Zurück BGH 24. Februar 1999 VII ZR 208/97 BGB § 635 Schadensersatz bei Mangel am Gemeinschaftseigentum Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotI Fax - Abfrage Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 796 letzte Aktualisierung: 14. April 1999 BGB § 635 Der Schadensersatzanspruch nach § 635 BGB , der dem einzelnen Bauherrn einer Bauherrengemeinschaft wegen eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum zusteht, ist auf den Ersatz der gesamten Kosten gerichtet, die zur Mängelbeseitigung erforderlich sind. Das gilt auch für die Haftung des Architekten wegen fehlerhafter Planung oder Bauaufsicht. BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 208/97 Verkündet am: 25. Februar 1999 für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger zu 1 bis 9 wird das Urteil des 7. Zivilsenats des PfälzischenOberlandesgerichts Zweibrücken vom 28. Mai 1997 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zumNachteil der Kläger 1 bis 9 erkannt worden ist.Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Landau in der Pfalzvom 25. Januar 1996 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Zahlung von 175.720,99 DMund 4 % Zinsen seit 19. Oktober 1993 hieraus zu Händen der Wohnungseigentümergemeinschaft "AmWi., N. " zu erfolgen hat. Die Kosten der Rechtsmittel einschließlich der Kosten der Streithilfe trägt der Beklagte. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger zu 1 - 9 verlangen vom beklagten Architekten Schadensersatz wegen Verletzung der Bauaufsichtspflicht. Die Kläger zu 1 - 9 errichteten zusammen mit der Fa. W. und dem Beklagten in einem Bauherrenmodellin den Jahren 1985 - 1989 eine Wohnungseigentumsanlage. Dem Beklagten oblagen Planung,Bauleitung und Bauüberwachung aufgrund eines durch den Treuhänder und Streithelfer der Kläger imNamen der Bauherren abgeschlossenen Architektenvertrags. Die Fa. W. erstellte das Bauvorhaben alsGeneralunternehmerin. Die auf sie als Mitbauherrin entfallenden Wohnungseinheiten veräußerte ssie andie früheren Kläger zu 10 - 49. Die Wohnanlage weist Mängel am Bodenaufbau und an der Entwässerung der Balkone undDachterrassen sowie an der Abdichtung der Tiefgarage auf. Die Mängel sind darauf zurückzuführen,daß sich die Fa. W. über Planungsvorgaben des Beklagten hinweggesetzt und die Arbeiten an ihreSubunternehmer mit der Maßgabe vergeben hat, möglichst kostengünstig zu bauen. Die Fa. W. istliquidiert, ein Konkursantrag wurde mangels Masse abgewiesen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat beschlossen, Schadensersatzansprüche gegen den Beklagtengeltend zu machen. Das Landgericht hat den Klägern zu 1 - 9 Schadensersatz in Höhe von 175.720,99 DM, berechnetnach den Kosten der beabsichtigten Nachbesserung und der Begutachtung in einem vorausgegangenenBeweisverfahren gegen die Fa. W., zugesprochen und die Klage der früheren Kläger zu 10 - 49abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Berufungsgericht die Verurteilung nur in Höhe derQuoten, die den Miteigentumsanteilen der Kläger zu 1 - 9 am Gemeinschaftseigentum entsprechen, alsoin Höhe von insgesamt 24.279,50 DM, und mit der Maßgabe der Zahlung an dieWohnungseigentümergemeinschaft aufrechterhalten. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen.Hiergegen richtet sich die Revision der Kläger zu 1 - 9 (künftig: Kläger). Entscheidungsgründe Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit zum Nachteil der Klägererkannt worden ist, und zur Zurückweisung der Berufung des Beklagten. I. Das Berufungsgericht führt zur Berechnung des vom Beklagten zu ersetzenden Schadens aus: Dieeinzelnen Eigentümer seien, anders als bei den primären, auf Erfüllung gerichtetenGewährleistungsansprüchen, hinsichtlich der sekundären Gewährleistungsansprüche nur Teilgläubiger.Schadensersatz könnten sie nicht in Höhe der gesamten Mängelbeseitigungskosten, sondern nurentsprechend ihren Miteigentumsanteilen geltend machen. Dies sei ständige höchstrichterlicheRechtsprechung für das Gemeinschaftseigentum betreffende Ansprüche beim Kauf vonEigentumswohnungen. Für sekundäre Gewährleistungsansprüche aus Werkvertrag könne wegen dergrundsätzlich gleichen Sach- und Interessenlage nichts anderes gelten. Das Urteil desBundesgerichtshofs vom 6. Juni 1991 (VII ZR 372/89 = BGHZ 114, 383 ) stehe dem nicht entgegen.Ihm habe ein anders gelagerter Sachverhalt zugrunde gelegen. Dort sei es um Mängel amGemeinschaftseigentum gegangen, die erhebliche Auswirkungen auf das Sondereigentum gehabt hätten. II. Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht beschränkt zu Unrecht den Anspruch der Kläger auf eine ihrenMiteigentumsanteilen entsprechende Quote. Den Klägern steht ein Anspruch auf Schadensersatz inHöhe der gesamten Aufwendungen, die zur Beseitigung der Mängel am zu. Das gilt unabhängig davon,ob sich die Mängel auf das Sondereigentum der Kläger auswirken. 1. Bei der Erstellung von Wohnungseigentum richtet sich der Schadensersatzanspruch des einzelnenBauherrn wegen behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum auf die gesamten Kosten, die zurMängelbeseitigung erforderlich sind; das gilt auch im Falle einer Haftung des Architekten für fehlerhaftePlanung oder Bauaufsicht (a). Eine Beschränkung auf eine dem Miteigentumsanteil entsprechendeQuote, wie sie für den Schadensersatzanspruch des Käufers von Wohnungseigentum vertreten wird,kommt im Werkvertragsrecht nicht in Betracht (b). a) Der Schadensersatzanspruch nach § 635 BGB soll die Nachteile des Bestellers ausgleichen, die ihmdurch die mangelhafte Werkleistung entstanden sind. Er tritt an die Stelle des auf mangelfreie Herstellunggerichteten Erfüllungsanspruchs. Wie jener zielt er auf die Herbeiführung des vom Auftragnehmergeschuldeten werkvertraglichen Erfolgs. Auf dieser Grundlage hat der Senat entschieden, daß einBauherr vom Architekten wegen eines Planungsfehlers, der zu einem Mangel amGemeinschaftseigentum geführt hat, jedenfalls dann Ersatz in Höhe der vollen Mängelbeseitigungskostenverlangen kann, wenn sich der Mangel nur im Sondereigentum dieses Bauherrn auswirkt (BGH, Urteilvom 6. Juni 1991 - VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383 , 390). Er hat offen gelassen, ob das auch für denFall gilt, daß unabhängig von dieser Besonderheit Mängel am Gemeinschaftseigentum bestehen (aaO S.389 f). Diese Frage ist zu bejahen. Der Unternehmer schuldet bei der Errichtung von Wohnungseigentum im Bauherrenmodell jedemBauherrn die mangelfreie Erfüllung seines Vertrags in Bezug auf das gesamte Gebäude. Das gilt auch fürden Architekten, der die Bauaufsicht übernommen hat. Mit der Bauüberwachung hat er daraufhinzuwirken, daß ein mangelfreies Bauwerk entsteht; darin besteht der von ihm geschuldete Werkerfolg(z.B. BGH, Urteil vom 26. November 1959 - VII ZR 120/58, BGHZ 32, 224 , 227 f; Urteil vom 22.Oktober 1981 - VII ZR 310/79, BGHZ 82, 100 , 105 ff). Er ist dem einzelnen Bauherrn in vollemUmfang gewährleistungspflichtig für Bauwerksmängel infolge unzureichender Bauaufsicht. Kann derErfüllungs- oder Gewährleistungsanspruch nicht mehr durchgesetzt werden, weil sich die Fehler derBauaufsicht bereits in Mängeln des Bauwerks manifestiert haben und deshalb eine Nachbesserung desArchitektenwerks nicht mehr möglich ist, tritt der Schadensersatzanspruch auch insoweit an die Stelledes Erfüllungsanspruchs (vgl. BGH, Urteil vom 2. Mai 1963 - VII ZR 171/61, BGHZ 39, 261, 263 f).Er ist auf vollständigen Ausgleich der durch die Fehler der Bauaufsicht entstandenen Schäden gerichtet,unabhängig davon, ob sich ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nur auf das Sondereigentum einesWohnungseigentümers auswirkt. Der Auftraggeber muß über den Schadensersatzanspruch in die Lageversetzt werden, den Zustand herzustellen, den der Architekt durch die geschuldete Bauaufsicht hättemit herbeiführen sollen. Der Architekt hat deshalb dem einzelnen Bauherren die gesamten Kosten zuersetzen, die zur Behebung des Mangels erforderlich sind (vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7.Aufl. § 21 Rz. 14 und 17; Ganten in: Festschrift für Bärmann und Weitnauer, S. 269, 281 f und 284 ff;a.A. Weitnauer, WEG, 8. Aufl., Anh. § 8 Rz. 72; Staudinger-Bub, 13. Bearb. § 21 WEG Rz.286-288; Wenzel in: Immobilienrecht 1998, Hrsg. Hagen/Brambring, S. 51, 55). Unerheblich ist, ob diese Kosten im Einzelfall den dem Unternehmer geschuldeten Werklohn oder dasArchitektenhonorar übersteigen. Bei dem auf die Erstellung von Wohnungseigentum gerichtetenWerkvertrag ist ein solches Ungleichgewicht bereits im Verhältnis der ursprünglichenErfüllungsansprüche angelegt: Während der Auftragnehmer seine Werkleistungen in Bezug auf dasgesamte Bauwerk schuldet, wird der Auftraggeber nur anteilig verpflichtet (st. Kommt diesesUngleichgewicht auch beim Schadensersatzanspruch zum Tragen, so verwirklicht sich damit dasvertragliche Risiko, das der Auftragnehmer mit dem auf die Erstellung von Wohnungseigentum zielendenWerkvertrag eingegangen ist (vgl. Ganten aaO S. 285). b) Eine Quotelung des Schadens wie im Kaufrecht kommt nicht in Betracht. Der werkvertraglicheSchadensersatzanspruch des einzelnen Bauherrn unterscheidet sich vom kaufrechtlichen Anspruchmaßgeblich dadurch, daß er von der werkvertraglichen Erfolgshaftung des Auftragnehmers geprägt ist(vgl. Ganten aaO S. 285 f, a.A. Wenzel aaO S. 57). Dieser ist zur mangelfreien Herstellung desgesamten Bauwerks oder zur ordnungsgemäßen Bauaufsicht beim gesamten Bauvorhaben verpflichtet.Der Schadensberechnung nach den Gesamtkosten der Mängelbeseitigung im Werkvertragsrecht stehtdeshalb die Rechtsprechung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs nicht entgegen, wonach derKäufer einer Eigentumswohnung nur den Bruchteil verlangen kann, der dem gekauften Sondereigentuman dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet ist (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 1989 - V ZR 40/88, BGHZ 108, 156 ). Entsprechendes gilt für die Entscheidung des V. Zivilsenats vom 22. Dezember 1995(V ZR 52/95, BauR 1996, 401 = ZfBR 1996, 144 = NJW 1996, 1056 ). Sie betraf ebenfalls einenSchadensersatzanspruch aus kaufrechtlicher Gewährleistung, der lediglich durch ein vertraglichesNachbesserungsrecht modifiziert war. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§563 ZPO). Entgegen der vom Beklagten in der Revisionsinstanz vertretenen Auffassung müssen sich die Klägernicht entgegenhalten lassen, daß die Mitbauherrin, die Fa. W., als Bauunternehmerin die Mängelverursacht hat, und daß deshalb die übrigen Miteigentümer, die ihr Wohnungseigentum von der Fa. W.erworben haben und die gegen den Beklagten selbst keine Ansprüche geltend machen können, bei einerSchadensberechnung nach den Gesamtkosten mitbegünstigt werden. Eine solche Zurechnung des Mitverschuldens entspricht nicht der Billigkeit ( § 242 BGB ). Es würde demGrundsatz der Erfolgshaftung widersprechen, wenn die jeweils auf den Ersatz derGesamtnachbesserungskosten gerichteten Ansprüche der einzelnen Bauherren in dieser Weise gekürztwürden. Die vertragliche Pflicht zur Bauaufsicht hat den Zweck, eine mangelhafte Bauausführung zuverhindern. Sie wird vom Architekten jedem Bauherrn in Bezug auf das Gesamtobjekt geschuldet. DerUmstand, daß der bauausführende Unternehmer zugleich Mitbauherr ist, entlastet den Architekten nichtvon seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Vertragserfüllung gegenüber den übrigen Bauherren. Entsprechendes gilt auch für den Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Zu verringernoder auszuschließen ist allenfalls der Anspruch desjenigen Bauherrn, der als Bauunternehmer denMangel selbst mitverursacht hat. Er kann gleichwohl im Ergebnis dadurch mitbegünstigt sein, daß dieübrigen Bauherren ungekürzte Ansprüche gegen den Architekten durchsetzen können. Darinverwirklicht sich das dem Vertrag eigene Risiko, das aus dem von vornherein bestehendenUngleichgewicht zwischen dem auf die gesamte Leistung gerichteten Anspruch des Bauherrn und demauf nur anteiliges Entgelt gerichteten Anspruch des Auftragnehmers folgt. Für eine auf § 242 BGB gestützte Anspruchskürzung ist in diesem Falle kein Raum. Es entspricht vielmehr der Billigkeit, dieBerücksichtigung der gemeinsamen Verantwortung von Bauunternehmer und Architekt ihremGesamtschuldnerausgleich zu überlassen und damit das Insolvenzrisiko nicht den Bauherrenaufzuerlegen. III. der Senatin der Sache selbst entscheiden. Die Berufung des Beklagten ist deshalb insgesamt mit der Maßgabezurückzuweisen, daß die Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfolgen hat. Dasentspricht dem Antrag der Kläger. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 24.02.1999 Aktenzeichen: VII ZR 208/97 Erschienen in: DNotI-Report 1999, 80-81 BGHZ 141, 63-69 NJW 1999, 1705-1706 NJW-RR 1999, 960 Normen in Titel: BGB § 635

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