V ZR 83/95

Zurück BGH 12. April 1996 V ZR 83/95 BGB § 459 Bewohnbarkeit eines Hauses grundsätzlich keine stillschweigende Eigenschaftszusicherung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Auch insoweit fehlt es an Vortrag, der eine exakte zeitliche Bestimmung und Zuordnung des Aufwands erm6glicht. 2. Entgegen der Ansicht der Revision ist der Anspruch des Klagers auf Schadensersatz nicht unter dem Gesichtspunkt mitwirkenden Verschuldens gemindert, soweit er auf Aufwendungen beruht, die der Kl谷ger gemacht hat, bevor er von der Anderung des Preisverlangens des Beklagten erfuhr. Da der Aufwand des Kl醜ers im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages nur zu ersetzen ist, wenn der Beklagte dessen AbschluB trotz seiner Vorbehalte als sicher hingestellt und damit arglistig gehandelt hat, hatte ein allenfalls als fahrlassig zu bewertendes Mitverschulden des Kl昭ers gegenuber dem vors乱zlichen Verhalten des Beklagten zurUckzutreten ( BGHZ 98, 148 . 158 0. An einer Verantwortlichkeit des Beklagten fehlt es dagegen hinsichtlich Aufwendungen, die der Klager gemacht hat, nachdem er nicht mehr sicher sein konnte, daB es zum AbschluB des Vertragesu ber das zu bildende Teileigentum kommen werde. Investitionen, die er gemacht hat, nachdem der Beklagte die Erh6hung seines Kaufpreisverlangens offenbart hatte, sind daher nicht zu ersetzen. Sie beruhen nicht auf Vertrauen in das Zustandekommen des Vertrages, sondern auf bloBer Spekulation. Auch insoweit fehlt es an der notwendigen Aufgliederung des vom Klager behaupteten Aufwands. 3. Soweit die Aufwendungen des Klagers nicht unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhand-lungen zu ersetzen sind, schlieBt dies eine Erstattungspflicht des Beklagten jedoch nicht ohne weiteres aus. Soweit die Arbeiten des Kl醜ers zum Ausbau der Raume sonst vom Beklagten vorzunehmen gewesen w証en, kann der Beklagte ihre Kosten dem Kl昭er nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zu ersetzen haben. 4. Das Berufungssurteil gibt weiter AnlaB, darauf hinzuweisen, daB Ersatzansprche des Klagers wegen Schaden an seinen Maschinen, die auf Bauarbeiten des Beklagten beruhen, von der Ersatzpflicht fr seine Aufwendungen und einer Bereicherung des Beklagten unabh加gig sind. 5.BGB§ 459 Abs. 2 (Bewohnbarkeit eines Hauses grundsdtzlich keine stillschweigende Eigenschaftszusicherung) Zur Frage einer stillschweigenden Eigenschaftszusicherung beim Verkauf eines mit einem %駈lhnhaus bebauten Grundstcks. BGH, Urteil vom 12.4.1996 一 V ZR 83/95 一， mitgeteilt von Dr Manfred Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 28. 10. 199 1 kauften die Klager von den Beklagten ein mit einem V而hnhaus bebautes Grundstuck zum Preise von 332.500 DM. Der Vertrag enthalt einen Gew谷hrleistungsaus-schluB,, fr M加gel irgendwelcher Art sowie fr Gr6Be, Gute und Beschaffenheit". Gegen die wegen eines Restkau加reises von 38.431,88 DM aus der Urkunde eingeleitete Zwangsvollstreckung haben die Klager Zwangsvollstreckungsgegenklage erhoben und geltend gemacht, das Haus weise einen Sachmangel auf, fr den die Beklagten einzustehen hatten. Sie h註tten n谷mlich eine tragende Vぬnd im ErdgeschoB entfernt, so daB die Statik ge生hrdet sei. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. W独rend des Berufungsverfahrens haben die Parteien den Kaufvertrag aufgehoben, wobei etwaige Schadensersatzanspruche, gleich aus welchem Rechtsgrund, unberUhrt bleiben sollten. Die Kl註ger haben daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache fr erledigt erkl谷rt. Die Beklagten haben sich der Erledigungserklarung nicht angeschlossen und widerklagend, gestutzt auf die vertraglich vereinbarte Verzinsung des Kaufpreises im Verzugsfall, Zahlung von 79.892,36 DM nebst 8% Zinsen seit dem 15.4. 1994 verlangt. Das Oberlandesgericht hat die Feststellung ausgesprochen, daB der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, und die Widerklage ab gewiesen. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten, mit der sie ihre zuletzt gestellten Antr谷ge auf Abweisung der Klage und Stattgeben der Widerklage weiter verfolgen. Das Rechtsmittel hatte teilweise Erfolg. Aus den Grnden: 1. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, die Zwangsvollstreckungsgegenklage sei ursprUnglich begrundet gewesen. Die Klager h註tten dem titulierten Zahlungsanspruch von 38.431,88 DM entgegenhalten k6nnen, daB die Beklagten gemaB §463 Satz 1 BGB zum Schadensersatz ve叩fluchtet seien. Dem gekauften Haus habe namlich die stillschweigend zugesicherte Eigenschaft der Bewohnbarkeit gefehlt, weil nach dem eingeholten Sachverstandigengutachten davon auszugehen sei, daB das Geb加de aufgrund einer fehlerhaften D即hkonstruktion 一 die mit dem Entfernen der Wand durch die Kl醜er nicht im Zusammenhang steht一 einsturzge伍hrdet sei. Da die Kl昭er infolgedessen berechtigt gewesen seien, die Zahlung des Kaufpreises zu verweigern, sei die auf Ver-zug gesttzte Widerklage unbegrtindet. Dies halt einer rechtlichen Uberprfung nicht stand. II. 1 . Zur Klage Die Zwangsvollstreckungsgegenklage war von Anfang an nicht begrundet. Den Klagern standen Gewahrleistungsrechte wegen des von dem Sachverst加digen festgestellten Fehlers in der Statik des Gebaudes nicht zu. a) Das Berufungsgericht geht rechtsfehlerfrei davon aus, daB das Haus aul如nd einer だhlerhaften Dachkonstruktion einsturzge負hrdet war. Diese Feststellung wird von der Revision nicht早ngegriffen. b) Eine Haftung wegen dieses Sachmangels unter dem Gesichtspunkt des §459 Abs. 1 BGB ist jedoch vertraglich ausgeschlossen. DaB die Beklagten den Fehler arglistig verschwiegen hatten, so daB der GewahrleistungsausschluB nichtig w加e（§476 BGB),、haben die Klager nicht behauptet. Infolgedessen kommt eine Haftung nur in Betracht, wenn die Beklagten vertraglich zugesichert haben, daB das Haus frei von einem solchen die Bewohnbarkeit einschrankenden Fehler ist（ §§459 Abs. 2, 463 Satz 1 BGB ). In diesem Fall ware der generelle HaftungsausschluB einschrankend dahin auszulegen, daB die mit der Zusicherung bestimmter Eigenschaften u bernommene Haftung hiervon unberuhrt bleibt (vgl. BGH, WM 1983, 363 f; BGHZ 93, 338 , 342). c) Die Voraussetzungen fr die Annahme einer Eigenschaftszusicherung durch die Beklagten liegen jedoch entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht vor. Eine Zusicherung im Sinne des §459 Abs. 2 BGB setzt nach der standigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes voraus, d那 der Verk加fer in vertragsmaBig bindender Weise die Gew狙r fr das Vorhandensein einer Eigenschaft als Kaufsache U bernimmt und damit die Bereitschaft zu erkennen gibt, fr alle Folgen des Fehlers dieser Eigenschaft einzustehen 294 MittBayNot 1996 Heft 4 ( BGHZ 59, 158 , 160; BGH, WM 1982, 696 , 697; BGH, NJW 1991, 912 ; BGH, NJW 1996, 836 , 837). Dies gilt auch 一 und erst recht 一 fr eine hier allein in Betracht kommende konkludente Zusicherung (BGH, WM 1988, 716 , 717). Ob danach eine Zusicherung erfolgt ist, ist eine Frage der Auslegung, bei der das Nセrhalten des Verkaufers aus der Sicht des Kaufers unter Be血cksichtigung seines Erwartungshorizonts bei objektiver Wurdigung der Umstande nach Treu und Glauben zu bewerten ist (BGH, NJW 1991, 1880 m.w.N.). Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus. Die Annahme einer Eigenschaftszusicherung beruht jedoch auf einem Auslegungsfehler, da es den festgestellten Sachverhalt nicht ausreichend gewurdigt und an den oben genannten Voraussetzungen gemessen hat（ §§133, 157 BGB ). Der Umstand, d郎 das Haus im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bewohnt wurde und daB keine Anhaltspunkte fr eine geplante Nutzungsanderung durch die Kaufer vorlagen, rechtfertigt nicht den SchluB, d郎 die Beklagten fr die sich aus der mangelhaften Dachkonstruktion ergebenden Folgen einstehen wollten. Er besagt nur, d那 ein Grundsttick mit einem Wohnhaus verkauft wurde, d那 dem Vertragsgegenstand also eine bestimmte Eigenschaft zukam. Ftir die Frage, ob diese Eigenschaft zugesichert wurde, gibt dieser Umstand nichts her (vgl. auch BGH, WM 1988, 716, 717: Bezeichnung der Kaufsache als,, Bauplatz"). Fehlerhaft ist auch die 曳いahme des Berufungsgerichts, die Beklagten hatten, von den Klagern nach der Bewohnbarkeit des Hauses gefragt, ausdrticklich die Zusicherung abgeben mussen, daB das Haus im derzeitigen Zustand uneingeschr加kt zu V匠)hnzwecken geeignet sei. Eine solche Pflicht besteht nicht. Der Verkaufer hat bei Fragen nach dem Zustand des Kaufgegenstandes nur die Pflicht, wahrheitsgem谷B zu antworten. Zu einer vertraglichen Gewah由bernahme durch Abgabe einer Zusicherung ist er nicht verpflichtet. Nicht bedacht hat das Berufungsgericht ferner, daB fr eine Eigenschaftszusicherung auch aus der Sicht der Kl谷ger kein Anl那 bestand. Die Frage der Nutzbarkeit des Hauses als Wohnhaus war von beiden Parteien stillschweigend als selbstverstandlich vorausgesetzt, nicht aber zum Gegenstand der N旬 tragsverhandlungen gemacht worden. Die Kl 谷ger haben auch nicht 一 was gegebenenfalls fr die Annahme einer Zusicherung sprechen k6nnte (vgl. BGH, NJW-RR 1991, 1401 m.w.N. 一 ） auf eine besondere Sachkunde der Beklagten vertraut. Diese waren ebenso Laien wie die Klager selbst. Die rechtsfehlerhafte Auslegung des Berufungsgerichts hat daher keinen Bestand. Da weitere tatsachliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die Umstande selbst wtirdigen (st.Rspr., z.B. BGHZ 65, 107 , 112; BGH, WM 1990, 1755「＝ MittBayNot 1990, 350 ]). Diese ergibt 一 wie dargelegt 一， daB die Voraussetzungen fr die Annahme einer Eigenschaftszusicherung nicht gegeben sind. d) Offen bleiben kann, ob der vertragliche HaftungsausschluB solche Mangel nicht erfaBt, die von derart grundlegender Art sind, daB eine Freizeichnung mit dem Gebot von Treu und Glauben nicht mehr vereinbar w如（ BGH, NJW 1967, vgl. 32, 33; NJW 1986, 2824 , 2825『＝ MittBayNot 1986, 246 ]). Dieser Fall ist hier, da der Mangel ohne weiteres behebbar ist, nicht gegeben. e) Auch unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschaftsgrundlage erweist sich die Entscheidung nicht im Ergebnis als richtig. Diese Grundsatze finden neben dem Sachmangelgew谷hrleistungsrecht keine Anwendung, auch wenn im kon-kreten Fall die Haftung vertraglich ausgeschlossen ist (Senat, BGHZ 98, 100 , 103 f). MittBayNot 1996 Heft 4 2. Zur Widerklage a) Der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch ist dem Grunde nach berechtigt. Er ergibt sich aus der im Vertrag fr den Verzugsfall getroffenen Zinsvereinbarung (Nr. 5 des notariellen Vertrages) und besteht nach den Vereinbarungen tiber die Vertragsaufhebung fort. Da der Zahlungszeitpunkt kalenderm郎ig bestimmt war (spatestens 30.11.1991), war eine Mahnung fr den 脆rzugseintritt nicht erforderlich （ §284 Abs. 2 BGB ). b) Der Anspruch ist jedoch der H6he nach nur zu einem Teil begrtindet. (Wird ausgゆ hrt.) 6. BGB§§313, 242 (ZurBerゆ auf Formmangel) ng Ist der Auftrag zur Ersteigerung eines GrundstUcks unter dem Gesichtspunkt einer Erwerbspflicht des Auftraggebers nach§313 BGB formbedUrftig, so kann die Berufung des Beauftragten auf den Formmangel wegen dieser Erwerbspflicht des Auftraggebers gegen Treu und Glauben verstoBen (Best註tigung von BGHZ 85, 245 und 127, 168, 175). Dies gilt jedoch nicht ausnahmslos; vielmehr bedarf es jeweils einer wertenden Betrachtung s註mtlicher Umst註 nde des Einzelfalls, bei der nicht nur die berechtig・ ten Interessen des Auftraggebers, sondern auch diejenigen des Beauftragten zu berUcksichtigen sind. BGH, Urteil vom 2.5.1996 一 III ZR 50/95 一， mitgeteilt von Dr Manfred Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Eltern des Klagers waren Eigentmer eines mit einer Gaststatte bebauten GrundstUcks. Dieses GrundstUck wurde im Jahre 1 989 auf Betreiben einer Glaubigerbank zwangsversteigert. Der Kl谷ger, der das GrundstUck ersteigern wollte, bat den Beklagten, zu diesem Zwecke im (zweiten) Versteigerungstermin vom 28. 1 1 . 1 989 als sein Vertreter auたutreten. In diesem Termin, an dem auch der Klager selbst teilnahm, erschien der Beklagte mit einem Barbetrag von 25.300 DM, von denen 5.300 DM vom Klager und der Rest vom Beklagten selbst aufgebracht worden waren. Unter den Parteien ist streitig, ob der Beklagte in dem Termin zunachst allein fr den Klager geboten hat. Ein (weiteres) Gebot des Beklagten ti ber 60.000 DM, das dieser zu 51% im eigenen Namen, zu 49% im Namen des Klagers abgegeben hatte, wurde durch BeschluB des Vollstreckungsgerichts zurckgewiesen, nachdem der Beklagte die auf Antrag eines Vertreters der Glaubigerbank auf die volle H6he des Gebots angesetzte Sicherheit nicht erbringen konnte. AnschlieBend bot der Beklagte fr sich allein weiter und erhielt fr 229000 DM den Zuschlag. Die Sicherheit, die nunmehr auf 10% des Gebots festgesetzt worden war, leistete er aus dem mitgebrachten Barbetrag. AnschlieBende Verhandlungen zwischen den Parteien U ber die Aufbringung der noch einzuzahlenden Be随ge und eine Ubertragung des Grundstucks auf den Klager scheiterten. Der Beklagte besorgte daraufhin selbst die Auら ringung und Finanzierung des noch offenen Restbetrages. Am 15.3.1990 wurde der Beklagte im Grundbuch als Eigentumer des ersteigerten Grundstucks eingetragen. Er hat die Gaststatte nach Durchfhrung eines Zwangsraumungsverfahrens gegen den Klager und dessen Eltern verpachtet. Der Klager verlangt nunmehr die Ubereignung des, wie er vortragt, in miBbrauchlicher Uberschreitung 叱5 ursprUnglichen Auftrags ersteigerten GrundstUcks, Zug um Zug gegen Erstattung des Erstehungspreises von 229.000 DM. Hilfsweise begehrt er vom Beklagten Schadensersatz in H6he von 13 1 .000 DM, d. h. der Diffe Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 12.04.1996 Aktenzeichen: V ZR 83/95 Erschienen in: MittBayNot 1996, 294 Normen in Titel: BGB § 459