Zurück BGH 10. Oktober 2025 V ZR 192/24 WEG §§ 10 Abs. 1 S. 2, 19 Abs. 1, 20 Abs. 1 Gestattung einer baulichen Veränderung; Verhältnis der Gestattung zur vereinbarten Zweckbestimmung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau letzte Aktualisierung: 11.12.2025 BGH, Urt. v. 10.10.2025 – V ZR 192/24 WEG §§ 10 Abs. 1 S. 2, 19 Abs. 1, 20 Abs. 1 Gestattung einer baulichen Veränderung; Verhältnis der Gestattung zur vereinbarten Zweckbestimmung Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung (hier: Keller) zu nutzen, führt dies jedenfalls dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist. Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Entscheidung unter ande- rem in ZWE 2025, 134 veröffentlicht ist, sind die Beschlüsse für ungültig zu er- klären. Zwar widersprächen sie nicht § 20 Abs. 4 WEG , weil die baulichen Ver- änderungen weder zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führ- ten noch einzelne Eigentümer unbillig benachteiligten. Erfolg habe die Klage aber deshalb, weil die Gestattung einer baulichen Veränderung, welche der durch Ver- einbarung ( § 19 Abs. 1 WEG ) geregelten Zweckbestimmung widerspreche, je- denfalls auf eine - wie hier - fristgerecht erhobene Anfechtungsklage für ungültig zu erklären sei. Aus dem Zusammenspiel von § 20 WEG und § 19 WEG folge, dass jede Beschlussfassung, die einer Vereinbarung widerspreche, gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoße. Hier ergebe die Auslegung der Gemeinschaftsordnung, dass die vereinbarte Zweckbestimmung als Keller den Gebrauch der Räume beschränke. Die Räume dürften nur in dem Maß und Umfang genutzt werden, mit dem keine stärkere Störung als mit der Nutzung als Lager- oder Abstellraum verbunden sei. Eine Nutzung als Wohnung, also eine Nutzung zu Wohn- oder Schlafzwecken, die nicht nur gelegentlich stattfinde, sei damit ausgeschlossen, während die Nutzung etwa zu Hobbyzwecken, soweit sie nicht mehr störe als eine Nutzung als Lager- und Abstellraum, zulässig sei. Die hier zu beurteilenden Beschlüsse über die Genehmigung des Einbaus einer Du- sche und von Toiletten sowie der Anschlüsse für den TV-Kabelanschluss und der zusätzlichen Heizkörper machten die Räume zum möglichen Mittelpunkt der Le- bensführung und stünden zu deren Zweckbestimmung als Keller in Widerspruch. II. Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die Beschlüsse nicht zu beanstanden. 1. Zu Recht beurteilt das Berufungsgericht die Genehmigungsbeschlüsse nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes in der Fassung des zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisie- rungsgesetzes (WEMoG) und insbesondere nach § 20 WEG . Hierfür kommt es nicht darauf an, ob die genehmigten Maßnahmen vor oder nach dem Inkrafttreten des WEMoG durchgeführt worden sind, wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat. Dies wäre nur dann maßgeblich, wenn Gegenstand des Rechtsstreits ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB wäre (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 21. März 2025 - V ZR 1/24, NJW-RR 2025, 586 Rn. 8, 33; Urteil vom 18. Juli 2025 - V ZR 29/24, ZWE 2025, 367 Rn. 10). Hier geht es jedoch um eine Anfechtungsklage gegen eine nachträgliche Genehmigung be- stimmter Maßnahmen durch Beschluss. Für dessen Rechtmäßigkeit kommt es - mangels abweichender Übergangsvorschriften - auf das zur Zeit der Beschluss- fassung geltende (neue) Recht an (vgl. allgemein Senat, Urteil vom 20. Septem- ber 2024 - V ZR 195/23, NJW-RR 2024, 1270 Rn. 7). Das entspricht dem Ziel der Reform, das Recht der baulichen Maßnahmen erheblich zu vereinfachen (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 226/23, NJW-RR 2024, 1333 Rn. 21). 2. Den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge handelt es sich bei den genehmigten Maßnahmen jeweils um bauliche Veränderungen des gemein- schaftlichen Eigentums, die von den Wohnungseigentümern durch einen Be- schluss nach § 20 Abs. 1 WEG (nachträglich) gestattet werden sollten; die Kel- lerräume stehen im gemeinschaftlichen Eigentum, und es bestehen Sondernut- zungsrechte zugunsten der Einheiten der Streithelfer. Die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass die Beschlüsse nicht gegen § 20 Abs. 4 WEG versto- ßen, wonach bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umge- stalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden können, wird von beiden Parteien hingenommen. 3. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist aber die Auffassung des Berufungs- gerichts, die Beschlüsse stünden im Widerspruch zu der in der Gemeinschafts- ordnung enthaltenen Zweckbestimmung der Räumlichkeiten als Keller und seien deshalb zumindest anfechtbar. a) In welchem Verhältnis die in § 20 Abs. 1 WEG vorgesehene Gestattung einer baulichen Veränderung zu einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Nutzungsvereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 Satz 2, § 19 Abs. 1 WEG steht, ist nicht abschließend geklärt. Entschieden hat der Senat allerdings, dass die Beschluss- kompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung auch dann besteht und der Beschluss bestandskräftig werden kann, wenn er dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist (vgl. Senat, Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 226/23, NJW-RR 2024, 1333 Rn. 17 ff.). Ob und unter welchen Voraussetzungen solche Beschlüsse anfechtbar sind, hat der Senat offengelassen (vgl. Senat, Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 226/23, aaO, Rn. 24; Urteil vom 11. Oktober 2024 - V ZR 22/24, NJW-RR 2025, 13 Rn. 7.). Ein vergleichbares, ebenfalls ungeklärtes Pro- blem kann sich stellen, wenn eine gestattete bauliche Veränderung im räumli- chen Bereich des Sondereigentums bzw. - wie hier - eines Sondernutzungsrechts zwangsläufig dazu führt, dass faktisch nur noch eine nach der vereinbarten Zweckbestimmung ausgeschlossene Nutzung erfolgen kann. Um eine solche Fallgestaltung handelt es sich hier aber nicht. b) Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweck- bestimmung zu nutzen, führt dies jedenfalls dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nut- zung weiterhin möglich ist. So verhält es sich hier. aa) Im Ausgangspunkt ist die Auslegung des Berufungsgerichts, die vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht unterliegt (vgl. nur Senat, Urteil vom 26. Juni 2020 - V ZR 199/19, NJW-RR 2020, 959 Rn. 6 mwN), aller- dings nicht zu beanstanden. Werden die einem Wohnungseigentümer als Son- dereigentum oder Sondernutzungsrecht zugewiesenen Räume in der Gemein- schaftsordnung als Keller oder Kellerräume bezeichnet, stellt dies eine Zweckbe- stimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Derartige Wohnnebenräume dienen nur untergeordneten Zwecken, etwa als Lager- oder Abstellraum (vgl. Senat; Ur- teil vom 25. Mai 2023 - V ZR 134/22, NJW 2023, 2484 Rn. 22 zu der Nutzung eines Spitzbodens; Beschluss vom 4. Dezember 2014 - V ZB 7/13, NJW-RR 2015, 645 Rn. 10) bb) Richtig ist auch, dass eine Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken unzulässig wäre. Zwar kann sich nach der ständigen Rechtsprechung des Senats eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig er- weisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei aber, dass eine solche anderwei- tige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus be- einträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist (vgl. Senat, Urteil vom 13. Dezember 2019 - V ZR 203/18, NJW 2020, 1354 Rn. 10 mwN). Deshalb ist die Nutzung eines Kellerraums als Hobbyraum zulässig, soweit sie nicht mehr stört als eine Nutzung als Lager- oder Abstellraum (vgl. BayObLG, ZMR 1993, 29 , 30; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 907; BeckOK WEG/Müller [1.10.2025], § 14 Rn. 50 l.1 mwN; Bärmann/ Pick/Emmerich, WEG, 21. Aufl., § 18 Rn. 144 k mwN). Demgegenüber ist eine Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken ausgeschlossen (vgl. Senat, Be- schluss vom 4. Dezember 2014 - V ZB 7/13, NJW-RR 2015, 645 Rn. 10; Urteil vom 25. Mai 2023 - V ZR 134/22, NJW 2023, 2484 Rn. 22 zu der Nutzung eines Spitzbodens). Entsprechendes gilt für die Wohnnutzung eines als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raumes (vgl. Senat, Beschluss vom 16. Juni 2011 - V ZA 1/11, ZWE 2011, 396 Rn. 6). cc) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Beschlüsse aber nicht schon deshalb zu beanstanden, weil die gestatteten Maßnahmen (auch) eine Wohnnutzung der Kellerräume ermöglichen könnten. (1) Die baulichen Veränderungen widersprechen als solche nicht der ver- einbarten Zweckbestimmung, weil die Nutzung der veränderten Räume bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise nicht zwangsläufig zu einer größe- ren Störung als eine Nutzung als Lager- oder Abstellraum führt. Wie die Revision zu Recht geltend macht, sind der Einbau einer Toilette oder einer Dusche und die Anbringung eines Leerrohrs für ein TV-Kabel bzw. der Einbau weiterer Heiz- körper für sich genommen mit einer Nutzung der Räumlichkeiten als Hobbyraum, die auch nach der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich zulässig sein soll, nicht unvereinbar. Befindet sich beispielsweise in einem Hobbyraum ein Fit- nessgerät, wird der Raum nicht deshalb zu einer Wohnung, weil sich in oder ne- ben dem Raum eine Dusche befindet. Entsprechendes gilt, wenn der Raum zum Fernsehen genutzt und beheizt werden kann. Die Nutzung der solchermaßen ausgestatteten Räume in einem zulässigen untergeordneten Rahmen (vgl. oben Rn. 11) bleibt ohne weiteres möglich. (2) Dass die Maßnahmen (auch) eine zweckbestimmungswidrige Wohn- nutzung ermöglichen und deren Vorbereitung dienen könnten, veranlasst keine abweichende Beurteilung. Gegen eine Wohnnutzung, die bei typisierender Be- trachtungsweise generell mehr stört als die Nutzung als Lager- oder Abstellraum, steht der GdWE ein Unterlassungsanspruch nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 BGB zu (vgl. allgemein Senat, Urteil vom 16. Juli 2021 - V ZR 284/19, ZWE 2021, 451 Rn. 19 f.; siehe auch Senat, Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 226/23, NJW-RR 2024, 1333 Rn. 12). Ebenso wenig schließt die zulässige Nutzung als Hobbyraum Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 Abs. 1 BGB wegen einzelner störender Handlungsweisen des Eigentümers, beispielsweise wegen einer nicht mehr hinnehmbaren Lärmbelästigung, aus (vgl. Senat, Urteil vom 13. Dezember 2019 - V ZR 203/18, NJW 2020, 1354 Rn. 33). (3) Hiernach ist zwischen der Zulässigkeit der baulichen Maßnahme einer- seits und der späteren Nutzung anderseits zu differenzieren. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats zu der Frage, ob eine bauliche Veränderung einen Wohnungseigentümer wegen der mit der späteren Nutzung verbundenen Immis- sionen gegenüber anderen im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG unbillig benachteiligt; auch insoweit ist zwischen der baulichen Veränderung und ihrer späteren Nut- zung zu unterscheiden (vgl. zu der Gestattung von Klimaanlagen Senat, Urteil vom 28. März 2025 - V ZR 105/24, NJW 2025, 1569 Rn. 11; Urteil vom 23. Mai 2025 - V ZR 128/24, NJW-RR 2025, 1041 Rn. 11 f.). dd) Ob die gestatteten baulichen Maßnahmen aus sonstigen Gründen ord- nungsmäßiger Verwaltung widersprechen könnten, etwa weil sie nicht fachge- recht ausgeführt wurden, die eingebauten Sanitäranlagen zu Feuchtigkeit führen oder gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften verstoßen könnten, bedarf kei- ner Prüfung, weil die Klage nicht auf Anfechtungsgründe dieser Art gestützt ist. III. 1. Der Rechtsfehler des Berufungsgerichts führt zur Aufhebung des Beru- fungsurteils, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden ( § 563 Abs. 3 ZPO ) und die Berufung des Klägers ge- gen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts insgesamt zurückweisen. 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO (Berufungsverfahren) und aus § 91 Abs. 1 ZPO (Revisionsverfahren). Eines Kostenausspruchs hinsichtlich der Streithelfer der Beklagten bedarf es nicht. Zwar hat der Kläger auch deren etwaige Kosten dem Grunde nach zu tragen. Dies ergibt sich aber schon daraus, dass die Kosten der - hier nach § 69 ZPO i.V.m. § 44 Abs. 3 WEG gegebenen - streitgenössischen Nebenintervention als Kosten des Hauptprozesses behandelt werden (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2024 - V ZR 33/23, NJW 2024, 1419 Rn. 27 mwN). Demgegenüber ist § 101 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht anwendbar (vgl. § 101 Abs. 2 ZPO und BGH, Beschluss vom 18. Juni 2007 - II ZB 23/06, NJW-RR 2007, 1577 Rn. 7 f.). Ob die Nebenintervention i.S.d. § 44 Abs. 4 WEG geboten war und deshalb hierdurch etwaig entstandene Kosten als notwendig i.S.d. § 91 Abs. 1 ZPO anzusehen sind, ist erst in dem Kostenfestsetzungsverfahren zu prü- fen. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 10.10.2025 Aktenzeichen: V ZR 192/24 Rechtsgebiete: Sachenrecht allgemein WEG Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.) Normen in Titel: WEG §§ 10 Abs. 1 S. 2, 19 Abs. 1, 20 Abs. 1

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