XI ZR 145/96

Zurück BGH 15. Juli 1997 XI ZR 145/96 BGB §§ 1196 Abs. 3, 1179 a Zum gesetzlichen Löschungsanspruch bei Grundschulden Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen vorbehält (vgl. BGH, Urteil vom 27.11.1963, VIII ZR 63/62, BGB LM § 326 (Ea) Nr. 5). Eine solche mehrdeutige Erklärung liegt auch hier vor, da der Beklagte in seinem Schreiben vom 30.5.1994 einerseits erklärt hat zurücktreten zu wollen, andererseits aber ausgeführt hat: „... entsprechende Schadensersatzansprüche werden somit wirksam“. Bei dieser Sachlage wird das Schreiben nur dann als Rücktrittserklärung gewertet werden können, wenn beide Parteien übereinstimmend die Erklärung in diesem Sinn aufgefaßt haben (vgl. Senat, Urteil vom 14.2.1997, V ZR 32/96, WM 1997, 777 , 778). Feststellungen dazu enthält das Berufungsurteil nicht. Führt die vom Berufungsgericht nachzuholende Auslegung zur Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs, können eventuelle Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Stallabriß erstattungsfähig sein, soweit sie durch die Nichterfüllung des Vertrages ohne Kompensation geblieben sind (vgl. Senat, BGHZ 114, 193 , 196 m.w.N.). Nicht anders als der Rücktritt führt auch die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs zu einem Abwicklungsverhältnis (vgl. nur Palandt/Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 326 Rdnr. 24), da die beiderseitigen Erfüllungsansprüche erlöschen, der des Beklagten nach § 326 Abs. 1 Satz 2, Halbs. 2 BGB und der Gegenanspruch infolge der synallagmatischen Verknüpfung. In diesem Verhältnis kann der Beklagte einen etwaigen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung dem Anspruch der Kläger auf Rückzahlung des Kaufpreises entgegenhalten. Das Berufungsgericht wird folglich bei dieser Lösung – nach entsprechendem Sachvortrag – Feststellungen zur Höhe des Schadens zu treffen haben. 3. BGB §§ 434, 440, 326 (Möglicher Rechtsmangel bei Verkauf von Teileigentum zu Wohnzwecken) Wird Teileigentum als Wohnungseigentum verkauft und haben andere Wohnungseigentümer die Nutzung der erworbenen Räume zu Wohnzwecken unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung untersagt, ist das Kaufobjekt mit einem Rechtsmangel behaftet. OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.1996 – 9 U 29/96 – 4. BGB §§ 1196 Abs. 3, 1179 a (Zum gesetzlichen Löschungsanspruch bei Grundschulden) Im Falle der nachträglichen, im Grundbuch ausgewiesenen Vereinigung aller bestehenden Grundpfandrechte mit dem Eigentum in einer Person findet § 1196 Abs. 3 BGB entsprechende Anwendung. BGH, Urteil vom 15.7.1997 – XI ZR 145/96 – , mitgeteilt von Dr. Manfred Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die klagende Bank begehrt die Rückgewähr von 463.120,75 DM, die sie als Inhaberin nachrangiger Grundpfandrechte zur Ablösung einer Grundschuld über 300.000 DM nebst Zinsen unter dem Vorbehalt der Rückforderung an die beklagte Raiffeisenbank gezahlt hat. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die vorgenannte, in Abteilung III des betreffenden Grundbuchs unter Nr. 3 verzeichnete Grundschuld, die im Jahr 1984 mit Rang vor den Grundschulden Nrn. 1 und 2 als Fremdrecht eingetragen worden war, wurde am 15.7.1988 von der Beklagten als damaliger Grundschuldgläubigerin an den Grundstückseigentümer abgetreten. Dieser war damals Inhaber aller übrigen auf dem Grundstück lastenden Grundpfandrechte, nämlich der unter Nrn. 1, 2, 4 und 5 verzeichneten nachrangigen Grundschulden über insgesamt 850.000 DM nebst Zinsen, die mit Ausnahme des Rechts Nr. 1 nach dem Inkrafttreten des § 1179 a BGB (1.1.1978) eingetragen worden waren. Er war auch im Grundbuch als Inhaber aller Grundschulden eingetragen. Die vier nachrangigen Grundschulden trat der Grundstückseigentümer – außerhalb des Grundbuchs – am 9.12.1988 (Nrn. 1, 2 und 5) und am 4.1.1989 (Nr. 4) an die Klägerin ab. Am 19.1.1990 wurde aufgrund notariell beglaubigter Abtretungserklärung des Grundstückseigentümers vom 9.1.1990 die Abtretung der Grundschuld Nr. 3 an die Beklagte eingetragen. Die Beklagte behauptet, die vorgenannte Grundschuld sei tatsächlich schon am 2.8.1988 privatschriftlich unter Übergabe des Grundschuldbriefes an sie abgetreten worden. Im Juli 1991 ordnete das Amtsgericht B. auf Antrag des Inhabers zwischenzeitlich eingetragener Sicherungshypotheken die Zwangsversteigerung des hier in Rede stehenden Grundstücks an. Dem Zwangsversteigerungsverfahren traten sowohl die Klägerin als auch die Beklagte bei. Im Zwangsversteigerungstermin wurde lediglich ein Gebot in Höhe von 550.000 DM abgegeben; die Entscheidung über den Zuschlag, durch den nach den Versteigerungsbedingungen alle Grundpfandrechte erloschen wären, wurde ausgesetzt. Die Klägerin, die eine günstigere Verwertung des Grundstücks anstrebte, bewilligte daraufhin die einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens. Von der Beklagten forderte sie unter Hinweis auf § 1179 a BGB die Aufhebung der Grundschuld Nr. 3; für den Fall des Bestreitens eines Löschungsanspruches bat sie die Beklagte, zunächst ebenfalls die Einstellung des Verfahrens gemäß § 30 ZVG zu bewilligen, um über den Löschungsanspruch ohne Zeitdruck verhandeln zu können. Die Beklagte lehnte dies ab und schlug vor, die Klägerin möge die Grundschuld durch Zahlung ablösen; alsdann könne eine Klärung des streitigen Löschungsanspruchs erfolgen. Die Klägerin zahlte deshalb – über das Vollstreckungsgericht – an die Beklagte 463.120,75 DM zur Ablösung der vorgenannten Grundschuld. Dabei erklärte sie der Beklagten, die Ablösezahlung an diese erfolge unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung im Hinblick auf den geltend gemachten Löschungsanspruch. Das Vollstreckungsgericht stellte das Zwangsversteigerungsverfahren, soweit es von der Klägerin betrieben wurde, gemäß § 30 ZVG einstweilen ein und versagte dem Meistbietenden gemäß §§ 75, 33 ZVG den Zuschlag. Das Landgericht hat die auf die Rückzahlung des Ablösebetrages gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Die Revision hatte keinen Erfolg. Aus den Gründen: 1.(...) 2. Die Abweisung der Klage stellt sich aber aus anderen Gründen als richtig dar ( § 563 ZPO ). Die Klägerin kann weder aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung noch aus einem anderen Rechtsgrund die Rückzahlung des Ablösebetrages verlangen, weil ihr hinsichtlich der Grundschuld Nr. 3 kein Löschungsanspruch nach §§ 1192 Abs. 1, 1179 a Abs. 1 BGB zustand. Ein Löschungsanspruch scheidet entsprechend § 1196 Abs. 3 BGB von vornherein und unabhängig davon aus, ob Inhaber der Grundschuld Nr. 3 zum Zeitpunkt der Abtretung der nachrangigen Grundschulden an die Klägerin noch der Grundstückseigentümer oder bereits die Beklagte war. a) § 1196 Abs. 3 BGB ist im vorliegenden Fall entsprechend anzuwenden. Die Vorschrift bestimmt für die ursprüngliche Eigentümergrundschuld, daß ein Anspruch auf Löschung der Grundschuld nach § 1179 a BGB nur wegen solcher Vereinigungen der Grundschuld mit dem Eigentum in einer Person besteht, die eintreten, nachdem die Grundschuld einem anderen als 178 MittBayNot 1998 Heft 3 dem Eigentümer zugestanden hat. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit erhalten, die Eigentümergrundschuld einmal als Mittel der – oft verdeckten – Kreditsicherung zu nutzen (vgl. Begründung zum Gesetzentwurf, BT-Drucks. 8/89 S. 14). Dieser Grundgedanke rechtfertigt es zunächst, die Vorschrift auf nachträgliche Eigentümergrundschulden dann entsprechend anzuwenden, wenn die Grundschuld im Grundbuch vor Eintragung eines nachrangigen Grundpfandrechts auf den Eigentümer umgeschrieben worden ist (vgl. Staudinger/Wolfsteiner, BGB 13. Bearb. § 1179 a Rdnr. 69; Erman/Räfle, BGB 9. Aufl. § 1179 a Rdnr. 8; RGRK/Joswig, BGB 12. Aufl. § 1196 Rdnr. 12; Palandt/Bassenge, BGB 56. Aufl. § 1179 a Rdnr. 7; a.M. Rein, Die Verwertbarkeit der Eigentümergrundschuld trotz des Löschungsanspruchs gemäß § 1179 a BGB S. 101). Es ist kein Grund ersichtlich, die nachträgliche Eigentümergrundschuld in diesem Falle anders zu behandeln als eine nach § 1196 Abs. 1 BGB neu bestellte Eigentümergrundschuld; dem sachenrechtlichen Grundsatz der Publizität ist dadurch hinreichend Rechnung getragen, daß die eine entsprechende Anwendung des § 1196 Abs. 3 BGB rechtfertigende Konstellation aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Es wäre sinnlos und würde der vom Gesetzgeber mit der Einführung des gesetzlichen Löschungsanspruchs bei Grundpfandrechten bezweckten Entlastung der Grundbuchämter (vgl. Begründung zum Gesetzentwurf, BT-Drucks. 8/89 S. 7) zuwiderlaufen, den Grundstückseigentümer, der das einzige bestehende Grundpfandrecht als Eigentümergrundschuld später einmal zur Kreditsicherung nutzen möchte, darauf zu verweisen, das ihm zustehende Recht zum Zwecke der Ausräumung eines etwaigen Löschungsanspruchs nach § 1179 a BGB vorsorglich löschen zu lassen und im gleichen Rang eine neue Eigentümergrundschuld nach § 1196 Abs. 1 BGB zu bestellen. Nicht anders ist die Interessenlage in dem hier vorliegenden Fall, daß alle bestehenden Grundpfandrechte sich nachträglich mit dem Eigentum in einer Person vereinigt haben und der Eigentümer auch im Grundbuch als Inhaber aller Grundpfandrechte eingetragen worden ist. Hat der Grundstückseigentümer sich mehrere Grundschulden nach § 1196 Abs. 1 BGB bestellt, gilt § 1196 Abs. 3 BGB für diese Grundschulden unmittelbar. Der Grundstückseigentümer kann also auch eine nachrangige Grundschuld abtreten, ohne befürchten zu müssen, daß daraus dem Zessionar hinsichtlich vorrangiger Eigentümergrundschulden Löschungsansprüche nach § 1179a BGB erwachsen. Es gibt keinen Grund, die nachträgliche, im Grundbuch ausgewiesene Vereinigung aller Grundschulden mit dem Eigentum hinsichtlich der Anwendung des § 1196 Abs. 3 BGB anders zu behandeln. Der sachenrechtliche Publizitätsgrundsatz steht einer entsprechenden Anwendung des § 1196 Abs. 3 BGB nicht entgegen, wenn die diese Analogie rechtfertigende nachträgliche Vereinigung aller Grundpfandrechte mit dem Eigentum in einer Person im Grundbuch eingetragen worden ist. Es besteht ferner kein Bedürfnis, Kreditgebern, die sich in Fällen der vorliegenden Art vom Eigentümer nicht die erstrangige Grundschuld abtreten lassen, sondern sich mit der Abtretung einer nachrangigen Grundschuld begnügen, einen Löschungsanspruch hinsichtlich vorrangiger Eigentümergrundschulden zuzubilligen. Auch hier würde es die Grundbuchämter sinnwidrig belasten, den Grundstückseigentümer darauf zu verweisen, die bestehenden Rechte löschen zu lassen und entsprechende neue Eigentümergrundschulden nach § 1196 Abs. 1 BGB zu bestellen, um den Löschungsanspruch nach § 1179 a BGB zu vermeiden. MittBayNot 1998 Heft 3 b) Die entsprechende Anwendung des § 1196 Abs. 3 BGB führt dazu, daß die hier in Rede stehende Grundschuld Nr. 3 wie eine ursprüngliche Eigentümergrundschuld zu behandeln ist, die erstmals einem Dritten abgetreten wurde, und einem Löschungsanspruch nach § 1179 a BGB erst dann unterliegt, wenn sie sich erneut mit dem Eigentum in einer Person vereinigt. Ein Löschungsanspruch der Klägerin scheidet deshalb von vornherein aus. 5. BGB §§ 874, 885 Abs. 2; GBO § 19 (Keine Auslegung der Eintragungsbewilligung bei eindeutiger Bezeichnung des Belastungsgegenstandes) Wenn der Belastungsgegenstand einer Vormerkung im Grundbuch eindeutig bezeichnet ist, kommt insoweit eine Auslegung anhand der Eintragungsbewilligung nicht in Betracht. BGH, Urteil vom 17.10.1997 – V ZR 376/96 –, mitgeteilt von Dr. Manfred Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Klägerin ist Testamentsvollstreckerin des Nachlasses der Erblasserin. Diese kaufte mit notariellem Vertrag vom 4.4.1972 von den damaligen Eigentümern eine noch zu vermessende Teilfläche von etwa 189 qm aus den im Grundbuch von K., Blatt 1706 eingetragenen Grundstücken Flur 11 Nrn. 2083 und „2184“ (richtig 2084), die in einer als Anlage beigefügten Skizze näher bezeichnet wurde. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung der Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an der verkauften Grundstücksfläche durch die Veräußerer wurde am 5.5.1972 eine „Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Auflassung einer Teilfläche“ lediglich hinsichtlich des Flst. 2083 eingetragen. Im Jahr 1985 wurde das Flst. 2083 in die Flurstücke 2736 und 2739 sowie das Flst. 2084 in die Flst. 2735, 2737 und 2738 aufgeteilt. Die an die Erblasserin verkaufte Teilfläche umfaßte die neuen Flst. 2735, 2736 und 2737. Der Beklagte erwarb im Jahr 1990 die Flst. 2735 bis 2739 im Wege der Zwangsversteigerung, bei der als bestehend bleibende Rechte unter anderem die Teilauflassungsvormerkung lediglich hinsichtlich der Flst. 2736 und 2739 aufgenommen wurde. Mit der Klage wird die Erklärung der Auflassung zugunsten der Erbinnen der Erblasserin bezüglich der Flst. 2735, 2736 und 2737 sowie hilfsweise der Flst. 2736 und 2739 verlangt. Das Landgericht hat ihr im Hauptantrag stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht diese Entscheidung teilweise abgeändert und der Klage lediglich auf Zustimmung zur Eintragung der Erbinnen als Eigentümerinnen hinsichtlich des Flst. 2736 stattgegeben und die weitergehende Berufung zurückgewiesen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision blieb ohne Erfolg. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht führt aus, daß hinsichtlich der Flst. 2735 und 2737 eine Vormerkung zugunsten der Erbinnen mangels Eintragung nicht entstanden sei. Wortlaut und Anordnung der Eintragung im Grundbuch bezögen sich eindeutig nur auf die Flst. 2736 und 2739. Unklar sei die Eintragung lediglich hinsichtlich des genauen Flächeninhalts der auf dem Flst. 2736 lastenden Vormerkung. Nur insoweit nehme die Eintragung auf die genauere Umschreibung der „Teilfläche“ in der Eintragungsbewilligung Bezug. Eine weitere Auslegung der Eintragung im Sinne der Klägerin komme nicht in Betracht, da damit nicht der nähere Inhalt der Vor Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 15.07.1997 Aktenzeichen: XI ZR 145/96 Erschienen in: MittBayNot 1998, 178-179 MittRhNotK 1997, 352-354 BGHZ 136, 246-253 DNotZ 1998, 289-292 NJW 1997, 2597-2598 Rpfleger 1997, 470-471 Normen in Titel: BGB §§ 1196 Abs. 3, 1179 a