V ZR 162/98

Zurück BGH 01. Oktober 1999 V ZR 162/98 BGB §§ 273 Abs. 1, 326 Abs. 1 Zurückbehaltungsrecht bei Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Dort, wo die Aufgaben des Notars enden, beginnt der Wirkungskreis der sog. gestorias, privater Behördenagenturen, die die gesamte Abwicklung der escritura übernehmen und damit zusätzliche Gebühren verursachen. 2. Vermögensnachfolge16 Deutsche Staatsangehörige mit beweglichem oder unbeweglichem Vermögen in Spanien werden unabhängig von ihrem Wohnsitz einheitlich nach deutschem Erbrecht beerbt. Spanisches und deutsches IPR kommen insoweit zum selben Ergebnis17. Trotz grundsätzlicher Maßgeblichkeit deutschen Rechts bedingt die Vermögensbelegenheit in Spanien vielfältige Berührungspunkte auch mit dem spanischen Recht, schon allein deshalb, weil die Rechtsnachfolge in spanischen Registern vollzogen werden muß. Sowohl bei der Nachfolgeplanung als auch bei der Abwicklung eines Erbfalles ist es in jedem Falle ratsam, die Maßstäbe des spanischen Rechts vorsorglich miteinzubeziehen. Z. B. wird in der Praxis für die Eintragung der Erben im Grundbuch selbst bei Vorliegen eines deutschen Erbscheins eine (nach deutschem Recht entbehrliche) notarielle Erbschaftsannahmeerklärung (declaraciön de aceptatiön de herencia) erforderlich. Die Durchsetzung einer in Deutschland errichteten letztwilligen Verfügung in Spanien läßt sich auch dadurch erleichtern, daß deren Registrierung beim spanischen Zentralregister für letztwillige Verfügungen in Madrid (Registro de Actos de Ultima Voluntad) veranlaßt wird's. Unter Deutschen mit spanischem Immobilienbesitz ist es zudem üblich geworden, beim spanischen Notar (neben oder anstelle einer erbrechtlichen Regelung in Deutschland) ein inhaltlich auf das spanische Vermögen beschränktes Testament zu errichten19. Auch hier spielen teilweise Praktikabilitätsgesichtspunkte eine Rolle (Entbehrlichkeit eines deutschen Erbscheins), teilweise auch nur der Wunsch, die Aufmerksamkeit der deutschen (Steuer-)Behörden partout nicht auf das Auslandsvermögen zu lenken. Wegen der Unerfahrenheit spanischer Notare in deutscherbrechtlicher Gestaltung und weil die getroffenen Regelungen oft mit dem Inhalt letztwilliger Verfügungen in Deutschland konfligieren, sind Auslegungsprobleme durch diese Praxis vorprogrammiert. Eine Feinabstimmung der betreffenden Nachfolgeregelungen tut not. Zu berücksichtigen ist bei der erbrechtlichen Gestaltung außerdem auch das spanische Erbschaftssteuerrecht20. Grundbesitznachlaß in Spanien unterliegt selbst dann der spanischen Erbschaftssteuer, wenn weder der deutsche Erblasser noch die Erben Wohnsitz in Spanien hatten bzw. haben (beschränkte Steuerpflicht wegen Vermögensbelegenheit). Die Steuerlast kann in Spanien auch bei „Normalvermögen" erdrückend sein, da die dort geltenden Erbschaftssteuerfreibeträge die deutschen Freibeträge erheblich unterschreiten. Bei Ehegatten und Kindern über 21 Jahren betragen sie umgerechnet nur jeweils 30.586 DM, bei Schenkungen gibt es überhaupt keine Freibeträge — das Ganze bei Steuersätzen zwischen 10 und 30 Prozent. Im Hinblick auf die hieraus möglicherweise resultierende Belastung sind die (wenigen) Gestaltungsmöglichkeiten bei der Nachfolgeplanung sorgfältig in Betracht zu ziehen. Teilweise kann auch eine lebzeitige Veräußerung und der Vermögens(rück)transfer nach Deutschland zu empfehlen sein. IV. Fazit Der Blick über den Tellerrand der eigenen Rechtsordnung lohnt sich stets - dies gilt nicht minder für den Bereich der notariellen Praxis. Ein Praktikum im Auslandsnotariat verschafft interessante Einblicke in das Fremde, vermag dadurch aber auch besseres Verständnis des eigenen Systems und seiner Institutionen zu bewirken. Selbstverständliches wird nämlich hinterfragt, Alternativen werden aufgezeigt. Mit seinen Systemunterschieden ist Spanien für den rechtsvergleichenden Ausflug allemal ein lohnendes Ziel, das dortige Notariat, das teilweise in Tradition verharrt, teilweise aber auch durch Modernismen besticht, ein interessantes Kontrastprogramm. Junge Kollegen sind zur Teilnahme am Austauschprogramm uneingeschränkt zu ermuntern. Rechtsprechung 1. Schuldrecht - Zurückbehaltungsrecht bei Rückabwicklung eines Grundstückkaufvertrages (BGH, Urteil vom 1.10. 1999 — V ZR 162/98) BGB §§ 273 Abs. 1; 326 Abs. 1 1. Die Sicherungsabtretung eines Gegenanspruchs steht der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts durch den Schuldner nicht entgegen, soweit der Schuldner vom Zessionar zur klageweisen Geltendmachung des abgetretenen Anspruchs ermächtigt ist. 2. Scheidet eine Aufrechnung wegen fehlender Gegenseitigkeit aus, ist aber der Schuldner berechtigt, Leistung an den Zessionar zu verlangen, besteht ein Leistungsverweigerungsrecht auch bei beiderseits gleichartigen Leistungen. 3. Verlangt der Gläubiger Schadensersatz wegen Nichterfüllung eines Grundstückkaufvertrages und ergibt die Abrechnung (ausnahmsweise) ein Guthaben zugunsten des Schuldners, so kann dieser wegen seines Erstattungsanspruchs dem Grundbuchberichtigungsanspruch ein Zurückbehaltungsrecht entgegensetzen. 16 Eine systematisch ausgerichtete Aufarbeitung des spanischen Erbrechts in deutscher Sprache bietet die in 3. Aufl. (unter Mitarbeit von Huze! erschienene Monographie von Löber, Erben und Vererben in Spanien, 1998. Besondere Aufmerksamkeit wird der erbrechtlichen Situation deutscher Erblasser mit Wohnsitz und/oder Grundbesitz in Spanien geschenkt. 17 Art. 9 Ziff. 8 Cödigo Civil und Artt. 25, 26 EGBGB . 18 Hierzu ausführlich Löber, Erben und Vererben, S. 51 ff. Zum Sachverhalt: Die Bekl. beabsichtigten, ein Einkaufszentrum zu errichten. Hierzu kauften sie mit notariell beurkundetem Vertrag vom 19. 1. 1994 von der Kl. mehrere teilweise mit landwirtschaftlichen Gebäuden bebaute Grundstücke. Der Gesamtkaufpreis von 800.000,- DM war am 2. 2. 1994 fällig. Mit seiner Zahlung sollte der Besitz übergehen. Zur Sicherung des Anspruchs der Bekl. auf den Erwerb des Eigentums bewilligte und beantragte die KI. die Eintragung von Vormerkungen in das Grundbuch. Ohne Zahlung geleistet zu haben, begannen die Bekl mit dem geplanten Umbau. Bis zum Abschluß der Arbeiten im März 1995 und der Aufnahme des Betriebs des Zentrums investierten sie nach ihrer Behauptung etwa 4 Mio. DM. Durch Vertrag vom 25. 7. 1994 änderten die Parteien die im Vertrag vom 19.1. 1994 zur Fälligkeit des Kaufpreises getroffene Regelung. Fälligkeit sollte nunmehr 30 Tage nach der Mitteilung der Urkundsnotarin eintreten, daß die zugunsten der Bekl. bewilligten Vormerkungen in das Grundbuch eingetragen seien. Durch Vertrag vom 26. 7. 1995 änderten die Parteien den Kaufvertrag erneut. Fälligkeit des Kaufpreises trat hiernach in Höhe eines Teilbetrages von 270.000,- DM am 10.8. 1995 ein. Für die Zeit bis zu dem im Vertrag vom 19. 1. 1994 vereinbarten Übergang der Nutzungen und Lasten sollten die Bekl. „für die bereits außerhalb und unabhängig von den 19 Meist wird, ohne daß die spanischen Notare insoweit über Problembewußtsein verfügen, eine „Erbeinsetzung" bezüglich der spanischen Vermögenswerte vorgenommen. 20 Vgl. hierzu Gebe!, Der Immobilienerwerb in Spanien und seine erbschaftssteuerrechtlichen Folgen, RIW 1998, 210 ff.; ders., Erbschaftssteuer bei deutsch spanischen Nachlässen, 1999. Heft Nr. 3 • MittRhNotK • März 2000 67 Notarverträgen durchgeführte Nutzung" ein Nutzungsentgelt zu bezahlen haben. Am 14. 11. 1995 erfolgte die Eintragung der Vormerkungen. Mit Schreiben vom 24. 11. 1995 forderte die KI. die Bekl. zur Zahlung von 270.000,- DM auf. Mit Schreiben vom 4. 3. 1996 setzte sie ihnen hierzu Frist bis zum 21. 3. 1996 und erklärte, die Annahme des Kaufpreises nach Ablauf dieser Frist abzulehnen; das Nutzungsverhältnis gelte für diesen Fall als gekündigt. Die Bekl. zahlten weiterhin nicht. Mit Anwaltsschreiben vom 1. 4. 1996 erklärten sie, das Vertragsverhältnis sei auch aus ihrer Sicht mit Wirkung zum 21. 3. 1996 beendet und befinde sich in der „Rückabwicklungsphase". Gegenüber dem Anspruch der KI. auf Herausgabe der Grundstücke nähmen sie wegen ihrer Aufwendungen ein Zurückbehaltungsrecht in Anspruch. Dem Verlangen der KI. nach Räumung und Herausgabe der Grundstücke sind die Bekl. während des Rechtsstreits unter dem Vorbehalt von Verwendungsersatzansprüchen nachgekommen. Gegenüber dem Anspruch der KI. auf Zahlung von 6.960,- DM Verzugszinsen auf den Kaufpreis und Einwilligung in die Löschung der Vormerkungen machen sie ein Zurückbehaltungsrecht wegen ihrer Baumaßnahmen geltend. Ihre — zwischenzeitlich abgetretenen — Ansprüche beziffern sie auf 2,3 Mio. DM. Das LG hat der Klage stattgegeben. Soweit das Verfahren nicht hinsichtlich der Ansprüche auf Räumung und Herausgabe übereinstimmend für erledigt erklärt ist, hat das OLG die auf die Versagung eines Zurückbehaltungsrechts beschränkte Berufung zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision der Beki Aus den Gründen: I.Das Berufungsgericht verneint ein Zurückbehaltungsrecht. Es hat ausgeführt: Ob die Aufwendungen der Bekl. Verwendungen auf die Grundstücke bedeuteten, könne dahingestellt bleiben. Sie seien weder notwendig gewesen, noch hätten sie im Interesse der KI. gelegen oder seien von ihr genehmigt worden. Eine Haftung wegen ungerechtfertigter Bereicherung scheide aus, ' weil die Vorschriften der §§ 994 ff. BGB eine abschließende Regelung träfen. Ein Anspruch aus § 242 BGB komme nur in Ausnahmefällen in Betracht. Die Voraussetzungen dafür seien nicht gegeben. Die Revision hat Erfolg. II.1. Die Bekl. haben ihre Berufung zulässig auf die Versagung eines Zurückbehaltungsrechts beschränkt ( BGHZ 45, 287 , 289, BGH WM 1999, 1565 , 1567). Das Bestehen der ausgeurteilten Ansprüche ist mithin der Nachprüfung entzogen. 2. a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nicht daran scheitert, daß die Bekl. ihre Ansprüche wegen der Bebauung der Grundstücke an die I. AG abgetreten haben. (...) b) Ein Zurückbehaltungsrecht kommt im vorliegenden Fall auch gegenüber dem Zahlungsanspruch der KI. in Betracht. Allerdings ist die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts grundsätzlich ausgeschlossen, wenn sich Ansprüche gegenüberstehen, die beiderseits gleichartige Leistungen, insbesondere Geldleistungen, zum Gegenstand haben. Sind die beiderseitigen Leistungen verrechenbar, ist eine zur Zug-um-Zug-Verurteilung führende Zurückbehaltung im allgemeinen weder sinnvoll noch angebracht und deshalb regelmäßig in eine Aufrechung umzudeuten (Staudinger/Selb, a.a.O., Rn. 2). Das ist hier jedoch nicht möglich, weil es infolge der Abtretung an der für die Aufrechnung seitens der Bekl. erforderlichen Gegenseitigkeit der Forderungen fehlt ( § 387 BGB ). Mit der Forderung eines Dritten kann der Schuldner auch mit dessen Einwilligung nicht aufrechnen (BGH NJW-RR 1988, 1146 , 1150). Scheidet eine Aufrechnung wegen fehlender Gegenseitigkeit aus, ist aber der Schuldner berechtigt, Leistung an den Zessionar zu verlangen, besteht dieses Leistungsverweigerungsrecht auch bei beiderseits gleichartigen Leistungen. Denn es wäre nicht gerechtfertigt, den Schuldner einer gleichartigen Leistung schlechter zu stellen als den einer ungleichartigen. III. Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts kann auf der Grundlage des bisherigen Vorbringens der Parteien das Bestehen eines Anspruchs wegen der Aufwendungen der Bekl. auf die Grundstücke nicht ausgeschlossen werden. 1. Wie die Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zutreffend geltend gemacht hat, ist die Annahme des Berufungsgerichts, die Kl. sei vom Kaufvertrag zwischen den Parteien zurückgetreten, nicht frei von Rechtsfehlern. Die getroffenen Feststellungen tragen diese Auffassung nicht. Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, daß und zu welchem Zeitpunkt die Kl. den Rücktritt erklärt hat. Die Parteien gehen zwar übereinstimmend davon aus, daß das Vertragsverhältnis gescheitert ist. Das allein rechtfertigt aber nicht die Annahme, der Vertrag sei in ein von §§ 346 ff. BGB bestimmtes Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt worden. Liegt eine Rücktrittserklärung der Kl. nicht vor, könnten die Rücktrittswirkungen nur durch eine einvernehmliche Regelung der Parteien ausgelöst worden sein. Auch hierzu enthält das Berufungsurteil keine Feststellungen. Das Berufungsgericht hat lediglich ausgeführt, zwischen den Parteien sei unstreitig, daß die Kl. ein Rücktrittsrecht gehabt habe. Das vom Berufungsgericht zitierte Schreiben der KI. vom 4. 3. 1996, dessen Zugang beim Beki. zu 2) bestritten ist, enthält außer der mit einer Ablehnungsandrohung verbundenen Fristsetzung die Erklärung, daß das Nutzungsrecht bei nicht fristgemäßer Zahlung als gekündigt gelte. In dem vom Berufungsgericht erwähnten Antwortschreiben der Bekl. vom 1. 4. 1996 ist ausgeführt, das Vertragsverhältnis sei „mit Wirkung zum 21. 3. 1996 beendet" und befinde sich seither „in der Rückabwicklungsphase". Dies konnte die KI., die den Rücktritt bis dahin nicht erklärt hatte, nur so verstehen, daß auch die Bekl. nicht länger an dem Vertrag festhalten wollten. Ein Angebot, die Rückabwicklung des Kaufvertrages nach den für das Rücktrittsrecht geltenden Vorschriften zu vereinbaren, lag darin aus der Sicht der Kl. nicht. Ohne Aussagekraft ist, daß in dem Schreiben von einer „Rückabwicklungsphase" die Rede ist. Dieser Begriff findet sich überdies im Zusammenhang mit der Äußerung der Rechtsansicht, das Vertragsverhältnis sei beendet. Er läßt nicht den Schluß auf eine einverständliche Aufhebung des Kaufvertrages und Vereinbarung der Abwicklung der beiderseitigen Ansprüche nach den Regeln des Rücktrittsrechts zu. 2. Am 1. 4. 1996 war lediglich die mit der Ablehnungsandrohung verbundene Frist zur Bezahlung des Kaufpreises abgelaufen. Damit waren der Anspruch der KI. auf dessen Bezahlung und der Anspruch der Bekl. auf den Erwerb des Eigentums an den Grundstücken erloschen ( BGHZ 20, 338 , 344; 54, 214, 216). Die Eintragung der Vormerkungen ließ das Grundbuch unrichtig sein. Die KI. hatte fortan die Wahl, entweder vom Vertrag zurückzutreten oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen (§ 326 Abs. 1 S. 2 HS 1 BGB). Wofür sie sich entschieden hat, ist nicht festgestellt. Zustimmung zur Löschung der Vormerkungen und Rückgabe der Grundstücke kann sie gern. § 894 bzw. § 985 BGB auch verlangen, wenn sie im übrigen Schadensersatz geltend macht (vgl. BGHZ 87, 156 , 159 = DNotZ 1983, 549 ; BGH NJW 1981, 1834 m.w.N.). a) Verlangt die KI. Schadensersatz wegen Nichterfüllung, so wird das Vertragsverhältnis in ein einseitiges Abrechnungsverhältnis umgewandelt, innerhalb dessen die einzelnen „Ansprüche" nur noch unselbständige Abrechnungsposten bilden ( BGHZ 87, 156 , 159 = DNotZ 1983, 549 ; RGZ 141, 259 , 262). Zur Berechnung des Schadens ist die Differenz zwischen der Vermögenslage, die sich bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch die Bekl. ergeben hätte, derjenigen gegenüberzustellen, die sich infolge der Nichterfüllung tatsächlich ergeben hat. Haben die Baumaßnahmen der Bekl. zu einer Wertsteigerung der Grundstücke geführt, so kann das infolge der vorzunehmenden Vorteilsausgleichung zu einem Überschuß zu Gunsten der Bekl. führen. Diesen können sie wie ein sich aus der Verrechnung der beiderseitigen Leistungen ergebendes Guthaben nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereichung Heft Nr. 3 • MittRhNotK • März 2000 RGRK/Ballhaus, 12. Aufl., § 325 BGB , Rn. 16; Staudinger/Otto, 1995, § 325 BGB , Rn. 50; a.M. MünchKomm/Emmerich, 3. Aufl., § 325 BGB , Rn. 74, 77) und wegen dieses Anspruchs ein Recht zur Zurückbehaltung geltend machen. b) Ist die KI. vom Kaufvertrag zurückgetreten, so schließt das ein Zurückbehaltungsrecht ebenfalls nicht zwingend aus. Die in § 347 S. 2 BGB bestimmte Verweisung auf §§ 994 ff. BGB beschränkt den Anspruch des Rückgewährschuldners wegen Verwendung auf die zurückzugewährende Sache nur, sofern er diese zur Erfüllung oder teilweisen Erfüllung des gescheiterten Austauschvertrages vom Gläubiger erhalten hat. Die Rechtslage ist anders, wenn der Käufer den Besitz an der Kaufsache nicht in Erfüllung des Kaufvertrages, sondern aus einem anderen Rechtsgrund — z.B. aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages — erhalten hat. In diesem Fall ist die Besitzverschaffung, da sie nicht aufgrund des rückabzuwickelnden Vertrages erfolgt ist, nicht der in § 347 S. 2 BGB vorausgesetzte Empfang der Leistung. So liegt der Fall hier. Als die Bekl. die Baumaßnahmen vornahmen, waren sie nicht aufgrund des Kaufvertrages im Besitz des Grundstücks. Gern. § 5 des Vertrages vom 19. 1. 1994 sollte der Besitzübergang vielmehr mit Eingang der Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Dazu ist es nicht gekommen. In § 4 des Änderungsvertrages vom 26. 7. 1995 haben die Parteien diese Regelung bestätigt und für die Zeit bis zu dem im Kaufvertrag vom 19. 1. 1994 vereinbarten Übergang der Nutzungen und Lasten die Zahlung eines Nutzungsentgeltes vereinbart. Der genannten Vertragsbestimmung ist zu entnehmen, daß das Nutzungsentgelt rückwirkend ab dem 1. 1. 1994 entrichtet werden sollte Die Formulierung „zahlt der Käufer ... für die bereits außerhalb und unabhängig von den Notarverträgen durchgeführte Nutzung" macht deutlich, daß die Parteien die bereits vorgenommene Grundstücksnutzung der Bekl. nicht als Besitzverschaffung in Erfüllung des Kaufvertrages angesehen haben. Sie wollten nicht die im Kaufvertrag zur Besitzübergabe getroffenen Vereinbarungen der tatsächlichen Grundstücksnutzung anpassen, sondern ein eigenständiges Nutzungsrecht begründen. Dieses Verhältnis sollte nach der Erklärung der Kl. im Schreiben vom 4. 3. 1996 als gekündigt gelten, sofern die ausstehende Zahlung der Bekl. auf den Kaufpreis für die Grundstücke nicht bis zum Ablauf des 21. 3. 1996 erbracht sei. stimmend von ihrer Bebauung durch die Bekl. i.S.v. § 812 Abs. 1 S. 2 2. Alt. BGB ausgegangen sind und um welchen Betrag der Verkehrswert der Grundstücke hierdurch gestiegen ist. 2. Schuldrecht — Ausschluß der Gewährleistung in einem Individualvertrag (OLG Köln, Urteil vom 18. 11. 1999 - 12 U 71/99 — mitgeteilt von Vors. Richter am OLG Lothar Jaeger, Köln — nicht rechtskräftig) BGB §§ 242; 459; 462; 477; 634; 638 1. Hat der Veräußerer eines älteren Wohnhauses an diesem umfangreiche Renovierungs-, Sanierungs- und Umbauarbeiten in Angriff genommen und verpflichtet er sich gegenüber dem Erwerber, diese Arbeiten fertig zu stellen, führt dies dazu, daß sich die Gewährleistungsansprüche des Erwerbers insgesamt nach Werkvertragsrecht beurteilen. 2. Auch in einem Individualvertrag über die Veräußerung eines umgebauten Altbaus kann der Veräußerer seine Gewährleistung durch formelhafte Klauseln nur dann wirksam ausschließen, wenn der Erwerber vom Notar über die damit verbundenen einschneidenden Rechtsfolgen eingehend belehrt worden ist; zur Vorbereitung der Beurkundung geführte Gespräche des Bürovorstehers des Notars mit den Urkundsbeteiligten vermögen die notarielle Belehrung nicht zu ersetzen. Zum Sachverhalt: Die KI. haben von den Bekl. aufgrund notarieller Verträge vom 27. 11. 1995 und 29. 7. 1996 ein Grundstück nebst Einfamilienhaus zum Preis von 548.000,— DM erworben. Die Bekl. hatten das Grundstück mit einem darauf befindlichen Gebäude im Jahr 1993 gekauft und in der Folgezeit Baumaßnahmen an dem Gebäude durchgeführt, deren Umfang in den Einzelheiten zwischen den Parteien streitig ist. In dem Vertrag vom 27. 11. 1995 haben sich die Bekl. verpflichtet, bis zum 28.2. 1996 auf ihre Kosten noch bestimmte Arbeiten an dem Haus auszuführen. In dem Kaufvertrag ist vereinbart, daß die Bekl. keine Gewähr für erkennbare oder verborgene Sachmängel leisten; sie versicherten jedoch, daß ihnen verborgene Sachmängel nicht bekannt sind. Die KI. begehren die Wandelung des Vertrags mit der Behauptung, das Haus dürfe mangels bauaufsichtlicher Genehmigung der vorgenommenen Umbauten nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Haben die Bekl. den Grundstücksbesitz aufgrund eines selbständigen Nutzungsvertrages ausgeübt, wird auch durch § 547 oder § 591 BGB ein Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen nicht notwendig ausgeschlossen. Diese Vorschriften sehen eine Ersatzpflicht des Vermieters oder Verpächters nur für solche Aufwendungen vor, die Verwendungen i.S.d. §§ 994 ff. BGB bedeuten ( BGHZ 115, 162 , 167), Es ist jedoch anerkannt, daß Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen, die einer gemieteten Sache zugute gekommen sind, nicht auf dem Mietvertrag zu beruhen brauchen und in diesem Fall rechtlich selbständig zu beurteilen sind ( BGHZ 108, 256 , 262). In Betracht kommen namentlich bereicherungsrechtliche Ansprüche (Emmerich, JuS 1990, 143 , 144). So können die Voraussetzungen von § 812 Abs. 1 S. 2 2. Alt. BGB z.B. erfüllt sein, wenn der Mieter seine Aufwendungen nicht im Hinblick auf das Mietverhältnis, sondern in der nicht erfüllten Erwartung erbracht hat, seine Ehefrau werde das Hausgrundstück erben ( BGHZ 108, 256 , 263 ff.). Entsprechend können die Aufwendungen der Bekl. zu beurteilen sein. Das Rechtsmittel der Bekl. ist zulässig, jedoch überwiegend nicht begründet. Das LG hat der Klage dem Grunde nach zu Recht stattgegeben; auf die Berufung der Bekl. ist lediglich zu berücksichtigen, daß die KI. den Bekl. einen Ausgleich für die gezogenen Nutzungen schulden und zur Rückgabe des Grundstücks ohne Belastungen in Abt. 111 des Grundbuchs verpflichtet sind (wobei die KI. letzterem durch eine Neufassung ihres Klageantrags Rechnung getragen haben) sowie, daß ein höherer als der gesetzliche Zinsanspruch nicht belegt ist. IV. Zur abschließenden Entscheidung bedarf es der Feststellung, ob und in welcher Weise die KI. von dem ihr nach § 326 Abs. 1 BGB zustehenden Wahlrecht Gebrauch gemacht hat. Verlangt sie Schadensersatz wegen Nichterfüllung, ist festzustellen, ob ihr ein Schaden entstanden ist, oder ob ein Überschuß auf Seiten der Bekl. besteht. Ist die KI. vom Vertrag zurückgetreten, ist festzustellen, ob die Parteien bei der Vereinbarung der Berechtigung der Bekl. die Grundstücke „außerhalb und unabhängig von den Notarverträgen" zu nutzen, überein1. Auf das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft können die KI. ihren Anspruch allerdings nicht stützen. Zwar kann die Nutzbarkeit eines Hauses zu Wohnzwecken (auch unter öffentlichrechtlichen Erlaubnisgesichtspunkten) zweifellos als dessen Eigenschaft angesehen werden. Es fehlt vorliegend jedoch an einer dementsprechenden Zusicherung der Bekl Eine ausdrückliche Zusicherung ist unstreitig nicht erfolgt, eine stillschweigende ergibt sich aus dem Kaufvertrag nicht. Der Umstand, daß das Gebäude als „Einfamilienhaus" bezeichnet Heft Nr. 3 - MittRhNotK • März 2000 Das LG hat der Klage in Anwendung der werkvertraglichen Gewährleistungsvorschriften stattgegeben und hilfsweise zum Ausdruck gebracht, daß die Klage auch bei Anwendung von Kaufrecht aus § 463 BGB begründet sein dürfte. Gegen dieses Urteil haben die Bekl. Berufung eingelegt Aus den Gründen: Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 01.10.1999 Aktenzeichen: V ZR 162/98 Erschienen in: MittRhNotK 2000, 67-69 NJW 2000, 278-280 ZNotP 2000, 73-75 Normen in Titel: BGB §§ 273 Abs. 1, 326 Abs. 1