V ZR 43/94

Zurück BGH 21. Juli 2017 V ZR 250/15 BGB §§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2, 444 Altlastenverdacht als Sachmangel; Arglist des Verkäufers Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB §§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2, 444 Altlastenverdacht als Sachmangel; Arglist des Verkäufers a) Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel i. S. v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten. b) Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig i. S. v. § 444 BGB . c) Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten – dem Verkäufer bekannten – Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten. d) Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast. BGH, Urt. v. 21.7.2017 – V ZR 250/15 Problem Gegenstand der vorliegenden Entscheidung sind der Verdacht der Altlastenbelastung eines Grundstücks und – ob des üblichen Haftungsausschlusses – die Anforderungen an die Arglist des Verkäufers gem. § 444 BGB . Der Kläger (Käufer) verlangt von den Beklagten zu 1 (Verkäufer) und 3 Schadensersatz wegen des Verdachts von Altlasten auf dem kaufgegenständlichen Grundbesitz in Höhe des mangelbedingten Minderwerts. Der Beklagte zu 3, Geschäftsführer der Komplementärin der Beklagten zu 1, hatte 1989 Grundstücke von einem Hoch- und Tiefbauunternehmen erworben. Ihm war daher bekannt, dass dort in den 1960er bis 80er Jahren eine Asphaltmischanlage für den Straßenbau und ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Im damaligen Grundstückkaufvertrag versicherte das Hoch- und Tiefbauunternehmen dem Beklagten zu 3, dass Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien. Das OLG Saarbrücken hatte offengelassen, ob im vorliegenden Fall ein Altlastenverdacht bestehe, da es an der nötigen Arglist der Beklagten zu 1 fehle. Diese müsse nämlich an konkreten und gewichtigen Tatsachen einen Anknüpfungspunkt finden. Der BGH dagegen konkretisiert, wann ein Altlastenverdacht als Sachmangel einzustufen ist und welche Arglistanforderungen an den Verkäufer eines Grundstücks zu stellen sind. Entscheidung Der BGH hebt das Urteil des OLG Saarbrücken auf und weist den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück. Zunächst sei ein Altlastenverdacht auch ohne Vorliegen konkreter Anknüpfungstatsachen allein aufgrund der früheren (abstrakten) Grundstücksnutzung gegeben. Dies müsse offenbart werden, da stets das Risiko einer öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme bestehe und die Beschaffenheit eines solchen Grundstücks auch nicht üblich i. S. d. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB sei. Nicht erforderlich seien „konkrete und gewichtige“ Verdachtsmomente hinsichtlich des tatsächlichen Vorliegens von Altlasten. Für die Frage eines dahingehenden Verdachtes sei bereits die frühere Nutzung des Grundstücks ausreichend. Der BGH führt zudem aus, dass das Verschweigen des Sachmangels „Altlastenverdacht“ seinerseits auch ohne konkrete und gewichtige Anknüpfungsmomente arglistig sei. Arglistig i. S. v. § 444 BGB handele, wer einen Sachmangel zumindest für möglich halte und gleichzeitig wisse oder damit rechne und billigend in Kauf nehme, dass der Vertragspartner den Sachmangel nicht kenne und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (so auch BGH, Az.: V ZR 43/94, NJW 1995, 1549 , 1550). Objektiv begründe schon die dem Verkäufer bekannte und von ihm verschwiegene Nutzung (Asphaltmischanlage, Klärschlammrückhaltebecken) arglistiges Verhalten. Für den subjektiven Tatbestand der Arglist reiche aus, dass der Verkäufer die frühere Nutzung kannte und das Vorliegen eines Altlastenverdachts für möglich hielt. Eine konkrete Kenntnis von in den Boden gelangten Schadstoffen oder Materialien sei gerade nicht erforderlich. Die vom Verkäufer unterlassene Offenbarung solle den Käufer in die Lage versetzen, den Baugrund zu untersuchen und etwaige Mehrkosten bei Übernahme des Grundstücks kalkulieren zu können. Auch die dem Verkäufer gegenüber abgegebene ver-tragliche Versicherung des Rechtsvorgängers, ihm seien keine Bodenverunreinigungen bekannt, oder die übliche Vorgehensweise, bei der Demontage von Anlagen die Fundamente herauszureißen und etwaige Verunreinigungen auszubaggern, lassen laut BGH die Arglist des Verkäufers nicht entfallen. Anders wäre dies nur bei einer negativen Altlastenuntersuchung respektive einer Beseitigung tatsächlich vorhandener Schadstoffe durch den Voreigentümer oder den Verkäufer. Denn die Kenntnis von einer realisierten Bodenverunreinigung und einem dahingehenden Alt-lastenverdacht seien voneinander zu unterscheiden. Zwar lasse sich der fehlende Vorsatz der Beklagten zu 3 als subjektives Arglistmoment nicht sicher ausschließen; sein Fehlen ergebe sich aber nicht schon deswegen, weil dem Verkäufer neben der gefahrenträchtigen Grundstücksnutzung nicht noch weitere konkrete Um-stände hinsichtlich einer etwaigen Bodenverunreinigung bekannt waren. Vor diesem Hintergrund seien noch Tatsachenfeststellungen zur klägerischen Behauptung, aus der früheren Nutzung folge typischerweise ein Altlastenverdacht, nötig. Zudem obliege es den Beklagten, im Wege der sekundären Darlegungslast objektive Umstände zu benennen, aufgrund derer sie (mit Blick auf den subjektiven Arglisttatbestand) den Altlastenverdacht als ausgeräumt ansehen durften. Diese Umstände seien in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu konkretisieren. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 21.07.2017 Aktenzeichen: V ZR 250/15 Rechtsgebiete: Kaufvertrag Erschienen in: DNotI-Report 2017, 181-182 ZNotP 2017, 425-427 DNotZ 2018, 217-223 NJW 2018, 389-391 NotBZ 2018, 103-104 Normen in Titel: BGB §§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2, 444