V ZR 164/90

Zurück BGH 22. Januar 1993 V ZR 164/90 BGB §§ 133, 157, 339 Verfallklausel im Grundstückskaufvertrag Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Erbbaurechtes Zug um Zug gegen Neubestellung der dinglichen Rechte am Eigentum — sachliche Bedenken im Interesse des Betroffenen bestünden. Den aus § 181 BGB folgenden eher formalen Erfordernissen kann vielmehr — etwa auf dem schon vom AG aufgezeigten Weg — unschwer Rechnung getragen werden, wobei das Vormundschaftsgericht auch von Amts wegen ( § 1896 Abs. 1 S. 1 BGB ) gehalten ist, bei zusätzlichem Betreuungsbedarf ( § 1899 Abs. 4 BGB ) die erforderlichen Abhilfemaßnahmen zu treffen. 2. Schuldrecht — Verfallklausel im Grundstückskaufvertrag (BGH, Urteil vom 22.1.1993 — V ZR 164/90) BGB §§133;157; 339 Zur Auslegung einer Klausel in einem Grundstückskaufvertrag, wonach gezahlte Kaufpreisraten bei Abwicklung des Vertragsverhältnisses wegen Nichterfüllung als Nutzungsentschädigung gelten. Zum Sachverhalt: Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 4.5.1985 verkauften die KI. den Bekl. ein Einfamilienhausgrundstück für 440.000,— DM. Der Kaufpreis war ab Juli 1985 in 48Monatsraten von 2.000,— DM sowie durch eine Zahlung von mindestens 13.000,— DM bis spätestens 1.1.1986 zu entrichten. Der Restkaufpreis sollte zum 1.7.1989 auf ein Anderkonto des Notars überwiesen werden. In § 4 des Kaufvertrages heißt es weiterhin: „Sollte aus nicht vorhergesehenen Gründen dieser Kaufvertrag nicht zur Durchführung kommen, etwa weil die Käufer die am 1. 7.1989 fällige Schlußzahlung nicht aufbringen können und alsdann die Verkäufer ihr Recht aus § 326 BGB geltend machen, so gelten alsdann die von den Käufern zu zahlenden 48Monatsraten zu je 2.000,— DM als von den Käufern gezahlte Nutzungsentschädigung und ist dieser Betrag alsdann ebensowenig an die Käufer zu erstatten wie die weiter gern. §3 dieses Vertrages von den Käufern gezahlten Beträge für die Grundstücksnutzung." Mit Schreiben vom 4.7. und 22.7.1986 forderten die KI. die Bekl. unter Fristsetzung und Ablehnungsandrohung fruchtlos zur Zahlung rückständiger Beträge auf. Die KI. haben zunächst beantragt, die Bekl. zu verurteilen, das Grundstück herauszugeben, hinsichtlich der eingetragenen Auffassungsvormerkung Löschungsbewilligung zu erteilen sowie die Schadensersatzpflicht der Bekl. festzustellen. Das LG hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Nach Rückgabe und anderweitem Verkauf des Grundstücks haben die KI. im Wege der Anschlußberufung die Zahlung eines Schadensersatzbetrages von 110.000,— DM nebst Zinsen verlangt. Das OLG hat dem Zahlungsantrag in Höhe von 50.945,36 DM entsprochen und die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Hiergegen haben zunächst beide Parteien Revision eingelegt. Die Kl. verlangen die Zahlung weiterer 58.000,— DM nebst Zinsen. Die Bekl. haben ihre Revision zurückgenommen und beantragen, das Rechtsmittel der Kl. zurückzuweisen. Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, in dem Kaufpreis von 440.000,— DM seien in erheblichem Umfang Zinsanteile für die Stundung des Kaufpreises seit 1. 7.1985 enthalten, welche die Parteien für die Rückabwicklung als Nutzungsentschädigung angesehen hätten. Da in dem aus der Weiterveräußerung erzielten Kaufpreis von 320.000,— DM Zinsanteile oder Nutzungsentschädigungen nicht enthalten seien, müsse der mit den Bekl. vereinbarte Kaufpreis entsprechend bereinigt werden, damit beide Kaufpreise verglichen werden könnten. Da die Bekl. für die Zeit vom 1.7.1985 bis 1.12.1987 20 Monatsraten (= 40.000,— DM) gezahlt hätten und noch 9 Monatsraten (=18.000,— DM) schuldeten, habe sich der am 30.6.1989 fiktiv zu zahlende Kaufpreis um den Gesamtbetrag von 58.000,— DM auf 382.000,— DM vermindert. Nur dieser verminderte Kaufpreis sei bei dem Gesamtvermögensausgleich anzusetzen. Hiergegen wendet sich die Revision überwiegend mit Erfolg. II. 1. Soweit das Berufungsgericht die Bekl. dem Grunde nach zum Schadensersatz für verpflichtet hält, ist das Urteil sachlich nicht zu beanstanden. Das Urteil ist aber insoweitfehlerhaft, als die Annahme des Berufungsgerichts, in dem Kaufpreis von 440.000,— DM seien Zinsanteile für die Stundung des Kaufpreises in Höhe von 58.000,— DM enthalten, welche die Parteien als Nutzungsentschädigung angesehen hätten, in dem Vortrag der Parteien keine Stütze findet. Beide Parteien gehen vielmehr überein.. stimmend davon aus, daß es sich bei den vom Berufungsgericht als Zinsanteile für die Stundung des Kaufpreises angesehenen Kaufpreisraten entsprechend § 4 des Kaufvertrages um eine Nutzungsentschädigung für den Fall der Nichtdurchführung des Vertrages handelt. Ob und in welchem Umfang der Kaufpreis für den Fall der Erfüllung des Kaufvertrages Zinsen für die unterschiedliche Fälligkeit der einzelnen Kaufpreisanteile enthält, läßt sich dem Parteivortrag dagegen nicht entnehmen. Das Berufungsgericht hat somit unter Verstoß gegen §286 ZPO einen von keiner Seite behaupteten Sachverhalt seiner Entscheidung zugrunde gelegt (vgl. BGH WM 1991,1931, 1934 m. w. N.). 2. Die Annahme des Berufungsgerichtsläßtsichauchnichtauf die in § 4 des Vertrages enthaltene Klausel stützen. Sollte das Berufungsgericht diese Bestimmung anders verstanden haben, wäre die Auslegung fehlerhaft, weil sie nicht den mit der Absprache verfolgten Zweck sowie die Interessenlage der Beteiligten berücksichtigt (vgl. BGHZ 109, 19 , 22). Hat das Berufungsgericht der Klausel dagegen überhaupt keine Bedeutung beigemessen, wie die Revision meint, wäre das Urteil ebenfalls aufzuheben. In beiden Fällen kann der Senat die unterlassene Auslegung selbst vornehmen, weil tatsächliche Feststellungen hierzu nicht mehr erforderlich sind (BGHZ 65,107,112;109,19, 22; BGH WM 1992, 153 , 155 = DNotZ 1992, 500 ). 3. Die Klausel ergibt, daß bei Nichtdurchführung des Vertrages die vereinbarten monatlichen Kaufpreisraten von 2.000,— DM als Entschädigung für die gezogenen Nutzungen den Verkäufern verbleiben sollten. Der Wortlaut („die zu zahlenden 48 Monatsraten") könnte zwar dafür sprechen, daß dies nicht nur für die tatsächlich gezahlten Beträge, sondern auch für die nicht gezahlten, jedoch geschuldeten Raten gelten sollte. Das aber widerspräche Sinn und Zweck der Vereinbarung. Dieser besteht darin, die bereits gezahlten Beträge von der Rückabwicklung oder Abrechnung des Vertragsverhältnisses wegen Nichtzahlung fälliger Kaufpreisteile gem. § 326 BGB herauszunehmen, d. h. für verfallen zu erklären. Die Klausel bezweckt dagegen nicht, den Anspruch auf Erfüllung fälliger Zahlungsverpflichtungen trotz Umgestaltung des Vertragsverhältnisses in Abweichung von § 326 Abs. 1 S. 2 BGB fortbestehen zu lassen. Sie enthält im Gegensatz zu der von der Revision vertretenen Ansicht insoweit auch nicht ein Strafversprechen für den Fall der Nichtzahlung der Monatsraten während der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks ( § 340 BGB ). Abgesehen davon, daß hierfür im Tatsachenvortrag jeder Anhaltspunkt fehlt, stünde einem solchen Verständnis die Qualifizierung der „zu zahlenden" Monatsraten als „gezahlte” Nutzungsentschädigung sowie die Gleichbehandlung der Monatsraten mit den „gem. § 3 dieses Vertrages von den Käufern gezahlten Beträgen für die Grundstücksnutzung", aber auch die Tatsache entgegen, daß nur eine „Erstattung" ausgeschlossen, nicht dagegen eine Forderung begründet wurde. Es handelt sich mithin um eine Verfallklausel, die im Gegensatz zum Vertragsstrafenversprechen keine zusätzliche Zahlung für den Fall der Abwicklung des Vertragsverhältnisses wegen Nichterfüllung, sondern nur den Verlust der gezahlten Monatsraten vorsieht, und zwar unabhängig davon, welches Recht die Verkäufer aus § 326 BGB geltend machen. Diese Auslegung entspricht auch der Interessenlage, weil der Anspruchsverzicht für den Fall der eigenen Vertragsuntreue die Bekl. nicht unbillig belastet und den KI. die ordnungsgemäße Durchführung des über einen langen Zeitraum laufenden Vertragsverhältnisses sichert. Derartige Klauseln sind zulässig (MünchKomm/Söllner, 2. Aufl., vor §339 BGB, Rd.-Nr.10; Soergel/Lindacher, 12. Aufl., vor § 339 BGB , Rd.-Nr.18; RGRK/Ballhaus, 12. Aufl., § 338 BGB , Rd.-Nr. 4). Die Bestimmung hat, anders als im Fall des § 360 BOB, nicht die Wirkung eines Rücktrittsvorbehaltes, sondern die einer Verwirkungsabrede. Dies hat zur Folge, daß die 90 Heft Nr. 4 • MittRhNotK • April 1993 tatsächlich gezahlten Monatsraten bei dem Gesamtvermö-. gensvergleich im Ergebnis außer Ansatz bleiben müssen. Daß die Parteien diese Beträge als Nutzungsentschädigung angesehen haben, ist unschädlich. Zwar kann nach der Rspr. des Senats der Verkäufer im Rahmen des Anspruchs auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung von Gesetzes wegen keine Entschädigung für entgangene Nutzungen verlangen (WM 1983, 418). Die Parteien können jedoch etwas anderes vereinbaren und haben dies hier auch getan. Eine Herabsetzung der verfallenen Beträge entsprechend § 343 BGB (BGH NJW 1968, 1625 ; NJW 1972, 1893 , 1894) käme, wenn überhaupt, nur dann in Betracht, wenn die Bekl. hätten erkennen lassen, daß sie den Verfall der gezahlten Beträge als unangemessen hoch empfinden und deswegen eine Herabsetzung begehren. Das ist nicht der Fall. Eine Herabsetzung von Amts wegen ist nicht möglich (MünchKomm/Söllner, 2. Aufl., § 343 BGB , Rd.-Nr.10). Hat danach die Summe der effektiv gezahlten Monatsraten von 40.000,— DM bei dem im übrigen in tatsächlicher Hinsicht unangefochtenen und - wenigstens im Ergebnis — richtigen Vermögensvergleich außer Ansatz zu bleiben, so steht dieser Betrag den KI noch zu. Dies zeigt folgender Vermögensvergleich: A. Einnahmen bei ordnungsgemäßer Vertragsabwicklung: 1. Kaufpreis 440.000,— DM 2. Zinsvorteile 3.263,— DM a) aus den Monatsraten 3:412,50 DM b) aus den 13.000,— DM 446.675,50 DM B. Einnahmen nach Nichterfüllung des Vertrages: 1 Kaufpreis aus der Weiterveräußerung 320.000,.- DM 2. ersparte Kreditzinsen 33.136,02 DM 3. Zinsvorteile 2.594,12 DM 355.730,14 DM Bei gleichbleibenden Verbindlichkeiten ergibt sich damit ein Nichterfüllungsschaden von 446.675,50 DM .1. 355.730,14 DM 90.945,36 DM 50.945,36 DM zuerkannt sind bisher verbleibende Restforderung 40.000,- DM Hinsichtlich der mit der Revision darüber hinaus verlangten -- nicht gezahlten - 9 Monatsraten ist die Klage dagegen nicht begründet. Nach alledem ist das Urteil insoweit aufzuheben, als die Klage in Höhe von 40.000,— DM nebst Zinsen abgewiesen worden ist. In diesem Umfang ist die Sache i. S. d. Klage zur Endentscheidung durch den Senat reif. Im übrigen verbleibt es dagegen bei der angefochtenen Entscheidung. 3. Schuldrecht — Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch Grundstückskäufer (LG Hamburg, Urteil vom 9.10.1992 — 311 S 132/92) BGB §§ 571; 398; 185 Abs. 1 1. Der Käufer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung kann ein Mietverhältnis erst dann wirksam 1. Zu Recht hat das AG die. auf (zwei) Kündigungen wegen Eigenbedarfs gestützte Räumungsklage abgewiesen. a) Die Kündigung vom 29. 10.1990 (zum 31.10. 1991), begründet u. a. mit der (zu geringen) Größe der bisher genutzten (95 qm großen) Wohnung, dem ungünstigen Schnitt der bisherigen Wohnung, dem Fehlen von Abstellkammern in der bisher genutzten Wohnung sowie „familiären und beruflichen Gründen", ist.unwirksam. Der KI. war bei Ausspruch der Kündigung noch nicht Eigentümer der Wohnung. aa) Die Kündigung des Grundstückserwerbers ist vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch unwirksam (vgl. auch LG Essen WM 1990, 27 ; LG Münster WM 1991,105; LG Ellwangen WM 1991, 489 ; LG Augsburg NJW-RR 1992, 520 ; Sternel, Mietrecht; 3. Aufl., IV 18; Scholz, ZMR 1988, 285 ); er ist (noch) nicht Vermieter gern. §§ 564 a, 564 b, 565, 571 BGB '. bb) Eine Abtretung gern. § 398 BGB des Rechts zur Kündigung ist durch § 7 des notariellen Kaufvertrages des KI. mit seinen Rechtsvorgängern vom 12.10.1990 nicht erfolgt, da das Recht zur Kündigung als (einseitiges) Gestaltungsrecht nicht abtretbar ist (vgl. LG Kiel WM 1992,128; LG Augsburg NJW-RR 1992, 520; Urteil der Kammer vom 13.3.1992, 311 S 276/91, m. w. N.; Scholz, ZMR 1988, 285 , 286). cc) Sofern man in § 7 des Kaufvertrages eine Ermächtigung des Kl. i. S. d. § 185 Abs. 1 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses im eigenen Namen sehen würde, führt dieses nicht zur (formellen) Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung, da eine derartige Ermächtigung zur Kündigung nach Auffassung der Kammer unzulässig ist; hierdurch könnten die Unzulässigkeit der Kündigung vor Eigentumserwerb und die Unwirksamkeit der Abtretung eines Kündigungsrechts umgangen werden (vgl. auch LG Kiel. WM 1992, 128 ; LG Augsburg NJWRR 1992, 520; Sternel, a.a.O., IV 18,3, 163; Scholz, ZMR 1988, 285, 286f.). Im Interesse des Mieterschutzes muß bei Ausspruch der Kündigung ausreichende Klarheit über die Person des jeweiligen Vermieters verlangt werden (vgl. auch LG München WM 1989, 282 ). dd) Eine Mieteintrittsvereinbarung (vgl. hierzu auch Urteil der Kammer vom 19. 11. 1991, 311 0 132/90, m. w. N.; Sternei, 1 91; Scholz, ZMR 1988, 285 ) aufgrund von § 7 des Kaufvertrages— der den Eintritt des KI. an die Stelle seiner Rechtsvorgänger in die Rechte und Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis mit dem Bekl. regelt—, dem Schreiben der Rechtsvorgänger des KI. (den ehemaligen Vermietern) vom 12.10. 1990 — mit dem sie dem Bekl. den Verkauf der Immobilie mitteilten und ihn baten, sich in Zukunft mit dem Kl. in Verbindung zu setzen sowie die Mietzahlungen an ihn zu leisten —, dem Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom 29.10.1990, der Zustimmung des Bekl. hierzu vom 18.12.1990 und der Mietzinszahlungen des Bekl. an die Kl. bereits vor Erwerb des Eigentums durch den KI. kann nicht angenommen werden. Erforderlich ist ein „dreiseitiger Vertrag" zwischen (bisherigem) Vermieter, Erwerber (und zukünftigem Vermieter) sowie Mieter, und in der Zustimmung zur Mieterhöhung und der (bloßen) Zahlung des Mietzinses kann nach Auffassung der Kammer. keine Zustimmung des Bekl. zum Eintritt des KI. in die Vermieterstellung bereits vor Eigentumserwerb gesehen werden. b) Auch die Kündigung vom 29.8.1991 (zum 31.8.1992) vermag der Räumungsklage nicht zum Erfolg zu verhelfen (wird ausgeführt). kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. 2. Das Recht zur Kündigung ist nicht abtretbar: Dem Erwerber kann auch keine Ermächtigung zur Kündigung in eigenem Namen erteilt werden. (Leitsätze nicht amtlich) Aus den Gründen: Die zulässige Berufung hat in der Sache selbst keinen Erfolg. Heft Nr. 4 • MittRhNotK • April 1993 4. Liegenschaftsrecht/WEG — Benutzungsregelung für Garage auf Nachbargrundstück . (OLG Köln, Beschluß vom 1.2.1993 —2 Wx 2/93 - mitgeteilt von Richter am OLG Karl-Hermann Zoll, Köln) 1. Auch eine Vereinbarung, welche die Ausübung einer für das gemeinsame Grundstück bestellten Grunddienstbarkeit betrifft, regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander i. S. d. §10 Abs. 2 WEG und Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 22.01.1993 Aktenzeichen: V ZR 164/90 Erschienen in: MittRhNotK 1993, 90-91 Normen in Titel: BGB §§ 133, 157, 339