V ZR 213/17

Zurück BGH 14. September 2018 V ZR 213/17 BGB §§ 311b Abs. 1 S. 1, 925 Abs. 1, 873 Abs. 2 Keine Beurkundungspflicht für Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach bindender Auflassung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB §§ 311b Abs. 1 S. 1, 925 Abs. 1, 873 Abs. 2 Keine Beurkundungspflicht für Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach bindender Auflassung Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung sind formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist ( § 873 Abs. 2 BGB ; Bestätigung u. a. von Senat, Urteil vom 28. September 1984 – V ZR 43/83, WM 1984, 1539 ). BGH, Urt. v. 14.9.2018 – V ZR 213/17 Problem Der Beklagte erwarb von einer Bauträgerin (Klägerin) drei noch zu sanierende Eigentumswohnungen durch notariell beurkundeten Vertrag. Im Kaufvertrag erklärten die Parteien die Auflassung und der Beklagte beantragte die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Anschließend forderte der Beklagte schriftlich eine Kaufpreisminderung. Der Geschäftsführer der Klägerin unterzeichnete dieses Schreiben mit dem Zusatz „zur Kenntnis genommen und anerkannt“. Der Beklagte entrichtete den geminderten Kaufpreis. Nunmehr verlangt die Klägerin die Zahlung der Differenz zwischen ursprünglich vereinbartem Kaufpreis und des vom Beklagten entrichteten Betrags. Entscheidung Der BGH stellte fest, dass die Parteien den Kaufpreis nachträglich formfrei wirksam ermäßigt haben, da Grundstückskaufverträge nach der Auflassung formlos abgeändert werden können, wenn die Auflassung durch notarielle Beurkundung gem. § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist. Dies gelte auch dann, wenn der Vollzug der Auflassung durch Anweisungen der Kaufvertragsparteien an den Notar vorübergehend gesperrt sei. Sowohl die Ausfertigungssperre als auch die sog. Bewilligungslösung seien lediglich vollzugstechnische Abreden, die nichts daran änderten, dass die Auflassung vorbehaltlos und verbindlich erklärt worden sei. Grundsätzlich stellt der BGH die Anwendbarkeit von § 311b Abs. 1 BGB auf Vereinbarungen, durch die ein schon beurkundeter Grundstückskaufvertrag nachträglich abgeändert wird, nicht in Frage. Eine Ausnahme gelte lediglich für die Beseitigung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unvorhergesehen auftretenden Schwierigkeit, durch die die beiderseitigen Verpflichtungen nicht wesentlich verändert würden. Hierzu zähle die Herabsetzung des beurkundeten Kaufpreises nicht, sodass grundsätzlich keine Formfreiheit bestünde. Etwas anderes gelte jedoch dann, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen von Veräußerer und Erwerber beurkundet worden seien und die Parteien zudem die für die angestrebte Rechtsänderung erforderlichen (dinglichen) Erklärungen in bindender Form abgegeben hätten. Dies sei der Fall, wenn die Auflassung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden sei. Dann nämlich sei der Zweck des § 311b Abs. 1 S. 1 BGB (Beweis-, Warn- ,Schutz- und Gewährsfunktion) erreicht, die Parteien seien nicht mehr schutzbedürftig. Überdies hätten die Parteien ab Eintritt der Bindungswirkung die geschuldeten Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht. Eine Erfüllung i. S. d. § 362 Abs. 1 BGB sei hierfür nicht erforderlich. Diese trete erst mit der Eintragung ein, welche die Vertragsparteien aber aus Rechtsgründen nicht selbst besorgen könnten. Mit der bindend geworden Auflassung hätten die Parteien alles getan, um den Eigentumswechsel zur Eintragung zu bringen. Des Weiteren stellt der BGH darauf ab, dass ein Beurkundungsbedürfnis für nach bindend gewordener Auflassung getroffene Vereinbarungen der Klarheit und Rechtssicherheit im Rechtsverkehr abträglich wäre. Das Gericht begründet dies damit, dass ein Formmangel bei nachträglichen Änderungen eines Grundstückskaufvertrags im Zweifel nach § 139 BGB zur (unheilbaren) Nichtigkeit des Vertrags mit allen Nebenabreden führen würde. Bis zur Klärung der Frage, ob diese Vermutung widerlegt werden könne, bestünde Unsicherheit über die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Kausalgeschäfts. Eine Heilung durch spätere Grundbucheintragung ( § 311b Abs. 1 S. 2 BGB ) komme nicht in Betracht, weil sich die heilende Wirkung nur auf solche Vereinbarungen erstrecke, die bei der Erklärung der Auflassung bereits Teil des Vertrags waren. Schließlich hält der BGH ein Festhalten an der bisherigen (gleichlautenden) Rechtsprechung auch im Interesse der Kontinuität der Rechtsprechung und der Rechtssicherheit für geboten. Die Praxis habe sich darauf eingerichtet. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 14.09.2018 Aktenzeichen: V ZR 213/17 Rechtsgebiete: Unternehmenskauf Sachenrecht allgemein Allgemeines Schuldrecht Beurkundungserfordernis Erschienen in: DNotI-Report 2018, 149-150 RNotZ 2019, 201-204 notar 2019, 56-57 BWNotZ 2018, 133-136 NJW 2018, 3523-3526 ZWE 2018, 442 Normen in Titel: BGB §§ 311b Abs. 1 S. 1, 925 Abs. 1, 873 Abs. 2