V ZB 7/13

Zurück BGH 04. Dezember 2014 V ZB 7/13 BGB § 892; WEG § 8; GBO § 53 Abs. 1 Unzulässige Unterteilung des Wohnungseigentums ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer; Änderung der Zweckbestimmung von Räumen im Zuge der Unterteilung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB § 892 ; WEG § 8 ; GBO § 53 Abs. 1 Unzulässige Unterteilung des Wohnungs-eigentums ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer; Änderung der Zweckbestimmung von Räumen im Zuge der Unterteilung a) Die ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungs-eigentümer erfolgte Unterteilung eines Wohnungs-eigentums ist unzulässig, wenn Räume, die nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienen, nach der Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden. b) Grundbucheintragungen, die eine solche Unterteilung vollziehen, sind inhaltlich unzulässig und können nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb sein. BGH, Beschl. v. 4.12.2014 – V ZB 7/13 Problem Ein Gebäude ist nach dem WEG in zwei Einheiten aufgeteilt. Der Miteigentumsanteil der „Wohnung Nr. 2“ ist verbunden mit den Räumen der „Wohnung im Kellergeschoss“ und „sämtlichen Kellerräumen“ in dem (unter dem Kellergeschoss liegenden) „Untergeschoss“. Der Eigentümer der Einheit Nr. 2 unterteilte unter Bezugnahme auf einen geänderten Aufteilungsplan ohne Zustimmung des Eigentümers der Einheit Nr. 1 seine Einheit. Die „Wohnung Nr. 2 neu“ besteht hiernach im Wesentlichen aus den Räumen im Kellergeschoss, die „Wohnung Nr. 2a“ aus den Räumen im Untergeschoss. Mit gesonderter Urkunde übertrug der Eigentümer die neu gebildete Einheit Nr. 2a unentgeltlich auf seine Tochter. Mit Eintragungen vom selben Tag legte das Grundbuchamt für die beiden Wohnungseigentumseinheiten Nr. 2 neu und Nr. 2a neue Grundbuchblätter an und schrieb die Einheit Nr. 2a im Eigentum auf die Tochter um. Der Eigentümer der Einheit Nr. 1 stellte Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eintragung der Unterteilung und der Übereignung. Das Grundbuchamt wies diesen Antrag zurück. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos geblieben. Entscheidung Die Rechtsbeschwerde zum BGH hat Erfolg. Laut BGH stellt die Unterteilung eine inhaltlich unzulässige Eintragung dar und ist daher gem. § 53 Abs. 1 S. 2 GBO zu löschen. Ein gutgläubiger Erwerb der neu gebildeten Einheit habe nicht stattfinden können. Der BGH weist zunächst darauf hin, dass die Unterteilung eines Wohnungseigentums in zwei oder mehr Einheiten grundsätzlich keiner Mitwirkung der übrigen Miteigentümer bedarf. Etwas anderes gelte jedoch dann, wenn im Zuge der Unterteilung die bisherige Zweckbestimmung der Räume geändert werde (so bereits BGHZ 73, 150 , 152 = DNotZ 1979, 493 ). Die Auslegung der ursprünglichen Teilungserklärung ergebe konkret, dass hinsichtlich der Kellerräume im „Untergeschoss“ eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter vorliege, wonach diese Räume nicht zu Wohnzwecken bestimmt seien. Eine Änderung dieser Zweckbestimmung sei nur durch Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer möglich, an der es hier aber fehle. Die gleichwohl erfolgte Eintragung der Unterteilung stellt nach Ansicht des BGH eine inhaltlich unzulässige Eintragung dar (§ 53 Abs. 1 S. 2 GBO), weil sie in einem unauflöslichen Widerspruch zu der im Grundbuch in Bezug genommenen (ursprünglichen) Teilungserklärung steht. Da inhaltlich unzulässige Eintragungen keinen tauglichen Anknüpfungspunkt für einen gutgläubigen Erwerb bilden, konnte die Tochter auch nicht wirksam Eigentum an der Einheit Nr. 2a erwerben. Hinweis Vgl. das parallele Problem, wenn im Zuge der Unterteilung Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum überführt („Vorflur“-Problem, OLG München DNotZ 2007, 946 = DNotI-Report 2007, 164 ) oder ein in Gemeinschaftseigentum stehender Raum einer der neuen Sondereigentumseinheiten zugeordnet werden soll (OLG Karlsruhe MittBayNot 2014, 329 = NotBZ 2014, 258). Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 04.12.2014 Aktenzeichen: V ZB 7/13 Rechtsgebiete: WEG Sachenrecht allgemein Grundbuchrecht Erschienen in: DNotI-Report 2015, 63 MittBayNot 2015, 393-397 ZNotP 2015, 144-146 Normen in Titel: BGB § 892; WEG § 8; GBO § 53 Abs. 1