vom 15.10.1991 — BReg. 2 Z 118/91 —, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG Für das Erbbaurecht gelten außer der Verordnung über das Erbbaurecht folgende Bestimmungen: § 1 Zweckwidmung § 3 Besichtigungsrecht § 4 Versicherungen § 5 Lastentragung § 6 Zustimmung zur Belastung, Veräußerung und Vermietung Der Erbbauberechtigte bedarf der schriftlichen Zustimmung des Grundstückseigentümers a) zur Belastung des Erbbaurechts mit Rechten in Abteilung II und III dieses Grundbuchs sowie zur Änderung des Inhalts eines solchen Rechts; b) zur Veräußerung des Erbbaurechts oder eines Teils davon. §7 Der Grundstückseigentümer kann die Übertragung des Erbbaurechts an sich oder einen von ihm zu bezeichnenden Dritten vor Ablauf der vereinbarten Dauer des Erbbaurechts auf Kosten des Erbbauberechtigten verlangen (Heimfall), wenn a) der Erbbauberechtigte den in den § 1 bis 5 dieses Vertrags aufgeführten Verpflichtungen trotz Abmahnungen zuwiderhandelt oder b) der Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses in Höhe von zwei Jahresraten im Rückstand ist. Die Beteiligten haben in der Urkunde die Eintragung des Erbbaurechts bewilligt und beantragt „mit dem gesetzlichen und vertraglichen Inhalt" Mit Zwischenverfügung vom 17.6.1991 hat das Grundbuchamt beanstandet, die Einigung über die Bestellung des Erbbaurechts entspreche nicht dem Bestimmtheitsgrundsatz, weil die Urkunde auch Bestimmungen enthalte, die nur rein schuldrechtlich vereinbart werden könnten. Die im Grundbuch eintragbaren dinglichen und die bloß schuldrechtlichen Vereinbarungen müßten in der Urkunde eindeutig bezeichnet werden. Auf die Erinnerung der Beteiligten, in der der Notar mitteilte, daß es in § 7 der Urkunde heißen müsse „§ 1 bis 6", hat das Grundbuchamt 'mit Verfügung vom 17.9.1991 klargestellt, daß die in § 5 Abs. 2 ErbbauVO genannten Belastungen nicht zur Voraussetzung des Heimfallanspruchs gemacht werden könnten. Die dem Landgericht vorgelegte Beschwerde hat dieses zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten. Aus den Gründen: Das Rechtsmittel ist im Ergebnis unbegründet. Es ist lediglich erforderlich, die Eintragungshindernisse klarzustellen. 1. Das Landgericht hat ausgeführt: B. ErbbauVO § 2 Nr. 4, § 5 Abs. 2, § 6 Abs. 1 (Klare Bezeichnung des lediglich schuldrechtlichen Inhalts eines Erbbaurechtsvertrages erforderlich) 1. Soll in einem Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte für alle Arten der Belastung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, so muß klargestellt werden, daß die Vereinbarung für Belastungen, die nicht unter § 5 Abs. 2 ErbbauVO fallen, nur schuldrechtlich wirken soll. 2. Ein Heimfallanspruch kann nicht für den Fall der fehlenden Zustimmung des Grundstückseigentümers zu einer in §5 Abs.2 ErbbauVO genannten Belastung vereinbart werden. BayObLG, Beschluß v. 29.11.1991 — BReg. 2 Z 155/91 —, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG Aus dem Tatbestand: Die Beteiligte zu 1 als Grundstückseigentümerin und der Beteiligte zu 2 haben einen notariellen Erbbaurechtsvertrag geschlossen, der den Beteiligten zu 2 berechtigt, auf dem betroffenen Grundstück eine Dorfkapelle zu errichten und zu belassen. MittBayNot 1992 Heft 3 Die in § 6 des Erbbaurechtsvertrags getroffene Regelung über die Zustimmungsvorbehalte für die Beteiligte zu 1 verstoße gegen den Bestimmtheitsgrundsatz und enthalte Regelungen, die nicht mit dinglicher Wirkung eingetragen werden könnten. Nach §5 Abs.2 ErbbauVO könne nur die Belastung des Erbbaurechts mit -einer Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder einer Reallast von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig gemacht werden. Darunter falle aber nicht eine.Dienstbarkeit oder ein Untererbbaurecht. § 6 des notariellen Vertrags enthalte diese Einschränkung nicht; außerdem sei die Überschrift mißverständlich, weil sie auch die Vermietung erwähne, während der eigentliche Text der Vereinbarung dazu keine Regelung enthalte. Eine dingliche Wirkung für das Erfordernis der Zustimmung zu den in § 5 Abs. 2 ErbbauVO nicht genannten Belastungen könne auch nicht über den Weg des Heimfallanspruchs erreicht werden, weil dem § 6 Abs. 2 ErbbauVO entgegenstehe. 2. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 25.03.1992 Aktenzeichen: V ZB 16/91 Erschienen in: MittBayNot 1992, 193-197 MittRhNotK 1992, 187-188 Normen in Titel: BGB § 883 Abs. 2; GBO § 23