V ZB 174/10

Zurück BGH 01. Dezember 2010 V ZB 174/10 BNotO §§ 15 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 1 Löschung der Auflassungsvormerkung – Prüfungsumfang eines Notars bei einem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 422 MittBayNot 5/2011 Rechtsprechung Beurkundungs- und Notarrecht Erbfall unaufgefordert schon zu einem Zeitpunkt anzuzeigen, zu dem die Erbschaft oder ein Vermächtnis noch aus­ geschlagen werden kann oder noch nicht feststeht, ob ein Pflichtteilsanspruch geltend gemacht wird, sieht die Insol­ venzordnung nicht vor. Im Übrigen könnte die Versagung der Restschuldbefreiung nach § 296 Abs. 1 Satz 1 InsO auch deshalb nicht auf die ­unterlassene Mitteilung eines Erbfalls in diesem Zeitraum ­gestützt werden, weil die Befriedigung der Gläubiger nicht beeinträchtigt ist, solange der Schuldner die Möglichkeit hat, durch Ausübung der ihm persönlich zustehenden Rechte den Vermögenserwerb rückgängig zu machen ( § 2180 Abs. 3, § 1953 Abs. 1 BGB ) oder ihn – im Falle eines Pflichtteilsanspruchs – nicht geltend zu machen. (…) Hinweis der Schriftleitung: Siehe hierzu auch den Beitrag von Menzel, MittBayNot 2011, 374 (in diesem Heft). Beurkundungs- und Notarrecht 13. BNotO §§ 15 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 1 (Löschung der Auflassungsvormerkung – Prüfungsumfang eines Notars bei einem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht) 1. Im Rahmen von Grundstückskaufverträgen ergeben sich Inhalt und Umfang der Amtspflichten des Notars aus den in dem Kaufvertrag enthaltenen, an ihn ­gerichteten Weisungen. Diese hat der Notar streng zu befolgen und mit an ihrem Wortlaut orientierter Genauigkeit zu beachten, ohne dass es auf außerhalb des Auftrags liegende Umstände ankommt. ##lb##2. Ist die Löschung der Auflassungsvormerkung „für den Fall, dass der Kaufvertrag durch Rücktritts­ erklärung wegen Zahlungsverzuges oder Täuschung wieder aufgehoben werden sollte, was dem Notar nachzuweisen ist“ vereinbart, so ist dem Notar auch der Rücktrittsgrund nachzuweisen. (Leitsatz der Schriftleitung) BGH, Beschluss vom 2.12.2010, V ZB 174/10 Mit zu UR-Nr. … des Notars H. S. in B. beurkundetem Vertrag vom 30.12.2009 verkaufte die Beteiligte zu 2 der Beteiligten zu 1 mehrere Grundstücke für 2,75 Mio. €. Der Kaufpreis war innerhalb einer Frist von vier Wochen nach dem Zugang einer Fälligkeitsmitteilung des Notars fällig und zahlbar. In § 2 Nr. 6 der Urkunde ist ­bestimmt, dass der Verkäufer für den Fall, dass der Kaufpreis nicht fristgemäß ­gezahlt wird, ohne weitere Fristsetzung ein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag hat, welches binnen weiterer zwei Wochen schriftlich gegenüber dem beurkundenden Notar auszuüben ist. In § 10 Abs. 1 des Kaufvertrags bewilligten und beantragten die Vertragsparteien zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung die Eintragung jeweils einer Auflassungsvormerkung. Weiter heißt es in den Absätzen 4 bis 7: „Für den Fall, dass der hier geschlossene Kaufvertrag durch Rücktrittserklärung wegen Zahlungsverzugs oder Täuschung der einen oder anderen Kaufvertragspartei wieder aufgehoben werden sollte, was dem Notar nachzuweisen ist, verpflichtet sich der Käufer, die zu seinen Gunsten eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkungen wieder zu löschen. Der Käufer bewilligt schon jetzt für diesen Fall unbedingt und unwiderruflich die Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkungen. Der Verkäufer beantragt bereits jetzt, dieAuflassungsvormerkungen zugunsten des Käufers wieder zu löschen. Der Notar soll die Löschung nur dann betreiben, sofern a) er schriftlich vom Verkäufer hierzu angewiesen wird b) sichergestellt ist, dass der etwa gezahlte Kaufpreis oder Kaufpreisteil an den Käufer zurückgezahlt wird. Das Grundbuchamt hat die Voraussetzungen des Gebrauch­ machens von der vorstehenden Löschungsbewilligung nicht zu überprüfen.“ Die Auflassungsvormerkungen wurden am 15.2.2010 in die Grundbücher eingetragen. Mit Schreiben vom 5.3.2010, zugegangen am 9.3.2010, teilte der ­Notar der Beteiligten zu 1 das Vorliegen der Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises mit und forderte sie zur Zahlung innerhalb von vier Wochen auf. Dem kam die Beteiligte zu 1 nicht nach. Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob die Zahlungsfrist bis zum 14.4.2010 verlängert worden ist. Die Beteiligte zu 2 erklärte mit Schreiben vom 9.4.2010 gegenüber dem Notar den Rücktritt von dem Kaufvertrag wegen Zahlungsverzugs und wies ihn an, die Löschung der Auflassungsvormerkungen zu betreiben. Im Hinblick auf eine Mitteilung der Beteiligten zu 1, ihr sei eine „Schonfrist“ für die Kaufpreiszahlung zugesagt worden, erklärte der Notar am 13.4.2010 gegenüber der Beteiligten zu 2, die Löschung vorerst nicht zu betreiben. Mit Schreiben ihrer damaligen Verfahrensbevollmächtigten vom 13.4.2010 bat die Beteiligte zu 2 nochmals um unverzügliche Löschung der Auflassungsvormerkungen. Diese Bitte wiederholte sie am 21.4.2010. Der Notar betrieb die Löschung nicht. Mit der Beschwerde hat die Beteiligte zu 2 verlangt, den Notar an­ zuweisen, seiner Amtspflicht nachzukommen und die Löschung der für die Beteiligte zu 1 eingetragenen Auflassungsvormerkungen zu betreiben. Der Notar hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Das LG hat ihr stattgegeben. Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, mit der sie die Zurückweisung der Beschwerde erreichen will. Die Beteiligte zu 2 beantragt die ­Zurückweisung des Rechtsmittels. Nach Ansicht des Beschwerdegerichts liegen die Voraussetzungen dafür vor, dass der Notar auf die Anweisung der Beteiligten zu 2 die Löschung der Auflassungsvormerkungen betreibt. Die Löschungs­ bewilligung der Beteiligten zu 1 sei in dem Vertrag vom 30. Dezember 2009 enthalten; die Rücktrittserklärung der Beteiligten zu 2 ­wegen Zahlungsverzugs sei gegenüber dem Notar nach dem Ablauf der Frist für die Zahlung des Kaufpreises abgegeben worden. Die vertragliche Vereinbarung sei nach ihrem Wortlaut nicht dahingehend zu verstehen, dass dem Notar ein wirksamer Rücktritt nachgewiesen werden müsse, er also in die materielle Prüfung eintreten müsse, ob ein Rücktrittsgrund vorliege. Vielmehr setze das Gebrauchmachen von der Löschungsbewilligung lediglich voraus, dass eine Rücktrittserklärung wegen Zahlungsverzugs vorliege. Zudem widerspräche es im Hinblick auf den von der Beteiligten zu 1 gegenüber dem Notar erhobenen Einwand des Zurückbehaltungsrechts dem Regelungszweck einer unwiderruflichen Vollmacht, durch welche die andere Vertragspartei die Löschung der Vormerkung einseitig vollziehen könne, wenn der Notar zur Prüfung der materiellrechtlichen Voraussetzungen berufen wäre. Aus den Gründen: I. Die Rechtsbeschwerde ist (…) statthaft und begründet. Der Notar hat sein Tätigwerden nicht ohne ausreichenden Grund verweigert. (…) 3. Ebenfalls zutreffend ist das Beschwerdegericht davon ausgegangen, dass sich der Inhalt und Umfang der Amtspflichten des Notars aus den in dem Kaufvertrag enthaltenen, an ihn gerichteten Weisungen ergeben und dass der Notar diese Weisungen streng zu befolgen und mit an ihrem Wortlaut orientierter Genauigkeit zu beachten hat, ohne dass es auf außerhalb des Auftrags liegende Umstände ankommt (vgl. BGH, Urteil vom 10.2.2000, IX ZR 41/99, DNotZ 2001, 856 , 857 m. w. N). Jedoch hält die Auslegung der in § 10 des Kaufvertrags enthaltenen Regelungen der – in dem Rechts­ beschwerdeverfahren nur eingeschränkten – recht­lichen ­Prüfung nicht stand. a) Bereits sprachlich fehlt der Auslegung des Beschwerdegerichts die Grundlage. Es meint, das Gebrauchmachen von der Löschungsbewilligung setze lediglich eine Rücktrittserklärung wegen Zahlungsverzugs bzw. wegen Täuschung voraus; nur diese Erklärung sei dem Notar nachzuweisen. In § 10 Abs. 4 des Kaufvertrags heißt es dazu, dass „für den Fall, dass der Kaufvertrag durch Rücktrittserklärung wegen Zahlungsverzugs oder Täuschung wieder aufgehoben werden sollte, was dem Notar nachzuweisen ist, der Käufer sich verpflichtet, die zu seinen Gunsten eingetragenen Eigentumsvormerkungen wieder zu löschen“. Der gegenüber dem Notar zu erbringende Nachweis ist demnach nicht die Rücktrittserklärung. Hätte sie allein es sein sollen, hätte es des zusätzlichen Hinweises auf die Vertragsaufhebung nicht bedurft. Er zeigt nämlich, dass es – inhaltlich wie in dem von dem OLG Frankfurt am Main entschiedenen Fall ( DNotZ 1992, 389 ) – auf den berechtigten Rücktritt ankommen soll. b) Unberücksichtigt gelassen hat das Beschwerdegericht ferner die Vereinbarung in § 2 Ziffer 6. des Kaufvertrags, w ­ onach der Verkäufer bei nicht fristgemäßer Kaufpreiszahlung ein Rücktrittsrecht hat, „welches ... schriftlich gegenüber dem beurkundenden Notar auszuüben ist.“ Daneben in der in § 10 enthaltenen Weisung einen Nachweis dieser Rücktritts­ erklärung gegenüber dem Notar zu fordern, demgegenüber sie abzugeben ist, wäre sinnlos. c) Schließlich hat das Beschwerdegericht nicht die Regelung in § 10 Abs. 5 des Kaufvertrags betreffend die von der Rechtsbeschwerdeerwiderung sog. „Schubladenlöschungs­ bewilligung“ der Beteiligten zu 1 und den Löschungsantrag der Beteiligten zu 2, auf die sich die Weisung bezieht, in seine Beurteilung einbezogen. Beide sollen sicherstellen, dass dann, wenn der Kaufvertrag wegen Rücktritts nicht zur Durchführung gelangt, die materiell-rechtlich nicht mehr ­ estehenden Auflassungsvormerkungen sogleich geb löscht werden können. Das kommt in dem Wortlaut deutlich zum Ausdruck. Es heißt dort, dass der Käufer „schon jetzt für diesen Fall“ die Löschung der Vormerkungen bewilligt und der Verkäufer die Löschung beantragt. „Für diesen Fall“ bezieht sich auf den in § 10 Abs. 4 angesprochenen Fall der Auf­ ebung des Kaufvertrags durch Rücktrittser­ h klärung. 4. Da weitere Feststellungen nicht notwendig sind, kann der Senat die Regelungen in § 10 des Kaufvertrags selbst a ­ uslegen. Das führt zu dem Ergebnis, dass dem Notar die Aufhebung des Kaufvertrags durch Rücktrittserklärung wegen Zahlungsverzugs oder Täuschung nachzuweisen ist und die Löschung der Auflassungsvormerkungen nur für den Fall dieser Vertragsaufhebung bewilligt und beantragt worden ist. Der Notar soll die Löschung auf Anweisung der Beteiligten zu 2 nur betreiben, wenn ihm die Vertragsaufhebung nachgewiesen ist. 5. Damit geht die auf zwei Entscheidungen des BayObLG betreffend die Verpflichtung eines Notars zur Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung einer Urkunde ( ZfIR 2004, 879 und NJW-RR 2000, 1663 ) gestützte Erwägung des Beschwerdegerichts, es sei nicht Aufgabe des Notars, einseitig geltend gemachte Rücktrittsgründe zu prüfen, sofern das Gegenteil nicht zweifelsfrei feststehe, ebenso ins Leere wie die weitere, einer Entscheidung des OLG Köln ( RNotZ 2003, 268 ) entnommene Überlegung, der Notar dürfe bei der Prüfung und Abwicklung eines Löschungsantrags dessen Stellung nur verweigern, wenn sich ihm aufdränge, dass die Löschungsvoraussetzungen nicht vorlägen, das Grundbuch also unrichtig würde. Das Beschwerdegericht verkennt, dass hier dem Notar die durch einen Rücktritt herbeigeführte Vertragsaufhebung Kostenrecht nachzuweisen ist. Er soll demnach der Pflicht zur Prüfung der Wirksamkeit des Rücktritts enthoben sein. 6. Hieraus folgt, dass entgegen der in der Rechtsbeschwerdeerwiderung vertretenen Ansicht den Notar keine Amts­ ermittlungspflicht ( § 26 FamFG ) trifft, er somit auch keine Beweisaufnahme ( § 29 FamFG ) durchführen muss, um die Wirksamkeit des Rücktritts zu prüfen. 7. Nach alledem hat der Notar sich zu Recht geweigert, die Löschung der Auflassungsvormerkungen zu betreiben. Kostenrecht 14. KostO §§ 20 Abs. 1, 44 Abs. 1 Satz 1 (Geschäftswert des Grundstücksverkaufs bei Umsatzsteueroption) 1. ie bei einem Grundstücksverkauf anfallende UmD satzsteuer ist seit der Änderung des Umsatzsteuergesetzes durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 nicht mehr Teil des Kaufpreises, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. 2. in Grundstückskauf und der dazu erklärte Verzicht E des Verkäufers auf Umsatzsteuerbefreiung (§ 9 Abs. 1, Abs. 3 Satz 2 UStG) haben denselben Gegenstand. BGH, Beschluss vom 2.12.2010, V ZB 52/10 Die Kostengläubigerin beurkundete am 29.11.2007 einen Kaufvertrag, durch den die Verkäuferin mehrere Grundstücke an die Kostenschuldnerin, eine GmbH, veräußerte. Hinsichtlich des Kaufpreises wurde folgende Regelung getroffen: „§ 2 Verkauf/Kaufpreis (…) (2) Der Nettokaufpreis beträgt EUR 2.960.000 (…) (3) Die Verkäuferin erklärt hiermit den Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 1 UStG für das Kaufobjekt und optiert insoweit zur Umsatzsteuer. Sie verpflichtet sich, diese Option nicht zu widerrufen. Die Verkäuferin weist die Käuferin darauf hin, dass die Käuferin zusätzlich zum Kaufpreis gemäß § 13 b Abs. 1 Ziff. 3 UStG die auf den Kaufpreis entfallende Umsatzsteuer in der jeweiligen gesetzlichen Höhe zu tragen hat und die Käuferin gem. § 13 b Abs. 2 UStG insoweit alleinige Steuerschuldnerin gegenüber den Finanzbehörden ist. (…)“ Mit Notarkostenberechnung vom 16.1.2008 setzte die Kostengläubigerin gegenüber der Kostenschuldnerin die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages, darunter eine 20/10-Beurkundungsgebühr ( § 36 Abs. 2 KostO ), sowie für die Abgabe einer Notarbestätigung an. Von dem Rechnungsbetrag in Abzug gebracht ist unter anderem eine Zahlung der Kostenschuldnerin auf eine weitere Kostenberechnung vom 11.7.2007, die die Fertigung eines Vertragsentwurfs zum Gegenstand hatte. Als Geschäftswert legte die Kostengläubigerin jeweils 3.522.400 € (2.960.000 € zzgl. 19 % USt.) zugrunde. Die Kostenschuldnerin hat gegen die beiden Kostenberechnungen Beschwerde erhoben und – soweit im Verfahren der weiteren Beschwerde noch von Interesse – geltend gemacht, als Geschäftswert sei lediglich der Nettokaufpreis (ohne Umsatzsteuer) anzusetzen. Das LG hat der Beschwerde insoweit stattgegeben und die Kostenberechnungen entsprechend herabgesetzt. Hiergegen richtet sich die von dem LG zugelassene weitere Beschwerde der Kosten­ gläubigerin. Das KG hält das Rechtsmittel für begründet. Es sieht sich indes durch die Beschlüsse des OLG Hamm vom 16.4.2007 ( FGPrax 2007, 241 f. = JurBüro 2007, 538 ff.) und des OLG Düsseldorf vom 10.6.2008 ( JurBüro 2008, 433 f.) an einer Entscheidung gehindert und hat daher die Sache dem BGH vorgelegt. Aus den Gründen: II. Die Vorlage der Sache an den BGH (…) ist zulässig. Rechtsprechung MittBayNot 5/2011 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 01.12.2010 Aktenzeichen: V ZB 174/10 Rechtsgebiete: Notarielles Berufsrecht Beurkundungsverfahren Erschienen in: MittBayNot 2011, 422-423 Normen in Titel: BNotO §§ 15 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 1