IX ZR 41/99

Zurück LG Köln 11. Januar 2013 11 T 120/12 BNotO § 15 GBO § 19 Verwendung einer Vorratslöschungsbewilligung zur Löschung einer Auflassungsvormerkung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Verwendung einer Vorratslöschungsbewilligung zur Löschung einer Auflassungsvormerkung (LG Köln, Beschluss vom 11. 1. 2013 – 11 T 120/12, mitgeteilt durch Notar Dr. Robert Mödl, Bergisch-Gladbach) BNotO § 15 GBO § 19 1. Eine Eintragungsbewilligung wird wirksam und ist damit nicht mehr widerruflich, wenn ein Anspruch des Begünstigten oder eines Dritten auf eine Ausfertigung der Urkunde besteht, die diese Bewilligung enthält. 1. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Wirksamkeit eines Rücktritts vom Grundstückskaufvertrag materiell-rechtlich im Einzelnen zu prüfen, wenn im notariellen Vertrag vorab die Voraussetzungen für den Löschungsantrag des Notars im Einzelnen bereits näher festgelegt sind. 2. Das Bestehen oder Nichtbestehen von sekundären Schadensersatzansprüche seitens der Käufer sowie die Frage eines etwaigen Zurückbehaltungsrechts gegenüber dem Verkäufer kann eine rechtliche Relevanz nur in einem etwaigen zivilprozessualen Erkenntnisverfahren haben. (RNotZ Leitsätze) Zur Einordnung: Die Entscheidung betrifft die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Notar zur Löschung einer Vormerkung von einer sog. Vorratslöschungsbewilligung Gebrauch machen darf. In vielen Grundstückskaufverträgen bewilligt der Erwerber schon bei der Beurkundung die Löschung der Vormerkung und weist den Notar an, von dieser Löschungsbewilligung nur Gebrauch zu machen, wenn der Käufer die vollständige Erfüllung seiner Leistungspflicht nicht binnen einer gesetzten Frist nachweist, nachdem der Verkäufer gegenüber dem Notar den Rücktritt vom Vertrag angezeigt hat. Im entschiedenen Fall hatte der Verkäufer erklärt, den Vertrag nicht weiter durchführen zu wollen, da der Käufer ganz oder teilweise nicht erfüllt habe. Der Notar schrieb daraufhin den Käufer an und verlangte Nachweis der Erfüllung der vertraglich vereinbarten Leistungen binnen gesetzter Frist. Der Käufer bestätigte die Nichterfüllung, bestritt allerdings seine Verpflichtung zur Leistung mangels Fälligkeit. Der Notar kündigte danach an, die Löschung der Auflassungsvormerkung mit Hilfe der Vorratslöschungsbewilligung herbeiführen zu wollen. Die Käufer widersprachen dem und widerriefen ihre Löschungsbewilligung. Die Kammer sah diesen Widerruf jedoch als unbeachtlich an. Eine Eintragungsbewilligung sei nicht mehr widerruflich, wenn ein Anspruch des Begünstigten oder eines Dritten auf eine Ausfertigung der Urkunde besteht, die diese Bewilligung enthält (Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl. 2009, § 19 Rn. 139). Dieser Anspruch des Verkäufers sei gegeben gewesen, weil die Voraussetzungen zur Löschung der Vormerkung vorgelegen hätten. Erforderlich und ausreichend sei dafür, dass dem Notar die durch einen Rücktritt erfolgte Vertragsaufhebung seitens der Bet. nachzuweisen ist, so dass der Notar nicht verpflichtet sei, die Wirksamkeit des Rücktritts materiell-rechtlich im Einzelnen zu prüfen, wenn im notariellen Vertrag – wie hier – vorab die Voraussetzungen für den Löschungsantrag des Notars im Einzelnen bereits näher festgelegt sind (BGH DNotZ 2001, 856 ). Die Kammer macht deutlich, dass die Vorratslöschungsbewilligung dem Notar Ermessen einräumt („darf“), so dass dieser die widerstreitenden Interessen pflichtgemäß gegeneinander abzuwägen habe, wenn er von ihr Gebrauch macht. Diese Abwägung hat nach Ansicht der Kammer hier zugunsten des Verkäufers auszufallen, weil die Vormerkung den von ihr verfolgten Zweck nicht mehr erfüllen könne und weil im Falle des Bestehenbleibens der Vormerkung des Erwerbers im Grundbuch der Grundbesitz für den Veräußerer faktisch unverkäuflich sei (vgl. BGH NJW 1988, 1143 , 1144). Das Bestehen von Schadensersatzansprüchen oder eines etwaigen Zurückbehaltungsrechts sei im Verfahren nach § 15 BNotO nicht zu prüfen und einem späteren Erkenntnisverfahren vorbehalten. Die Entscheidung stellt nochmals klar, dass der Notar die im Kaufvertrag enthaltenen und an ihn gerichteten Weisungen der Bet. stets streng zu befolgen und mit an ihrem Wortlaut orientierter Genauigkeit zu beachten hat, ohne dass es auf außerhalb des Auftrages liegende Umstände ankommt. Insbesondere trifft den Notar keine Amtsermittlungspflicht oder auch nur eine Pflicht zur Beweisaufnahme, um die Wirksamkeit des Rücktritts zu prüfen. Das zeigt aber auch, dass bei der Abfassung der Voraussetzungen, unter denen der Notar von der Vorratslöschungsbewilligung Gebrauch machen darf, höchste Genauigkeit erforderlich ist. Hält der Käufer den Rücktritt für unwirksam, so muss er zur Feststellung der Unwirksamkeit ein gerichtliches Verfahren einleiten. Dies kann bei der Abfassung der Vorratslöschungsbewilligung so berücksichtigt werden, dass der Notar von der Löschungsbewilligung keinen Gebrauch machen darf, wenn ihm nachgewiesen wird, dass ein gerichtliches Verfahren zur Feststellung der Unwirksamkeit des Rücktritts des Verkäufers rechtshängig ist. Die Schriftleitung (LB) Zum Sachverhalt: I. Mit notariellem Kaufvertrag vom 28. 9. 2011 (UR.Nr. . . ./11 des Notars M.) verkaufte die Bet. zu 2) an die Bet. zu 1) aus dem im Grundbuch des AG B. Blatt . . . Flur . . . Flurstück . . ., groß 15 861 qm eine noch zu vermessende Teilfläche von mindestens 1 200 qm und mit einer Straßenbreite von ca. 30 m zum Kaufpreis von 114 200,– E. Bei der Beurkundung wurde auf eine der notariellen Urkunde ergänzend beigefügte Anlage I, hier der Plan der Klarstellungs-und Ergänzungssatzung Offermannsberg der Gemeinde K., und auf die Anlage II, hier der Lageplan mit Einzeichnungen der verkauften Teilfläche, Bezug genommen. Die Bet. zu 1) beabsichtigten, auf dem erworbenen und an die Kreisstraße K 30 angrenzenden sowie bisher nicht erschlossenen Grundstück ein Wohnhaus zu errichten. Die Bet. zu 2) verpflichtete sich in Abschnitt I. des Kaufvertrages die dort näher bezeichneten Erschließungsarbeiten bis spätestens zehn Wochen auszuführen, nachdem das Rücktrittsrecht der Bet. zu 1) gemäß Abschnitt III. Ziff. 1. des Kaufvertrages nicht mehr ausgeübt werden kann. In Abschnitt II. Ziff. 2. des Kaufvertrages wird die Fälligkeit und Verzinsung des Kaufpreises nach näherer Anweisung des Notars im Einzelnen näher bestimmt. Im Abschnitt III. Ziff. 1 (Sachmängel) des Kaufvertrages ist u. a. folgendes bestimmt: „Bei dem veräußerten Grundbesitz handelt es sich derzeit nicht um Bauland. Nicht erfasst von den Vereinbarungen unter dieser Ziff. 1 ist die im Abschnitt 1 übernommene Verpflichtung zur Erstellung von Erschließungsanlagen. Hierfür verbleibt es bei dem gesetzlichen Gewährleistungsrecht. Der Erwerber beabsichtigt die Bebauung des Grundbesitzes mit einem Wohnhaus. Sollte die Klarstellungs-und Ergänzungssatzung Offermannsberg der Gemeinde K. nicht bis spätestens zum 30. 3. 2012 rechtswirksam sein, ist der Erwerber berechtigt, innerhalb von vierzehn Tagen nach Ablauf der Frist durch schriftliche Erklärung gegenüber Veräußerer von dem heutigen Vertrag zurückzutreten. . .“ In Abschnitt I. Ziff. 1 der notariellen Urkunde übernahm die Bet. zu 2) als Veräußerin mit folgendem Wortlaut die Verpflichtung zur Ausführung von Erschließungsarbeiten: „Der Kaufgegenstand liegt an einer öffentlichen Straße (K 30). Die Zuwegung zu dem Kaufgegenstand erfolgt unmittelbar von dieser Straße. Die Ver-und Entsorgungsleitungen zu dem Kaufgegenstand sollen in einem fünf Meter breiten Grundstücksstreifen entlang der öffentlichen Straße auf der hier verkauften Teilfläche sowie weiteren Flächen aus dem Flurstück Nr. . . . verlegt werden. Der Veräußerer verpflichtet sich, bis spätestens zehn Wochen, nachdem das Rücktrittsrecht gemäß Abschnitt III. Ziff. 1 nicht mehr ausgeübt werden kann, folgende zur Bebauung des Kaufgegenstandes erforderlichen Leistungen im Bereich der fünf Meter breiten Versorgungstrasse entlang der öffentlichen Straße sach-und fachgerecht zu erbringen: a) Herstellung der dem Gebrauch der Anlieger dienenden Entwässerungs-und Wasserversorgungsleitungen, ausgenommen die Regen-und Oberflächenwasserentsorgung, die durch den Erwerber auf seine Kosten auf dem Grundstück herzustellen ist; b) Vorbereitung der Verlegung der dem Gebrauch der Anlieger dienenden Strom-und Telekommunikationsversorgungsleitungen nach den Anforderungen der jeweiligen Versorgungsträger.“ Im Kaufvertrag wurde seitens der Bet. zu 2) die Eintragung einer Vormerkung zugunsten der Bet. zu 1) bewilligt, die unter der lfd. Nr. 4 in die Abt. II des Grundbuchs des AG B. eingetragen wurde. Der Kaufvertrag enthält in Abschnitt V Ziff. 3 Abs. 5 und Abs. 6 ferner folgende Regelung zur Löschung der Vormerkung: „Der Erwerber bewilligt schon heute die Löschung der Vormerkung. Von dieser Löschungsbewilligung darf nur der amtierende Notar Gebrauch machen. Den Antrag auf Löschung der Vormerkung zugunsten des Erwerbers darf der Notar auf dem Veräußerungsgegenstand ohne gleichzeitigen Antrag auf Umschreibung nur stellen, wenn – der Veräußerer ihm gegenüber erklärt, den Kaufvertrag nicht mehr durchführen zu wollen, da der Erwerber trotz schriftlicher Mahnung seine vertraglich geschuldeten Leistungen ganz oder teilweise nicht vertragsgemäß erbracht hat, – der Notar den Erwerber schriftlich unter seiner zuletzt bekannten Anschrift aufgefordert hat, ihm binnen einer Frist von 14 Tagen den Nachweis der Erfüllung der vertraglich geschuldeten Leistungen zu erbringen, – dem Notar nach Ablauf von 14 Tagen kein Nachweis über die vollständige Erfüllung der vertraglich geschuldeten Leistungen vorliegt und – die bis dahin dem Notar nachgewiesenen, von dem Erwerber etwa gezahlten Kaufpreisteilbeträge auf Notaranderkonto hinterlegt oder an den Erwerber oder dessen Finanzierungsgläubiger zurücküberwiesen worden sind. Der Notar wird angewiesen, über etwa auf Anderkonto hinterlegte Beträge dann nur nach einverständlicher Anweisung der Vertragsparteien oder auf zumindest für vorläufig voll streckbar erklärte gerichtliche Entscheidung hin zu verfügen.“ In Abschnitt V. Ziff. 5 des Kaufvertrages ermächtigen die Bet. zu 1) und 2) den Notar, Anträge aus der Urkunde in jeder Weise getrennt oder eingeschränkt zu stellen und in gleicher Weise auch zurückzuziehen, ferner Erklärungen, Bewilligungen oder Anträge zu ändern oder zu ergänzen. Mit Schreiben vom 31. 10. 2011 teilte der Notar den Bet. zu 1) mit, dass die von ihm zu überwachenden Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises gegeben sind. Das Bauamt des Rheinisch-Bergischen Kreises wies die Bet. zu 1) mit Schreiben vom 1. 2. 2012 zu dem von ihnen gestellten Bauantrag darauf hin, dass eine Zufahrt von deren Grundstück unmittelbar an die Kreisstraße K 30 nicht zugelassen werden könne. Die Zufahrt zu den neu zu erschließenden Grundstücken könne nur über eine parallel zur K 30 geführte Privatstraße erfolgen. Das Bauamt forderte sie zur Mitteilung auf, ob eine Umplanung erfolge und wie mit dem Bauantrag weiter verfahren werden solle. Die Bet. zu 2) teilte daraufhin den Bet. zu 1) mit Schreiben vom 14. 2. 2012 mit, in einem Abstimmungsgespräch vom 6. 2. 2012, an dem auch eine Vertreterin der Gemeinde K. teilgenommen habe, habe der Rheinisch-Bergische Kreis den Kompromissvorschlag gemacht, dass im Einverständnis aller betroffenen Grundstückseigentümer jeweils zwei Eigentümer eine gemeinsame Grundstückseinfahrt errichten und hierdurch die Zahl der Zufahrten auf die Kreisstraße auf drei beschränkt werde. Die Bet. zu 2) fügte diesem Schreiben einen Vertragsentwurf zur Absicherung der gegenseitigen Geh-, Fahr-und Leitungsrechte bei. Mit weiterem Schreiben vom 6. 3. 2012 teilte die Bet. zu 2) den Bet. zu 1) den zwischenzeitlichen Sachstand der bereits durchgeführten bzw. noch anstehenden Erschließung der Grundstücke mit. Herr H. E. erklärte gegenüber dem Notar daraufhin seitens der Bet. zu 1) am 18. 4. 2012, die Bet. zu 2) habe ihm bestätigt, die Verpflichtung zur Erschließung sei erfüllt und habe sie aufgefordert, den Kaufpreis zu zahlen. Die Erschließung sei aber nicht in der Weise ausgeführt worden, wie dies vertraglich vereinbart worden sei. Insbesondere sei eine Zufahrt nur für jeweils zwei Grundstücke gemeinschaftlich möglich, was so nicht vereinbart worden sei. Zudem seien die Leitungen nicht in einem Versorgungsstreifen neben der Straße verlegt, sondern unmittelbar in der Straße. An der durch den Rheinisch-Bergischen Kreis nur genehmigten gemeinschaftlichen Zufahrt für jeweils zwei Grundstücke gemeinsam hätten die Bet. zu 1) kein Interesse. Sie würden daher den Kaufpreis nicht zahlen und Schadensersatz für die ihnen entstandenen Aufwendungen verlangen. Die Bet. zu 1) verlangten von der Bet. zu 2) mit anwaltlichem Schreiben vom 30. 4. 2012 unter Fristsetzung bis zum 15. 5. 2012 die Rückabwicklung des Kaufvertrages, weil dieser sich als rechtlich nicht durchführbar erweise. Ferner forderten sie die Erstattung von im Einzelnen näher bezifferten Aufwendungen in Höhe von zur Zeit 15 655,03 E sowie von vorläufigen Anwaltskosten in Höhe von 2 895,03 E. Diesen Sachverhalt teilten die Bet. zu 1) mit Schreiben ebenfalls vom 30. 4. 2012 dem Notar mit. Die Bet. zu 2) erklärte daraufhin gegenüber den Bet. zu 1) mit anwaltlichem Schreiben vom 15. 5. 2012 sich dazu bereit, den Kaufvertrag ohne Anerkennung einer Rechtspflicht rückabzuwickeln. Mit weiterem anwaltlichen Schreiben vom 13. 6. 2012 kündigte die Bet. zu 2 gegenüber den Bet. zu 1. ihren Rücktritt vom Kaufvertrag wegen des nicht gezahlten Kaufpreises an. Mit Schreiben vom 9. 7. 2012 erklärte die Bet. zu 2) gegenüber dem Notar, den Kaufvertrag nicht mehr durchführen zu wollen, weil die Bet. zu 1) trotz schriftlicher Mahnung die vertraglich geschuldeten Leistungen ganz oder teilweise nicht vertragsgemäß erbracht hätten. Diesem Schreiben fügte die Bet. zu 2) das anwaltliche Schreiben der Bet. zu 1) vom 30. 4. 2012 bei, in dem diese die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt hatten. Der Notar forderte die Bet. zu 1) unter dem 10. 7. 2012 auf, ihm binnen einer Frist von 14 Tagen den Nachweis der Erfüllung der vertraglich geschuldeten Leistungen zu erbringen. Seitens der Bet. zu 1) bestätigte Herr E. dem Notar am 13. 7. 2012 telefonisch, die Bet. zu 1) hätten den Kaufpreis nicht bezahlt. Er vertrat die Auffassung, die Vormerkung dürfe nicht gelöscht werden, da der Kaufpreis mangels Erfüllung nicht fällig geworden sei. Die Bet. zu 1) forderten sodann mit anwaltlichem Schreiben den Notar unter dem 16. 7. 2012 auf, bis zum 18. 7. 2012 zu erklären, einen Antrag auf Löschung der Vormerkung nicht im Namen der Bet. zu 1) abzugeben. In diesem Schreiben widerriefen sie die Bewilligung der Löschung der Vormerkung. Ebenfalls mit anwaltlichem Schreiben vom 16. 7. 2012 unterrichteten die Bet. zu 1) das AG B., GBA, über den erklärten Widerruf der Bewilligung. Die Bet. zu 2) legte dem Notar unter dem 17. 7. 2012 eine an die Bet. zu 1) gerichtete Erklärung des Rücktritts vom Kaufvertrag vor. Der Notar kündigte den Bet. zu 1) und 2) mit Vorbescheid vom 1. 8. 2012 an, beim GBA die Löschung der zu Gunsten der Bet. zu 1) eingetragenen Vormerkung unter Vorlage einer beglaubigten Ablichtung des Kaufvertrages zu beantragen. Zur Begründung führte der Notar u. a. aus, die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Löschung wegen des nicht gezahlten Kaufpreises seien gegeben. Der Nachweis der Kaufpreiszahlung sei auch nicht wegen der von den Bet. zu 1) behaupteten Nichtfälligkeit des Kaufpreises entbehrlich. Die Bet. zu 1) hätten eine Schlechterfüllung des Kaufvertrages vorgetragen, außerdem habe das Grundstück wegen der exklusiv vereinbarten, aber nicht genehmigungsfähigen Zufahrt von der Straße nicht die vereinbarte Beschaffenheit. Auf das Vorliegen dieser behaupteten Mängel komme es jedoch nicht an, weil die Bet. zu 1) erklärt hätten, ihre geschuldete Leistung nicht mehr erbringen zu wollen. Es lägen übereinstimmende Erklärungen beider Seiten vor, den Kaufvertrag nicht mehr vollziehen zu wollen. Die im Kaufvertrag erteilte Löschungsbewilligung sei weiterhin wirksam, weil deren Widerruf nicht möglich sei. Das ihm im Kaufvertrag eingeräumte Ermessen im Hinblick auf die Löschung der Vormerkung übe er dahingehend aus, den Löschungsantrag zu stellen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf den Inhalt des Vorbescheides des Notars verwiesen. Die Bet. zu 1) legten gegen diesen ihren Verfahrensbevollmächtigten am 2. 8. 2012 zugegangenen Vorbescheid mit anwaltlichem Schreiben vom 3. 9. 2011 Beschwerde ein. Die Bet. zu 1) machen geltend, die Fälligkeit des Kaufpreises sei nicht gegeben und könne auch nicht eintreten, weil die Bet. zu 2) ihre Verpflichtung zur eigenständigen Erschließung des Kaufgrundstücks mit einer unmittelbaren Zuwegung an die Kreisstraße K 30 lastenfrei, d. h. ohne Eintragung einer Dienstbarkeit für die weiteren Grundstückseigentümer, nicht erfüllen könne. Auch die von den Bet. zu 1) mit Schreiben vom 30. 4. 2012 geforderte Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie der von der Bet. zu 2) mit Schreiben vom 16. 7. 2012 erklärte Rücktritt vom Kaufvertrag berechtige den beurkundenden Notar nicht zur Beantragung der Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkung. Vielmehr müsse es den Bet. zu 1) möglich sein, bei Störung des Vertragsverhältnisses auf die Abwicklung Einfluss zu nehmen. Der Notar habe daher die widerstreitenden Interessen nicht gegeneinander abgewogen, sondern seine im Vorbescheid angekündigte Entscheidung ganz überwiegend auf das Interesse der Bet. zu 2) abgestellt. Eine Rückabwicklung des Vertrages könne nur unter vollständigem Ausgleich der den Bet. zu 1) entstandenen Schäden (15 655,03 E) zuzüglich Anwaltskosten (5 048,46 E) durch gerichtliche Entscheidung oder aber durch Parteieinigung erfolgen. Den Bet. zu 1) stehe insoweit gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht zu. Die Bet. zu 1) beantragen, den Notar anzuweisen, die Löschung der zugunsten der Eheleute H. und A. E. im Grundbuch des AG B. eingetragenen Vormerkung unter Vorlage einer beglaubigten Ablichtung des Kaufvertrages bei dem zuständigen GBA nicht zu beantragen. Die Bet. zu 2) beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen. Die Bet. zu 2) macht geltend, die vertraglichen Voraussetzungen für die Löschung der Auflassungsvormerkung seien gegeben. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zur Begründung ihres Vorbringens beruft sie sich auf die Ausführungen im Vorbescheid es Notars. Weiterhin trägt sie vor, mit Rückabwicklung des Kaufvertrages entfalle die Grunderwerbsteuer, die Rechnungen der Architekten M. und Partner vom 31. 12. 2011 und 27. 7. 2012 seien nicht nachprüfbar. Der Notar hat der Beschwerde der Bet. zu 1) mit Beschluss vom 4. 9. 2012 nicht abgeholfen und die Beschwerde der Kammer zur Entscheidung vorgelegt. Aus den Gründen: II. Die gemäß § 15 Abs. 2 BNotO i. V. m. den § 63 FamFG formgerecht und fristgerecht eingelegte sowie auch im Übrigen statthafte Beschwerde der Bet. zu 1) hat in der Sache selbst keinen Erfolg. 1. Die Beschwerde gemäß § 15 Abs. 2 BNotO ist ebenfalls statthaft, wenn der Notar ein Handeln angekündigt hat, das ihm von den Bf. untersagt werden soll (LG Frankfurt DNotZ 1998, 236 m. Anm. Meißner). Der Wortlaut des § 15 Abs. 2 S. 1 BNotO bezieht sich zwar nur auf eine „Verweigerung“ der Urkunds-oder sonstigen Tätigkeit des Notars, nicht auf die hier von den Bet. zu 1) begehrte Unterlassung der vom Notar angekündigten Tätigkeit. Denn der Notar wird vorliegend bei der von ihm angekündigten Tätigkeit in Ausübung seines öffentlichen Amtestätig,sodassgemäßArt. 19Abs. 4GGdenBet.zu 1) über den Wortlaut des § 15 Abs. 2 BNotO hinaus ein effektiver Rechtsschutz für die von ihnen begehrte gerichtliche Überprüfung der angekündigten Amtstätigkeit des Notars zwingend gewährt werden muss. 2. Entgegen dem Beschwerdevorbringen sind indes die vertraglichen Voraussetzungen für eine Löschung der Auflassungsvormerkung gemäß Abschnitt V. Ziff. 3 des Kaufvertrages gegeben. Die Bet. zu 1) können demgegenüber vom beurkundenden Notar unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt beanspruchen, seinen ihnen angekündigten Antrag auf Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung beim GBA zu unterlassen. 2. Die Herbeiführung der Löschung der Auflassungsvormerkung stellt sich als weitere pflichtgemäße Hilfstätigkeit des Notars zu der notariellen Beurkundung vom 28. 9. 2011 und damit als Urkundstätigkeit i. S. d. § 15 Abs. 1 BNotO dar. Die Bet. zu 1) und 2) haben den beurkundenden Notar in Abschnitt VI. Ziff. 5 auch damit beauftragt, den Löschungsauftrag zu stellen, wenn die hierfür vorab vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Die entsprechende Bewilligung der Bet. zu 1) für die Löschung haben diese bereits in Abschnitt V. Ziff. 3. des Kaufvertrages unter den dort näher bezeichneten Voraussetzungen erteilt. Eine Eintragungsbewilligung wird wirksam und ist damit nicht mehr widerruflich, wenn ein Anspruch des Begünstigten oder eines Dritten auf eine Ausfertigung der Urkunde besteht, die diese Bewilligung enthält Demzufolge ist auch der seitens der Bet. zu 1) mit anwaltlichem Schreiben vom 16. 7. 2012 erklärte Widerruf der Bewilligung zur Löschung der Auflassungsvormerkung unbeachtlich. Denn eine Eintragungsbewilligung wird wirksam und ist damit nicht mehr widerruflich, wenn ein Anspruch des Begünstigten oder eines Dritten auf eine Ausfertigung der Urkunde besteht, die diese Bewilligung enthält (Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl. 2009, § 19 Rn. 139). Nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG hat der durch die erteilte Löschungsbewilligung begünstigte Veräußerer einen Anspruch auf Erteilung einer Ausfertigung des Kaufvertrages. Der Notar hat die an ihn gerichteten Weisungen der Beteiligten streng zu befolgen und mit an ihrem Wortlaut orientierter Genauigkeit zu beachten, ohne dass es auf außerhalb des Auftrages liegende Umstände ankommt 3. Der Inhalt und der Umfang der Amtspflichten des beurkundenden Notars ergeben sich nach alledem aus den im Kaufvertrag enthaltenen und an ihn gerichteten Weisungen der Bet. zu 1) und 2), die der Notar streng zu befolgen und mit an ihrem Wortlaut orientierter Genauigkeit zu beachten hat, ohne dass es auf außerhalb des Auftrages liegende Umstände ankommt (BGH, Urt. vom 10. 2. 2000, IX ZR 41/99, DNotZ 2001, 856 ). In diesem Zusammenhang trifft den Notar insbesondere keine Amtsermittlungspflicht ( § 26 FamFG ) sowie auch keine Pflicht zur Beweisaufnahme ( § 29 FamFG ), um seinerseits die Wirksamkeit des Rücktritts zu prüfen. Demnach gehen die auf zwei Entscheidungen des BayObLG betreffend die Verpflichtung eines Notars zur Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung einer Urkunde (vgl. BayObLG ZfIR 2004, 879 ff. und BayObLG NJW-RR 2000, 1663 ff.) gestützten Erwägungen, es sei nicht Aufgabe des Notars einseitig geltend gemachte Rücktrittsgründe zu prüfen, sofern nicht das Gegenteil feststehe, ebenso ins Leere, wie etwa die auf einer Entscheidung des OLG Köln ( RNotZ 2003, 268 ) beruhende weitere Überlegung, der Notar dürfe bei der Prüfung und Abwicklung eines Löschungsantrages dessen Stellung nur verweigern, wenn sich ihm aufdränge, dass die Löschungsvoraussetzungen nicht vorlägen, das Grundbuch also unrichtig würde (so BGH, Beschl. vom 2. 12. 2010, V ZB 174/10, MittbayNot 2011, 422 ff. = juris Rn. 16). Der Notar ist nicht verpflichtet, die Wirksamkeit des Rücktritts materiell-rechtlich im Einzelnen zu prüfen, wenn im notariellen Vertrag vorab die Voraussetzungen für den Löschungsantrag des Notars im Einzelnen bereits näher festgelegt sind Erforderlich und ausreichend nach der vorgenannten Rechtsprechung des BGH ist demgegenüber, dass dem Notar die durch einen Rücktritt erfolgte Vertragsaufhebung seitens der Bet. nachzuweisen ist. Dementsprechend ist der Notar nicht verpflichtet, die Wirksamkeit des Rücktritts materiell-rechtlich im Einzelnen zu prüfen, wenn im notariellen Vertrag vorab die Voraussetzungen fürden Löschungsantrag des Notars im Einzelnen bereits näher festgelegt sind (BGH, a.a.O., Rn. 16). 4. Die Bet. zu 1) und 2) haben in Abschnitt V. Ziff. 5 Abs. 2 des Kaufvertrages den beurkundenden Notar vorliegend ermächtigt, Anträge aus dieser Urkunde in jeder Weise getrennt oder eingeschränkt zu stellen und in gleicher Weise auch zurückzuziehen, ferner Erklärungen, Bewilligungen und Anträge zu ändern oder zu ergänzen. Dabei hat der Notar bezüglich der Löschung der Vormerkung die in Abschnitt V. Ziff. 3 des Kaufvertrages näher bestimmten Voraussetzungen streng zu beachten, die entgegen dem Beschwerdevorbringen bei der gebotenen Auslegung der Urkunde gemäß §§ 133, 157 BGB nicht insgesamt kumulativ, sondern lediglich im Sinne der vom Notar im Vorbescheid zutreffend vorgenommenen Auslegung vorliegen müssen. Die tatsächliche und rechtliche Beurteilung des Notars ist insgesamt nicht zu beanstanden. Der Notar hat nach pflichtgemäßem Ermessen zu beurteilen, ob er einen Antrag auf Löschung der Vormerkung stellt In diesem Zusammenhang hat der Notar im Vorbescheid zunächst zutreffend darauf abgestellt, dass der ihm erteilte Auftrag in Abschnitt V. Ziff. 3 unter Verwendung des Wortes „darf“ dahingehend auszulegen ist, er sei zur Stellung des Löschungsantrages auch bei Vorliegen der Voraussetzungen nicht verpflichtet, d. h. er habe pflichtgemäß die widerstreitenden Interessen gegeneinander abzuwägen. Dabei hat er zum einen zutreffend berücksichtigt, dass insbesondere in einem Grundstückskaufvertrag als Verbrauchervertrag ein Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers gegenüber dem Kaufpreisanspruch des Veräußerers nicht verkürzt werden darf (Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl. 2012, Rn. 952). Zum anderen hat der Notar ebenso zutreffend berücksichtigt, er sei gehalten, eine Gefährdung des Veräußerers zu vermeiden, die dadurch entsteht, dass im Fall der Rückabwicklung des Kaufvertrages der Kaufgegenstand bei dem Bestehenbleiben der Vormerkung des Erwerbers im Grundbuch für den Veräußerer faktisch unverkäuflich ist (BGH NJW 1988, 1143 , 1144). Seine Abwägungsentscheidung, der Stellung des Löschungsantrages den Vorzug zu geben, ist hier seitens der Kammer aus den nachfolgenden weiteren Gründen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu beanstanden und daher im Ergebnis ermessensfehlerfrei. Vorliegend haben die Bet. zu 1) mit anwaltlichem Schreiben vom 30. 4. 2012 gegenüber der Bet. zu 2) den Rücktritt wegen der rechtlich nicht möglichen Durchführung der vereinbarten Regelungen im Kaufvertrag betreffend die Zuwegung verlangt und dem Notar hiervon mit Schreiben ebenfalls vom 30. 4. 2012 Kenntnis gegeben. Die Bet. zu 2) ihrerseits hat unstreitig gegenüber dem Notar unter dem 19. 7. 2012 erklärt, dass auch sie den Kaufvertrag nicht mehr durchführen wolle, weil die Bet. zu 1) den Kaufpreis nicht gezahlt hätten. Dementsprechend wollen übereinstimmend beide Vertragsparteien den Kaufvertrag nicht mehr erfüllen mit der Folge, dass die zu Gunsten der Bet. zu 1) eingetragene Auflassungsvormerkung nicht mehr den beiderseits vertraglich verfolgten Zweck erfüllen kann, den Anspruch der Bet. zu 1) auf Übertragung des Eigentums ( §§ 873, 929 BGB ) zu deren Gunsten im Grundbuch künftig auch gegen Zwischeneintragungen zu sichern. Hiernach sind die in Abschnitt V. Ziff. 3 des Kaufvertrages benannten Voraussetzungen der nachgewiesenen Nichterfüllung des Kaufpreisanspruchs seitens der Erwerber sowie der Erklärung des Veräußerers, den Kaufvertrag nicht mehr durchführen zu wollen, kumulativ erfüllt. Denn auch die Bet. zu 1) haben nach den von ihren aufgrund anwaltlicher Beratung abgegebenen Erklärungen kein Interesse mehr an einer weiteren Durchführung des Kaufvertrages nebst Übereignung des Kaufgegenstandes mit Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch und zwar nunmehr verbunden mit einer Modifizierung der Erschließung gemäß der Anforderung des Rheinisch-Bergischen Kreises durch eine gemeinsame Grundstückszufahrt mit einem weiteren Grundstücksnachbarn und der Eintragung entsprechender Dienstbarkeiten auf dem Kaufgrundstück. Maßgeblich ist hier die Vermögensgefährdung des Verkäufers, die dadurch entsteht, dass trotz der beiderseits gewollten Rückabwicklung des Kaufvertrages der Kaufgegenstand bei dem Bestehenbleiben der Vormerkung des Erwerbers im Grundbuch für den Verkäufer zwischenzeitlich praktisch unverkäuflich wäre Bei einer solchen Fallkonstellation handelt der Notar ersichtlich ermessensfehlerfrei, wenn er, wie hier der Urkundsnotar, seine Entscheidung maßgeblich darauf stützt, eine Vermögensgefährdung des Veräußerers zu vermeiden, die dadurch entsteht, dass trotz der beiderseits gewollten Rückabwicklung des Kaufvertrages der Kaufgegenstand bei dem Bestehenbleiben der Vormerkung des Erwerbers im Grundbuch für den Verkäufer zwischenzeitlich praktisch unverkäuflich wäre. In diesem Zusammenhang hat der Urkundsnotar ebenfalls zutreffend berücksichtigt, dass vorliegend die Bet. zu 1) bisher unstreitig keinerlei Zahlungen auf den vereinbarten Kaufpreis an die Bet. zu 2) erbracht haben und diese auch künftig keine Zahlungen auf den vereinbarten Kaufpreis mehr beabsichtigen (vgl. hierzu auch BGH NJW 1988, 1143 , 1144). Das Bestehen oder Nichtbestehen von Schadensersatzansprüchen oder von einem etwaigen Zurückbehaltungsrecht ist nur in einem etwaigen zivilprozessualen Erkenntnisverfahren relevant 5. Eine rechtliche abweichende Beurteilung ergibt sich insbesondere daher auch nicht daraus, dass die Bet. zu 1) sich auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB wegen der von ihnen gegen die Bet. zu 2) geltend gemachten sekundären Schadensersatzansprüche, hier wegen frustrierter Aufwendungen, in Höhe von 15 655,03 E zuzüglich Anwaltskosten in Höhe von 5 048,46 E berufen haben. Das Bestehen oder Nichtbestehen der vorgenannten sekundären Schadensersatzansprüche seitens der Bet. zu 1) einschließlich der Frage eines etwaigen Zurückbehaltungsrechts gegenüber der Bet. zu 2) kann nach der vorgenannten Rechtsprechung des BGH eine rechtliche Relevanz nur in einem etwaigen zivilprozessualen Erkenntnisverfahren zwischen den Bet. zu 1) und 2) haben. Der beurkundende Notar kann über diese streitigen Ansprüche nicht im vorliegenden Verfahren gemäß § 15 BNotO mitentscheiden. Demzufolge bezieht sich auch das Kommentarzitat im Beschwerdevorbringen der Bet. zu 1) zum dort angeführten Zurückbehaltungrecht gemäß § 273 BGB betreffend den Anspruch auf die Einwilligung in die Löschung einer Auflassungsvormerkung konkret auf ein streitiges Erkenntnisverfahren, nicht indes auf ein Beschwerdeverfahren gemäß § 15 BNotO (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 71. Aufl. 2012, § 273 Rn. 2 mit Hinweis auf RGZ 163, 62 ; vgl. ferner BGH ZIP 2003, 1406 ff.; ebenso MünchKomm/Krüger, BGB, Schuldrecht Allgemeiner Teil, 4. Aufl., § 273 Rn. 85). Ebenfalls zur Entscheidung in einem etwaigen künftigen Erkenntnisverfahren gehört die noch gegebenenfalls näher zu klärende Vorfrage für das Bestehen oder Nichtbestehen des geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts gemäß § 273 BGB , ob den Bet. zu 1) gegen die Bet. zu 2) kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche wegen eines Sach-bzw. Rechtsmangels des verkauften Grundstücks gemäß den §§ 434, 435 BGB , aufgrund der straßenrechtlich nicht genehmigten unmittelbaren Zufahrt an die Kreisstraße K 30 zustehen oder nicht. Diese rechtliche Vorfrage, bei der möglicherweise unter anderem auch über weitere in Betracht kommende zivilrechtliche Anspruchsgrundlagen der Bet. zu 1) sowie gegebenenfalls auch Ansprüche der Bet. 2) gegen die Bet. zu 1) zu befinden sein dürfte, kann und darf vorliegend verfahrensrechtlich der Notar nicht entscheiden und zwar auch nicht etwa im Rahmen seiner Ermessensausübung. Denn die hier im Verfahren gemäß § 15 BNotO allein für die Entscheidung über die Amtstätigkeit des Notars gerichtlich zuständige Beschwerdekammer des LG ist verfahrensrechtlich ebenfalls nicht befugt, diese rechtlichen Vorfragen für die Bet. zu 1) und 2) zu klären und rechtsverbindlich zu entscheiden. Ebenso gilt dies für die Berechtigung bzw. Nichtberechtigung der von den Bet. zu 1) gegen die Bet. zu 2) geltend gemachten sekundären Schadensersatzansprüche der Höhe nach. All dies bedarf noch eines streitentscheidenden Gerichtsverfahrens bei der hierfür zuständigen Zivilkammer des LG mit einer ebenfalls möglichen Überprüfung der dortigen Entscheidung in der Berufungsinstanz durch das OLG, wenn sich die Bet. zu 1) und 2) hierüber nicht künftig außergerichtlich einigen sollten. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Köln Erscheinungsdatum: 11.01.2013 Aktenzeichen: 11 T 120/12 Rechtsgebiete: Notarielles Berufsrecht Grundbuchrecht Erschienen in: RNotZ 2013, 229-234 Normen in Titel: BNotO § 15 GBO § 19