Zurück BGH 20. Januar 1999 VII ZR 398/97 BGB § 633 Fehler bei Wohnflächenabweichung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotI Fax - Abfrage Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 801 letzte Aktualisierung: 14. April 1999 7zr398978 BGH VII ZR 398/97 21.01.1999 BGB § 633 Abs. 1 Hat eine neu errichtete Eigentumswohnung eine Wohnfläche von lediglich ca. 53 qm statt der vereinbarten 65 qm, so liegt ein Fehler im Sinne des § 633 Abs. 1 BGB vor. BGB § 633 Abs. 1 Hat eine neu errichtete Eigentumswohnung eine Wohnfläche von lediglich ca. 53 qm statt der vereinbarten 65 qm, so liegt ein Fehler im Sinne des § 633 Abs. 1 BGB vor. BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 398/97 Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin erwarb gemeinsam mit ihrem zwischenzeitlich geschiedenen Ehemann von der Beklagten eine noch zu errichtendeEigentumswohnung. Sie verlangt aus eigenem und übergegangenem Recht Schadensersatz, weil u.a. die nach ihrer Ansichtvereinbarte Wohnfläche von 65 qm nicht eingehalten war. Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 288.700,50 DMnebst Zinsen Zug um Zug gegen Erteilung der Löschungsbewilligung für eine Vormerkung verurteilt und festgestellt, daß dieBeklagte zum Ersatz des weiteren Schadens verpflichtet ist. Die weitergehende Klage und die auf Zahlung des Restkaufpreisesvon 7.483 DM nebst Zinsen gegen die Klägerin und deren früheren Ehemann gerichtete Widerklage hat es abgewiesen. DieBerufung der Beklagten hatte keinen Erfolg. Auf die Anschlußberufung ist der Anspruch auf Zahlung von Zinsen zugunsten derKlägerin korrigiert worden. Gegen das Urteil richtet sich die Revision der Beklagten, mit der sie ihre Anträge auf Abweisungder Klage und Verurteilung auf die Widerklage weiterverfolgt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an dasBerufungsgericht. I. Das Berufungsgericht hält die Beklagte gemäß § 635 BGB für zum Schadensersatz verpflichtet. Die Parteien hätten eineWohnfläche von 65 qm vereinbart. Diese sei mit lediglich 52,639 qm unstreitig nicht eingehalten. Die Klägerin und ihr Ehemannhätten die in der Bauzeichnung enthaltenen Angaben zur so bezeichneten "Wohnfläche" dahin verstehen müssen, daß eine nachder II. Berechnungsverordnung (BVO) zu berechnende Wohnfläche von 65 qm vereinbart werde. Der kleiner geschriebeneZusatz "Bodenfläche zuz. Terrasse/Balkon" könne nur als klarstellender Hinweis verstanden werden, daß die nach der II. BVOmaßgebliche Grundfläche unter Einschluß der Terrassen- bzw. Balkonflächen gemeint sei. Das Berufungsgericht meint, die Behauptung der Beklagten, die Erwerber seien bereits vor Abschluß des Vertrages daraufhingewiesen worden, daß es sich bei der angegebenen Fläche um die Bodenfläche handele und daß die Wohnfläche nur ca. 53qm betrage, sei unsubstantiiert. Deshalb müsse der dazu benannte Zeuge nicht gehört werden. II. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die tatsächliche Wohnfläche von 52,639 qm ein Fehler im Sinne des §633 Abs. 1 BGB ist, wenn die Parteien eine Wohnfläche von 65 qm vereinbart haben (vgl. BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 -III ZR 229/97 = NJW-RR 1998, 1169 ). Ohne Rechtsfehler bejaht es auch die Voraussetzungen der §§ 634, 635 BGB .Ebensowenig ist zu beanstanden, daß das Berufungsgericht auf der Grundlage seiner Feststellungen von grober Fahrlässigkeitausgeht, so daß es auf die Haftungsbeschränkung im Vertrag nicht ankommt. 2. Das Berufungsgericht legt die Vertragsunterlagen dahin aus, es sei eine Wohnfläche von 65 qm vereinbart. Selbst wenn dieseAuslegung zutreffen sollte, hat das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, die Anforderungen an die Substantiierungdes Verteidigungsvorbringens überspannt und das Gebot verletzt, alle erheblichen Beweismittel zu erschöpfen ( § 286 ZPO ). a) Ein Sachvortrag ist erheblich, wenn Tatsachen vorgetragen werden, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet underforderlich sind, das geltend gemachte Recht zu begründen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist grundsätzlich nur dannerforderlich, wenn diese für die Rechtsfolgen von Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83 = NJW1984, 2888, 2889 = BauR 1984, 667 = ZfBR 1984, 289 ; Urteil vom 23. April 1991 - X ZR 77/89 = NJW 1991, 2707 ,2709). Ausreichend war danach die Behauptung, die Klägerin und ihr Ehemann seien vor Vertragsschluß darüber aufgeklärt worden,daß die Wohnfläche 53 qm und die Bodenfläche 65 qm betrage. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat dieBeklagte darüber hinaus die Personen der Aufgeklärten und mit den Architekten auch die Personen der Aufklärenden benannt.Auf die besonderen Umstände dieser Aufklärung kommt es nicht an. Darstellung substantiiert angreift.Denn der Umfang der jeweils erforderlichen Substantiierung des Sachvortrages bestimmt sich aus dem Wechselspiel vonVortrag und Gegenvortrag, wobei die Ergänzung und Aufgliederung des Sachvortrages bei hinreichendem Gegenvortrag immerzunächst Sache der darlegungs- und beweispflichtigen Partei ist (BGH, Urteil vom 24. Oktober 1991 - VII ZR 81/90 = BauR1992, 265, 266 = ZfBR 1992, 66 ). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Die Klägerin hat die Behauptung derBeklagten ohne nähere Sachangaben bestritten. Der Umstand, daß die Gegenpartei mangels genauer Zeit- und Ortsangabennoch nicht zu einer detaillierten Erwiderung in der Lage ist, ist kein Grund, den Vortrag als unsubstantiiert zurückzuweisen. DemTatrichter bleibt es unbenommen, bei der Beweisaufnahme die Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach allen Einzelheitenzu fragen, die ihm für die Beurteilung der Zuverlässigkeit der Bekundung erforderlich erscheinen, insbesondere auch nach Ort,Zeit und Umständen der behaupteten Abreden. Er kann aber diese Einzelheiten nicht schon von der beweispflichtigen Parteiverlangen und darf die Beweiserhebung hiervon nicht abhängig machen (BGH, Urteil vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83 aaO). III. Das Berufungsurteil kann demnach keinen Bestand haben. Die Zurückverweisung der Sache gibt dem BerufungsgerichtGelegenheit, vor einer Beweisaufnahme den Vertrag erneut auszulegen. Dabei wird es die von der Revision als übergangengerügten Umstände mit zu berücksichtigen haben. Es wird in seine Überlegungen auch einbeziehen müssen, daß die BegriffeWohnfläche und Bodenfläche auf der Bauzeichnung nicht von dieser losgelöst ausgelegt werden können. Sofern sich aus derBauzeichnung selbst Anhaltspunkte für das eine oder andere Verständnis der Begriffe ergeben, sind diese ebenfalls zuberücksichtigen. Auch wird das Berufungsgericht der Frage nachgehen müssen, wie die Abkürzungen "WF" und "BF" von denErwerbern nach objektivem Verständnis unterschieden werden, wobei zu berücksichtigen ist, daß jedenfalls aus der Preisliste,Stand Juni 1992, die Verwendung der Abkürzung "BF" ausschließlich für Dachgeschoßwohnungen deutlich wird. Die Klägerinhat zugestanden, diese Preisliste erhalten zu haben (GA 36). Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 20.01.1999 Aktenzeichen: VII ZR 398/97 Erschienen in: DNotI-Report 1999, 89-90 MittBayNot 1999, 372-374 NJW 1999, 1859-1860 ZWE 2000, 21-22 Normen in Titel: BGB § 633

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