V ZR 74/96

Zurück 28. Januar 2013 23 W 5/13 BGB § 138; BeurkG § 54a Sittenwidrigkeit der Veräußerung eines Grundstücks mit Rückkaufsoption Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 2. BGB § 138 ; BeurkG § 54a (Sittenwidrigkeit der Veräußerung eines Grundstücks mit Rückkaufsoption) Ein Kaufvertrag über ein Grundstück zur Abwendung der Zwangsversteigerung ist gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn der Käufer die Zwangslage des Verkäufers ausnutzt, indem er ihn durch Einräumung einer Rückkaufsoption, die der Verkäufer aus tatsächlichen wie aus rechtlichen Gründen nahezu nicht ausüben kann, zum Vertrag veranlasst. (Leitsatz der Schriftleitung) OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 28.1.2013, 23 W 5/13 Der Antragsteller war Eigentümer des Grundstücks OStraße in Stadt 1, für welches am 10.1.2012 Zwangsversteigerungstermin anstand. Das Grundstück ist bebaut mit einem Objekt, in welchem sich 39 Kleinwohnungen befinden. Dieses hatte der Antragsteller an Herrn Z1 verpachtet. Über diesen kam der Antragsteller letztlich in Kontakt mit der Antragsgegnerin zu 1, deren Gesellschafter die Antragsgegnerinnen zu 2 und 3 sind. Diese stellte zunächst ein Darlehen in Höhe von 1,5 Millionen in Aussicht, um dann aber mitzuteilen, dass mangels Genehmigung kein Darlehen begeben werden könne, sondern ein Kaufvertrag mit einer Rückkaufoption für den Antragsteller geschlossen werden müsse. Letztlich schloss der Antragsteller mit der Antragsgegnerin zu 1 vor dem Notar N1 in Stadt 2 einen Kaufvertrag über die genannte Immobilie (URNr. …1/2011), die nach dem Verkehrswertgutachten, welches im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens eingeholt worden ist, einen Verkehrswert von 2,1 Millionen hat, über 1,6 Millionen. In einer zweiten notariellen Urkunde (URNr. …2/2011) wurde die Rückkaufoption vereinbart, die entweder nach sechs oder zwölf Monaten wahrgenommen werden konnte, wofür, wie auch für die weitere Nutzung des Objektes, der Antragsteller eine Vergütung an die Antragsgegnerin zu 1 zu zahlen hätte sowie aus dem Mietzins eine monatliche Vorauszahlung von 9.000 €. Des Weiteren erklärt sich die Antragsgegnerin zu 1 in dieser Urkunde bereit, an den Antragsteller oder einen von ihm zu benennenden Dritten das Grundstück zu übertragen, wobei kumulativ die nachfolgend genannten Voraussetzungen vorliegen müssen: a) Der protokollierte Kaufpreis gemäß vorgenanntem heutigem Kaufvertrag zuzüglich des zu nachstehend c) näher vereinbarten entsprechenden Entgeltes muss auf eine von dem amtierenden Notar oder seinem Vertreter im Amt noch einzurichtendes Notaranderkonto eingezahlt sein, und zwar nur unter Auflagen, die dieser heutigen Rückübertragungsoption und deren dann vorzunehmenden Abwicklung nicht entgegenstehen; b) dem Käufer müssen sämtliche Aufwendungen in den Vertragsbesitz ersetzt werden, insbesondere sämtliche Nebenerwerbskosten aus der vorgenannten diesamtlichen Kaufvertragsurkunde; c) von dem Verkäufer muss ein Entgelt für die Einräumung der Rückkaufsoption und die weitere Nutzung binnen sechs Monaten, gerechnet von heute an, von insgesamt 11 % und binnen zwölf Monaten, gerechnet von heute an, von insgesamt 16 %, jeweils ausgehend von dem vereinbarten Kaufpreis gemäß dem oben genannten heutigen diesamtlichen Kaufvertrag, an den Käufer gezahlt werden. Belastungen muss der Verkäufer nur übernehmen, soweit sie bereits heute im Grundbuch eingetragen sind, oder mit seiner Zustimmung im Grundbuch eingetragen wurden. Der Käufer ist verpflichtet, einen notariellen Rückkaufvertrag über die Kaufsache mit dem Verkäufer zu unterzeichnen, sobald die in lit. a), b) und c) genannten Vergütungen auf einem Notaranderkonto des amtierenden Notars eingegangen sind, aus dem die hier vereinbarte Vergütung nebst Kaufpreis gezahlt werden kann. Dem Antragsteller gelang es, mit der Firma B GmbH mit Sitz in Stadt 3 einen Kaufinteressenten zu finden, der einen Kaufpreis von 2,1 Millionen für das streitgegenständliche Grundstück zu zahlen bereit war. Auf Wunsch des Kaufinteressenten wurde dessen Hausnotar beauftragt, den Vertragsentwurf zu erstellen. Die Antragsgegnerin zu 1 ließ allerdings wissen, dass sie lediglich bereit sei, vor dem Notar N1 den Kaufvertrag zu schließen. Zudem erklärte sie mit Anwaltsschreiben vom 21.8.2012 (Anlage K 13), dass sich ihre Forderung gegen den Antragsteller auf 2.060.548,50 € belaufe und sie erst bereit sei, den Kaufvertrag zu schließen, wenn dieser Betrag, wie vertraglich vereinbart, auf dem bei dem Notar N1 einzurichtenden Notaranderkonto hinterlegt worden sei. Mit Schreiben vom 3.10.2012 bestätigte der Geschäftsführer der Erwerbsinteressentin dem Antragsteller, dass der Bevollmächtigte der Antragsgegnerin zu 1, Rechtsanwalt R1, ihm am 24.9.2012 telefonisch signalisiert habe, dass die Antragsgegnerin nach Ablauf der Optionsfrist ggf. das streitgegenständliche Grundstück auch unmittelbar an die Firma B GmbH veräußern wolle. Dieser Sachverhalt ist glaubhaft gemacht durch eidesstattliche Versicherung des Herrn Z1 vom 12.12.2012, der notariellen Urkunden …3/2011 sowie …4/2011 des Notars N1 in Stadt 2 sowie des Schreibens des Geschäftsführers der B GmbH, Z2, vom 3.10.2012. Der Antragsteller geht davon aus, dass der Kaufvertrag zwischen ihm und der Antragsgegnerin zu 1 einschließlich der Rückkaufsvereinbarung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sei und begehrt deshalb im Wege der einstweiligen Verfügung ein vorläufiges Verfügungsverbot für die Antragsgegnerin und die Eintragung dieser Verfügungsbeschränkung im Grundbuch. Das LG hat den Antrag zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass es an den tatsächlichen Voraussetzungen des Wuchertatbestandes fehle. Dieser Beschluss ist dem Antragsteller zu Händen seines Bevollmächtigten am 21.12.2012 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 4.1.2013, eingegangen am selben Tag, hat er hiergegen sofortige Beschwerde eingelegt, der das LG nicht abgeholfen hat. Aus den Gründen: II. Die sofortige Beschwerde ist form und fristgerecht eingelegt ( § 569 Abs. 1 ZPO ), mithin zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Nach § 935 ZPO ist eine einstweilige Verfügung in Bezug auf den Streitgegenstand zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. Auf der Grundlage des glaubhaft gemachten Vorbringens des Antragstellers ist der von ihm mit der Antragsgegnerin geschlossene Kaufvertrag einschließlich der Rückkaufsvereinbarung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig. Ein Rechtsgeschäft ist nach § 138 BGB nichtig, wenn es nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Dabei sind nicht nur der objektive Inhalt des Geschäfts, sondern auch die Umstände, die zu seiner Vornahme geführt haben, und die von den Parteien verfolgten Absichten und Beweggründe zu berücksichtigen. Das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit und eine Schädigungsabsicht ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn der Handelnde die Tatsachen kennt, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt, wobei dem gleich steht, wenn sich jemand bewusst oder grob fahrlässig der Kenntnis erheblicher Tatsachen verschließt (BGH, Urteil vom 10.10.1997, V ZR 74/96 m. w. N.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Zutreffend ist allerdings das LG davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen des Wuchertatbestandes nach § 138 Abs. 2 BGB nicht vorliegen. Die Sittenwidrigkeit folgt vielmehr daraus, dass die Antragsgegnerin zu 1 die Notlage des Antragstellers ausgenutzt hat, um einen Vertragstext durchzusetzen, der ihm zwar formal eine Rückkaufoption einräumt, diese aber an Bedingungen geknüpft ist, die der Antragsteller aus tatsächlichen wie aus rechtlichen Gründen nicht erfüllen konnte. Die einzige Chance für ihn, das Grundstück zu retten, bestand in einem freihändigen Verkauf. Demgemäß ist auch die Rückkaufvereinbarung so ausgestaltet, dass die Antragsgegnerin zu 1 einen Kaufvertrag entweder mit dem Antragsteller oder dem von ihm zu benennenden Kaufinteressenten zu schließen verpflichtet ist. Nur mit dem Kaufpreis, den der Dritterwerber zahlen würde, wäre der Antragsteller auch in der Lage, die Vergütung, die er der Antragsgegnerin zu 1 neben der Rückzahlung des Kaufpreises zu bezahlen hätte, zu finanzieren. Zwar hat die Antragsgegnerin zu 1 ein legitimes Interesse daran, dass gewährleistet ist, dass der Antragsteller all ihre Forderungen ausgleicht und sie nur dann das Grundstück an ihn oder einen von ihm zu benennenden Dritten übertragen muss. Zur Sicherung der Ansprüche und Forderungen der Antragsgegnerin gegenüber dem Antragsteller ist es jedoch nicht erforderlich, dass der Betrag vorab auf einem Notaranderkonto hinterlegt wird. Der Antragsteller wäre allenfalls, wenn er im Lotto gewönne, in der Lage, diesen Betrag zu hinterlegen. Dass der Kaufinteressent bereit wäre, ohne selbst gesichert zu sein, den Kaufpreis für das Objekt vorab auf einem Notaranderkonto zu hinterlegen, kann nur als unrealistisch bezeichnet werden. Sollte der Grundstückserwerb finanziert werden, was die Regel sein dürfte, käme eine Vorauszahlung des Kaufpreises ohnehin nicht in Betracht. Damit aber noch nicht genug. Der Antragsteller weist zutreffend darauf hin, dass der Notar N1, bei dem nach dem Wortlaut der Rückkaufoption das Anderkonto einzurichten wäre, gegen § 54a BeurkG verstieße, wenn er das Geld annähme. Nach dem Willen des Gesetzgebers darf ein Notaranderkonto nur noch in Fällen eines besonderen Sicherungsbedürfnisses einer der Vertragsparteien eingerichtet werden. Anhaltspunkte dafür, wann ein berechtigtes Sicherungsinteresse zu bejahen ist, lassen sich dem Rundschreiben der Bundesnotarkammer vom 11.1.1996 (abgedruckt in Weingärtner/Gassen, DONot, 11. Aufl., Anh. 5) entnehmen. In diesem Schreiben hat die Kammer Fallkonstellationen gebildet, in denen nach ihrer Auffassung regelmäßig von einem Sicherungsinteresse auszugehen sein dürfte. Darunter fallen: – Finanzierung des Kaufpreises durch mehrere Kreditinstitute, die nicht untereinander koordiniert werden können; – keine Eintragung einer Auflassungsvormerkung möglich; – keine Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld vor Kaufpreisfälligkeit möglich; – Besitzübergang vor Kaufpreisfälligkeit; – im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; – der Brief eines abzulösenden Grundpfandrechts ist nicht auffindbar. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Ein Notaranderkonto darf lediglich eingerichtet werden, wenn eine der Vertragsparteien ein besonderes Sicherungsinteresse hat, das demgemäß über das allgemeine Sicherungsinteresse hinausgehen muss (OLG Celle, Urteil vom 16.2.2011, Not 24/10, Rdnr. 66, zitiert nach Juris). Das Interesse eines jeden Grundstücksveräußerers besteht darin, den Kaufpreis hierfür zu erhalten, ehe er sein Eigentum verliert. Hier besteht die besondere Konstellation, dass die Antragsgegnerin zu 1 nach den internen Abreden mit dem Antragsteller lediglich Anspruch auf die Rückzahlung des von ihr bezahlten Kaufpreises nebst den vereinbarten Vergütungen für Einräumen der Rückkaufoption sowie der weiteren Nutzung des Objekts durch den Antragsteller hat. Da sie lediglich verpflichtet ist, einen Kaufvertrag zu schließen, wenn der Kaufpreis, den der Dritterwerber zu zahlen bereit ist, über ihren eigenen Forderungen liegt, hätte dem Sicherungsinteresse der Antragsgegnerin zu 1 problemlos dadurch entsprochen werden können, dass der Kaufpreis in vollem Umfang an sie gezahlt wird und sie sich gegenüber dem Antragsteller verpflichtet, den Differenzbetrag zwischen ihren Forderungen gegen den Antragsteller und dem vom Dritterwerber gezahlten Kaufpreis an den Antragsteller auszukehren. Damit aber bleibt festzustellen, dass der Rückerwerb der Immobilie durch den Antragsteller an tatsächlich wie rechtlich nahezu unmögliche Bedingungen geknüpft ist. Hierbei ist auch zu beachten, dass der Antragsteller eigentlich ein Überbrückungsdarlehen wollte, dann letztlich einen Kaufvertrag mit der Antragsgegnerin schloss, weil diese aus Rechtsgründen kein Darlehen ausreichen durfte, und er sich auf diese Abreden lediglich eingelassen hat, weil ihm dies als die letzte und einzige Chance erschien, die Zwangsversteigerung seiner Immobilie noch abwenden zu können. Auch die subjektiven Voraussetzungen sind gegeben, da die auf Antragsgegnerseite Handelnden Kenntnis von den Tatsachen haben, die den Vorwurf der Sittenwidrigkeit begründen. Auf der Grundlage des Vorbringens des Antragstellers ist damit der gesamte Grundstückskaufvertrag nebst Rückkaufoption nichtig. Nach seinem Vortrag ist nicht anzunehmen, dass der Antragsteller das Gesamtvertragswerk ohne den nichtigen Teil geschlossen hätte. Es war sein erklärtes Ziel und somit auch für die Antragsgegner erkennbar, das Grundstück in seinem Vermögen zu erhalten. Dass der Kaufvertrag, der im Übrigen ja auch schon auf die Rückkaufoption Bezug nimmt, in einer anderen Urkunde geschlossen wurde als die Rückkaufoption, steht dem nicht entgegen. Vielmehr ist aufgrund der Gesamtumstände davon auszugehen, dass die Vereinbarungen miteinander stehen und fallen sollen (vgl. BGH, NJW 1990, 1473 ; OLG Frankfurt, ZIP 2004, 1801 ; Ellenberger in Palandt, 72. Aufl., § 139 Rdnr. 5). Damit hat der Antragsteller auf der Grundlage seines Vorbringens das Eigentum an der streitgegenständlichen Immobilie nicht an die Antragsgegnerin zu 1 verloren, die jedoch als Grundstückseigentümerin eingetragen ist. Da sie aufgrund ihrer formalen Rechtsstellung das Eigentum an einen gutgläubigen Dritten übertragen könnte, besteht ein Verfügungsgrund im Sinn des § 935 ZPO . Im Übrigen hat der Antragsteller glaubhaft gemacht, dass die Antragsgegnerin bereits vor Ablauf der Optionsfrist am 16.12.2012, nämlich im September 2012, der Erwerbsinteressentin B GmbH die Veräußerung des Grundstücks telefonisch in Aussicht gestellt hat. Die Ansprüche gegen die Antragsgegnerinnen zu 2 und 3 ergeben sich aus deren Stellung als Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1. Deshalb war den Anträgen zu 1 und 2 zu entsprechen. Wegen § 922 Abs. 2 ZPO war es jedoch dem Antragsteller zu überlassen, für die Eintragung der Verfügungsbeschränkung im Grundbuch Sorge zu tragen. Der Antrag zu 4 ist aus § 890 ZPO begründet. Bezüglich der Streitwertfestsetzung war der Verkehrswert der Immobilie mit 2,1 Millionen gemäß § 6 ZPO zugrunde zu legen. Jedoch war wegen der Vorläufigkeit der Regelung im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahrens lediglich ¼ hiervon als Streitwert anzusetzen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO . anmerkung: Die Entscheidung des OLG Frankfurt erging im einstweiligen Verfahren zum Schutz gegen eine drohende Verfügung über ein Grundstück durch die Erwerberin. Diese hatte gegenüber dem Veräußerer signalisiert, das streitgegenständliche Grundstück an einen Dritten zu veräußern, weswegen zu besorgen war, dass der Rückforderungsanspruch des Veräußerers nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB vereitelt würde ( § 935 ZPO ). Während das LG Frankfurt den Antrag zurückgewiesen und der Beschwerde nicht abgeholfen hatte, entschied das OLG Frankfurt zugunsten des Veräußerers und bejahte die Sittenwidrigkeit von Kaufvertrag samt Rückkaufoption. 1. §138 BGB Der Beschluss des OLG Frankfurt weist – wie die Vorinstanz – zunächst richtig darauf hin, dass der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht einschlägig ist. Hierfür fehlt es schon am (objektiven) besonders groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung, bei dem üblicherweise die „Grenze des Doppelten“ gilt.1 Das Gericht bejaht hingegen die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags samt Rückübertragungsoption nach § 138 Abs. 1 BGB damit, dass der Erwerber die Notlage des Veräußerers ausgenutzt hatte, um einen Vertragstext durchzusetzen, der diesem zwar formal eine Rückkaufoption einräumt, diese aber an Bedingungen knüpft, die der Veräußerer aus tatsächlichen wie aus rechtlichen Gründen nicht erfüllen kann. Indem das OLG Frankfurt allein auf die undurchführbare Rückkaufoption abstellt, beruft es sich nicht auf die Figur des „wucherähnlichen Geschäfts“, bei der das Ausnutzen einer Zwangslage auch bei (nur) auffälligem Missverhältnis die Sittenwidrigkeit begründen kann, wenn weitere subjektive Momente – insbesondere eine verwerfliche Gesinnung – hinzukommen.2 Denn unabhängig von der Frage, ob der Erwerb zu rund 76 % des Verkehrswertes hierfür ausreichend wäre,3 ist jedenfalls die letztlich undurchführbare Rückübertragungsoption als Vertragsklausel kein diesbezügliches subjektives Merkmal. Vielmehr müsste die dahinterstehende verwerfliche Gesinnung den Kaufvertrag – auch ohne (hypothetische) Rückkaufoption – sittenwidrig machen. Grundsätzlich begründet sich die (Umstands)Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts aufgrund einer umfassenden Gesamtwürdigung unter Berücksichtigung aller den Vertrag kennzeichnenden Umstände. Es geht um seinen aus der Zusammenfassung von Inhalt, Zweck und Beweggrund folgenden (inhaltlichen) Gesamtcharakter.4 Dabei beanstandete das Gericht, dass der Veräußerer das Grundstück nur hätte retten können, wenn er den Kaufpreis und die sonstigen Forderungen der Erwerberin vorab auf ein noch zu eröffnendes Notaranderkonto eingezahlt hätte. Dies sei ihm aber nicht möglich, da er die Erwerberin nur aus dem Kaufpreis, den er von einem Dritten erlangen würde, befriedigen könnte. Damit sei der Rückerwerb der Immobilie aber an tatsächlich wie rechtlich nahezu unmögliche Bedingungen geknüpft. Der Veräußerer, der eigentlich ein Überbrückungsdarlehen wollte, das ihm aus rechtlichen Gründen aber nicht gewährt werden konnte,5 war faktisch dazu gezwungen, sich auf den letztlich „bedingungslosen“ Verkauf einzulassen, weil ihm dies als letzte und einzige Chance erschien, die Zwangsversteigerung seiner Immobilie abwenden zu können. Nicht angesprochen wurde in diesem Zusammenhang das Verhältnis des § 138 BGB zu den Anfechtungstatbeständen. Dies verwundert insoweit, als die Anfechtbarkeit des Rechtsgeschäfts nach § 142 Abs. 1 BGB durchaus nahe lag: Wäre dem Veräußerer gar nicht bewusst gewesen, dass er das Grundstück faktisch endgültig aus der Hand gegeben hat, hätte er sich mithin darüber geirrt bzw. wäre er über die Rückübertragungsmöglichkeit getäuscht worden, wäre dies eine Frage der §§ 119 ff. BGB . Da es sich wohl um einen unbeachtlichen Motivirrtum aufseiten des Veräußerers handeln würde, bliebe zu prüfen, inwieweit der Erwerber den Veräußerer über die Rückabwicklungsschwierigkeiten hätte aufklären müssen (Täuschung durch Unterlassen6). Insoweit wäre dann nur § 123 Abs. 1 Alt. 1 BGB einschlägig.7 Das Gericht musste daher offenbar davon ausgehen, dass sich der Veräußerer der faktisch fehlenden Rückübertragungsmöglichkeit bewusst war und die Sittenwidrigkeit (allein) aus den Umständen des Vertragsschlusses folgt. 2. § 54a BeurkG Das OLG Frankfurt stützt sein Ergebnis auf ein weiteres Argument, namentlich darauf, dass der beurkundende Notar (bei dem auch das Anderkonto eingerichtet werden sollte) gegen § 54a BeurkG verstoßen würde, wenn er das Geld annähme, da es am erforderlichen Sicherungsinteresse fehle. Auch wenn es das Gericht so nicht ausdrücklich ausspricht, geht es offenbar davon aus, dass auch dies die Sittenwidrigkeit (mit)begründet. Immerhin ist die Subsumtion des § 54a BeurkG systematisch in die Prüfung der objektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit eingebettet und beginnt die Passage mit den Worten „Damit [= fehlendes legitimes Sicherungsinteresse des Erwerbers, Anm. d. Verf.] aber noch nicht genug“. Dies wirft interessante Fragen zum Verhältnis des notariellen Berufsrechts zu § 138 BGB auf: § 54a BeurkG ist kein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB , da es sich nur um eine berufsrechtliche Vorschrift handelt, die allein den Notar adressiert. Verstöße führen nicht zur Unwirksamkeit der Verwahrung8 und erst recht nicht zur Unwirksamkeit des dahinterstehenden Rechtsgeschäfts, sondern haben nur dienst und möglicherweise haftungsrechtliche Folgen (für den Notar).9 Daher kann ein Verstoß ein Rechtsgeschäft auch nicht in der Weise berühren, dass der berufsrechtliche Verstoß über den Umweg der Sittenwidrigkeit im Rahmen der Gesamtabwägung zur Nichtigkeit führt.10 Dies behauptet das OLG Frankfurt freilich auch nicht. Für die Sittenwidrigkeit sei vielmehr entscheidend, dass einer Vertragspartei eine Pflicht auferlegt wurde, die sie deswegen nicht erfüllen kann, weil sie eine Mitwirkung des Notars erfordert, die dieser (berufsrechtlich) ablehnen muss. Das mutet im konkreten Fall etwas merkwürdig an, als der Notar, der den streitgegenständlichen Vertrag beurkundet hat, auch das Notaranderkonto zur Verfügung stellen sollte. Insoweit hätte der Notar von vornherein alternative Gestaltungsmöglichkeiten vorschlagen und die Beurkundung notfalls ablehnen müssen. Falls er den Vertrag dennoch beurkundet, später aber die Annahme des Geldes auf ein Notaranderkonto verweigern würde, verhält er sich widersprüchlich, sieht man in dem Ursprungsvertrag nicht ohnehin schon eine Annahme von Verwahrungsantrag und anweisung.11 Zwar wird man ein berufsrechtliches Verbot des venire contra factum proprium aufgrund der einschneidenden (berufs)rechtlichen Konsequenzen und der daraus resultierenden Vertiefung des Verstoßes ablehnen müssen, doch hat sich der Notar schon bei der Beurkundung amtspflichtwidrig verhalten, da er für die Beteiligten berufsrechtlich undurchsetzbare Optionen beurkundet hat. Aufgrund dessen zur Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags samt Rückkaufoption zu gelangen, überzeugt allerdings nicht. Das Argument des OLG Frankfurt könnte letztlich in allen Fällen zur Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts führen, in denen § 54a BeurkG verletzt wurde, der beurkundende Notar Verwahrungsantrag und anweisung aber noch nicht angenommen hat, beispielsweise weil die Verwahrung bei einem anderen Notar stattfinden soll. Dies würde die Grundaussage aushebeln, dass Verstöße gegen § 54a BeurkG nicht zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts führen. 3. fazit Die Sicherungsverfügung war bei entsprechender Glaubhaftmachung der Umstände gerechtfertigt. Sie zeigt, dass der Notar vor dem Hintergrund von § 14 Abs. 2 BNotO und § 4 BeurkG nicht nur auf das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung schauen darf. Die Ausführungen zu § 54a BeurkG überzeugen jedoch nicht. Ferner bleibt am Ende unklar, inwieweit sie für die Begründung der Sittenwidrigkeit tragend waren, was das Ergebnis der Entscheidung des OLG Frankfurt in Frage stellen könnte. Notarassessor Dr. Stephan Serr, Fürstenfeldbruck 1 Staudinger/Sack/Fischinger, Neubearb. 2011, § 138 Rdnr. 208; Palandt/Ellenberger, 73. Aufl., § 138 Rdnr. 67. 2 BGH, Urteil vom 2.7.2004, V ZR 213/03, NJW 2004, 2671 , 2673; MünchKommBGB/Armbrüster, 6. Aufl., § 138 Rdnr. 114; Palandt/ Ellenberger, 73. Aufl., § 138 Rdnr. 35. 3 Verneinend etwa BGH, Urteil vom 2.7.2004, V ZR 213/03, NJW 2004, 2671 , 2673. 4 BGH, Urteil vom 7.6.1988, IX ZR 245/86, NJW 1988, 2599 , 2602; BGH, Urteil vom 2.2.2012, III ZR 60/11, NJOZ 2013, 260, Rdnr. 20. 5 Mangels Erlaubnis des Erwerbers nach § 32 KWG . 6 Hierzu ausführlich Staudinger/Singer, Neubearb. 2011, § 123 Rdnr. 10 ff. 7 Ausführlich zum Verhältnis von § 138 BGB zu § 123 BGB : Staudinger/Sack/Fischinger, § 138 Rdnr. 176 ff. 8 Hertel in Würzburger Notarhandbuch, 3. Aufl., Teil II Kap. 2 Rdnr. 618. 9 Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 6. Aufl., § 54a Rdnr. 5. 10 Zur Funktion der Sittenwidrigkeitskontrolle, anerkannte Ordnungen abzusichern: MünchKommBGB/Armbrüster, 6. Aufl., § 138 Rdnr. 40. 11 Vgl. Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl., Rdnr. 1571; auch Grziwotz/Heinemann, BeurkG, § 54a Rdnr. 49. Art: Entscheidung, Urteil Erscheinungsdatum: 28.01.2013 Aktenzeichen: 23 W 5/13 Rechtsgebiete: Notaranderkonto/notarielle Verwahrung Erschienen in: MittBayNot 2014, 151-154 Normen in Titel: BGB § 138; BeurkG § 54a