V ZR 74/96

Zurück OLG Frankfurt am Main 28. Januar 2013 23 W 5/13 BGB §§ 138; 433 Zur Nichtigkeit einer Rückkaufoption im Bezug auf ein Grundstück wegen Sittenwidrigkeit Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Zur Nichtigkeit einer Rückkaufoption im Bezug auf ein Grundstück wegen Sittenwidrigkeit (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 28. 1. 2013 – 23 W 5/13) BGB §§ 138; 433 Ein Immobilienkaufvertrag mit Rückkaufoption des Verkäufers kann wegen Verstoßes gegen die guten Sitten auch bei gesonderter Beurkundung der Rückkaufoption gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein, wenn der Käufer unter Ausnutzung einer wirtschaftlichen Notlage des Verkäufers Vertragsklauseln durchgesetzt hat, die dem Verkäufer zwar formal eine Rückkaufoption einräumen, deren Ausübung aber an Bedingungen geknüpft ist, die der Verkäufer aus tatsächlichen wie aus rechtlichen Gründen nahezu nicht erfüllen kann. (RNotZ–Leitsatz) Zur Einordnung: Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung verstößt ein Rechtsgeschäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB gegen die guten Sitten, wenn es gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt (BGH NJW 2004, 2670 ; RG 80, 221; Palandt/Ellenberger, 71. Aufl. 2012, § 138 Rn. 1 m. w. N.). Eine Sittenwidrigkeit von Immobilienkaufverträgen kann sich zunächst daraus ergeben, dass ein auffälliges Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert des Grundbesitzes besteht und der hierdurch begünstigte Teil aus verwerflicher Gesinnung handelt (BGH NJW-RR 1990, 950 ; DNotI-Report 1997, 29 = DNotZ 1997, 643 ; MittBayNot 2010, 306 ; OLG Brandenburg RNotZ 2012, 525 = BeckRS 2012, 11393 ; OLG Düsseldorf NJOZ 2003, 2422, vgl. zur untergeordneten Bedeutung des Wuchertatbestandes des § 138 Abs. 2 BGB in diesen Fällen BeckOK-BGB/ Wendtland, Stand 1. 8. 2013, § 138 Rn. 40 m. w. N.). Soweit das Missverhältnis zwischen den vereinbarten Leistungen besonders groß ist, kann bereits daraus die bewusste Ausnutzung eines den anderen Vertragsteil hemmenden Umstands und damit auch die Annahme einer verwerflichen Gesinnung gefolgert werden (Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl. 2012, Rn. 124 m. w. N.). Von einem besonders groben Missverhältnis kann dabei ausgegangen werden, wenn der Verkehrswert des Grundstücks annähernd doppelt so hoch ist wie der Kaufpreis (vgl. zur Sittenwidrigkeit von Grundstückskaufverträgen insbesondere BGH NJW-RR 2011, 880 ; MittBayNot 2010, 306 ; RNotZ 2001, 276 ; DNotZ 1997, 643 ; DNotZ 1996, 983 ; MittRhNotK 1994, 140 ; NJW-RR 1990, 950 ; Krauß, a.a.O., Rn. 119 ff.). Eine Sittenwidrigkeit kann sich aber auch ohne ein solches Missverhältnis aus einer zusammenfassenden Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck eines Rechtsgeschäfts ergeben (BGH DNotZ 1997, 643 ; vgl. auch BGH MittRhNotK 1994, 140 zum Verkauf von sog. „time-sharing-Anteilen“). Dies kann z. B. dann der Fall sein, wenn eine Vertragspartei eine Zwangslage der anderen Vertragspartei ausnutzt, um hieraus in sittenwidriger Weise Vorteile zu ziehen (MünchKommBGB/Armbrüster, 6. Aufl. 2012, § 138 Rn. 35; OLG Brandenburg, a.a.O., vgl. z. B. zu einer „emotionalen“ Zwangslage OLG Saarbrücken, Urteil vom 21. 12. 2006 – 8 U 25/06 = BeckRS 2007, 01478 ). Im vorliegenden Fall des OLG Frankfurt betrug der vereinbarte Kaufpreis 1,6 Mio. Euro während der Verkehrswert des Kaufobjekts bei 2,1 Mio. Euro lag. Der Verkehrswert lag somit „nur“ 31,25 % über dem vereinbarten Kaufpreis. Nach Auffassung des Senats ist der Rückkaufsoptionsvertrag und auch der in separater Urkunde beurkundete Kaufvertrag dennoch sittenwidrig, da der Käufer die wirtschaftliche Notlage des Verkäufers genutzt habe, um hinsichtlich der dem Käufer eingeräumten Rückkaufsoption tatsächlich und wirtschaftlich nahezu nicht erfüllbare Bedingungen für deren Ausübung zu vereinbaren und beide Verträge nach den Gesamtumständen miteinander stehen und fallen sollten. Insbesondere bezog sich das OLG Frankfurt hierbei auch darauf, dass als Grundvoraussetzung für die Ausübung der Rückkaufsoption eine vorherige Einzahlung des für die Rückübertragung geschuldeten Betrages auf ein Notaranderkonto vereinbart wurde und die Einrichtung dieses Notaranderkontos für den Notar mangels berechtigten Sicherungsinteresses sogar einen Verstoß gegen § 54 a Abs. 1 Nr. 1 BeurkG bedeuten würde. Auch wenn der Entscheidung des OLG Frankfurt ein besonders gelagerter Einzelfall zugrunde liegt, zeigt sie exemplarisch, dass sich die Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufvertrages nicht nur aus einem groben Missverhältnis zwischen dem Verkehrswert des verkauften Grundbesitzes und dem vereinbarten Kaufpreis sondern z. B. auch aus unter Ausnutzung einer wirtschaftlichen Notlage zustande gekommenen, besonders einseitigen Vertragsbedingungen ergeben kann. Sie ruft auch in Erinnerung, dass der Notar bei Vorliegen eines Rechtsgeschäfts, das möglicherweise sittenwidrig und deshalb nichtig ist, entweder bei Erkennen dieser Umstände die Beurkundung nach § 4 BeurkG ablehnen oder in Zweifelsfällen die Bet. bei der Beurkundung zumindest besonders über die drohende Unwirksamkeit des Geschäfts belehren muss (eingehend hierzu Ganter, DNotZ 1998, 851 ff.; Krauß, a.a.O., Rn. 129, vgl. auch Armbrüster/Preuß/ Renner/Preuß, BeurkG DONot, 6. Aufl. 2013, § 4 BeurkG Rn. 12). Die Schriftleitung (PH) Zum Sachverhalt: I. Der Ast. war Eigentümer des Grundstücks O-Straße in Stadt1, für welches am 10. 1. 2012 Zwangsversteigerungstermin anstand. Das Objekt ist bebaut mit einem Objekt, in welchem sich 39 Kleinwohnungen befinden. Dieses hatte der Ast. an Herrn Z1 verpachtet. Über diesen kam der Ast. letztlich in Kontakt mit der Ag. zu 1), deren Gesellschafter die Ag. zu 2) und 3) sind. Diese stellte zunächst ein Darlehen in Höhe von 1,5 Millionen E in Aussicht, um dann aber mitzuteilen, dass mangels Genehmigung kein Darlehen begeben werden könne, sondern ein Kaufvertrag mit einer Rückkaufoption für den Ast. geschlossen werden müsse. Letztlich schloss der Ast. mit der Ag. zu 1) vor dem Notar N1 in Stadt2 einen Kaufvertrag über die genannte Immobilie (UR Nr. . . .1/2011), die nach dem Verkehrswertgutachten, welches im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens eingeholt worden ist, einen Verkehrswert von 2,1 Millionen E hat, über 1,6 Millionen E. In einer zweiten notariellen Urkunde (UR Nr. . . .2/2011) wurde die Rückkaufoption vereinbart, die entweder nach sechs oder zwölf Monaten wahrgenommen werden konnte, wofür, wie auch für die weitere Nutzung des Objektes der Ast. eine Vergütung an die Ag. zu 1) zu zahlen hätte sowie aus dem Mietzins eine monatliche Vorauszahlung von 9 000,– E. Des Weiteren erklärt sich die Ag. zu 1) in dieser Urkunde bereit, an den Ast. oder einen von ihm zu benennenden Dritten das Grundstück zu übertragen, wobei kumulativ die nachfolgend genannten Voraussetzungen vorliegen müssen: a) Der protokollierte Kaufpreis gemäß vorgenanntem heutigem Kaufvertrag zuzüglich des zu nachstehend c) näher vereinbarten entsprechenden Entgeltes muss auf eine von dem amtierenden Notar oder seinem Vertreter im Amt noch einzurichtendes Notaranderkonto eingezahlt sein, und zwar nur unter Auflagen, die dieser heutigen Rückübertragungsoption und deren dann vorzunehmenden Abwicklung nicht entgegenstehen; b) dem Käufer müssen sämtliche Aufwendungen in den Vertragsbesitz ersetzt werden, insbesondere sämtliche Nebenerwerbskosten aus der vorgenannten, dienstamtlichen Kaufvertragsurkunde: c) von dem Verkäufer muss ein Entgelt für die Einräumung der Rückkaufsoption und die weitere Nutzung binnen 6 Monaten, gerechnet von heute an von insgesamt 11 % und binnen 12 Monaten, gerechnet von heute an, von insgesamt 16 %, jeweils ausgehend von dem vereinbarten Kaufpreis gemäß den o. g. heutigen dienstamtlichen Kaufvertrag, an den Käufer gezahlt werden. Belastungen muss der Verkäufer nur übernehmen, soweit sie bereits heute im Grundbuch eingetragen sind, oder mit seiner Zustimmung im Grundbuch eingetragen wurden. Der Käufer ist verpflichtet, einen notariellen Rückkaufvertrag über die Kaufsache mit dem Verkäufer zu unterzeichnen, sobald die in litt. a), b) und c) genannten Vergütungen auf einem Notaranderkonto des amtierenden Notars eingegangen sind, aus dem die hier vereinbarte Vergütung nebst Kaufpreis gezahlt werden kann. Dem Ast. gelang es, mit der Firma B. GmbH mit Sitz in Stadt3 einen Kaufinteressenten zu finden, der einen Kaufpreis von 2,1 Millionen E für das streitgegenständliche Grundstück zu zahlen bereit war. Auf Wunsch des Kaufinteressenten wurde dessen Hausnotar beauftragt, den Vertragsentwurf zu erstellen. Die Ag. zu 1) ließ allerdings wissen, dass sie lediglich bereit sei, vor dem Notar N1 den Kaufvertrag zu schließen. Zudem erklärten sie mit Anwaltsschreiben vom 21. 8. 2012, dass sich ihre Forderung gegen den Ast. auf 2 060 548,50 E belaufe und sie erst bereit sei, den Kaufvertrag zu schließen, wenn dieser Betrag, wie vertraglich vereinbart, auf dem bei dem Notar N1 einzurichtenden Notar-Anderkonto hinterlegt worden sei. Mit Schreiben vom 3. 10. 2012 bestätigte der Geschäftsführer der Erwerbsinteressentin dem Ast., dass der Bevollmächtigte der Ag. zu 1), Rechtsanwalt R1, ihm am 24. 9. 2012 telefonisch signalisiert habe, dass die Ag. nach Ablauf der Optionsfrist ggf. das streitgegenständliche Grundstück auch unmittelbar an die Firma B. GmbH veräußern zu wollen. Dieser Sachverhalt ist glaubhaft gemacht durch eidesstattliche Versicherung des Herrn Z1 vom 12. 12. 2012, der notariellen Urkunden . . .3/2011 sowie . . .4/2011 des Notars N1 in Stadt2 sowie des Schreibens des Geschäftsführers der B. GmbH, Z2, vom 3. 10. 2012. Der Ast. geht davon aus, dass der Kaufvertrag zwischen ihm und der Ag. zu 1) einschließlich der Rückkaufsvereinbarung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sei und begehrt deshalb im Wege der einstweiligen Verfügung ein vorläufiges Verfügungsverbot für die Ag. und die Eintragung dieser Verfügungsbeschränkung im Grundbuch. Das LG hat den Antrag zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass es an den tatsächlichen Voraussetzungen des Wuchertatbestandes fehle. Dieser Beschluss ist dem Ast. zu Händen seines Bevollmächtigten am 21. 12. 2012 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 4. 1. 2013, eingegangen am selben Tag, hat er hiergegen sofortige Beschwerde eingelegt, der das LG nicht abgeholfen hat. Aus den Gründen: II. Die sofortige Beschwerde ist form-und fristgerecht eingelegt ( § 569 Abs. 1 ZPO ), mithin zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Nach § 935 ZPO ist eine einstweilige Verfügung in Bezug auf den Streitgegenstand zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. Der Kaufvertrag einschließlich des getrennt beurkundeten Rückkaufoptionsvertrages ist wegen Verstoßes gegen die guten Sitten ( § 138 Abs. 1 BGB ) nichtig Auf der Grundlage des glaubhaft gemachten Vorbringens des Ast. ist der von ihm mit der Ag. geschlossene Kaufvertrag einschließlich der Rückkaufsvereinbarung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig. Ein Rechtsgeschäft ist nach § 138 BGB nichtig, wenn es nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Dabei sind nicht nur der objektive Inhalt des Geschäfts, sondern auch die Umstände, die zu seiner Vornahme geführt haben und die von den Parteien verfolgten Absichten und Beweggründe zu berücksichtigen. Das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit und eine Schädigungsabsicht ist nicht erforderlich, es genügt, wenn der Handelnde die Tatsachen kennt, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt, wobei dem gleich steht, wenn sich jemand bewusst oder grob fahrlässig der Kenntnis erheblicher Tatsachen verschließt (BGH, Urt. v. 10. 10. 1997, Az. V ZR 74/96 m. w. N.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Zutreffend ist allerdings das LG davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen des Wuchertatbestandes nach § 138 Abs. 2 BGB nicht vorliegen. Die Sittenwidrigkeit ergibt sich daraus, dass der Käufer die wirtschaftliche Notlage des Verkäufers genutzt hat, um tatsächlich und wirtschaftlich nahezu nicht erfüllbare Bedingungen für die Ausübung der Rückkaufsoption des Käufers zu vereinbaren Die Sittenwidrigkeit folgt vielmehr daraus, dass die Ag. zu 1) die Notlage des Ast. ausgenutzt hat, um einen Vertragstext durchzusetzen, der ihm zwar formal eine Rückkaufoption einräumt, diese aber an Bedingungen geknüpft ist, die der Ast. aus tatsächlichen wie aus rechtlichen Gründen nicht erfüllen konnte. Die einzige Chance für ihn, das Grundstück zu retten, bestand in einem freihändigen Verkauf. Demgemäß ist auch die Rückkaufvereinbarung so ausgestaltet, dass die Ag. zu 1) einen Kaufvertrag entweder mit dem Ast. oder dem von ihm zu benennenden Kaufinteressenten zu schließen verpflichtet ist. Nur mit dem Kaufpreis, den der Dritterwerber zahlen würde, wäre der Ast. auch in der Lage, die Vergütung, die er der Ag. zu 1) neben der Rückzahlung des Kaufpreises zu bezahlen hätte, zu finanzieren. Eine Hinterlegung des dem Verkäufer im Falle der Ausübung der Rückkaufoption durch den Käufer zustehenden Gesamtbetrages vorab auf ein Notaranderkonto war hier auch unter Berücksichtigung der Sicherungsinteressen des Käufers nicht erforderlich Zwar hat die Ag. zu 1) ein legitimes Interesse daran, dass gewährleistet ist, dass der Ast. all ihre Forderungen ausgleicht und sie nur dann das Grundstück an ihn oder einen von ihm zu benennenden Dritten übertragen muss. Zur Sicherung der Ansprüche und Forderungen der Ag. gegenüber dem Ast. ist es jedoch nicht erforderlich, dass der Betrag vorab auf einem Notar-Anderkonto hinterlegt wird. Der Ast. wäre allenfalls, wenn er im Lotto gewönne, in der Lage, diesen Betrag zu hinterlegen. Dass der Kaufinteressent bereit wäre, ohne selbst gesichert zu sein, den Kaufpreis für das Objekt vorab auf einem Notar-Anderkonto zu hinterlegen, kann nur als unrealistisch bezeichnet werden. Sollte der Grundstückserwerb finanziert werden, was die Regel sein dürfte, käme eine Vorauszahlung des Kaufpreises ohnehin nicht in Betracht. Eine Hinterlegung des dem Verkäufer nach Ausübung der Rückkaufoption zustehenden Betrages auf Notaranderkonto würde auch einen Verstoß des Notars gegen § 54 a BeurkG bedeuten, da kein besonderes Sicherungsbedürfnis einer Vertragspartei besteht Damit aber noch nicht genug. Der Ast. weist zutreffend darauf hin, dass der Notar N1, bei dem nach dem Wortlaut der Rückkaufoption das Anderkonto einzurichten wäre, gegen § 54 a BeurkG verstieße, wenn er das Geld annähme. Nach dem Willen des Gesetzgebers darf ein Notar-Anderkonto nur noch in Fällen eines besonderen Sicherungsbedürfnisses einer der Vertragsparteien eingerichtet werden. Anhaltspunkte dafür, wann ein berechtigtes Sicherungsinteresse zu bejahen ist, lassen sich dem Rundschreiben der BNotK vom 11. 1. 1996 (abgedruckt in: Weingärtner/Gassen, DONot, 11. Aufl., Anh. 5) entnehmen. In diesem Schreiben hat die Kammer Fallkonstellationen gebildet, in denen nach ihrer Auffassung regelmäßig von einem Sicherungsinteresse auszugehen sein dürfte. Darunter fallen: – Finanzierung des Kaufpreises durch mehrere Kreditinstitute, die nicht untereinander koordiniert werden können – keine Eintragung einer Auflassungsvormerkung möglich – keine Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld vor Kaufpreisfälligkeit möglich – Besitzübergang vor Kaufpreisfälligkeit – im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen – der Brief eines abzulösenden Grundpfandrechts ist nicht auffindbar Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Ein Notar-Anderkonto darf lediglich eingerichtet werden, wenn eine der Vertragsparteien ein besonderes Sicherungsinteresse hat, das demgemäß über das allgemeine Sicherungsinteresse hinausgehen muss (OLG Celle, Urt. v. 16. 2. 2011, Az. Not 24/10, Rn. 66, zitiert nach Juris = NotBZ 2011, 214 ). Das Interesse eines jeden Grundstücksveräußerers besteht darin, den Kaufpreis hierfür zu erhalten, ehe er sein Eigentum verliert. Hier besteht die besondere Konstellation, dass die Ag. zu 1) nach den internen Abreden mit dem Ast. lediglich Anspruch auf die Rückzahlung des von ihr bezahlten Kaufpreises nebst den vereinbarten Vergütungen für Einräumen der Rückkaufoption sowie der weiteren Nutzung des Objekts durch den Ast. hat. Da sie lediglich verpflichtet ist, einen Kaufvertrag zu schließen, wenn der Kaufpreis, den der Dritterwerber zu zahlen bereit ist, über ihren eigenen Forderungen liegt, hätte dem Sicherungsinteresse der Ag. zu 1) problemlos dadurch entsprochen werden können, dass der Kaufpreis in vollem Umfang an sie gezahlt wird und sie sich gegenüber dem Ast. verpflichtet, den Differenzbetrag zwischen ihren Forderungen gegen den Ast. und dem vom Dritterwerber gezahlten Kaufpreis an den Ast. auszukehren. Damit aber bleibt festzustellen, dass der Rückerwerb der Immobilie durch den Ast. an tatsächlich wie rechtlich nahezu unmögliche Bedingungen geknüpft ist. Hierbei ist auch zu beachten, dass der Ast. eigentlich ein Überbrückungsdarlehen wollte, dann letztlich einen Kaufvertrag mit der Ag. schloss, weil diese aus Rechtsgründen kein Darlehen ausreichen durfte, und er sich auf diese Abreden lediglich eingelassen hat, weil ihm dies als die letzte und einzige Chance erschien, die Zwangsversteigerung seiner Immobilie noch abwenden zu können. Da der Käufer Kenntnis von den Tatsachen hatte, die den Vorwurf der Sittenwidrigkeit begründen, sind auch die subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB gegeben Auch die subjektiven Voraussetzungen sind gegeben, da die auf Antragsgegnerseite Handelnden Kenntnis von den Tatsachen haben, die den Vorwurf der Sittenwidrigkeit begründen. Die getrennte Beurkundung des Kaufvertrages und des Rückkaufoptionsvertrages ändert nichts daran, dass das gesamte Vertragswerk nichtig ist, da die beiden Verträge nach den Gesamtumständen miteinander stehen und fallen sollten Auf der Grundlage des Vorbringens des Ast. ist damit der gesamte Grundstückskaufvertrag nebst Rückkaufoption nichtig. Nach seinem Vortrag ist nicht anzunehmen, dass der Ast. das Gesamtvertragswerk ohne den nichtigen Teil geschlossen hätte. Es war sein erklärtes Ziel und somit auch für die Ag. erkennbar, das Grundstück in seinem Vermögen zu erhalten. Dass der Kaufvertrag, der im Übrigen ja auch schon auf die Rückkaufoption Bezug nimmt, in einer anderen Urkunde geschlossen wurde als die Rückkaufoption, steht dem nicht entgegen. Vielmehr ist aufgrund der Gesamtumstände davon auszugehen, dass die Vereinbarungen miteinander stehen und fallen sollen (vgl. BGH NJW 90, 1473 = DNotZ 1990, 730 ; OLG Frankfurt ZIP 04, 1801 = MittBayNot 2005, 57 ; Palandt/Ellenberger, BGB, 72. Aufl., § 139 Rn. 5). Damit hat der Ast. auf der Grundlage seines Vorbringens das Eigentum an der streitgegenständlichen Immobilie nicht an die Ag. zu 1) verloren, die jedoch als Grundstückseigentümerin eingetragen ist. Da sie aufgrund ihrer formalen Rechtsstellung das Eigentum an einen gutgläubigen Dritten übertragen könnte, besteht ein Verfügungsgrund i. S. d. § 935 ZPO . Im Übrigen hat der Ast. glaubhaft gemacht, dass die Ag. bereits vor Ablauf der Optionsfrist am 16. 12. 2012, nämlich im September 2012, der Erwerbsinteressentin B. GmbH die Veräußerung des Grundstücks telefonisch in Aussicht gestellt hat. [. . .] Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Frankfurt am Main Erscheinungsdatum: 28.01.2013 Aktenzeichen: 23 W 5/13 Rechtsgebiete: Kaufvertrag Erschienen in: RNotZ 2013, 618-621 Normen in Titel: BGB §§ 138; 433